09.06.2026 Automobilstädte in der Krise? Mehr Angebote, keine sinkenden Mieten
Werksschließungen, Stellenabbau und Kurzarbeit haben der Automobilbranche die letzten Jahre zugesetzt. Doch der erwartete Effekt auf dem Wohnungsmarkt bleibt aus. Eine Analyse von Kleinanzeigen Immobilien und der Hochschule Biberach zeigt: Mieten sinken nicht, obwohl das Angebot an Wohnungen vielerorts wächst. Warum mehr Angebot aber nicht automatisch Entlastung bringt, wo Wohnen in Autostädten besonders teuer bleibt und welche Automobilstandorte künftig unter Druck geraten könnten, zeigt ein Blick in die Daten.
Untersucht wurden auf Basis von Kleinanzeigen-Inseratsdaten die neun zentralen Automobilstandorte in Deutschland, darunter München, Stuttgart, Ingolstadt, Wolfsburg, Leipzig und Köln, für die Jahre 2024 und 2025. Die Auswertung der Medianmieten pro Quadratmeter zeigt dabei eine deutliche Spreizung der Preisniveaus: In München liegen die Angebotsmieten für Wohnungen stabil zwischen rund 22 und 25 Euro pro Quadratmeter, in Stuttgart zwischen circa 17 und 18,5 Euro. Friedrichshafen bewegt sich im Bereich von 15 bis 17 Euro pro Quadratmeter. Im mittleren Segment liegen Städte wie Ingolstadt mit etwa 14 bis 15,5 Euro sowie Köln mit rund 15 bis 16 Euro pro Quadratmeter. Deutlich günstiger bleiben klassische Produktionsstandorte: Wolfsburg liegt bei etwa 9,7 bis 10,5 Euro, Eisenach bei rund 7,5 bis 8,1 Euro und Zwickau bei etwa 6,0 bis 6,4 Euro pro Quadratmeter.
Stabile Preise trotz wachsendem Angebot
Über den gesamten Beobachtungszeitraum zeigt sich ein einheitliches Muster: In keiner der untersuchten Städte sind Mietpreisrückgänge zu beobachten. Stattdessen bewegen sich die Preise entweder seitwärts oder steigen moderat an. Besonders in hochpreisigen Märkten wie München und Stuttgart bleibt das Niveau konstant hoch, während Städte wie Ingolstadt oder Wolfsburg nur geringe Schwankungen zeigen. Leipzig fällt mit einer vergleichsweise dynamischeren Entwicklung auf und verzeichnet Preissteigerungen innerhalb eines Korridors von etwa 9 bis 11 Euro pro Quadratmeter bei gleichzeitig wachsendem Angebot.
Parallel dazu bleibt auch das Inseratsvolumen hoch. In mehreren Städten nimmt die Zahl der Inserate kontinuierlich zu oder verharrt auf einem hohen Niveau: So waren in Köln im Januar 2024 circa 1.900 Inserate für Mietwohnungen gelistet, im Dezember 2025 waren es bereits fast 4.000. Leipzig hielt unter anderem sein Niveau mit gut 2.500 Angeboten für Mietwohnungen im Januar 2024 und knapp 2.750 Inseraten im Dezember 2025. Auffällig ist, dass steigende oder dauerhaft hohe Inseratszahlen nicht mit sinkenden Preisen einhergehen. In Städten wie München, Köln oder Leipzig steigen die Angebotszahlen, während die Medianmieten stabil bleiben oder weiter zulegen. Gleichzeitig zeigen Städte wie Zwickau oder Eisenach zwischen 2024 und 2025 trotz vergleichsweise hoher Angebotsvolumina kaum Preisbewegung und verharren auf bisherigem Niveau (Zwickau: 6,0–6,4 Euro/m²; Eisenach: 7,5–8,0 Euro/m²).
„Unsere aktuellen Daten deuten in mehreren Automobilstädten auf eine zunehmende Dynamik am Mietmarkt hin. Zwar steigt die Zahl der Inserate, eine flächendeckende Entspannung bei den Angebotsmieten ist bislang jedoch nicht erkennbar. Wie sich der Markt weiterentwickelt, wird maßgeblich davon abhängen, wie sich Angebot und Nachfrage in den kommenden Monaten zueinander verhalten“, sagt Karl Wolfart, Sales Director Real Estate bei Kleinanzeigen.
