29.05.2026 Insolvenzen Immobilienwirtschaft: Gesamtmarkt legt 13,5 Prozent zu
Die Zahlen der Insolvenzen in der deutschen Immobilienwirtschaft widersprechen sich, aber nur auf den ersten Blick. Laut Insolvenzreport der Transformationsberatung Falkensteg für das erste Quartal 2026 wuchsen die Verfahren über alle Umsatzklassen um 13,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Zugleich sanken die Insolvenzen bei Unternehmen mit mehr als zehn Millionen Euro Jahresumsatz um rund 31 Prozent von 13 auf lediglich neun Fälle.
Dieser scheinbare Widerspruch erklärt sich durch zwei gegenläufige Mechanismen: eine weitgehend abgeschlossene Marktbereinigung im Großunternehmenssegment des Rohbausektors einerseits sowie ein zeitversetztes Ausbreiten der Krise auf kleinteilige Ausbau- und Dienstleistungsunternehmen andererseits. Während die Kategorie „Bau von Immobilien" mit 239 auf 243 Fälle nahezu stagniert (+1,6 Prozent), klettert die Kategorie „Gebäude" um 24,9 Prozent von 249 auf 311 Fälle. „Wir sehen weiterhin eine klassische Kettenwirkung entlang der Wertschöpfung", sagt Christian Alpers, Leiter Falkensteg Real Estate. „Der Rohbau hat seine Bereinigungswelle weitgehend hinter sich. Gleichzeitig erreicht die Krise die nachgelagerten Segmente mit Ausbau, Dienstleistern und Bestandshaltern, die den Schock mit Verzögerung zu spüren bekommen. Zudem scheuen Verbraucher hohe Investitionen in die Wohnraumsanierung und verschieben diese weiter in die Zukunft."
Marktbereinigung im Rohbau weitgehend abgeschlossen
Dass der Rohbausektor zur Ruhe kommt, ist das Ergebnis einer Konsolidierung. In den Jahren 2023 und 2024 schieden wirtschaftlich schwache Bauträger massenhaft aus dem Markt aus. Zinsanstieg, kollabierte Kaufpreise und der Rückzug der Banken aus der Projektfinanzierung hatten die Margen in die Verlustzone gedrückt. Projekte, die in der Niedrigzinsphase mit knappem Eigenkapital kalkuliert worden waren, erwiesen sich angesichts von Baukostensteigerungen von bis zu 45 Prozent gegenüber 2020 als unrentabel. Die Baugenehmigungen wuchsen im Vorjahr um zehn Prozent auf rund 238.500 Wohneinheiten. Sie sind damit erstmals seit 2021 wieder gestiegen. Allerdings wird der Anstieg erst mit Verzögerung in der Projektpipeline der Bauunternehmen ankommen.
Forderungsausfälle treffen Ausbauer mit Verzögerung
Der Anstieg im Ausbaugewerbe folgt einer anderen, aber eng verknüpften Logik. Unternehmen, die Leistungen für insolvente Bauträger erbracht hatten, gingen im Schnitt bei den Forderungen fast leer aus. „Das Ausmaß der Ausfälle ist in der öffentlichen Wahrnehmung stark unterschätzt worden", sagt Alpers. „Ein Elektriker oder Trockenbauer, der mehrere Monate auf Zahlung gewartet und am Ende nichts bekommen hat, ist häufig nicht mehr liquide genug, den nächsten Auftrag vorzufinanzieren. Dieses strukturelle Problem lässt sich weder durch Kostensenkung noch durch Auftragsgewinnung allein lösen." Der Ausbauer steht dabei in einer Position, die an einen Autozulieferer erinnert: Er trägt das Risiko, ohne die Preismacht zu besitzen.
Prognose: Refinanzierungswelle und Iran-Krieg als neue Belastungen
Zu diesen Mechanismen kommen für den weiteren Jahresverlauf zwei externe Schocks hinzu. Die Refinanzierungslücke bei Immobilienkrediten erreicht ihren ersten Hochpunkt: Darlehen aus der Niedrigzinsphase laufen schrittweise aus, doch gesunkene Objektwerte erlauben Anschlussfinanzierungen nur noch auf Basis neubewerteter Sicherheiten. Besonders exponiert sind Büro- und Einzelhandelsimmobilien, deren Nutzernachfrage strukturell gesunken ist.
Der seit März 2026 eskalierende Iran-Krieg verstärkt den Druck: Gestörte Lieferketten aus dem Nahen Osten lösten beispielsweise eine Polyethylenknappheit aus, die Rohre, Kabelummantelungen und Dämmstoffe erfasst. Auch erdölbasierte Syntheseprodukte für Fassaden- und Dachdämmung werden spürbar teurer. Diese Kostenexplosion ist in bestehenden Werkverträgen schlicht nicht vorgesehen.
„Die Mehrbelastungen treffen die Branche in einem Moment, in dem die Substanz vieler Unternehmen bereits geschwächt ist", warnt Alpers. „Ohne Preisanpassungsklauseln, die steigende Materialkosten automatisch auf den Auftraggeber umlegen, drohen Ausbauunternehmen, ihre Aufträge mit Verlust abzuschließen. Das wird die Insolvenzzahlen in den nächsten Quartalen weiter treiben."
Unterschied zwischen den Segmenten hält an
Für die zweite Jahreshälfte erwartet Immobilienexperte Alpers ein Auseinanderdriften der Kategorien. Im Bereich „Bau von Gebäuden" ist ein moderater Anstieg von rund fünf Prozent zu erwarten; erste Erholungszeichen bei den Baugenehmigungen werden sich wegen langer Projektlaufzeiten erst ab 2027 auswirken. Im Segment „Gebäude" hingegen ist ein weiterer Anstieg um rund 15 Prozent wahrscheinlich. „Wer auf eine rasche Trendwende hofft, dürfte enttäuscht werden“, so das Fazit von Christian Alpers.
