11.06.2026 Düsseldorf: Steigende Geldumsätze am Privatimmobilienmarkt
Nach Analysen von Aengevelt Research wurde 2025 am Düsseldorfer Markt für Privatimmobilien (Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser) ein Geldumsatz von rd. EUR 1,71 Mrd. erzielt. Dieser Wert liegt rd. 16 % sowohl über dem Vorjahreswert (2024: EUR 1,48 Mrd.) als auch über dem Dekadenmittel (Ø 2015-2024: EUR 1,47 Mrd.).
• Im Segment der Eigentumswohnungen (ETW) stieg das Transaktionsvolumen 2025 gegenüber dem Vorjahr (2024: rd. EUR 1,03 Mrd.) um rd. EUR 234 Mio. bzw. 23 % an auf EUR 1,03 Mrd. Zudem wird damit das Niveau des Dekadenmittels (Ø 2015-2024: EUR 1,05 Mrd.) um 20 % übertroffen.
Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern (EFH/ZFH) erreichte der Geldumsatz 2025 mit rd. EUR 451 Mio. wieder das Vorjahresniveau (2024: rd. EUR 458 Mio.) und liegt zudem rd. 7 % über dem Zehnjahresmittel (Ø 2015-2024: EUR 422 Mio.).
Bei den durchschnittlichen Kaufpreisen gab es unterschiedliche Entwicklungen: Während diese bei den ETW gegenüber dem Vorjahr leicht auf rd. EUR 388.000 anzogen (2024: EUR 379.000), gaben sie bei den EFH/ZFH um rd. 11 % auf EUR 866.000 nach (2024: EUR 974.000).
• Für 2026 prognostiziert Aengevelt Research eine grundsätzlich anhaltende Nachfrage am Privatimmobilienmarkt, die indessen u.a. durch möglicherweise weiter steigende Kreditzinsen, eine wieder anziehende Inflation und globale wirtschaftliche Entwicklungen und der damit verbundenen Verunsicherung vieler Erwerbsinteressenten gebremst und limitiert werden kann.
Rückläufiger Wohnungsneubau verschärft Mangel in Düsseldorf
• Die grundsätzlich hohe Nachfrage nach Wohnungen zu Kauf oder Miete generiert sich aus dem seit Jahren anhaltenden Bevölkerungs- und Haushaltswachstum in Düsseldorf. So wuchs Düsseldorf seit 2014 um mehr als 30.000 Personen auf rd. 635.000 Einwohner Ende 2025. Damit stieg auch die Zahl der Privathaushalte - als Wohnungsnachfrager - auf rd. 356.850.
• Nach Prognosen der Landesdatenbank NRW, IT NRW könnte die Bevölkerungszahl in Düsseldorf bis 2040 die Marke von 700.000 Einwohnern “knacken“. Dies bedeutet einen Anstieg der Privathaushalte (als Wohnungsnachfrager) um bis zu 40.000.
• Addiert man den hieraus abgeleiteten Neubaubedarf mit dem aktuellen (nominellen) Wohnungsdefizit von rd. 10.700 Wohnungen sowie dem Mindesterhaltungsbedarf “neu gegen alt“ in Höhe von rd. 0,5% p.a. des Gesamtwohnungsbestandes (rd. 356.900 WE = rd. 1.785 WE p.a.), ergibt sich daraus ein Gesamtneubaubedarf von rd. 5.500 Wohnungen, die bis 2030 jedes Jahr in Düsseldorf gebaut werden müssten.
2024 wurden indessen lediglich rd. 1.800 Wohnungen fertiggestellt und in 2025 waren es nach Hochrechnungen nur noch rd. 1.750 Wohnungen, also weniger als der Mindesterhaltungsbedarf. Auch die Baugenehmigungen sind gegenüber 2019, als noch 3.743 Neubau-Wohnungen genehmigt wurden, auf lediglich 2.047 Genehmigungen in 2025 gesunken.
• Die Folgen sind neben einer weiteren Angebotsverknappung insbesondere auch weiter anziehende Wohnungsmieten.
So sind lt. Empirica die Angebotsmieten für Neubauwohnungen seit dem vierten Quartal 2017 von EUR 11,20/m² um 58 % auf EUR 17,70/m² im vierten Quartal 2025 gestiegen, allein gegenüber 2024 (EUR 15,60/m²) um rd. 13,5 %.
Auch die Angebotsmieten über alle Baujahre haben seit 2017 deutlich um 40 % auf EUR 13,60/m² angezogen.
