23.06.2026 Premiumimmobilienmarkt: Angebot wächst, Wohnungspreise sinken
Die sieben wichtigsten Premiumimmobilienmärkte Deutschlands sind mit einem deutlich größeren Angebot in das Jahr 2026 gestartet. Sowohl bei exklusiven Eigentumswohnungen als auch bei Premiumhäusern nahm die Zahl der auf ImmoScout24 inserierten Immobilien im ersten Quartal zu. Das ist eines der Ergebnisse einer aktuellen Analyse des Premiumimmobilienmaklers DAHLER, in der die Entwicklung der Angebots- und Nachfragedaten der größten deutschen Immobilienplattform ImmoScout24 in den Top-7-Städten Deutschlands untersucht wurde. Betrachtet wurde hierbei das Premiumsegment des Häusermarktes sowie des Marktes für Eigentumswohnungen, worunter jeweils die teuersten 10 % der auf ImmoScout24 inserierten Angebote fallen.
Premiumwohnungen: Mehr Angebot in allen Top-7-Städten, Preise gehen runter
Im Premiumsegment des Eigentumswohnungsmarktes ist die Anzahl der auf ImmoScout24 inserierten Angebote in den sieben betrachteten Städten im ersten Quartal 2026 um 17 % gegenüber dem Vorjahresquartal gestiegen.
Den stärksten Zuwachs verzeichnete Berlin mit einem Plus von 19,8 % im Vergleich zu Q1 2025. Auch München (+18,4 %) und Hamburg (+18,3 %) wiesen deutliche Angebotsanstiege auf. Das geringste Wachstum wurde in Frankfurt am Main registriert, wo das Angebot um 4,9 % über dem Vorjahresniveau lag.
Die Preise für Premiumwohnungen entwickeln sich nach unten: Der Median der Angebotsquadratmeterpreise belief sich im ersten Quartal 2026 auf 9.874 €/m² und lag damit 3 % unter dem Niveau des Vorjahresquartals. Die höchsten Medianangebotspreise wurden weiterhin in München registriert: Dort lag der Wert bei 14.329 €/m². Es folgen Hamburg mit 12.504 €/m² und Frankfurt am Main mit 10.514 €/m².
Während München trotz des höchsten Preisniveaus den stärksten Rückgang der Medianpreise verzeichnete (-8,9 % gegenüber Q1-2025), zeigte Stuttgart die dynamischste Preisentwicklung nach oben: Dort stieg der Medianangebotspreis im Premiumwohnungssegment um 10 % auf 7.950 €/m².
Auch auf der Nachfrageseite zeigen sich regionale Unterschiede. In Düsseldorf wurde der höchste prozentuale Anstieg der Interessentenanfragen registriert, die in der Analyse als Indikator für die Nachfrage herangezogen werden. Dort gingen 42 % mehr Anfragen ein als im Vorjahresquartal. Eine andere Entwicklung vollzog sich in Stuttgart, wo im ersten Quartal 2026 insgesamt 3 % weniger Interessentenanfragen registriert wurden als noch im Vorjahresquartal.
Premiumhäuser: Angebotsausweitung bei stabilen bis leicht steigenden Preisen
Im Premiumsegment der Häusermärkte ist das Angebot ebenfalls größer geworden: In den Top-7-Metropolen stieg die Zahl der auf ImmoScout24 inserierten Premiumhäuser im ersten Quartal 2026 gegenüber Q1-2025 um 11,7 %.
Der stärkste Angebotsanstieg wurde in Frankfurt am Main registriert. Dort nahm die Zahl der inserierten Premiumhäuser im ersten Quartal 2026 um 31,3 % gegenüber dem Vorjahresquartal zu.
Anders als bei den Premiumwohnungen entwickelten sich die Angebotspreise für Premiumhäuser leicht positiv. Der Median der Angebotsquadratmeterpreise lag im ersten Quartal 2026 bei 10.676 €/m² und damit 0,9 % über dem Niveau des Vorjahresquartals. Den stärksten Preisanstieg unter den Top-7-Städten verzeichnete Berlin: Hier lag der Medianpreis für Premiumhäuser bei 9.732 Euro pro Quadratmeter, was einem Plus von 11,8 % gegenüber Q1-2025 entspricht.
In der Nachfrageentwicklung zeigt sich ein gemischtes Bild: Während in Düsseldorf (+14 %, Q1-2026 zu Q1-2025) und Frankfurt am Main (+12 %, Q1-2026 zu Q1-2025) die Interessentenanfragen für Premiumhäuser zulegten, sanken diese in anderen Städten. In Berlin fiel der Rückgang am deutlichsten aus: Hier sank die Anzahl an Anfragen um 22 % ab (Q1-2026 zu Q1-2025).