Arbeitsmarkt als Stabilisator oder Detroit 2.0?
Ein wesentlicher Grund für die stabilen Mieten ist und bleibt der Arbeitsmarkt. Zwar steht die Automobilbranche unter Druck, doch vielerorts federn Kurzarbeit, interne Versetzungen oder Qualifizierungsmaßnahmen größere Einkommensbrüche ab. Dies war beispielsweise erst im November 2025 der Fall, als der Autozulieferer ZF Friedrichshafen wegen Engpässen von Halbleitern für seinen Standort Schweinfurt Kurzarbeit ankündigte. Solche Maßnahmen stabilisieren die Einkommen und damit auch die Nachfrage nach Wohnraum.
Gleichzeitig können steigende Inseratszahlen ein wichtiges Signal sein. Denn während Leerstände oft erst mit Verzögerung sichtbar werden, reagieren Immobilieninserate deutlich früher auf wirtschaftliche Veränderungen. „Die deutschen Autostädte stehen zwar unter Druck, aber sie kippen bislang nicht. Einen Detroit-Effekt, also den gleichzeitigen Rückgang von Beschäftigung, Bevölkerung und Immobilienpreisen, sehen wir in den Daten derzeit nicht. Umso wichtiger ist der Blick auf Inseratszahlen. Gerade in stark von der Automobilindustrie geprägten Städten wie Wolfsburg, Zwickau oder Eisenach kann ein Anstieg der Inserate ein erstes Warnsignal für eine nachlassende Nachfrage sein“, so Prof. Dr. Thomas Beyerle, Professor für Immobilienwirtschaft und Immobilienresearch an der Hochschule Biberach.
Für die kommenden Jahre bleibt die Entwicklung dennoch offen. Sollte der Beschäftigungsrückgang in der Automobilindustrie stärker ausfallen, könnte sich das Verhältnis von Angebot und Nachfrage verschieben, vor allem in Regionen, die stark von einzelnen Industriearbeitgebern abhängen. Dann könnten steigende Leerstände und sinkende Mieten wahrscheinlicher werden. Bislang zeigt die Analyse jedoch: Die Wohnungsmärkte bleiben stabiler, als es die wirtschaftliche Lage der Autobranche vermuten ließe.
Untersucht wurden auf Basis von Kleinanzeigen-Inseratsdaten die neun zentralen Automobilstandorte in Deutschland, darunter München, Stuttgart, Ingolstadt, Wolfsburg, Leipzig und Köln, für die Jahre 2024 und 2025. Die Auswertung der Medianmieten pro Quadratmeter zeigt dabei eine deutliche Spreizung der Preisniveaus: In München liegen die Angebotsmieten für Wohnungen stabil zwischen rund 22 und 25 Euro pro Quadratmeter, in Stuttgart zwischen circa 17 und 18,5 Euro. Friedrichshafen bewegt sich im Bereich von 15 bis 17 Euro pro Quadratmeter. Im mittleren Segment liegen Städte wie Ingolstadt mit etwa 14 bis 15,5 Euro sowie Köln mit rund 15 bis 16 Euro pro Quadratmeter. Deutlich günstiger bleiben klassische Produktionsstandorte: Wolfsburg liegt bei etwa 9,7 bis 10,5 Euro, Eisenach bei rund 7,5 bis 8,1 Euro und Zwickau bei etwa 6,0 bis 6,4 Euro pro Quadratmeter.
Stabile Preise trotz wachsendem Angebot
Über den gesamten Beobachtungszeitraum zeigt sich ein einheitliches Muster: In keiner der untersuchten Städte sind Mietpreisrückgänge zu beobachten. Stattdessen bewegen sich die Preise entweder seitwärts oder steigen moderat an. Besonders in hochpreisigen Märkten wie München und Stuttgart bleibt das Niveau konstant hoch, während Städte wie Ingolstadt oder Wolfsburg nur geringe Schwankungen zeigen. Leipzig fällt mit einer vergleichsweise dynamischeren Entwicklung auf und verzeichnet Preissteigerungen innerhalb eines Korridors von etwa 9 bis 11 Euro pro Quadratmeter bei gleichzeitig wachsendem Angebot.
