01.06.2026 Küstenreport Nordsee: Immobilienpreise auf den Inseln geben nach
An der Nordseeküste folgt vieles dem Rhythmus von Ebbe und Flut. Die Gezeiten sorgen für kontinuierliche Veränderung – sichtbar und verlässlich zugleich. Ein ähnliches Bild zeigt sich aktuell auch auf dem Immobilienmarkt entlang der Küste. Regionale Unterschiede treten wieder stärker hervor: Während sich in vielen Festlandregionen eine positive Entwicklung abzeichnet, entwickeln sich die Inseln und einzelne Landkreise differenzierter – mit erkennbaren Abweichungen in der Preisdynamik. Vor diesem Hintergrund haben sich die VON POLL IMMOBILIEN Experten (www.von-poll.com) die Immobilienpreise für Einfamilienhäuser1 in den Landkreisen, kreisfreien Städten sowie auf den Halbinseln und Inseln* an der Nordseeküste genauer angeschaut und die Entwicklung der Kaufpreise2 des ersten Quartals 2026 mit dem ersten Quartal 2025 verglichen.
„Wir sehen aktuell eine klare Differenzierung am Immobilienmarkt der Nordseeküste: Während sich die Preise in vielen Festlandregionen stabilisiert haben und teilweise wieder anziehen, stehen insbesondere die hochpreisigen Inselmärkte stärker unter Anpassungsdruck. Die Rückgänge auf vielen Nord- und Ostfriesischen Inseln sind Ausdruck einer Marktphase, in der sich Angebot und Nachfrage wieder stärker annähern und sich Preisniveaus entsprechend neu ausrichten – auch vor dem Hintergrund der veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen seit Ende 2022“, weiß Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN. Und weiter: „Gleichzeitig bleibt die Nachfrage insgesamt solide – allerdings deutlich selektiver als noch vor wenigen Jahren. Käufer achten heute stärker auf Faktoren wie die gute Lage, Energieeffizienz und nachhaltige Vermietbarkeit. In gut angebundenen Festlandlagen führt das bereits wieder zu moderaten Preissteigerungen, während sich der Markt insgesamt auf ein stabileres und langfristig moderates Niveau einpendelt.“
Wie zu erwarten, bilden die Inseln an der Nordseeküste auch im ersten Quartal 2026 nach wie vor die Spitzenreiter innerhalb des Immobilienpreisrankings. Die höchsten Quadratmeterpreise finden Kaufinteressenten demnach auf den Nordfriesischen Inseln, wozu unter anderem Sylt, Amrum und Föhr gehören. Ein Quadratmeter Wohnfläche beläuft sich hier auf durchschnittlich 9.922 Euro. Einen großen Anteil am hohen Preisniveau der Nordfriesischen Inseln hat die Insel Sylt, die seit jeher als eine der exklusivsten und somit auch teuersten Wohnlagen Deutschlands gilt. Ein gesonderter Blick auf den Sylter Immobilienmarkt zeigt, die Durchschnittspreise liegen hier mit rund 12.557 €/m2 nochmals deutlich höher als bei den restlichen Nordfriesischen Inseln. Durchaus überraschend ist hier jedoch die Entwicklung der Immobilienpreise: Denn während sich das Preisniveau auf den Nordfriesischen Inseln lange Zeit fast ausschließlich nach oben entwickelt hat, sanken die durchschnittlichen Hauspreise im ersten Halbjahr 2026 verglichen mit dem Vorjahr um -4,7 Prozent. Damit weisen die Nordfriesischen Inseln die zweithöchste Preisreduktion innerhalb der Analyse auf. Auch die Sylter Immobilienpreise gaben nach, wenn auch nur leicht um -1,5 Prozent.
An zweiter Stelle – wenngleich mit einem deutlichen Abstand von über 1.600 €/m2 weniger – reiht sich die nächste Inselgruppe ein: Die Ostfriesischen Inseln, zu denen beispielsweise Juist, Langeoog oder Norderney gehören. Kaufinteressenten müssen hier im ersten Quartal 2026 mit circa 8.294 €/m2 für ein Haus in gutem Zustand kalkulieren. Auch dort haben die Immobilienpreise im Vergleich zum ersten Quartal 2025 nachgegeben. So verzeichnen die Ostfriesischen Inseln mit durchschnittlich -5,1 Prozent den stärksten Preisrückgang im Ranking.