Markteinschätzung: Der Premiummarkt differenziert sich weiter
„Die Daten verdeutlichen, dass der deutsche Premiumimmobilienmarkt mit deutlich mehr Angebot in das Jahr 2026 gestartet ist“, sagt Björn Dahler, Geschäftsführer bei DAHLER. „Insbesondere bei Premiumwohnungen sehen wir, dass die größere Auswahl mit einer rückläufigen Preisdynamik einhergeht. Die Nachfrageentwicklung zeigt dabei ein differenziertes Bild: Während Märkte wie Düsseldorf, Frankfurt und Hamburg ein gestiegenes Kaufinteresse im Wohnungssegment verzeichnen, agieren Interessenten in München und Stuttgart verhaltener, was verdeutlicht, dass pauschale Aussagen zur Nachfrage im Premiumsegment kaum noch greifen. Käuferinnen und Käufer agieren nach wie vor selektiv, prüfen Angebote sorgfältiger und treffen Entscheidungen stärker unter Berücksichtigung von Finanzierung, Lagequalität und langfristiger Werthaltigkeit.“
Dahler ergänzt: „Gleichzeitig zeigt sich keine pauschale Schwäche des Premiumsegments. Bei Häusern entwickeln sich die Preise im Median leicht positiv, und einzelne Standorte verzeichnen weiterhin deutliche Preisimpulse. Die Nachfrage folgt dabei keinem einheitlichen Muster, manche Märkte legen zu, andere zeigen sich zurückhaltender. Insgesamt befinden wir uns in einer Marktphase, in der sich Käufer und Verkäufer weiter annähern. Hochwertige Objekte in sehr guten Lagen bleiben gefragt – allerdings auf Preisniveaus, die stärker als in den vergangenen Jahren am Markt validiert werden.“
„Käuferinnen und Käufer werden noch selektiver entscheiden“
Laut Björn Dahler, Gründer und Geschäftsführer des Premiumimmobilienmaklers DAHLER, wird die von der Europäischen Zentralbank vorgenommene Leitzinserhöhung dazu führen, dass Käuferinnen und Käufer im deutschen Premiumimmobilienmarkt noch selektiver entscheiden.
„Käuferinnen und Käufer werden noch genauer hinschauen: auf Lage, Objektqualität, energetischen Zustand, Preis und langfristige Werthaltigkeit“, so Dahler. „Tatsache ist: Wer heute kauft, tut das bewusster als in den Niedrigzinsjahren. Gleichzeitig bleibt das Premiumsegment vergleichsweise widerstandsfähig, weil viele Käufer über hohe Eigenkapitalquoten verfügen und ihre Kaufentscheidung nicht ausschließlich an der Finanzierungsbelastung ausrichten müssen. Die aktuelle Zinsentscheidung dürfte deshalb nicht pauschal Nachfrage aus dem Markt nehmen, sondern eher die Spreizung verstärken: Sehr gute Immobilien in sehr guten Lagen bleiben begehrt, während bei weniger herausragenden Objekten Lage, Qualität und Preis noch genauer zusammenpassen müssen.“
Premiumwohnungen: Mehr Angebot in allen Top-7-Städten, Preise gehen runter
Im Premiumsegment des Eigentumswohnungsmarktes ist die Anzahl der auf ImmoScout24 inserierten Angebote in den sieben betrachteten Städten im ersten Quartal 2026 um 17 % gegenüber dem Vorjahresquartal gestiegen.
Den stärksten Zuwachs verzeichnete Berlin mit einem Plus von 19,8 % im Vergleich zu Q1 2025. Auch München (+18,4 %) und Hamburg (+18,3 %) wiesen deutliche Angebotsanstiege auf. Das geringste Wachstum wurde in Frankfurt am Main registriert, wo das Angebot um 4,9 % über dem Vorjahresniveau lag.
Die Preise für Premiumwohnungen entwickeln sich nach unten: Der Median der Angebotsquadratmeterpreise belief sich im ersten Quartal 2026 auf 9.874 €/m² und lag damit 3 % unter dem Niveau des Vorjahresquartals. Die höchsten Medianangebotspreise wurden weiterhin in München registriert: Dort lag der Wert bei 14.329 €/m². Es folgen Hamburg mit 12.504 €/m² und Frankfurt am Main mit 10.514 €/m².
Während München trotz des höchsten Preisniveaus den stärksten Rückgang der Medianpreise verzeichnete (-8,9 % gegenüber Q1-2025), zeigte Stuttgart die dynamischste Preisentwicklung nach oben: Dort stieg der Medianangebotspreis im Premiumwohnungssegment um 10 % auf 7.950 €/m².
Auch auf der Nachfrageseite zeigen sich regionale Unterschiede. In Düsseldorf wurde der höchste prozentuale Anstieg der Interessentenanfragen registriert, die in der Analyse als Indikator für die Nachfrage herangezogen werden. Dort gingen 42 % mehr Anfragen ein als im Vorjahresquartal. Eine andere Entwicklung vollzog sich in Stuttgart, wo im ersten Quartal 2026 insgesamt 3 % weniger Interessentenanfragen registriert wurden als noch im Vorjahresquartal.
