02.04.2026 Warum belastbare Gebäudedaten über Kapitalzugang entscheiden
Die neue EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) wird häufig als energiepolitische Maßnahme diskutiert. In der Praxis reicht ihre Wirkung jedoch deutlich weiter: Sie verändert die Finanzierbarkeit von Nichtwohngebäuden.
Banken verlangen heute belastbare energetische Kennwerte, nachvollziehbare Transformationspfade und strukturierte Investitionsplanungen. Gebäude ohne valide Datengrundlage sind bereits heute schwer finanzierbar. Verstärkt wird diese Entwicklung durch die nationale Umsetzung der EPBD im künftigen Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG).
In der Praxis führt dies zunehmend zu differenzierten Finanzierungskonditionen. Objekte mit transparenter Datenlage, belastbaren energetischen Kennwerten und klarer ESG-Strategie erhalten bessere Zugänge zu Kapital, günstigere Konditionen und im Marktumfeld teils auch Vorteile bei Zinsspreads. Bei unzureichender Datengrundlage drohen dagegen Risikoaufschläge, strengere Kreditauflagen, geringere Beleihungsausläufe oder eine eingeschränkte Finanzierbarkeit.
Insgesamt avanciert Energieeffizienz von der regulatorischen Pflicht zu einem entscheidenden Faktor für Kapitalzugang und Wertstabilität.
Wer gehört zu den „Worst Performern“?
Die EPBD verpflichtet die EU-Mitgliedstaaten, die energetisch schlechtesten 16 % der Nichtwohngebäude bis 2030 zu sanieren, die unteren 26 % bis 2033. Diese Gebäude müssen so weit saniert werden, dass ihr Primärenergieverbrauch unter den maximal zulässigen Schwellenwert fällt.
Aber wie definiert die EPBD diese „Worst Performer“? Entscheidend ist der spezifische Primärenergiebedarf in kWh/(m²a). Dieser Wert berücksichtigt:
• die energetische Qualität der Gebäudehülle,
• die Effizienz von Heizungs-, Kühl- und Lüftungstechnik,
• Beleuchtungssysteme,
• den Anteil erneuerbarer Energien,
• sowie das Nutzungsprofil des Gebäudes.
„Viele Eigentümer unterschätzen das Risiko, von der Sanierungspflicht betroffen zu sein. Die Einordnung erfolgt nicht nach Baujahr oder optischem Zustand, sondern anhand des real berechneten Primärenergiebedarfs“, sagt Dr. Günther Westner, geschäftsführender Gesellschafter bei der Energie-Spezialisten GmbH. „Wir analysieren dafür die gesamte technische Ausstattung, bewerten die Gebäudehülle und simulieren den energetischen Ist-Zustand. Erst dann lässt sich belastbar sagen, ob ein Gebäude in den kritischen Bereich fällt.“
Besonders gefährdet sind häufig:
• ältere Nichtwohngebäude ohne umfassende Modernisierung,
• Objekte mit ineffizienter Anlagentechnik,
• Gebäude ohne systematische Verbrauchserfassung,
• Immobilien mit ungünstiger energetischer Struktur.
Das Problem: Viele Eigentümer wissen schlicht nicht, wo sie stehen. Und genau diese Unsicherheit wirkt sich unmittelbar auf Finanzierungsgespräche aus. Klarheit ist der erste Schritt. Und sie beginnt bei belastbaren Daten.
Digitale Transparenz als Managementinstrument
In vielen Bestandsimmobilien fehlt eine konsistente, aktuelle Datenbasis. Veraltete Pläne, nicht dokumentierte Umbauten oder Qualitätsschätzungen von Bauteilen führen zu Unsicherheiten. Genau diese Unsicherheiten werden heute von Banken kritisch hinterfragt.