Deutlich günstiger – mit einem Abstand von mehr als 5.800 €/m2 zu den Ostfriesischen Inseln – wird es auf dem Festland an der Nordseeküste. Quadratmeterpreise zwischen 2.500 Euro und 2.000 Euro fanden sich im ersten Quartal 2026 im Landkreis Nordfriesland (nur Festland) mit 2.481 €/m2, im Landkreis Dithmarschen mit 2.157 €/m2, im Landkreis Wittmund (nur Festland) mit 2.097 €/m2, im Landkreis Aurich (nur Festland) mit 2.093 €/m2 sowie im Landkreis Friesland (nur Festland) mit 2.029 €/m2.
„In unserer Region an der Nordseeküste, insbesondere rund um Heide und Sankt Peter-Ording, beobachten wir aktuell ein deutlich erweitertes Angebot bei gleichzeitig verhaltener Nachfrage. Diese Entwicklung ist unter anderem auf gestiegene Energiekosten, die allgemeine Inflation sowie eine erhöhte Verunsicherung infolge der wirtschaftlichen und geopolitischen Rahmenbedingungen zurückzuführen. Gleichzeitig bleibt die Region attraktiv – insbesondere für Käufer aus süddeutschen Bundesländern und der Schweiz, für die das Preisniveau hier weiterhin vergleichsweise interessant ist“, erklärt Thorsten Lemcke, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Heide und Husum. Und weiter: „Die unterschiedliche Preisentwicklung zwischen Inseln und Festland hängt aus unserer Sicht maßgeblich mit strukturellen Faktoren zusammen. In stark regulierten Ferienimmobilienmärkten wie Sankt Peter-Ording hat das gestiegene Angebot in Kombination mit strengeren Auflagen zu spürbaren Preisabschlägen geführt. Für die kommenden Jahre erwarten wir hier eine anhaltende Seitwärtsbewegung, wobei insbesondere ältere, energetisch nicht modernisierte Immobilien weiter unter Druck bleiben dürften.“
Auch hier lohnt ein gesonderter Blick auf die Preisentwicklung der einzelnen Standorte. Denn während die Durchschnittspreise für ein Haus in den Landkreisen Nordfriesland und Wittmund um -3,2 Prozent beziehungsweise -3,5 Prozent sanken, entwickelten sich die Preise in den anderen Landkreisen zum Teil deutlich nach oben. So stiegen die Hauspreise verglichen mit dem Vorjahreszeitraum im Landkreis Aurich um 2,7 Prozent, im Landkreis Dithmarschen um 3,7 Prozent und im Landkreis Friesland sogar um 5,7 Prozent. Somit wiesen der Landkreis Dithmarschen und der Landkreis Friesland die dritthöchste beziehungsweise höchste Preissteigerung im gesamten Ranking auf.
„Angebot und Nachfrage in unserer Region sind derzeit ausgeglichen – Immobilien, die neu auf den Markt kommen, werden ohne intensive Preisverhandlungen vermittelt. Knapp die Hälfte unserer Kunden stammt dabei aus anderen Bundesländern – insbesondere aus Nordrhein-Westfalen sowie Hessen – und oftmals auch aus den benachbarten Niederlanden. Ferienwohnungen und Zweitwohnsitze stehen bei dieser Klientel klar im Fokus. Allerdings haben sich die regulatorischen Rahmenbedingungen verschärft: Gemeinden achten verstärkt auf die Einhaltung der Bebauungspläne hinsichtlich der Nutzung als Zweitwohnsitz – insbesondere im Wangerland sowie auf Wangerooge“, berichtet Hermann Mehrtens, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Wilhelmshaven und Jever. „Die Pandemie führte zu einem starken Nachfrageüberhang, wodurch sich auch die Immobilienpreise rasant nach oben entwickelt haben. Die aktuelle Entwicklung zeigt jedoch, dass sich der Markt wieder reguliert. Aufgrund der Beliebtheit der Nordseeküste als Ferienregion gehen wir weiterhin von einem stabilen Preisniveau aus.“
Quadratmeterpreise für ein Haus unter der 2.000-Euro-Marke finden Kaufinteressenten im Landkreis Cuxhaven mit 1.993 €/m2, in den kreisfreien Städten Wilhelmshaven und Emden mit 1.974 €/m2 beziehungsweise mit 1.961 €/m2 sowie im Landkreis Wesermarsch mit 1.907 €/m2. Während die durchschnittlichen Immobilienpreise im ersten Quartal 2026 im Landkreis Cuxhaven mit -0,1 Prozent und in der kreisfreien Stadt Emden mit 1 Prozent nur stagnierten, kletterte das Preisniveau in der kreisfreien Stadt Wilhelmshaven und im Landkreis Wesermarsch um 3,2 Prozent beziehungsweise 4 Prozent nach oben. Demnach verzeichnete der Landkreis Wesermarsch den zweithöchsten Preisanstieg in der Analyse.
