13.07.2026 Bürovermietungsmarkt Hamburg bremsen fehlende Großabschlüsse
Das Flächenumsatzvolumen auf dem Hamburger Bürovermietungsmarkt (Neuvermietungen und Eigennutzerabschlüsse) erreichte im 1. Halbjahr 2026 nach Analysen von Cushman & Wakefield insgesamt 189.700 m². Damit wurde das Ergebnis des Vorjahreszeitraums von 213.100 m² um rund 11 Prozent unterschritten.
Nachfrage im Großflächensegment bleibt verhalten
Das Umsatzvolumen des 1. Halbjahres 2026 lag 17 Prozent unter dem 5-Jahresdurchschnitt (229.600 m²) und 23 Prozent unter dem 10-Jahresdurchschnitt (244.900 m²).
Bei einzelner Betrachtung des 2. Quartals 2026 belief sich der Flächenumsatz auf 89.300 m², entsprechend einem Rückgang von 11 Prozent gegenüber dem Vorquartal (Q1 2026: 100.400 m²). Im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum (Q2 2025: 103.100 m²) schlägt ein Minus von 13 Prozent zu Buche.
Insgesamt wurden im 1. Halbjahr 2026 297 Abschlüsse aus Neuvermietungen und Eigennutzertransaktionen registriert. Davon entfielen 157 auf das 2. Quartal, was einem leichten Anstieg von 12 Prozent, (entsprechend 17 Abschlüsse mehr) gegenüber dem Vorquartal entspricht. In Verbindung mit dem sinkenden Umsatzvolumen deutet die Analyse auf eine stärkere Prägung des Marktgeschehens durch kleinteilige Anmietungen hin.
Im 1. Halbjahr 2025 wurden 229 Abschlüsse erfasst. Im Jahresvergleich der ersten sechs Monate ist damit ein Plus von rund 30 Prozent gegenüber 2025 zu notieren – auch dies ein klarer Hinweis auf grundsätzliche Bewegung am Markt, wenngleich eher hin zu mittleren und kleineren Flächengesuchen und -anmietungen.
„Die Marktaktivität ist vorhanden, Anmietungsprozesse, insbesondere für größere Flächen, dauern jedoch oft länger und Entscheidungswege sind komplexer. Die Anforderungen an Qualität und Standort überzeugen nur dann, wenn sie den Nutzern einen klaren Mehrwert bieten“, betont Vera Passade, Head of Office Agency Hamburg bei Cushman & Wakefield.
Mit einem Anteil von rund 29 Prozent entfiel im 2. Quartal nahezu ein Drittel des Umsatzvolumens auf die Innenstadt. Der Teilmarkt profitierte dabei unter anderem von der Interimsanmietung von rund 7.600 m² Bürofläche durch die Deutsche Bank im Büroobjekt „Emporio“, dem größten registrierten Mietvertragsabschluss des 2. Quartals. Es folgen der Teilmarkt Hafenrand mit einem Anteil von rund 11 Prozent am Marktgeschehen sowie die City Süd mit über 10 Prozent Anteil am Flächenumsatz.
Der größte Abschluss des 1. Halbjahres entfiel auf den bereits im 1. Quartal registrierten Eigennutzerabschluss von MSC. Das Unternehmen entwickelt derzeit in der Stockmeyerstraße im Teilmarkt HafenCity seine Deutschlandzentrale mit rund 12.800 m² Bürofläche.
Spitzenmiete erreicht neues Niveau
Die Mietpreisentwicklung zeigte sich im 1. Halbjahr 2026 dagegen insgesamt mit einem stabilen Aufwärtstrend. Mit 37,50 Euro/m² lag die erzielbare Spitzenmiete um 4,2 Prozent über dem Vorjahreswert und zeigte den zweithöchsten Anstieg unter den deutschen Top 5 – Büromärkten, gleichzeitig aber auch das nach wie vor niedrigste Volumen.
Die gewichtete Durchschnittsmiete blieb gegenüber dem Vorquartal nahezu auf gleichem Niveau (+0,5 % auf 22,10 Euro/m²)
„Dass sowohl Spitzen- als auch Durchschnittsmiete zulegen, unterstreicht die Robustheit des Hamburger Büromarktes. Vor allem Top-Flächen, die den gestiegenen Anforderungen der Nutzer an Qualität, Nachhaltigkeit und Flexibilität entsprechen, bleiben gefragt und prägen das aktuelle Mietpreisniveau“, so Vera Passade.
