05.05.2026 Münchner Immobilienmarkt: Wachstum trifft auf Engpässe
Der Münchner Immobilienmarkt steht im Jahr 2026 vor einer anspruchsvollen Ausgangslage. Zwar entwickeln sich die wirtschaftlichen Fundamentaldaten weiterhin positiv, doch steigende Finanzierungskosten, geopolitische Unsicherheiten und strukturelle Engpässe erhöhen den Anpassungsdruck. Das sind zentrale Ergebnisse einer Pressekonferenz zum Münchner Immobilienmarkt mit Tobias Seiler, Senior Director Market Intelligence & Foresight bei Colliers in München, Fritz Roth, Geschäftsführer bei Preaclarus Invest und ehemaliges Stadtratsmitglied München, Fabian Herrmann, Senior Fund Manager bei Catella Investment Management, sowie Jens Fieber, Geschäftsführer der HIH Projektentwicklung.
Dynamisches Wachstum, begrenzte Umsetzungskapazitäten
München wächst weiterhin deutlich: Die Bevölkerung liegt aktuell bei rund 1,52 Millionen und soll in den kommenden fünf Jahren um etwa 48.700 Menschen steigen. Auch den wirtschaftlichen und strukturellen Herausforderungen muss sich München stellen, die Stadt bleibt dank der Branchenvielfalt und der sehr guten Rahmenbedingungen für Unternehmen attraktiv.
„Die Zahlen zeigen, wie stark München weiterhin wächst – und wie groß der Druck auf den Immobilienmarkt ist. Gleichzeitig scheitern viele Projekte an steigenden Baukosten. Langwierige Genehmigungsverfahren durch komplexe materiell-rechtliche Anforderungen verschärfen die Situation. Angebot und Nachfrage driften dadurch immer weiter auseinander“, beschreibt Fritz Roth die Situation.
Auch die Kapitalmärkte beeinflussen die Entwicklung, weiß Fabian Herrmann: „Die Unsicherheit an den Kapitalmärkten und die gestiegenen Finanzierungskosten führen dazu, dass viele Investoren zurückhaltend agieren. Zudem ist die Preisfindung in vielen Segmenten noch nicht abgeschlossen, was die Transaktionsdynamik zusätzlich bremst.“
Wohnungsmarkt: Steigende Mieten bei sinkender Bautätigkeit
Der Münchner Wohnungsmarkt bleibt strukturell unterversorgt. Während die Nachfrage kontinuierlich steigt, geht die Bautätigkeit deutlich zurück. Die Fertigstellungen bleiben unter den Zielwerten der Stadt, gleichzeitig wurden zahlreiche genehmigte Wohnungen bislang nicht realisiert.
Die Entwicklung der Mieten verdeutlicht den Druck: Die durchschnittlichen Angebotsmieten sind in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen – bei Wiedervermietungen von rund 16,90 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf etwa 20,20 Euro im Jahr 2025, bei Neubauten auf bis zu 23,60 Euro. Parallel dazu sind die Kaufpreisfaktoren für Mehrfamilienhäuser von Spitzenwerten um 43 im Jahr 2022 auf etwa 27 im Jahr 2025 gesunken.
Fabian Herrmann ordnet ein: „Wir sehen aktuell eine klare Entkopplung von Miet- und Kaufpreisentwicklung. Während die Mieten steigen, haben sich die Bewertungen deutlich angepasst. Für Investoren bedeutet das mehr Disziplin bei Ankäufen, aber weiterhin stabile Ertragsperspektiven im Wohnsegment.“
„Die positiven demografischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen werden den Druck auf den Wohnungsmarkt weiter erhöhen. Ohne eine deutliche Ausweitung der Bautätigkeit wird sich die Angebotsknappheit weiter verschärfen“, ergänzt Tobias Seiler.
Fritz Roth verweist auf ungenutzte Potenziale: „Die hohe Zahl genehmigter, aber nicht gebauter Wohnungen zeigt klar, dass wir ein Umsetzungsproblem haben. Wenn wir hier schneller werden, können wir einen Teil des Drucks vom Markt nehmen.“
Büromarkt: Steigende Leerstände und zunehmende Polarisierung
Der Münchner Büromarkt entwickelt sich 2026 differenziert. Der Flächenumsatz lag im Vorjahr bei rund 540.000 Quadratmetern, während sich etwa 628.500 Quadratmeter Bürofläche im Bau befinden – davon rund 41 Prozent bereits vorvermietet. Großmieter werden wieder aktiver und spielten zu Beginn 2026 eine zentrale Rolle bei der Nachfrage nach Büroflächen.
Die Leerstandsquote ist auf etwa 10 Prozent gestiegen, mit deutlichen Unterschieden je nach Lage: In zentralen Bereichen liegt sie bei rund 5,1 Prozent, in Stadtteillagen und im Umland bei über 12 Prozent.
„Diese Entwicklung zeigt die zunehmende Polarisierung des Marktes. Hochwertige Flächen in zentralen Lagen bleiben gefragt, während der Leerstand in peripheren Lagen steigt. Dieser Trend wird den Markt weiter prägen“, erklärt Tobias Seiler.