„Aufgrund der aktuellen geopolitischen Lage, einer allgemeinen Verunsicherung und der erhöhten Zinsen ist die Nachfrage derzeit eher zurückhaltend. Realistisch eingepreiste Objekte finden jedoch nach wie vor schnell einen passenden Käufer. Die meisten unserer Kunden – zwischen 80 Prozent und 90 Prozent – erwerben Immobilien als Erstwohnsitz und kommen mehrheitlich aus der Region, aber auch aus Hessen und Nordrhein-Westfalen“, sagt Nils Onken, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Aurich, Emden, Norden und Esens.
Er ergänzt: „Vor allem auf den Inseln und teilweise auch auf dem Festland werden Kurzzeitvermietungen, die bis dato nur geduldet, aber nicht offiziell genehmigt waren, in der Regel oft nicht mehr gestattet, nachdem die Immobilien verkauft wurden. Das wirkt sich wiederum auf den Wert der Immobilie aus – die Preise für Objekte ohne offizielle Genehmigung sinken, während die Preise bei tatsächlich genehmigten Ferienobjekten steigen. Die weitere Preisentwicklung bleibt spannend: Sollten sich die Zinsen weiter nach oben entwickeln, werden auch die Preise wieder etwas nachgeben. Allerdings wird der Urlaub im eigenen Land gerade wieder attraktiver – auch durch die geopolitische Situation – was einigen Lagen künftig deutlichen Aufwind bringen könnte.“
Am günstigsten ist es in der kreisfreien Stadt Bremerhaven. Dort belief sich ein Haus im ersten Quartal 2026 im Schnitt auf 1.896 €/m2. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stagnierten die durchschnittlichen Immobilienpreise hier bei 0,6 Prozent.
„Wir sehen aktuell eine klare Differenzierung am Immobilienmarkt der Nordseeküste: Während sich die Preise in vielen Festlandregionen stabilisiert haben und teilweise wieder anziehen, stehen insbesondere die hochpreisigen Inselmärkte stärker unter Anpassungsdruck. Die Rückgänge auf vielen Nord- und Ostfriesischen Inseln sind Ausdruck einer Marktphase, in der sich Angebot und Nachfrage wieder stärker annähern und sich Preisniveaus entsprechend neu ausrichten – auch vor dem Hintergrund der veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen seit Ende 2022“, weiß Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN. Und weiter: „Gleichzeitig bleibt die Nachfrage insgesamt solide – allerdings deutlich selektiver als noch vor wenigen Jahren. Käufer achten heute stärker auf Faktoren wie die gute Lage, Energieeffizienz und nachhaltige Vermietbarkeit. In gut angebundenen Festlandlagen führt das bereits wieder zu moderaten Preissteigerungen, während sich der Markt insgesamt auf ein stabileres und langfristig moderates Niveau einpendelt.“
Wie zu erwarten, bilden die Inseln an der Nordseeküste auch im ersten Quartal 2026 nach wie vor die Spitzenreiter innerhalb des Immobilienpreisrankings. Die höchsten Quadratmeterpreise finden Kaufinteressenten demnach auf den Nordfriesischen Inseln, wozu unter anderem Sylt, Amrum und Föhr gehören. Ein Quadratmeter Wohnfläche beläuft sich hier auf durchschnittlich 9.922 Euro. Einen großen Anteil am hohen Preisniveau der Nordfriesischen Inseln hat die Insel Sylt, die seit jeher als eine der exklusivsten und somit auch teuersten Wohnlagen Deutschlands gilt. Ein gesonderter Blick auf den Sylter Immobilienmarkt zeigt, die Durchschnittspreise liegen hier mit rund 12.557 €/m2 nochmals deutlich höher als bei den restlichen Nordfriesischen Inseln. Durchaus überraschend ist hier jedoch die Entwicklung der Immobilienpreise: Denn während sich das Preisniveau auf den Nordfriesischen Inseln lange Zeit fast ausschließlich nach oben entwickelt hat, sanken die durchschnittlichen Hauspreise im ersten Halbjahr 2026 verglichen mit dem Vorjahr um -4,7 Prozent. Damit weisen die Nordfriesischen Inseln die zweithöchste Preisreduktion innerhalb der Analyse auf. Auch die Sylter Immobilienpreise gaben nach, wenn auch nur leicht um -1,5 Prozent.