Aus diesem Grund hat die BENO Holding AG frühzeitig auf digitale Zwillinge gesetzt. Hierzu wurde die Zusammenarbeit mit der spezialisierten Scanscape aufgebaut, die den gesamten Immobilienbestand der BENO Holding AG vor einigen Jahren digital erfasst hatte. Die Datengrundlage wird seither partiell und anlassbezogen regelmäßig aktualisiert. Scanscape übernimmt dabei nicht allein die initiale digitale Erfassung der Gebäude, sondern stellt eine strukturierte, standardisierte und langfristig nutzbare Datengrundlage bereit. Diese ermöglicht es, bauliche, technische und energetische Informationen konsistent zu verknüpfen und fortlaufend zu aktualisieren. Damit fungiert Scanscape für BENO als zentrale Dateninfrastruktur des Bestands.
Die Basis bildeten präzise Gebäudescans, Drohnenbefliegungen sowie die vollständige Erfassung der technischen Gebäudeausstattung. Die digitalen Modelle werden strukturiert gehostet, regelmäßig gepflegt und kontinuierlich weiterentwickelt. Ihre Funktion geht weit über die Visualisierung hinaus. Die hohe Datentiefe und -qualität ermöglicht es erstmals, energetische Bewertungen, technische Analysen und Investitionsplanungen auf einer konsistenten und belastbaren Datenbasis durchzuführen. Gerade in Bestandsportfolios ist diese Voraussetzung häufig nicht gegeben.
BENO nutzt die digitalen Zwillinge als operatives Steuerungswerkzeug für:
• jährliche Bewertungsgutachten,
• energetische Gesamtanalysen des Portfolios,
• Energieberatungsberichte und Energieausweise,
• Capex-Planungen,
• Schadens- und Instandhaltungsanalysen,
• sowie die strukturierte Begleitung, Dokumentation und qualitätsgesicherte Abnahme von Wartungs- und Reparaturmaßnahmen.
Gleichzeitig schafft die strukturierte Datengrundlage die Voraussetzung, um Anforderungen von Banken und Investoren systematisch zu erfüllen, etwa bei der Offenlegung energetischer Kennwerte, der Ableitung von Transformationspfaden oder der Einbindung in ESG-Reporting-Strukturen. Das gilt zunehmend auch im Kontext der EU-Taxonomie und der CRREM-Pfade, also der Dekarbonisierungspfade des Carbon Risk Real Estate Monitor, die eine belastbare Datenbasis voraussetzen.
Dank der koordinierten Zusammenarbeit zwischen den Energie-Spezialisten und dem Scanscape-Team konnte BENO auf Basis der digitalen Zwillinge innerhalb von kürzester Zeit belastbare Energieausweise und Energieberatungsberichte für den gesamten Bestand erarbeiten. Die dadurch geschaffene digitale Transparenz ist ein praktisches Managementinstrument und hat sich als klarer Wettbewerbsvorteil im Dialog mit Finanzierungspartnern erwiesen.
Vom operativen Thema zur Managementverantwortung
Noch vor wenigen Jahren konnten energetische Fragestellungen weitgehend operativ behandelt werden. Property Manager kümmerten sich um die Verwaltung, und Energieausweise wurden bei Bedarf erstellt.
Heute sind energetische Kennwerte Bestandteil von:
• Kreditentscheidungen,
• Refinanzierungen,
• ESG-Bewertungen,
• institutionellen Investmentanforderungen.
„Was früher delegierbar war, ist heute Managementaufgabe. Banken erwarten nachvollziehbare Daten und klare Strategien. Wer seine Substanz nicht kennt, riskiert seinen Verhandlungsspielraum“, betont Michael Bussmann, CEO der BENO Holding AG. Anders ausgedrückt: „Immobilienbewirtschaftung ist zur datenbasierten Managementdisziplin geworden.“
Portfolioarchitektur statt Einzelmaßnahme
Die EPBD wirkt nicht isoliert auf einzelne Gebäude, sondern auf ganze Portfolios. Auf Ebene des Einzelgebäudes geht es um die präzise technische und energetische Einordnung: Wie hoch ist der Primärenergiebedarf? Welche baulichen und anlagentechnischen Defizite bestehen? Welche Maßnahmen sind technisch sinnvoll, in welcher Reihenfolge und mit welchem Investitionsbedarf?
