13.05.2026 LEG Immobilien: Gut aufgestellt, guter Jahresauftakt, Prognose bestätigt
Die LEG Immobilien SE ist gut in das Geschäftsjahr 2026 gestartet und bestätigt sämtliche Zielvorgaben für das Gesamtjahr. Getragen von einer anhaltend hohen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in ihren Kernmärkten konnte die LEG im ersten Quartal 2026 die Mieten auf vergleichbarer Fläche um 3,7 Prozent steigern, bei einer weiterhin niedrigen EPRA-Leerstandsquote von 2,4 Prozent. Die bereinigte EBITDA-Marge stieg auf 77,4 Prozent und belegt damit die hohe Ertragskraft des Unternehmens. Der Loan-to-Value (LTV) liegt bei 46,2 Prozent und ist damit auf Kurs zum Zielwert von ca. 45 Prozent für 2026. Die wesentliche Ertragskennzahl AFFO erreicht 58,6 Millionen Euro und liegt damit ebenfalls auf Zielkurs für die Gesamtjahresprognose.
Lars von Lackum sagt: „Ich freue mich sehr, dass wir trotz der volatilen Marktlage gut in das neue Geschäftsjahr gestartet sind. Wir blicken zuversichtlich in die Zukunft und können unsere Guidance für das Gesamtjahr 2026 vollumfänglich bestätigen. In diesen Zeiten großer geopolitischer und wirtschaftlicher Unsicherheit bleiben unser Geschäftsmodell robust und unsere Ertragsperspektiven positiv. Das ist kein Zufall, sondern das Produkt unserer konsequenten cash-orientierten Unternehmenssteuerung, solider Finanzen und nicht zuletzt der engagierten Arbeit des gesamten LEG-Teams.“
Operative Stärke: Mietwachstum, bezahlbares Wohnen und Kundennähe
Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in den LEG-Märkten bleibt hoch. Die Ist-Miete auf vergleichbarer Fläche stieg im Gesamtbestand im ersten Quartal 2026 um 3,7 Prozent auf 7,15 Euro je Quadratmeter (Q1-2025: 6,90 Euro). Im frei-finanzierten Segment betrug der Anstieg 3,8 Prozent auf 7,50 Euro je Quadratmeter. Die turnusmäßige Anpassung der sogenannten Kostenmieten im geförderten Segment, die nur alle drei Jahre erfolgt, trug mit 50 Basispunkten zum Mietwachstum bei.
Die durchschnittliche Kaltmiete einer LEG-Wohnung liegt damit weiterhin im Segment „bezahlbares Wohnen“: Für eine typische LEG-Wohnung mit ca. 63 Quadratmetern zahlen LEG-Mieter im Durchschnitt eine Monatsmiete von rund 450 Euro. Damit bleibt die LEG ihrem Anspruch treu, bezahlbaren Wohnraum für Menschen mit kleinen und mittleren Einkommen bereitzustellen.
Parallel konnte die Vermietungsleistung auf hohem Niveau stabil gehalten werden: Die EPRA-Leerstandsquote auf vergleichbarer Fläche lag bei 2,4 Prozent.
Die operative Effizienz entwickelte sich ebenfalls positiv: Die bereinigte EBITDA-Marge verbesserte sich um 180 Basispunkte auf 77,4 Prozent. Durch die kontinuierliche Verbesserung und Digitalisierung seiner Bewirtschaftungsplattform steigert das Unternehmen nicht nur die Effizienz, sondern auch die Qualität im Kundenservice.
Beim Benchmark-Event der Mieteranalyse-Plattform von AktivBo wurde die LEG sowohl in der Kategorie „Größte Verbesserung Serviceindex“ als auch in der Kategorie „Größte Verbesserung Image“ ausgezeichnet. Die Preise gelten als einzigartig in der deutschen Wohnungswirtschaft, denn über die Gewinner entscheiden ausschließlich die Mieter selbst. Die Auszeichnungen sind für die LEG ein Ansporn für weitere Verbesserungen von Wohn- und Servicequalität.