Die Spitzenmieten steigen weiter und liegen inzwischen bei rund 61,50 Euro pro Quadratmeter, in Einzelfällen sogar deutlich darüber. Die Durchschnittsmieten entwickeln sich mit etwa 26,40 Euro moderater.
Jens Fieber sieht darin klare Konsequenzen für Projektentwickler: „Der Markt verändert sich spürbar. Gerade bei älteren Beständen müssen wir neue Wege gehen, um diese Immobilien wieder wettbewerbsfähig zu machen. Revitalisierung, flexible Nutzungskonzepte und Nachhaltigkeit spielen dabei eine zentrale Rolle.“
Das zeigt sich auch in aktuellen Projekten der HIH Projektentwicklung: In der Paul-Heyse-Straße wird ein Bürogebäude mit rund 8.400 Quadratmetern Bruttogrundfläche umfassend modernisiert und erweitert, inklusive neuer Nutzungsangebote wie Café, Fahrrad-Infrastruktur und digitaler Ausstattung. Das Projektvolumen liegt bei rund 65 Millionen Euro.
In der Sendlinger Straße wird ein gemischt genutztes Gebäude mit rund 3.650 Quadratmetern Fläche revitalisiert. Denkmalgeschützte Strukturen bleiben erhalten, gleichzeitig werden moderne Nachhaltigkeitsstandards umgesetzt, die unter anderem eine CO?-Reduktion von rund 50 Prozent ermöglichen.
Fieber betont: „Gerade bei komplexen Projekten sind integrierte Ansätze entscheidend. Es reicht nicht mehr, nur zu bauen. Wir müssen Immobilien ganzheitlich denken, von der Entwicklung über das Management bis hin zur Vermarktung.“
Fazit: Starker Markt mit wachsendem Anpassungsbedarf
Der Münchner Immobilienmarkt bleibt einer der attraktivsten Standorte Deutschlands, steht jedoch vor einer Phase tiefgreifender Veränderungen. Steigende Nachfrage beim Wohnen, selektive Nachfrage nach Büros, begrenztes Angebot und veränderte Kapitalmarktbedingungen führen zu einer stärkeren Differenzierung zwischen Segmenten und Lagen.
Jens Fieber fasst zusammen: „Die Zukunft des Marktes hängt davon ab, wie gut wir bestehende Immobilien weiterentwickeln und gleichzeitig neue Projekte wirtschaftlich umsetzen. Qualität, Nachhaltigkeit und Anpassungsfähigkeit sind dabei die zentralen Erfolgsfaktoren.“
„Damit München auch künftig wachsen kann, müssen wir die Rahmenbedingungen so gestalten, dass Projekte verlässlich und schnell umgesetzt werden können. Entscheidend ist, auch materiell-rechtliche Erleichterungen zu erzielen und dadurch Prozesse spürbar zu beschleunigen“, sagt Fritz Roth abschließend.
Dynamisches Wachstum, begrenzte Umsetzungskapazitäten
München wächst weiterhin deutlich: Die Bevölkerung liegt aktuell bei rund 1,52 Millionen und soll in den kommenden fünf Jahren um etwa 48.700 Menschen steigen. Auch den wirtschaftlichen und strukturellen Herausforderungen muss sich München stellen, die Stadt bleibt dank der Branchenvielfalt und der sehr guten Rahmenbedingungen für Unternehmen attraktiv.
„Die Zahlen zeigen, wie stark München weiterhin wächst – und wie groß der Druck auf den Immobilienmarkt ist. Gleichzeitig scheitern viele Projekte an steigenden Baukosten. Langwierige Genehmigungsverfahren durch komplexe materiell-rechtliche Anforderungen verschärfen die Situation. Angebot und Nachfrage driften dadurch immer weiter auseinander“, beschreibt Fritz Roth die Situation.
Auch die Kapitalmärkte beeinflussen die Entwicklung, weiß Fabian Herrmann: „Die Unsicherheit an den Kapitalmärkten und die gestiegenen Finanzierungskosten führen dazu, dass viele Investoren zurückhaltend agieren. Zudem ist die Preisfindung in vielen Segmenten noch nicht abgeschlossen, was die Transaktionsdynamik zusätzlich bremst.“
Wohnungsmarkt: Steigende Mieten bei sinkender Bautätigkeit
Der Münchner Wohnungsmarkt bleibt strukturell unterversorgt. Während die Nachfrage kontinuierlich steigt, geht die Bautätigkeit deutlich zurück. Die Fertigstellungen bleiben unter den Zielwerten der Stadt, gleichzeitig wurden zahlreiche genehmigte Wohnungen bislang nicht realisiert.
Die Entwicklung der Mieten verdeutlicht den Druck: Die durchschnittlichen Angebotsmieten sind in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen – bei Wiedervermietungen von rund 16,90 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf etwa 20,20 Euro im Jahr 2025, bei Neubauten auf bis zu 23,60 Euro. Parallel dazu sind die Kaufpreisfaktoren für Mehrfamilienhäuser von Spitzenwerten um 43 im Jahr 2022 auf etwa 27 im Jahr 2025 gesunken.