Parallel dazu bleibt auch das Inseratsvolumen hoch. In mehreren Städten nimmt die Zahl der Inserate kontinuierlich zu oder verharrt auf einem hohen Niveau: So waren in Köln im Januar 2024 circa 1.900 Inserate für Mietwohnungen gelistet, im Dezember 2025 waren es bereits fast 4.000. Leipzig hielt unter anderem sein Niveau mit gut 2.500 Angeboten für Mietwohnungen im Januar 2024 und knapp 2.750 Inseraten im Dezember 2025. Auffällig ist, dass steigende oder dauerhaft hohe Inseratszahlen nicht mit sinkenden Preisen einhergehen. In Städten wie München, Köln oder Leipzig steigen die Angebotszahlen, während die Medianmieten stabil bleiben oder weiter zulegen. Gleichzeitig zeigen Städte wie Zwickau oder Eisenach zwischen 2024 und 2025 trotz vergleichsweise hoher Angebotsvolumina kaum Preisbewegung und verharren auf bisherigem Niveau (Zwickau: 6,0–6,4 Euro/m²; Eisenach: 7,5–8,0 Euro/m²).
„Unsere aktuellen Daten deuten in mehreren Automobilstädten auf eine zunehmende Dynamik am Mietmarkt hin. Zwar steigt die Zahl der Inserate, eine flächendeckende Entspannung bei den Angebotsmieten ist bislang jedoch nicht erkennbar. Wie sich der Markt weiterentwickelt, wird maßgeblich davon abhängen, wie sich Angebot und Nachfrage in den kommenden Monaten zueinander verhalten“, sagt Karl Wolfart, Sales Director Real Estate bei Kleinanzeigen.
Arbeitsmarkt als Stabilisator oder Detroit 2.0?
Ein wesentlicher Grund für die stabilen Mieten ist und bleibt der Arbeitsmarkt. Zwar steht die Automobilbranche unter Druck, doch vielerorts federn Kurzarbeit, interne Versetzungen oder Qualifizierungsmaßnahmen größere Einkommensbrüche ab. Dies war beispielsweise erst im November 2025 der Fall, als der Autozulieferer ZF Friedrichshafen wegen Engpässen von Halbleitern für seinen Standort Schweinfurt Kurzarbeit ankündigte. Solche Maßnahmen stabilisieren die Einkommen und damit auch die Nachfrage nach Wohnraum.
Gleichzeitig können steigende Inseratszahlen ein wichtiges Signal sein. Denn während Leerstände oft erst mit Verzögerung sichtbar werden, reagieren Immobilieninserate deutlich früher auf wirtschaftliche Veränderungen. „Die deutschen Autostädte stehen zwar unter Druck, aber sie kippen bislang nicht. Einen Detroit-Effekt, also den gleichzeitigen Rückgang von Beschäftigung, Bevölkerung und Immobilienpreisen, sehen wir in den Daten derzeit nicht. Umso wichtiger ist der Blick auf Inseratszahlen. Gerade in stark von der Automobilindustrie geprägten Städten wie Wolfsburg, Zwickau oder Eisenach kann ein Anstieg der Inserate ein erstes Warnsignal für eine nachlassende Nachfrage sein“, so Prof. Dr. Thomas Beyerle, Professor für Immobilienwirtschaft und Immobilienresearch an der Hochschule Biberach.
Für die kommenden Jahre bleibt die Entwicklung dennoch offen. Sollte der Beschäftigungsrückgang in der Automobilindustrie stärker ausfallen, könnte sich das Verhältnis von Angebot und Nachfrage verschieben, vor allem in Regionen, die stark von einzelnen Industriearbeitgebern abhängen. Dann könnten steigende Leerstände und sinkende Mieten wahrscheinlicher werden. Bislang zeigt die Analyse jedoch: Die Wohnungsmärkte bleiben stabiler, als es die wirtschaftliche Lage der Autobranche vermuten ließe.