Auf Portfolioebene stellen sich andere Fragen. Bestandshalter müssen entscheiden, welche Objekte sie aktiv transformieren, wo sie gezielt investieren, welche Risiken sie bewusst tragen und wie sie ihr Portfolio gegenüber Banken und Investoren positionieren. Erst diese übergeordnete Perspektive ermöglicht Priorisierung, Kapitaleinsatz nach Wirkung und eine belastbare Risikosteuerung.
Dabei geht es nicht erst um Fristen im Jahr 2030 oder 2033. Die Auswirkungen zeigen sich bereits heute im Kapitalmarkt. Datenqualität, energetische Transparenz und ein nachvollziehbarer Transformationspfad fließen schon jetzt in Kreditentscheidungen ein. Wo diese Grundlage fehlt, steigen Unsicherheit und Finanzierungsrisiko. Im Extremfall drohen Objekte mit dauerhaft eingeschränkter Marktgängigkeit zu Stranded Assets zu werden.
Eine belastbare Datengrundlage ermöglicht Priorisierung, reduziert Unsicherheit und stärkt die strategische Position im Kapitalmarktumfeld.
Kurzum: Die EPBD und ihre Umsetzung im GMG markieren einen strukturellen Wandel. Nichtwohngebäude werden künftig:
• technisch eingeordnet,
• digital erfasst,
• finanzierungsseitig geprüft,
• strategisch gesteuert.
Gebäude ohne belastbare energetische Datengrundlage sind bereits heute schwer finanzierbar. Richtig bewertet und aktiv entwickelt, kann Bestand jedoch, insbesondere in guten Lagen, zum grünen Kostenspeicher werden. Steigende Baukosten, Inflation und regulatorische Anforderungen erhöhen den relativen Wert vorhandener Substanz. Voraussetzung sind Transparenz, ESG-Fähigkeit und eine klare Transformationsstrategie. Substanzkenntnis wird damit zur Voraussetzung für nachhaltige Wertstabilität und unternehmerische Handlungsfähigkeit.
Banken verlangen heute belastbare energetische Kennwerte, nachvollziehbare Transformationspfade und strukturierte Investitionsplanungen. Gebäude ohne valide Datengrundlage sind bereits heute schwer finanzierbar. Verstärkt wird diese Entwicklung durch die nationale Umsetzung der EPBD im künftigen Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG).
In der Praxis führt dies zunehmend zu differenzierten Finanzierungskonditionen. Objekte mit transparenter Datenlage, belastbaren energetischen Kennwerten und klarer ESG-Strategie erhalten bessere Zugänge zu Kapital, günstigere Konditionen und im Marktumfeld teils auch Vorteile bei Zinsspreads. Bei unzureichender Datengrundlage drohen dagegen Risikoaufschläge, strengere Kreditauflagen, geringere Beleihungsausläufe oder eine eingeschränkte Finanzierbarkeit.
Insgesamt avanciert Energieeffizienz von der regulatorischen Pflicht zu einem entscheidenden Faktor für Kapitalzugang und Wertstabilität.
Wer gehört zu den „Worst Performern“?
Die EPBD verpflichtet die EU-Mitgliedstaaten, die energetisch schlechtesten 16 % der Nichtwohngebäude bis 2030 zu sanieren, die unteren 26 % bis 2033. Diese Gebäude müssen so weit saniert werden, dass ihr Primärenergieverbrauch unter den maximal zulässigen Schwellenwert fällt.
Aber wie definiert die EPBD diese „Worst Performer“? Entscheidend ist der spezifische Primärenergiebedarf in kWh/(m²a). Dieser Wert berücksichtigt:
• die energetische Qualität der Gebäudehülle,
• die Effizienz von Heizungs-, Kühl- und Lüftungstechnik,
• Beleuchtungssysteme,
• den Anteil erneuerbarer Energien,
• sowie das Nutzungsprofil des Gebäudes.