Premiumhäuser: Angebotsausweitung bei stabilen bis leicht steigenden Preisen
Im Premiumsegment der Häusermärkte ist das Angebot ebenfalls größer geworden: In den Top-7-Metropolen stieg die Zahl der auf ImmoScout24 inserierten Premiumhäuser im ersten Quartal 2026 gegenüber Q1-2025 um 11,7 %.
Der stärkste Angebotsanstieg wurde in Frankfurt am Main registriert. Dort nahm die Zahl der inserierten Premiumhäuser im ersten Quartal 2026 um 31,3 % gegenüber dem Vorjahresquartal zu.
Anders als bei den Premiumwohnungen entwickelten sich die Angebotspreise für Premiumhäuser leicht positiv. Der Median der Angebotsquadratmeterpreise lag im ersten Quartal 2026 bei 10.676 €/m² und damit 0,9 % über dem Niveau des Vorjahresquartals. Den stärksten Preisanstieg unter den Top-7-Städten verzeichnete Berlin: Hier lag der Medianpreis für Premiumhäuser bei 9.732 Euro pro Quadratmeter, was einem Plus von 11,8 % gegenüber Q1-2025 entspricht.
In der Nachfrageentwicklung zeigt sich ein gemischtes Bild: Während in Düsseldorf (+14 %, Q1-2026 zu Q1-2025) und Frankfurt am Main (+12 %, Q1-2026 zu Q1-2025) die Interessentenanfragen für Premiumhäuser zulegten, sanken diese in anderen Städten. In Berlin fiel der Rückgang am deutlichsten aus: Hier sank die Anzahl an Anfragen um 22 % ab (Q1-2026 zu Q1-2025).
Markteinschätzung: Der Premiummarkt differenziert sich weiter
„Die Daten verdeutlichen, dass der deutsche Premiumimmobilienmarkt mit deutlich mehr Angebot in das Jahr 2026 gestartet ist“, sagt Björn Dahler, Geschäftsführer bei DAHLER. „Insbesondere bei Premiumwohnungen sehen wir, dass die größere Auswahl mit einer rückläufigen Preisdynamik einhergeht. Die Nachfrageentwicklung zeigt dabei ein differenziertes Bild: Während Märkte wie Düsseldorf, Frankfurt und Hamburg ein gestiegenes Kaufinteresse im Wohnungssegment verzeichnen, agieren Interessenten in München und Stuttgart verhaltener, was verdeutlicht, dass pauschale Aussagen zur Nachfrage im Premiumsegment kaum noch greifen. Käuferinnen und Käufer agieren nach wie vor selektiv, prüfen Angebote sorgfältiger und treffen Entscheidungen stärker unter Berücksichtigung von Finanzierung, Lagequalität und langfristiger Werthaltigkeit.“
Dahler ergänzt: „Gleichzeitig zeigt sich keine pauschale Schwäche des Premiumsegments. Bei Häusern entwickeln sich die Preise im Median leicht positiv, und einzelne Standorte verzeichnen weiterhin deutliche Preisimpulse. Die Nachfrage folgt dabei keinem einheitlichen Muster, manche Märkte legen zu, andere zeigen sich zurückhaltender. Insgesamt befinden wir uns in einer Marktphase, in der sich Käufer und Verkäufer weiter annähern. Hochwertige Objekte in sehr guten Lagen bleiben gefragt – allerdings auf Preisniveaus, die stärker als in den vergangenen Jahren am Markt validiert werden.“
„Käuferinnen und Käufer werden noch selektiver entscheiden“
Laut Björn Dahler, Gründer und Geschäftsführer des Premiumimmobilienmaklers DAHLER, wird die von der Europäischen Zentralbank vorgenommene Leitzinserhöhung dazu führen, dass Käuferinnen und Käufer im deutschen Premiumimmobilienmarkt noch selektiver entscheiden.
„Käuferinnen und Käufer werden noch genauer hinschauen: auf Lage, Objektqualität, energetischen Zustand, Preis und langfristige Werthaltigkeit“, so Dahler. „Tatsache ist: Wer heute kauft, tut das bewusster als in den Niedrigzinsjahren. Gleichzeitig bleibt das Premiumsegment vergleichsweise widerstandsfähig, weil viele Käufer über hohe Eigenkapitalquoten verfügen und ihre Kaufentscheidung nicht ausschließlich an der Finanzierungsbelastung ausrichten müssen. Die aktuelle Zinsentscheidung dürfte deshalb nicht pauschal Nachfrage aus dem Markt nehmen, sondern eher die Spreizung verstärken: Sehr gute Immobilien in sehr guten Lagen bleiben begehrt, während bei weniger herausragenden Objekten Lage, Qualität und Preis noch genauer zusammenpassen müssen.“