Gleichmäßigere Verteilung der Investitionen in den Bestand
Der AFFO lag im ersten Quartal 2026 mit 58,6 Millionen Euro um 5,9 Prozent unter dem Vorjahreswert (Q1-2025: 62,3 Millionen Euro). Hintergrund ist eine bewusste Verstetigung der Investitionen über das Geschäftsjahr 2026 hinweg. Die bereinigten Investitionen stiegen gegenüber dem Vorjahresquartal um 17,4 Prozent auf 8,82 Euro je Quadratmeter (Q1-2025: 7,51 Euro je Quadratmeter). Damit verlagert die LEG einen größeren Teil der Ausgaben für Modernisierung und Instandhaltung in das erste Quartal, um eine gleichmäßigere Auslastung der LEG-Teams und der LEG-Partnerbetriebe über das gesamte Jahr zu erreichen. Dieser Effekt belastet den AFFO im ersten Quartal, ist aber für das Gesamtjahr neutral und steht im Einklang mit der Guidance 2026. Unterstützt wird diese Einschätzung durch die Entwicklung des operativen Cashflows, der gegenüber dem Vorjahr deutlich um 14,5 Prozent auf 126,3 Millionen Euro zulegen konnte. Die Kennzahl unterstreicht die operative Stärke des Unternehmens trotz höherer Investitionen.
Der FFO I bewegte sich mit 114,7 Millionen Euro leicht über dem Vorjahresquartal (Q1-2025: 114,3 Millionen Euro).
Bilanz und Finanzierung: Hohe Resilienz in volatilen Märkten
Die Bilanz der LEG bleibt auch im aktuellen Marktumfeld eine Stärke. Der Loan-to-Value (LTV) sank gegenüber dem Bilanzstichtag 31. Dezember 2025 um 60 Basispunkte auf 46,2 Prozent und liegt damit auf Kurs zum Zielwert für 2026 von rund 45 Prozent.
Die durchschnittlichen Finanzierungskosten lagen zum 31. März 2026 bei niedrigen 1,80 Prozent, bei einer durchschnittlichen Restlaufzeit der Verbindlichkeiten von 5,8 Jahren.
Die Liquidität bleibt hoch: Zum Quartalsende verfügte die LEG über Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente von über 500 Millionen Euro sowie über umfangreiche, ungezogene Kreditlinien von 750 Millionen Euro. Mit einem Zinsdeckungsgrad (Interest Coverage Ratio – ICR) von 4,2x und einer Zinssicherungsquote (Hedging Ratio) von rund 98 Prozent ist das Unternehmen in Zeiten volatiler Zinsen robust aufgestellt.
Sämtliche Fälligkeiten für 2026 sind zudem bereits adressiert. Die nächste größere Fälligkeit steht erst im November 2027 an – dann wird eine 2019 begebene 500-Millionen-Euro-Anleihe fällig.
Zusammen mit dem soliden Investment-Grade-Rating (Moody’s: Baa2, positiver Ausblick) unterstreicht dies die starke Finanzierungsposition des Unternehmens.
Strukturiertes Verkaufsprogramm zur Stärkung von Bilanz und Portfolio fortgesetzt
Der EPRA-NTA pro Aktie lag zum 31. März 2026 nahezu unverändert bei 138,29 Euro (31. Dezember 2025: 137,14 Euro pro Aktie). Wie in den Vorjahren erfolgt die nächste turnusmäßige Portfoliobewertung zum 30. Juni. Die LEG rechnet für das erste Halbjahr 2026 mit einem leicht positiven Bewertungsergebnis von bis zu +1,0 Prozent.
Die Bruttorendite des gesamten Immobilienbestandes belief sich zum 31. März 2026 nahezu unverändert auf 4,9 Prozent und bietet damit weiterhin einen attraktiven Aufschlag gegenüber der Rendite risikofreier 10-jähriger Bundesanleihen.
Trotz der trägen Transaktionsmärkte konnte die LEG im laufenden Jahr den Verkauf von rund 1.000 Wohnungen abschließen oder vertraglich fixieren. Davon haben rund 250 Einheiten den Besitzer bereits im ersten Quartal 2026 gewechselt, für den Verkauf der weiteren rund 750 Einheiten ist das Closing in den folgenden Quartalen dieses Jahres geplant. Das strukturierte Veräußerungs-programm der LEG von bis zu rund 5.000 Wohneinheiten dient neben der Stärkung der Bilanz auch der fokussierten Weiterentwicklung des Portfolios. Dabei bleiben für die LEG zwei Prinzipien zentral: Verkäufe sollen von Non-Core-Beständen erfolgen und das grundsätzlich mindestens zum Buchwert oder darüber, und der Übergang der Bestände in „gute Hände“ hat Vorrang vor kurzfristiger Geschwindigkeit.