Steigendes Flächenangebot trifft auf selektive Nachfrage
Zum Ende des 1. Halbjahres 2026 weist der Hamburger Büromarkt einen weiter gestiegenen Büroflächenleerstand auf. Die Leerstandsquote lag Ende Juni bei 7,0 Prozent und damit 40 Basispunkte über dem Vorquartalswert sowie 90 Basispunkte über dem Niveau des Vorjahres. Insgesamt standen rund 1,0 Mio. m² Bürofläche kurzfristig zur Verfügung. Darüber hinaus bleiben Untermietflächen ein wichtiger Bestandteil des Angebots: Zum Stichtag entfielen rund 74.800 m² auf kurzfristig verfügbare Untermietangebote.
Die Entwicklungspipeline bleibt weiterhin gut gefüllt. Mitte des Jahres 2026 befanden sich rund 427.200 m² Bürofläche im Bau. Davon waren noch etwa 224.600 m² verfügbar, was einer Vorvermietungsquote von rund 47 Prozent entspricht. Im 1. Halbjahr 2026 wurden rund 88.200 m² Bürofläche fertiggestellt, davon rund 47.200 m² von April bis Juni, bei einer Verfügbarkeit von 26 Prozent.
Zu den bedeutendsten Fertigstellungen des 2. Quartals zählten das Projekt „Borx“ in der City Süd mit rund 22.000 m² Bürofläche, das Bürogebäude der Feuerwehrleitstelle im Teilmarkt Hamm / Rothenburgsort / Billbrook mit etwa 8.100 m² sowie die „Flüggerhöfe“ im Hafenrand mit rund 5.000 m² Bürofläche.
„Für die zweite Jahreshälfte zeichnen sich mehrere größere Flächengesuche ab. Ob diese noch 2026 zum Abschluss kommen, bleibt jedoch abzuwarten. Insgesamt dürfte der Hamburger Büromarkt von einer weiterhin selektiven Nachfrage geprägt bleiben, während hochwertige Flächen in zentralen Lagen ihre Attraktivität behalten“, so Vera Passade abschließend.
Nachfrage im Großflächensegment bleibt verhalten
Das Umsatzvolumen des 1. Halbjahres 2026 lag 17 Prozent unter dem 5-Jahresdurchschnitt (229.600 m²) und 23 Prozent unter dem 10-Jahresdurchschnitt (244.900 m²).
Bei einzelner Betrachtung des 2. Quartals 2026 belief sich der Flächenumsatz auf 89.300 m², entsprechend einem Rückgang von 11 Prozent gegenüber dem Vorquartal (Q1 2026: 100.400 m²). Im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum (Q2 2025: 103.100 m²) schlägt ein Minus von 13 Prozent zu Buche.
Insgesamt wurden im 1. Halbjahr 2026 297 Abschlüsse aus Neuvermietungen und Eigennutzertransaktionen registriert. Davon entfielen 157 auf das 2. Quartal, was einem leichten Anstieg von 12 Prozent, (entsprechend 17 Abschlüsse mehr) gegenüber dem Vorquartal entspricht. In Verbindung mit dem sinkenden Umsatzvolumen deutet die Analyse auf eine stärkere Prägung des Marktgeschehens durch kleinteilige Anmietungen hin.
Im 1. Halbjahr 2025 wurden 229 Abschlüsse erfasst. Im Jahresvergleich der ersten sechs Monate ist damit ein Plus von rund 30 Prozent gegenüber 2025 zu notieren – auch dies ein klarer Hinweis auf grundsätzliche Bewegung am Markt, wenngleich eher hin zu mittleren und kleineren Flächengesuchen und -anmietungen.
„Die Marktaktivität ist vorhanden, Anmietungsprozesse, insbesondere für größere Flächen, dauern jedoch oft länger und Entscheidungswege sind komplexer. Die Anforderungen an Qualität und Standort überzeugen nur dann, wenn sie den Nutzern einen klaren Mehrwert bieten“, betont Vera Passade, Head of Office Agency Hamburg bei Cushman & Wakefield.