„Viele Eigentümer unterschätzen das Risiko, von der Sanierungspflicht betroffen zu sein. Die Einordnung erfolgt nicht nach Baujahr oder optischem Zustand, sondern anhand des real berechneten Primärenergiebedarfs“, sagt Dr. Günther Westner, geschäftsführender Gesellschafter bei der Energie-Spezialisten GmbH. „Wir analysieren dafür die gesamte technische Ausstattung, bewerten die Gebäudehülle und simulieren den energetischen Ist-Zustand. Erst dann lässt sich belastbar sagen, ob ein Gebäude in den kritischen Bereich fällt.“
Besonders gefährdet sind häufig:
• ältere Nichtwohngebäude ohne umfassende Modernisierung,
• Objekte mit ineffizienter Anlagentechnik,
• Gebäude ohne systematische Verbrauchserfassung,
• Immobilien mit ungünstiger energetischer Struktur.
Das Problem: Viele Eigentümer wissen schlicht nicht, wo sie stehen. Und genau diese Unsicherheit wirkt sich unmittelbar auf Finanzierungsgespräche aus. Klarheit ist der erste Schritt. Und sie beginnt bei belastbaren Daten.
Digitale Transparenz als Managementinstrument
In vielen Bestandsimmobilien fehlt eine konsistente, aktuelle Datenbasis. Veraltete Pläne, nicht dokumentierte Umbauten oder Qualitätsschätzungen von Bauteilen führen zu Unsicherheiten. Genau diese Unsicherheiten werden heute von Banken kritisch hinterfragt.
Aus diesem Grund hat die BENO Holding AG frühzeitig auf digitale Zwillinge gesetzt. Hierzu wurde die Zusammenarbeit mit der spezialisierten Scanscape aufgebaut, die den gesamten Immobilienbestand der BENO Holding AG vor einigen Jahren digital erfasst hatte. Die Datengrundlage wird seither partiell und anlassbezogen regelmäßig aktualisiert. Scanscape übernimmt dabei nicht allein die initiale digitale Erfassung der Gebäude, sondern stellt eine strukturierte, standardisierte und langfristig nutzbare Datengrundlage bereit. Diese ermöglicht es, bauliche, technische und energetische Informationen konsistent zu verknüpfen und fortlaufend zu aktualisieren. Damit fungiert Scanscape für BENO als zentrale Dateninfrastruktur des Bestands.
Die Basis bildeten präzise Gebäudescans, Drohnenbefliegungen sowie die vollständige Erfassung der technischen Gebäudeausstattung. Die digitalen Modelle werden strukturiert gehostet, regelmäßig gepflegt und kontinuierlich weiterentwickelt. Ihre Funktion geht weit über die Visualisierung hinaus. Die hohe Datentiefe und -qualität ermöglicht es erstmals, energetische Bewertungen, technische Analysen und Investitionsplanungen auf einer konsistenten und belastbaren Datenbasis durchzuführen. Gerade in Bestandsportfolios ist diese Voraussetzung häufig nicht gegeben.
BENO nutzt die digitalen Zwillinge als operatives Steuerungswerkzeug für:
• jährliche Bewertungsgutachten,
• energetische Gesamtanalysen des Portfolios,
• Energieberatungsberichte und Energieausweise,
• Capex-Planungen,
• Schadens- und Instandhaltungsanalysen,
• sowie die strukturierte Begleitung, Dokumentation und qualitätsgesicherte Abnahme von Wartungs- und Reparaturmaßnahmen.
Gleichzeitig schafft die strukturierte Datengrundlage die Voraussetzung, um Anforderungen von Banken und Investoren systematisch zu erfüllen, etwa bei der Offenlegung energetischer Kennwerte, der Ableitung von Transformationspfaden oder der Einbindung in ESG-Reporting-Strukturen. Das gilt zunehmend auch im Kontext der EU-Taxonomie und der CRREM-Pfade, also der Dekarbonisierungspfade des Carbon Risk Real Estate Monitor, die eine belastbare Datenbasis voraussetzen.
