28.07.2026 Pflegeheime zwischen Versorgungsauftrag und Wirtschaftlichkeitsfalle
Die HypZert Fachgruppe Sozialimmobilien hat die 6. Auflage ihrer Studie „Bewertung von Pflegeheimen“ veröffentlicht. Die vollständig überarbeitete Fachpublikation analysiert die Veränderungen des Marktes und bietet Gutachtern, Finanzierern, Investoren und weiteren Marktteilnehmern eine fundierte Grundlage für die Bewertung stationärer Pflegeeinrichtungen.
Pflegeheime sind Betreiberimmobilien; ihr wirtschaftlicher Erfolg wird maßgeblich durch den Betrieb der Einrichtung bestimmt. Demografische Entwicklungen, gesetzliche Rahmenbedingungen, Baukosten, Finanzierungsmöglichkeiten, Fachkräftemangel sowie die Situation auf dem Betreibermarkt beeinflussen unmittelbar ihren Immobilienwert.
„Pflegeimmobilien bleiben eine gesellschaftlich unverzichtbare und langfristig nachgefragte Assetklasse.
Gleichzeitig ist der Betrieb und damit auch die Bewertung anspruchsvoller geworden, weil wirtschaftliche, regulatorische und betriebliche Faktoren stärker denn je miteinander verflochten sind. Die aktualisierte Studie trägt dieser Entwicklung Rechnung und bietet Gutachtern eine belastbare Fachinformation und mithin Unterstützung für sachgerechte Wertermittlungen“, sagt Silke Rumetsch FRICS, Verantwortliche für das gruppenweite Immobilienmanagement bei VITREA und Mitglied der HypZert Fachgruppe Sozialimmobilien.
Die HypZert Fachgruppe Sozialimmobilien wurde 2005 als erste Fachgruppe innerhalb der Zertifizierungsstelle HypZert gegründet. Sie gilt als Wegbereiterin für die Entwicklung von Bewertungsstandards im Bereich der Sozialimmobilien.
Pflegeimmobilien gekennzeichnet von steigendem Bedarf und wirtschaftlichen Herausforderungen
Die aktualisierte Studie macht deutlich, dass der Markt vor erheblichen Herausforderungen steht. Ende 2023 lebten in Deutschland rund 5,7 Millionen pflegebedürftige Menschen. Bis 2055 wird ihre Zahl nach Prognosen des Statistischen Bundesamtes auf etwa 6,8 Millionen steigen. Bis zum Jahr 2040 werden deshalb rund 322.000 zusätzliche stationäre Pflegeplätze benötigt. Der dafür erforderliche Neu- und Reinvestitionsbedarf wird auf 81 bis 125 Milliarden Euro geschätzt.
Gleichzeitig erschweren die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen den dringend benötigten Ausbau der Versorgung. Die Baukosten für neue Pflegeheime sind in den
vergangenen Jahren erheblich gestiegen und liegen vielerorts inzwischen bei mehr als 250.000 Euro pro Pflegeplatz. Die über das Pflegesatzrecht refinanzierbaren Investitionskosten halten mit dieser Entwicklung häufig nicht Schritt. Dadurch entstehen Finanzierungslücken, die den Neubau ebenso wie notwendige Modernisierungen bestehender Einrichtungen ausbremsen.
Neubauten werden schwieriger – Ersatzneubauten gewinnen an Bedeutung
Zusätzlichen Druck erzeugt der anhaltende Fachkräftemangel. Bereits heute besteht eine Versorgungslücke in der Pflege, die sich in den kommenden Jahren weiter vergrößern dürfte. Vor diesem Hintergrund gewinnen Ersatzneubauten zunehmend an Bedeutung, weil sie bestehende Bewohner- und Personalstrukturen übernehmen können und dadurch geringere Anlauf- und Betriebsrisiken aufweisen.
Auch die steigenden Anforderungen an die Wohnqualität verändern den Markt nachhaltig. Landesrechtliche Vorgaben zu höheren Einzelzimmerquoten machen viele ältere Einrichtungen modernisierungsbedürftig. Gleichzeitig können umfangreiche Umbauten dazu führen, dass Bestandsschutzregelungen entfallen und sich die Zahl der Pflegeplätze reduziert. Für Eigentümer und Betreiber entsteht dadurch vielfach ein wirtschaftliches Spannungsfeld zwischen notwendigen Investitionen und deren Refinanzierbarkeit.
Aktualisierte Bewertungskennziffern für Gutachter
Die aktualisierte Studie wurde umfassend überarbeitet und stellt wie gewohnt auch aktualisierte Markt- und Bewertungskennzahlen zur Verfügung. Gleichwohl weisen die Autoren darauf hin, bei jeder Wertermittlung die Immobilie und den Pflegebetrieb sowie insbesondere die nachhaltige Auslastung, die Zimmer- und Flächenquoten, mögliche landesrechtliche Nachrüstungsverpflichtungen sowie die wirtschaftlichen Auswirkungen unterschiedlicher Refinanzierungsregelungen bei der Wertermittlung sorgfältig zu analysieren.