RENOWATE jetzt auch im Ausland aktiv
Neben soliden Zahlen und einer robusten Bilanz setzt die LEG auf bezahlbaren Klimaschutz im eigenen Bestand und in der Vermarktung an Dritte. Das Unternehmen entwickelt seine hierfür gegründeten drei Green Ventures kontinuierlich weiter:
- So hat RENOWATE, das Joint Venture für serielle Sanierung, erstmals Aufträge außerhalb Deutschlands gewonnen und modernisiert Bestände der Sozialbau AG in Wien.
- Mit termios.Pro hat das LEG-Green-Venture termios bereits im vergangenen Jahr ein KI-gestütztes Thermostat als Weltneuheit auf den Markt gebracht. Zwischenzeitlich sind bereits über 20.000 Geräte unter Vertrag. Durch eine optimierte Heizungssteuerung spart der Einsatz des Thermostats bis zu 20 Prozent Energie pro Wohnung.
- Dekarbo erweitert als Experte für Wärmepumpenlösungen kontinuierlich seine Angebotspalette für die gesamte Wohnungswirtschaft.
Diese Initiativen zahlen sowohl auf die Kundenzufriedenheit als auch auf die gesellschaftliche Verantwortung der LEG ein. Sie ergänzen die finanzielle Resilienz des Geschäftsmodells um eine starke operative und ökologische Dimension.
Positiver Ausblick für 2026 bekräftigt
Vor dem Hintergrund der guten fundamentalen Entwicklung im Kerngeschäft, des robusten Bilanzprofils und der weiterhin hohen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum bestätigt die LEG ihre Guidance für 2026.
Das Unternehmen erwartet ein like-for-like-Mietwachstum von 3,8 bis 4,0 Prozent, eine bereinigte EBITDA-Marge von rund 78 Prozent sowie einen AFFO von 220 bis 240 Millionen Euro.
Mit ihrem Fokus auf bezahlbares Wohnen, einer disziplinierten Steuerung nach der Kennzahl AFFO und einer klaren Investitionsstrategie in Bestand und Klimaschutz sieht sich die LEG gut aufgestellt, um auch in einem herausfordernden Umfeld verlässliche Beiträge für Mieterinnen und Mieter, Kommunen, Investoren und Partner zu leisten.
Lars von Lackum sagt: „Ich freue mich sehr, dass wir trotz der volatilen Marktlage gut in das neue Geschäftsjahr gestartet sind. Wir blicken zuversichtlich in die Zukunft und können unsere Guidance für das Gesamtjahr 2026 vollumfänglich bestätigen. In diesen Zeiten großer geopolitischer und wirtschaftlicher Unsicherheit bleiben unser Geschäftsmodell robust und unsere Ertragsperspektiven positiv. Das ist kein Zufall, sondern das Produkt unserer konsequenten cash-orientierten Unternehmenssteuerung, solider Finanzen und nicht zuletzt der engagierten Arbeit des gesamten LEG-Teams.“
Operative Stärke: Mietwachstum, bezahlbares Wohnen und Kundennähe
Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in den LEG-Märkten bleibt hoch. Die Ist-Miete auf vergleichbarer Fläche stieg im Gesamtbestand im ersten Quartal 2026 um 3,7 Prozent auf 7,15 Euro je Quadratmeter (Q1-2025: 6,90 Euro). Im frei-finanzierten Segment betrug der Anstieg 3,8 Prozent auf 7,50 Euro je Quadratmeter. Die turnusmäßige Anpassung der sogenannten Kostenmieten im geförderten Segment, die nur alle drei Jahre erfolgt, trug mit 50 Basispunkten zum Mietwachstum bei.