Fabian Herrmann ordnet ein: „Wir sehen aktuell eine klare Entkopplung von Miet- und Kaufpreisentwicklung. Während die Mieten steigen, haben sich die Bewertungen deutlich angepasst. Für Investoren bedeutet das mehr Disziplin bei Ankäufen, aber weiterhin stabile Ertragsperspektiven im Wohnsegment.“
„Die positiven demografischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen werden den Druck auf den Wohnungsmarkt weiter erhöhen. Ohne eine deutliche Ausweitung der Bautätigkeit wird sich die Angebotsknappheit weiter verschärfen“, ergänzt Tobias Seiler.
Fritz Roth verweist auf ungenutzte Potenziale: „Die hohe Zahl genehmigter, aber nicht gebauter Wohnungen zeigt klar, dass wir ein Umsetzungsproblem haben. Wenn wir hier schneller werden, können wir einen Teil des Drucks vom Markt nehmen.“
Büromarkt: Steigende Leerstände und zunehmende Polarisierung
Der Münchner Büromarkt entwickelt sich 2026 differenziert. Der Flächenumsatz lag im Vorjahr bei rund 540.000 Quadratmetern, während sich etwa 628.500 Quadratmeter Bürofläche im Bau befinden – davon rund 41 Prozent bereits vorvermietet. Großmieter werden wieder aktiver und spielten zu Beginn 2026 eine zentrale Rolle bei der Nachfrage nach Büroflächen.
Die Leerstandsquote ist auf etwa 10 Prozent gestiegen, mit deutlichen Unterschieden je nach Lage: In zentralen Bereichen liegt sie bei rund 5,1 Prozent, in Stadtteillagen und im Umland bei über 12 Prozent.
„Diese Entwicklung zeigt die zunehmende Polarisierung des Marktes. Hochwertige Flächen in zentralen Lagen bleiben gefragt, während der Leerstand in peripheren Lagen steigt. Dieser Trend wird den Markt weiter prägen“, erklärt Tobias Seiler.
Die Spitzenmieten steigen weiter und liegen inzwischen bei rund 61,50 Euro pro Quadratmeter, in Einzelfällen sogar deutlich darüber. Die Durchschnittsmieten entwickeln sich mit etwa 26,40 Euro moderater.
Jens Fieber sieht darin klare Konsequenzen für Projektentwickler: „Der Markt verändert sich spürbar. Gerade bei älteren Beständen müssen wir neue Wege gehen, um diese Immobilien wieder wettbewerbsfähig zu machen. Revitalisierung, flexible Nutzungskonzepte und Nachhaltigkeit spielen dabei eine zentrale Rolle.“
Das zeigt sich auch in aktuellen Projekten der HIH Projektentwicklung: In der Paul-Heyse-Straße wird ein Bürogebäude mit rund 8.400 Quadratmetern Bruttogrundfläche umfassend modernisiert und erweitert, inklusive neuer Nutzungsangebote wie Café, Fahrrad-Infrastruktur und digitaler Ausstattung. Das Projektvolumen liegt bei rund 65 Millionen Euro.
In der Sendlinger Straße wird ein gemischt genutztes Gebäude mit rund 3.650 Quadratmetern Fläche revitalisiert. Denkmalgeschützte Strukturen bleiben erhalten, gleichzeitig werden moderne Nachhaltigkeitsstandards umgesetzt, die unter anderem eine CO?-Reduktion von rund 50 Prozent ermöglichen.
Fieber betont: „Gerade bei komplexen Projekten sind integrierte Ansätze entscheidend. Es reicht nicht mehr, nur zu bauen. Wir müssen Immobilien ganzheitlich denken, von der Entwicklung über das Management bis hin zur Vermarktung.“
Fazit: Starker Markt mit wachsendem Anpassungsbedarf
Der Münchner Immobilienmarkt bleibt einer der attraktivsten Standorte Deutschlands, steht jedoch vor einer Phase tiefgreifender Veränderungen. Steigende Nachfrage beim Wohnen, selektive Nachfrage nach Büros, begrenztes Angebot und veränderte Kapitalmarktbedingungen führen zu einer stärkeren Differenzierung zwischen Segmenten und Lagen.
Jens Fieber fasst zusammen: „Die Zukunft des Marktes hängt davon ab, wie gut wir bestehende Immobilien weiterentwickeln und gleichzeitig neue Projekte wirtschaftlich umsetzen. Qualität, Nachhaltigkeit und Anpassungsfähigkeit sind dabei die zentralen Erfolgsfaktoren.“
„Damit München auch künftig wachsen kann, müssen wir die Rahmenbedingungen so gestalten, dass Projekte verlässlich und schnell umgesetzt werden können. Entscheidend ist, auch materiell-rechtliche Erleichterungen zu erzielen und dadurch Prozesse spürbar zu beschleunigen“, sagt Fritz Roth abschließend.
