13.07.2026 GModG: Fortschritt beim Neubau, Unsicherheit im Gebäudebestand
Mit dem heutigen Beschluss des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) durch Bundestag und Bundesrat wird das Gebäudeenergierecht grundlegend neu geordnet. Aus Sicht des BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen enthält das Gesetz wichtige Fortschritte, lässt jedoch zentrale Fragen zur wirtschaftlichen Umsetzbarkeit und Planungssicherheit im Gebäudebestand weiterhin offen.
„Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz wird die Regulierung der Wärmewende neu ausgerichtet. Positiv ist insbesondere, dass der Gesetzgeber im Neubau den Fokus künftig stärker auf die tatsächliche Emissionsminderung legt. Mit dem Nullemissionsgebäudestandard rückt erstmals die Emissionseffizienz, also die Versorgung mit Erneuerbaren Energien, stärker in den Mittelpunkt. Diesen Perspektivwechsel hat der BFW seit Langem gefordert“, erklärt Franco Höfling, Justiziar des BFW.
„Gleichzeitig sieht der Verband weiterhin erhebliche Unsicherheiten bei den Regelungen für den Gebäudebestand. Das Gesetz eröffnet zwar verschiedene Möglichkeiten für den Ersatz von Heizungsanlagen und erhält die Technologieoffenheit grundsätzlich aufrecht. Allerdings werden einzelne Handlungsoptionen mit rechtlichen Verpflichtungen verknüpft, deren wirtschaftliche und infrastrukturelle Voraussetzungen bislang nicht hinreichend geklärt sind.
„Die zentrale Schwäche des Gesetzes besteht darin, dass es bestimmte Handlungsoptionen ordnungsrechtlich vorgibt, ohne dass ihre tatsächliche Verfügbarkeit und Wirtschaftlichkeit bereits belastbar eingeschätzt werden können. Dies betrifft insbesondere die zukünftige Versorgung mit klimafreundlichen Brennstoffen sowie vielerorts die noch ausstehenden Ergebnisse und die Umsetzung der kommunalen Wärmeplanung“, so Höfling.
Nach Auffassung des BFW bleiben insbesondere bei der sogenannten Bio-Treppe wesentliche Fragen offen. Die gesetzlichen Vorgaben setzen voraus, dass biogene und synthetische Energieträger künftig in ausreichender Menge verfügbar sind und zu wirtschaftlich tragfähigen Konditionen eingesetzt werden können. Ob diese Voraussetzungen künftig tatsächlich erfüllt werden, lässt sich derzeit noch nicht verlässlich beurteilen.
„Wer heute über den Austausch einer Heizungsanlage entscheidet, trifft eine Investition für die nächsten zwanzig bis dreißig Jahre. Dafür braucht es belastbare Rahmenbedingungen. Bei der Verfügbarkeit der erforderlichen Energieträger, den langfristigen Kostenentwicklungen und der praktischen Umsetzung bestehen weiterhin erhebliche Unsicherheiten.“
Kritisch bewertet der BFW zudem die Folgewirkungen im Miet- und Kostenrecht. Die vorgesehene Aufteilung von CO?-Kosten, Gasnetzentgelten und zusätzlichen Kostenanteilen für klimafreundliche Brennstoffe erhöht die Komplexität der Kostenverteilung zwischen Mietern und Vermietern erheblich. Hinzu kommen zusätzliche Dokumentations-, Nachweis- und Berichtspflichten.
„Die Wärmewende braucht Investitionen und Akzeptanz. Beides setzt voraus, dass Eigentümer, Vermieter und Mieter die wirtschaftlichen Folgen gesetzlicher Vorgaben nachvollziehen und kalkulieren können. Hier schafft das Gesetz noch nicht die Planungssicherheit, die für langfristige Investitionsentscheidungen erforderlich wäre“, betont Höfling.
„Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz wird die Regulierung der Wärmewende neu ausgerichtet. Positiv ist insbesondere, dass der Gesetzgeber im Neubau den Fokus künftig stärker auf die tatsächliche Emissionsminderung legt. Mit dem Nullemissionsgebäudestandard rückt erstmals die Emissionseffizienz, also die Versorgung mit Erneuerbaren Energien, stärker in den Mittelpunkt. Diesen Perspektivwechsel hat der BFW seit Langem gefordert“, erklärt Franco Höfling, Justiziar des BFW.
„Gleichzeitig sieht der Verband weiterhin erhebliche Unsicherheiten bei den Regelungen für den Gebäudebestand. Das Gesetz eröffnet zwar verschiedene Möglichkeiten für den Ersatz von Heizungsanlagen und erhält die Technologieoffenheit grundsätzlich aufrecht. Allerdings werden einzelne Handlungsoptionen mit rechtlichen Verpflichtungen verknüpft, deren wirtschaftliche und infrastrukturelle Voraussetzungen bislang nicht hinreichend geklärt sind.
„Die zentrale Schwäche des Gesetzes besteht darin, dass es bestimmte Handlungsoptionen ordnungsrechtlich vorgibt, ohne dass ihre tatsächliche Verfügbarkeit und Wirtschaftlichkeit bereits belastbar eingeschätzt werden können. Dies betrifft insbesondere die zukünftige Versorgung mit klimafreundlichen Brennstoffen sowie vielerorts die noch ausstehenden Ergebnisse und die Umsetzung der kommunalen Wärmeplanung“, so Höfling.
Nach Auffassung des BFW bleiben insbesondere bei der sogenannten Bio-Treppe wesentliche Fragen offen. Die gesetzlichen Vorgaben setzen voraus, dass biogene und synthetische Energieträger künftig in ausreichender Menge verfügbar sind und zu wirtschaftlich tragfähigen Konditionen eingesetzt werden können. Ob diese Voraussetzungen künftig tatsächlich erfüllt werden, lässt sich derzeit noch nicht verlässlich beurteilen.
„Wer heute über den Austausch einer Heizungsanlage entscheidet, trifft eine Investition für die nächsten zwanzig bis dreißig Jahre. Dafür braucht es belastbare Rahmenbedingungen. Bei der Verfügbarkeit der erforderlichen Energieträger, den langfristigen Kostenentwicklungen und der praktischen Umsetzung bestehen weiterhin erhebliche Unsicherheiten.“
Kritisch bewertet der BFW zudem die Folgewirkungen im Miet- und Kostenrecht. Die vorgesehene Aufteilung von CO?-Kosten, Gasnetzentgelten und zusätzlichen Kostenanteilen für klimafreundliche Brennstoffe erhöht die Komplexität der Kostenverteilung zwischen Mietern und Vermietern erheblich. Hinzu kommen zusätzliche Dokumentations-, Nachweis- und Berichtspflichten.
„Die Wärmewende braucht Investitionen und Akzeptanz. Beides setzt voraus, dass Eigentümer, Vermieter und Mieter die wirtschaftlichen Folgen gesetzlicher Vorgaben nachvollziehen und kalkulieren können. Hier schafft das Gesetz noch nicht die Planungssicherheit, die für langfristige Investitionsentscheidungen erforderlich wäre“, betont Höfling.