Die durchschnittliche Kaltmiete einer LEG-Wohnung liegt damit weiterhin im Segment „bezahlbares Wohnen“: Für eine typische LEG-Wohnung mit ca. 63 Quadratmetern zahlen LEG-Mieter im Durchschnitt eine Monatsmiete von rund 450 Euro. Damit bleibt die LEG ihrem Anspruch treu, bezahlbaren Wohnraum für Menschen mit kleinen und mittleren Einkommen bereitzustellen.
Parallel konnte die Vermietungsleistung auf hohem Niveau stabil gehalten werden: Die EPRA-Leerstandsquote auf vergleichbarer Fläche lag bei 2,4 Prozent.
Die operative Effizienz entwickelte sich ebenfalls positiv: Die bereinigte EBITDA-Marge verbesserte sich um 180 Basispunkte auf 77,4 Prozent. Durch die kontinuierliche Verbesserung und Digitalisierung seiner Bewirtschaftungsplattform steigert das Unternehmen nicht nur die Effizienz, sondern auch die Qualität im Kundenservice.
Beim Benchmark-Event der Mieteranalyse-Plattform von AktivBo wurde die LEG sowohl in der Kategorie „Größte Verbesserung Serviceindex“ als auch in der Kategorie „Größte Verbesserung Image“ ausgezeichnet. Die Preise gelten als einzigartig in der deutschen Wohnungswirtschaft, denn über die Gewinner entscheiden ausschließlich die Mieter selbst. Die Auszeichnungen sind für die LEG ein Ansporn für weitere Verbesserungen von Wohn- und Servicequalität.
Gleichmäßigere Verteilung der Investitionen in den Bestand
Der AFFO lag im ersten Quartal 2026 mit 58,6 Millionen Euro um 5,9 Prozent unter dem Vorjahreswert (Q1-2025: 62,3 Millionen Euro). Hintergrund ist eine bewusste Verstetigung der Investitionen über das Geschäftsjahr 2026 hinweg. Die bereinigten Investitionen stiegen gegenüber dem Vorjahresquartal um 17,4 Prozent auf 8,82 Euro je Quadratmeter (Q1-2025: 7,51 Euro je Quadratmeter). Damit verlagert die LEG einen größeren Teil der Ausgaben für Modernisierung und Instandhaltung in das erste Quartal, um eine gleichmäßigere Auslastung der LEG-Teams und der LEG-Partnerbetriebe über das gesamte Jahr zu erreichen. Dieser Effekt belastet den AFFO im ersten Quartal, ist aber für das Gesamtjahr neutral und steht im Einklang mit der Guidance 2026. Unterstützt wird diese Einschätzung durch die Entwicklung des operativen Cashflows, der gegenüber dem Vorjahr deutlich um 14,5 Prozent auf 126,3 Millionen Euro zulegen konnte. Die Kennzahl unterstreicht die operative Stärke des Unternehmens trotz höherer Investitionen.
Der FFO I bewegte sich mit 114,7 Millionen Euro leicht über dem Vorjahresquartal (Q1-2025: 114,3 Millionen Euro).
Bilanz und Finanzierung: Hohe Resilienz in volatilen Märkten
Die Bilanz der LEG bleibt auch im aktuellen Marktumfeld eine Stärke. Der Loan-to-Value (LTV) sank gegenüber dem Bilanzstichtag 31. Dezember 2025 um 60 Basispunkte auf 46,2 Prozent und liegt damit auf Kurs zum Zielwert für 2026 von rund 45 Prozent.
Die durchschnittlichen Finanzierungskosten lagen zum 31. März 2026 bei niedrigen 1,80 Prozent, bei einer durchschnittlichen Restlaufzeit der Verbindlichkeiten von 5,8 Jahren.
Die Liquidität bleibt hoch: Zum Quartalsende verfügte die LEG über Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente von über 500 Millionen Euro sowie über umfangreiche, ungezogene Kreditlinien von 750 Millionen Euro. Mit einem Zinsdeckungsgrad (Interest Coverage Ratio – ICR) von 4,2x und einer Zinssicherungsquote (Hedging Ratio) von rund 98 Prozent ist das Unternehmen in Zeiten volatiler Zinsen robust aufgestellt.
Sämtliche Fälligkeiten für 2026 sind zudem bereits adressiert. Die nächste größere Fälligkeit steht erst im November 2027 an – dann wird eine 2019 begebene 500-Millionen-Euro-Anleihe fällig.