An zweiter Stelle – wenngleich mit einem deutlichen Abstand von über 1.600 €/m2 weniger – reiht sich die nächste Inselgruppe ein: Die Ostfriesischen Inseln, zu denen beispielsweise Juist, Langeoog oder Norderney gehören. Kaufinteressenten müssen hier im ersten Quartal 2026 mit circa 8.294 €/m2 für ein Haus in gutem Zustand kalkulieren. Auch dort haben die Immobilienpreise im Vergleich zum ersten Quartal 2025 nachgegeben. So verzeichnen die Ostfriesischen Inseln mit durchschnittlich -5,1 Prozent den stärksten Preisrückgang im Ranking.
Deutlich günstiger – mit einem Abstand von mehr als 5.800 €/m2 zu den Ostfriesischen Inseln – wird es auf dem Festland an der Nordseeküste. Quadratmeterpreise zwischen 2.500 Euro und 2.000 Euro fanden sich im ersten Quartal 2026 im Landkreis Nordfriesland (nur Festland) mit 2.481 €/m2, im Landkreis Dithmarschen mit 2.157 €/m2, im Landkreis Wittmund (nur Festland) mit 2.097 €/m2, im Landkreis Aurich (nur Festland) mit 2.093 €/m2 sowie im Landkreis Friesland (nur Festland) mit 2.029 €/m2.
„In unserer Region an der Nordseeküste, insbesondere rund um Heide und Sankt Peter-Ording, beobachten wir aktuell ein deutlich erweitertes Angebot bei gleichzeitig verhaltener Nachfrage. Diese Entwicklung ist unter anderem auf gestiegene Energiekosten, die allgemeine Inflation sowie eine erhöhte Verunsicherung infolge der wirtschaftlichen und geopolitischen Rahmenbedingungen zurückzuführen. Gleichzeitig bleibt die Region attraktiv – insbesondere für Käufer aus süddeutschen Bundesländern und der Schweiz, für die das Preisniveau hier weiterhin vergleichsweise interessant ist“, erklärt Thorsten Lemcke, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Heide und Husum. Und weiter: „Die unterschiedliche Preisentwicklung zwischen Inseln und Festland hängt aus unserer Sicht maßgeblich mit strukturellen Faktoren zusammen. In stark regulierten Ferienimmobilienmärkten wie Sankt Peter-Ording hat das gestiegene Angebot in Kombination mit strengeren Auflagen zu spürbaren Preisabschlägen geführt. Für die kommenden Jahre erwarten wir hier eine anhaltende Seitwärtsbewegung, wobei insbesondere ältere, energetisch nicht modernisierte Immobilien weiter unter Druck bleiben dürften.“
Auch hier lohnt ein gesonderter Blick auf die Preisentwicklung der einzelnen Standorte. Denn während die Durchschnittspreise für ein Haus in den Landkreisen Nordfriesland und Wittmund um -3,2 Prozent beziehungsweise -3,5 Prozent sanken, entwickelten sich die Preise in den anderen Landkreisen zum Teil deutlich nach oben. So stiegen die Hauspreise verglichen mit dem Vorjahreszeitraum im Landkreis Aurich um 2,7 Prozent, im Landkreis Dithmarschen um 3,7 Prozent und im Landkreis Friesland sogar um 5,7 Prozent. Somit wiesen der Landkreis Dithmarschen und der Landkreis Friesland die dritthöchste beziehungsweise höchste Preissteigerung im gesamten Ranking auf.