Dank der koordinierten Zusammenarbeit zwischen den Energie-Spezialisten und dem Scanscape-Team konnte BENO auf Basis der digitalen Zwillinge innerhalb von kürzester Zeit belastbare Energieausweise und Energieberatungsberichte für den gesamten Bestand erarbeiten. Die dadurch geschaffene digitale Transparenz ist ein praktisches Managementinstrument und hat sich als klarer Wettbewerbsvorteil im Dialog mit Finanzierungspartnern erwiesen.
Vom operativen Thema zur Managementverantwortung
Noch vor wenigen Jahren konnten energetische Fragestellungen weitgehend operativ behandelt werden. Property Manager kümmerten sich um die Verwaltung, und Energieausweise wurden bei Bedarf erstellt.
Heute sind energetische Kennwerte Bestandteil von:
• Kreditentscheidungen,
• Refinanzierungen,
• ESG-Bewertungen,
• institutionellen Investmentanforderungen.
„Was früher delegierbar war, ist heute Managementaufgabe. Banken erwarten nachvollziehbare Daten und klare Strategien. Wer seine Substanz nicht kennt, riskiert seinen Verhandlungsspielraum“, betont Michael Bussmann, CEO der BENO Holding AG. Anders ausgedrückt: „Immobilienbewirtschaftung ist zur datenbasierten Managementdisziplin geworden.“
Portfolioarchitektur statt Einzelmaßnahme
Die EPBD wirkt nicht isoliert auf einzelne Gebäude, sondern auf ganze Portfolios. Auf Ebene des Einzelgebäudes geht es um die präzise technische und energetische Einordnung: Wie hoch ist der Primärenergiebedarf? Welche baulichen und anlagentechnischen Defizite bestehen? Welche Maßnahmen sind technisch sinnvoll, in welcher Reihenfolge und mit welchem Investitionsbedarf?
Auf Portfolioebene stellen sich andere Fragen. Bestandshalter müssen entscheiden, welche Objekte sie aktiv transformieren, wo sie gezielt investieren, welche Risiken sie bewusst tragen und wie sie ihr Portfolio gegenüber Banken und Investoren positionieren. Erst diese übergeordnete Perspektive ermöglicht Priorisierung, Kapitaleinsatz nach Wirkung und eine belastbare Risikosteuerung.
Dabei geht es nicht erst um Fristen im Jahr 2030 oder 2033. Die Auswirkungen zeigen sich bereits heute im Kapitalmarkt. Datenqualität, energetische Transparenz und ein nachvollziehbarer Transformationspfad fließen schon jetzt in Kreditentscheidungen ein. Wo diese Grundlage fehlt, steigen Unsicherheit und Finanzierungsrisiko. Im Extremfall drohen Objekte mit dauerhaft eingeschränkter Marktgängigkeit zu Stranded Assets zu werden.
Eine belastbare Datengrundlage ermöglicht Priorisierung, reduziert Unsicherheit und stärkt die strategische Position im Kapitalmarktumfeld.
Kurzum: Die EPBD und ihre Umsetzung im GMG markieren einen strukturellen Wandel. Nichtwohngebäude werden künftig:
• technisch eingeordnet,
• digital erfasst,
• finanzierungsseitig geprüft,
• strategisch gesteuert.
Gebäude ohne belastbare energetische Datengrundlage sind bereits heute schwer finanzierbar. Richtig bewertet und aktiv entwickelt, kann Bestand jedoch, insbesondere in guten Lagen, zum grünen Kostenspeicher werden. Steigende Baukosten, Inflation und regulatorische Anforderungen erhöhen den relativen Wert vorhandener Substanz. Voraussetzung sind Transparenz, ESG-Fähigkeit und eine klare Transformationsstrategie. Substanzkenntnis wird damit zur Voraussetzung für nachhaltige Wertstabilität und unternehmerische Handlungsfähigkeit.