Fazit
Ohne gezielte Angebotserweiterung insbesondere in den miet- und kaufpreisgünstigeren Wohnungssegmenten werden sich die aufgezeigten Preistrends zumindest mittelfristig fortsetzen.
• Im Segment der Eigentumswohnungen (ETW) stieg das Transaktionsvolumen 2025 gegenüber dem Vorjahr (2024: rd. EUR 1,03 Mrd.) um rd. EUR 234 Mio. bzw. 23 % an auf EUR 1,03 Mrd. Zudem wird damit das Niveau des Dekadenmittels (Ø 2015-2024: EUR 1,05 Mrd.) um 20 % übertroffen.
Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern (EFH/ZFH) erreichte der Geldumsatz 2025 mit rd. EUR 451 Mio. wieder das Vorjahresniveau (2024: rd. EUR 458 Mio.) und liegt zudem rd. 7 % über dem Zehnjahresmittel (Ø 2015-2024: EUR 422 Mio.).
Bei den durchschnittlichen Kaufpreisen gab es unterschiedliche Entwicklungen: Während diese bei den ETW gegenüber dem Vorjahr leicht auf rd. EUR 388.000 anzogen (2024: EUR 379.000), gaben sie bei den EFH/ZFH um rd. 11 % auf EUR 866.000 nach (2024: EUR 974.000).
• Für 2026 prognostiziert Aengevelt Research eine grundsätzlich anhaltende Nachfrage am Privatimmobilienmarkt, die indessen u.a. durch möglicherweise weiter steigende Kreditzinsen, eine wieder anziehende Inflation und globale wirtschaftliche Entwicklungen und der damit verbundenen Verunsicherung vieler Erwerbsinteressenten gebremst und limitiert werden kann.
Rückläufiger Wohnungsneubau verschärft Mangel in Düsseldorf
• Die grundsätzlich hohe Nachfrage nach Wohnungen zu Kauf oder Miete generiert sich aus dem seit Jahren anhaltenden Bevölkerungs- und Haushaltswachstum in Düsseldorf. So wuchs Düsseldorf seit 2014 um mehr als 30.000 Personen auf rd. 635.000 Einwohner Ende 2025. Damit stieg auch die Zahl der Privathaushalte - als Wohnungsnachfrager - auf rd. 356.850.
• Nach Prognosen der Landesdatenbank NRW, IT NRW könnte die Bevölkerungszahl in Düsseldorf bis 2040 die Marke von 700.000 Einwohnern “knacken“. Dies bedeutet einen Anstieg der Privathaushalte (als Wohnungsnachfrager) um bis zu 40.000.
• Addiert man den hieraus abgeleiteten Neubaubedarf mit dem aktuellen (nominellen) Wohnungsdefizit von rd. 10.700 Wohnungen sowie dem Mindesterhaltungsbedarf “neu gegen alt“ in Höhe von rd. 0,5% p.a. des Gesamtwohnungsbestandes (rd. 356.900 WE = rd. 1.785 WE p.a.), ergibt sich daraus ein Gesamtneubaubedarf von rd. 5.500 Wohnungen, die bis 2030 jedes Jahr in Düsseldorf gebaut werden müssten.
2024 wurden indessen lediglich rd. 1.800 Wohnungen fertiggestellt und in 2025 waren es nach Hochrechnungen nur noch rd. 1.750 Wohnungen, also weniger als der Mindesterhaltungsbedarf. Auch die Baugenehmigungen sind gegenüber 2019, als noch 3.743 Neubau-Wohnungen genehmigt wurden, auf lediglich 2.047 Genehmigungen in 2025 gesunken.
• Die Folgen sind neben einer weiteren Angebotsverknappung insbesondere auch weiter anziehende Wohnungsmieten.
So sind lt. Empirica die Angebotsmieten für Neubauwohnungen seit dem vierten Quartal 2017 von EUR 11,20/m² um 58 % auf EUR 17,70/m² im vierten Quartal 2025 gestiegen, allein gegenüber 2024 (EUR 15,60/m²) um rd. 13,5 %.
Auch die Angebotsmieten über alle Baujahre haben seit 2017 deutlich um 40 % auf EUR 13,60/m² angezogen.
Fazit
Ohne gezielte Angebotserweiterung insbesondere in den miet- und kaufpreisgünstigeren Wohnungssegmenten werden sich die aufgezeigten Preistrends zumindest mittelfristig fortsetzen.