„Angebot und Nachfrage in unserer Region sind derzeit ausgeglichen – Immobilien, die neu auf den Markt kommen, werden ohne intensive Preisverhandlungen vermittelt. Knapp die Hälfte unserer Kunden stammt dabei aus anderen Bundesländern – insbesondere aus Nordrhein-Westfalen sowie Hessen – und oftmals auch aus den benachbarten Niederlanden. Ferienwohnungen und Zweitwohnsitze stehen bei dieser Klientel klar im Fokus. Allerdings haben sich die regulatorischen Rahmenbedingungen verschärft: Gemeinden achten verstärkt auf die Einhaltung der Bebauungspläne hinsichtlich der Nutzung als Zweitwohnsitz – insbesondere im Wangerland sowie auf Wangerooge“, berichtet Hermann Mehrtens, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Wilhelmshaven und Jever. „Die Pandemie führte zu einem starken Nachfrageüberhang, wodurch sich auch die Immobilienpreise rasant nach oben entwickelt haben. Die aktuelle Entwicklung zeigt jedoch, dass sich der Markt wieder reguliert. Aufgrund der Beliebtheit der Nordseeküste als Ferienregion gehen wir weiterhin von einem stabilen Preisniveau aus.“
Quadratmeterpreise für ein Haus unter der 2.000-Euro-Marke finden Kaufinteressenten im Landkreis Cuxhaven mit 1.993 €/m2, in den kreisfreien Städten Wilhelmshaven und Emden mit 1.974 €/m2 beziehungsweise mit 1.961 €/m2 sowie im Landkreis Wesermarsch mit 1.907 €/m2. Während die durchschnittlichen Immobilienpreise im ersten Quartal 2026 im Landkreis Cuxhaven mit -0,1 Prozent und in der kreisfreien Stadt Emden mit 1 Prozent nur stagnierten, kletterte das Preisniveau in der kreisfreien Stadt Wilhelmshaven und im Landkreis Wesermarsch um 3,2 Prozent beziehungsweise 4 Prozent nach oben. Demnach verzeichnete der Landkreis Wesermarsch den zweithöchsten Preisanstieg in der Analyse.
„Aufgrund der aktuellen geopolitischen Lage, einer allgemeinen Verunsicherung und der erhöhten Zinsen ist die Nachfrage derzeit eher zurückhaltend. Realistisch eingepreiste Objekte finden jedoch nach wie vor schnell einen passenden Käufer. Die meisten unserer Kunden – zwischen 80 Prozent und 90 Prozent – erwerben Immobilien als Erstwohnsitz und kommen mehrheitlich aus der Region, aber auch aus Hessen und Nordrhein-Westfalen“, sagt Nils Onken, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Aurich, Emden, Norden und Esens.
Er ergänzt: „Vor allem auf den Inseln und teilweise auch auf dem Festland werden Kurzzeitvermietungen, die bis dato nur geduldet, aber nicht offiziell genehmigt waren, in der Regel oft nicht mehr gestattet, nachdem die Immobilien verkauft wurden. Das wirkt sich wiederum auf den Wert der Immobilie aus – die Preise für Objekte ohne offizielle Genehmigung sinken, während die Preise bei tatsächlich genehmigten Ferienobjekten steigen. Die weitere Preisentwicklung bleibt spannend: Sollten sich die Zinsen weiter nach oben entwickeln, werden auch die Preise wieder etwas nachgeben. Allerdings wird der Urlaub im eigenen Land gerade wieder attraktiver – auch durch die geopolitische Situation – was einigen Lagen künftig deutlichen Aufwind bringen könnte.“
Am günstigsten ist es in der kreisfreien Stadt Bremerhaven. Dort belief sich ein Haus im ersten Quartal 2026 im Schnitt auf 1.896 €/m2. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stagnierten die durchschnittlichen Immobilienpreise hier bei 0,6 Prozent.