Reiner Lux, Geschäftsführer der HypZert GmbH: „Eine sachgerechte Bewertung von Pflegeheimimmobilien setzt heute weit mehr voraus als nur die Analyse der Immobilie. Erst das Zusammenspiel von Standort, Betreiberqualität, regulatorischen Rahmenbedingungen und wirtschaftlicher Tragfähigkeit ermöglicht eine belastbare Wertermittlung. Hierfür liefert die aktualisierte Studie unserer Fachgruppe neue Kennzahlen und praxisorientierte Handlungsempfehlungen.“
Pflegeheime sind Betreiberimmobilien; ihr wirtschaftlicher Erfolg wird maßgeblich durch den Betrieb der Einrichtung bestimmt. Demografische Entwicklungen, gesetzliche Rahmenbedingungen, Baukosten, Finanzierungsmöglichkeiten, Fachkräftemangel sowie die Situation auf dem Betreibermarkt beeinflussen unmittelbar ihren Immobilienwert.
„Pflegeimmobilien bleiben eine gesellschaftlich unverzichtbare und langfristig nachgefragte Assetklasse.
Gleichzeitig ist der Betrieb und damit auch die Bewertung anspruchsvoller geworden, weil wirtschaftliche, regulatorische und betriebliche Faktoren stärker denn je miteinander verflochten sind. Die aktualisierte Studie trägt dieser Entwicklung Rechnung und bietet Gutachtern eine belastbare Fachinformation und mithin Unterstützung für sachgerechte Wertermittlungen“, sagt Silke Rumetsch FRICS, Verantwortliche für das gruppenweite Immobilienmanagement bei VITREA und Mitglied der HypZert Fachgruppe Sozialimmobilien.
Die HypZert Fachgruppe Sozialimmobilien wurde 2005 als erste Fachgruppe innerhalb der Zertifizierungsstelle HypZert gegründet. Sie gilt als Wegbereiterin für die Entwicklung von Bewertungsstandards im Bereich der Sozialimmobilien.
Pflegeimmobilien gekennzeichnet von steigendem Bedarf und wirtschaftlichen Herausforderungen
Die aktualisierte Studie macht deutlich, dass der Markt vor erheblichen Herausforderungen steht. Ende 2023 lebten in Deutschland rund 5,7 Millionen pflegebedürftige Menschen. Bis 2055 wird ihre Zahl nach Prognosen des Statistischen Bundesamtes auf etwa 6,8 Millionen steigen. Bis zum Jahr 2040 werden deshalb rund 322.000 zusätzliche stationäre Pflegeplätze benötigt. Der dafür erforderliche Neu- und Reinvestitionsbedarf wird auf 81 bis 125 Milliarden Euro geschätzt.
Gleichzeitig erschweren die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen den dringend benötigten Ausbau der Versorgung. Die Baukosten für neue Pflegeheime sind in den
vergangenen Jahren erheblich gestiegen und liegen vielerorts inzwischen bei mehr als 250.000 Euro pro Pflegeplatz. Die über das Pflegesatzrecht refinanzierbaren Investitionskosten halten mit dieser Entwicklung häufig nicht Schritt. Dadurch entstehen Finanzierungslücken, die den Neubau ebenso wie notwendige Modernisierungen bestehender Einrichtungen ausbremsen.
Neubauten werden schwieriger – Ersatzneubauten gewinnen an Bedeutung
Zusätzlichen Druck erzeugt der anhaltende Fachkräftemangel. Bereits heute besteht eine Versorgungslücke in der Pflege, die sich in den kommenden Jahren weiter vergrößern dürfte. Vor diesem Hintergrund gewinnen Ersatzneubauten zunehmend an Bedeutung, weil sie bestehende Bewohner- und Personalstrukturen übernehmen können und dadurch geringere Anlauf- und Betriebsrisiken aufweisen.
Auch die steigenden Anforderungen an die Wohnqualität verändern den Markt nachhaltig. Landesrechtliche Vorgaben zu höheren Einzelzimmerquoten machen viele ältere Einrichtungen modernisierungsbedürftig. Gleichzeitig können umfangreiche Umbauten dazu führen, dass Bestandsschutzregelungen entfallen und sich die Zahl der Pflegeplätze reduziert. Für Eigentümer und Betreiber entsteht dadurch vielfach ein wirtschaftliches Spannungsfeld zwischen notwendigen Investitionen und deren Refinanzierbarkeit.
Aktualisierte Bewertungskennziffern für Gutachter
Die aktualisierte Studie wurde umfassend überarbeitet und stellt wie gewohnt auch aktualisierte Markt- und Bewertungskennzahlen zur Verfügung. Gleichwohl weisen die Autoren darauf hin, bei jeder Wertermittlung die Immobilie und den Pflegebetrieb sowie insbesondere die nachhaltige Auslastung, die Zimmer- und Flächenquoten, mögliche landesrechtliche Nachrüstungsverpflichtungen sowie die wirtschaftlichen Auswirkungen unterschiedlicher Refinanzierungsregelungen bei der Wertermittlung sorgfältig zu analysieren.
Reiner Lux, Geschäftsführer der HypZert GmbH: „Eine sachgerechte Bewertung von Pflegeheimimmobilien setzt heute weit mehr voraus als nur die Analyse der Immobilie. Erst das Zusammenspiel von Standort, Betreiberqualität, regulatorischen Rahmenbedingungen und wirtschaftlicher Tragfähigkeit ermöglicht eine belastbare Wertermittlung. Hierfür liefert die aktualisierte Studie unserer Fachgruppe neue Kennzahlen und praxisorientierte Handlungsempfehlungen.“