Dieser scheinbare Widerspruch erklärt sich durch zwei gegenläufige Mechanismen: eine weitgehend abgeschlossene Marktbereinigung im Großunternehmenssegment des Rohbausektors einerseits sowie ein zeitversetztes Ausbreiten der Krise auf kleinteilige Ausbau- und Dienstleistungsunternehmen andererseits. Während die Kategorie „Bau von Immobilien" mit 239 auf 243 Fälle nahezu stagniert (+1,6 Prozent), klettert die Kategorie „Gebäude" um 24,9 Prozent von 249 auf 311 Fälle. „Wir sehen weiterhin eine klassische Kettenwirkung entlang der Wertschöpfung", sagt Christian Alpers, Leiter Falkensteg Real Estate. „Der Rohbau hat seine Bereinigungswelle weitgehend hinter sich. Gleichzeitig erreicht die Krise die nachgelagerten Segmente mit Ausbau, Dienstleistern und Bestandshaltern, die den Schock mit Verzögerung zu spüren bekommen. Zudem scheuen Verbraucher hohe Investitionen in die Wohnraumsanierung und verschieben diese weiter in die Zukunft."
Marktbereinigung im Rohbau weitgehend abgeschlossen
Dass der Rohbausektor zur Ruhe kommt, ist das Ergebnis einer Konsolidierung. In den Jahren 2023 und 2024 schieden wirtschaftlich schwache Bauträger massenhaft aus dem Markt aus. Zinsanstieg, kollabierte Kaufpreise und der Rückzug der Banken aus der Projektfinanzierung hatten die Margen in die Verlustzone gedrückt. Projekte, die in der Niedrigzinsphase mit knappem Eigenkapital kalkuliert worden waren, erwiesen sich angesichts von Baukostensteigerungen von bis zu 45 Prozent gegenüber 2020 als unrentabel. Die Baugenehmigungen wuchsen im Vorjahr um zehn Prozent auf rund 238.500 Wohneinheiten. Sie sind damit erstmals seit 2021 wieder gestiegen. Allerdings wird der Anstieg erst mit Verzögerung in der Projektpipeline der Bauunternehmen ankommen.
Forderungsausfälle treffen Ausbauer mit Verzögerung
Der Anstieg im Ausbaugewerbe folgt einer anderen, aber eng verknüpften Logik. Unternehmen, die Leistungen für insolvente Bauträger erbracht hatten, gingen im Schnitt bei den Forderungen fast leer aus. „Das Ausmaß der Ausfälle ist in der öffentlichen Wahrnehmung stark unterschätzt worden", sagt Alpers. „Ein Elektriker oder Trockenbauer, der mehrere Monate auf Zahlung gewartet und am Ende nichts bekommen hat, ist häufig nicht mehr liquide genug, den nächsten Auftrag vorzufinanzieren. Dieses strukturelle Problem lässt sich weder durch Kostensenkung noch durch Auftragsgewinnung allein lösen." Der Ausbauer steht dabei in einer Position, die an einen Autozulieferer erinnert: Er trägt das Risiko, ohne die Preismacht zu besitzen.
Prognose: Refinanzierungswelle und Iran-Krieg als neue Belastungen
Zu diesen Mechanismen kommen für den weiteren Jahresverlauf zwei externe Schocks hinzu. Die Refinanzierungslücke bei Immobilienkrediten erreicht ihren ersten Hochpunkt: Darlehen aus der Niedrigzinsphase laufen schrittweise aus, doch gesunkene Objektwerte erlauben Anschlussfinanzierungen nur noch auf Basis neubewerteter Sicherheiten. Besonders exponiert sind Büro- und Einzelhandelsimmobilien, deren Nutzernachfrage strukturell gesunken ist.
Der seit März 2026 eskalierende Iran-Krieg verstärkt den Druck: Gestörte Lieferketten aus dem Nahen Osten lösten beispielsweise eine Polyethylenknappheit aus, die Rohre, Kabelummantelungen und Dämmstoffe erfasst. Auch erdölbasierte Syntheseprodukte für Fassaden- und Dachdämmung werden spürbar teurer. Diese Kostenexplosion ist in bestehenden Werkverträgen schlicht nicht vorgesehen.
„Die Mehrbelastungen treffen die Branche in einem Moment, in dem die Substanz vieler Unternehmen bereits geschwächt ist", warnt Alpers. „Ohne Preisanpassungsklauseln, die steigende Materialkosten automatisch auf den Auftraggeber umlegen, drohen Ausbauunternehmen, ihre Aufträge mit Verlust abzuschließen. Das wird die Insolvenzzahlen in den nächsten Quartalen weiter treiben."
Unterschied zwischen den Segmenten hält an
Für die zweite Jahreshälfte erwartet Immobilienexperte Alpers ein Auseinanderdriften der Kategorien. Im Bereich „Bau von Gebäuden" ist ein moderater Anstieg von rund fünf Prozent zu erwarten; erste Erholungszeichen bei den Baugenehmigungen werden sich wegen langer Projektlaufzeiten erst ab 2027 auswirken. Im Segment „Gebäude" hingegen ist ein weiterer Anstieg um rund 15 Prozent wahrscheinlich. „Wer auf eine rasche Trendwende hofft, dürfte enttäuscht werden“, so das Fazit von Christian Alpers.