Zusammen mit dem soliden Investment-Grade-Rating (Moody’s: Baa2, positiver Ausblick) unterstreicht dies die starke Finanzierungsposition des Unternehmens.
Strukturiertes Verkaufsprogramm zur Stärkung von Bilanz und Portfolio fortgesetzt
Der EPRA-NTA pro Aktie lag zum 31. März 2026 nahezu unverändert bei 138,29 Euro (31. Dezember 2025: 137,14 Euro pro Aktie). Wie in den Vorjahren erfolgt die nächste turnusmäßige Portfoliobewertung zum 30. Juni. Die LEG rechnet für das erste Halbjahr 2026 mit einem leicht positiven Bewertungsergebnis von bis zu +1,0 Prozent.
Die Bruttorendite des gesamten Immobilienbestandes belief sich zum 31. März 2026 nahezu unverändert auf 4,9 Prozent und bietet damit weiterhin einen attraktiven Aufschlag gegenüber der Rendite risikofreier 10-jähriger Bundesanleihen.
Trotz der trägen Transaktionsmärkte konnte die LEG im laufenden Jahr den Verkauf von rund 1.000 Wohnungen abschließen oder vertraglich fixieren. Davon haben rund 250 Einheiten den Besitzer bereits im ersten Quartal 2026 gewechselt, für den Verkauf der weiteren rund 750 Einheiten ist das Closing in den folgenden Quartalen dieses Jahres geplant. Das strukturierte Veräußerungs-programm der LEG von bis zu rund 5.000 Wohneinheiten dient neben der Stärkung der Bilanz auch der fokussierten Weiterentwicklung des Portfolios. Dabei bleiben für die LEG zwei Prinzipien zentral: Verkäufe sollen von Non-Core-Beständen erfolgen und das grundsätzlich mindestens zum Buchwert oder darüber, und der Übergang der Bestände in „gute Hände“ hat Vorrang vor kurzfristiger Geschwindigkeit.
RENOWATE jetzt auch im Ausland aktiv
Neben soliden Zahlen und einer robusten Bilanz setzt die LEG auf bezahlbaren Klimaschutz im eigenen Bestand und in der Vermarktung an Dritte. Das Unternehmen entwickelt seine hierfür gegründeten drei Green Ventures kontinuierlich weiter:
- So hat RENOWATE, das Joint Venture für serielle Sanierung, erstmals Aufträge außerhalb Deutschlands gewonnen und modernisiert Bestände der Sozialbau AG in Wien.
- Mit termios.Pro hat das LEG-Green-Venture termios bereits im vergangenen Jahr ein KI-gestütztes Thermostat als Weltneuheit auf den Markt gebracht. Zwischenzeitlich sind bereits über 20.000 Geräte unter Vertrag. Durch eine optimierte Heizungssteuerung spart der Einsatz des Thermostats bis zu 20 Prozent Energie pro Wohnung.
- Dekarbo erweitert als Experte für Wärmepumpenlösungen kontinuierlich seine Angebotspalette für die gesamte Wohnungswirtschaft.
Diese Initiativen zahlen sowohl auf die Kundenzufriedenheit als auch auf die gesellschaftliche Verantwortung der LEG ein. Sie ergänzen die finanzielle Resilienz des Geschäftsmodells um eine starke operative und ökologische Dimension.
Positiver Ausblick für 2026 bekräftigt
Vor dem Hintergrund der guten fundamentalen Entwicklung im Kerngeschäft, des robusten Bilanzprofils und der weiterhin hohen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum bestätigt die LEG ihre Guidance für 2026.
Das Unternehmen erwartet ein like-for-like-Mietwachstum von 3,8 bis 4,0 Prozent, eine bereinigte EBITDA-Marge von rund 78 Prozent sowie einen AFFO von 220 bis 240 Millionen Euro.
Mit ihrem Fokus auf bezahlbares Wohnen, einer disziplinierten Steuerung nach der Kennzahl AFFO und einer klaren Investitionsstrategie in Bestand und Klimaschutz sieht sich die LEG gut aufgestellt, um auch in einem herausfordernden Umfeld verlässliche Beiträge für Mieterinnen und Mieter, Kommunen, Investoren und Partner zu leisten.