Mit einem Anteil von rund 29 Prozent entfiel im 2. Quartal nahezu ein Drittel des Umsatzvolumens auf die Innenstadt. Der Teilmarkt profitierte dabei unter anderem von der Interimsanmietung von rund 7.600 m² Bürofläche durch die Deutsche Bank im Büroobjekt „Emporio“, dem größten registrierten Mietvertragsabschluss des 2. Quartals. Es folgen der Teilmarkt Hafenrand mit einem Anteil von rund 11 Prozent am Marktgeschehen sowie die City Süd mit über 10 Prozent Anteil am Flächenumsatz.
Der größte Abschluss des 1. Halbjahres entfiel auf den bereits im 1. Quartal registrierten Eigennutzerabschluss von MSC. Das Unternehmen entwickelt derzeit in der Stockmeyerstraße im Teilmarkt HafenCity seine Deutschlandzentrale mit rund 12.800 m² Bürofläche.
Spitzenmiete erreicht neues Niveau
Die Mietpreisentwicklung zeigte sich im 1. Halbjahr 2026 dagegen insgesamt mit einem stabilen Aufwärtstrend. Mit 37,50 Euro/m² lag die erzielbare Spitzenmiete um 4,2 Prozent über dem Vorjahreswert und zeigte den zweithöchsten Anstieg unter den deutschen Top 5 – Büromärkten, gleichzeitig aber auch das nach wie vor niedrigste Volumen.
Die gewichtete Durchschnittsmiete blieb gegenüber dem Vorquartal nahezu auf gleichem Niveau (+0,5 % auf 22,10 Euro/m²)
„Dass sowohl Spitzen- als auch Durchschnittsmiete zulegen, unterstreicht die Robustheit des Hamburger Büromarktes. Vor allem Top-Flächen, die den gestiegenen Anforderungen der Nutzer an Qualität, Nachhaltigkeit und Flexibilität entsprechen, bleiben gefragt und prägen das aktuelle Mietpreisniveau“, so Vera Passade.
Steigendes Flächenangebot trifft auf selektive Nachfrage
Zum Ende des 1. Halbjahres 2026 weist der Hamburger Büromarkt einen weiter gestiegenen Büroflächenleerstand auf. Die Leerstandsquote lag Ende Juni bei 7,0 Prozent und damit 40 Basispunkte über dem Vorquartalswert sowie 90 Basispunkte über dem Niveau des Vorjahres. Insgesamt standen rund 1,0 Mio. m² Bürofläche kurzfristig zur Verfügung. Darüber hinaus bleiben Untermietflächen ein wichtiger Bestandteil des Angebots: Zum Stichtag entfielen rund 74.800 m² auf kurzfristig verfügbare Untermietangebote.
Die Entwicklungspipeline bleibt weiterhin gut gefüllt. Mitte des Jahres 2026 befanden sich rund 427.200 m² Bürofläche im Bau. Davon waren noch etwa 224.600 m² verfügbar, was einer Vorvermietungsquote von rund 47 Prozent entspricht. Im 1. Halbjahr 2026 wurden rund 88.200 m² Bürofläche fertiggestellt, davon rund 47.200 m² von April bis Juni, bei einer Verfügbarkeit von 26 Prozent.
Zu den bedeutendsten Fertigstellungen des 2. Quartals zählten das Projekt „Borx“ in der City Süd mit rund 22.000 m² Bürofläche, das Bürogebäude der Feuerwehrleitstelle im Teilmarkt Hamm / Rothenburgsort / Billbrook mit etwa 8.100 m² sowie die „Flüggerhöfe“ im Hafenrand mit rund 5.000 m² Bürofläche.
„Für die zweite Jahreshälfte zeichnen sich mehrere größere Flächengesuche ab. Ob diese noch 2026 zum Abschluss kommen, bleibt jedoch abzuwarten. Insgesamt dürfte der Hamburger Büromarkt von einer weiterhin selektiven Nachfrage geprägt bleiben, während hochwertige Flächen in zentralen Lagen ihre Attraktivität behalten“, so Vera Passade abschließend.
