23.03.2026 Europas Logistikmieten erreichen Wendepunkt
Europas Logistikmietmärkte nähern sich dem Wendepunkt: Nach moderaten Rückgängen zu Beginn des Jahres 2025 stabilisierten sich die Mietbedingungen im weiteren Jahresverlauf. Die Anpassung erfolgte in vielen Märkten weniger über sinkende Nominalmieten als über Mietanreize (Incentives) – etwa mietfreie Zeiten. Zum Jahresende hin zeigte sich in einem wachsenden Teil der europäischen Märkte wieder Stabilität bis moderates Wachstum. Kernmärkte wie Deutschland und die Niederlande sind vor diesem Hintergrund – bei strukturell begrenztem Angebot und knapper verfügbarer Fläche – gut für eine Erholung im Jahr 2026 positioniert.
Das zeigt der neue Prologis Logistics Rent Index 2025, der die Entwicklung der Nettoeffektivmieten in den wichtigsten Logistikimmobilienmärkten in Nordamerika, Europa, Asien und Lateinamerika analysiert.
Das Jahr 2025 brachte neue Belastungen für die globalen Lieferketten mit sich, aber die Nutzer von Logistikflächen passten sich an, indem sie sich auf die langfristigen Anforderungen der Lieferketten konzentrierten. Im Laufe des Jahres führte das zu einer steigenden Nachfrage. Die Mieten spiegelten diese Dynamik wider: In der ersten Jahreshälfte sanken sie global um 2,3 %, da die Kunden sich bei Mietentscheidungen zurückhielten und zunächst Klarheit über die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und die Handelspolitik abwarteten. Im dritten Quartal begann sich die Stimmung zu wandeln. Die langfristige Planung gewann wieder an Bedeutung, weil die Kunden ihre Mietentscheidungen vorantrieben und sich nicht von den anhaltenden Turbulenzen beirren ließen. Der Mietrückgang verlangsamte sich in der zweiten Jahreshälfte auf -1,4 %. Diese Veränderung markierte eine entscheidende Übergangsphase für Nutzer, Betreiber, Investoren und Entwickler, da die Planungen für 2026 an Fahrt gewannen.
Mietwachstum 2025:
Global: -3,7 %
USA/Kanada: -4,9 %
Europa: -2,9 %
Die zentralen Erkenntnisse des Prologis Rent Index 2025:
? Im Laufe des Jahres gingen die Mietpreisanpassungen zurück, weil sich der Markt stabilisierte.
? Kostensensibilität prägte die Standortentscheidungen auf den globalen Märkten.
? Die große Kluft zwischen den Marktmieten und den Mieten, die bei heutigen Baukosten für einen wirtschaftlichen Neubau nötig wären, bremste das neue Angebot.
? Eine gesunde Nachfrage erwies sich für die Widerstandsfähigkeit der Mieten als wichtiger als die Leerstandsquote allein.
Europa
Die Mieten in Europa gingen im Jahresvergleich um 2,9 % zurück, da Vermieter ihre Miet-Incentives erhöhten, um die Vermietungsquote zu steigern. Die Incentives haben sich gegenüber den Tiefstständen während der Pandemie verdoppelt, was die Normalisierung und eine korrigierende Reaktion auf die schwächeren Marktbedingungen widerspiegelt. Die Schwäche konzentrierte sich auf Märkte mit hohen Betriebskosten und solche mit erhöhten Fertigstellungen und Leerständen in jüngster Zeit, darunter Polen, die Slowakei und Schweden. Mehrere südeuropäische Märkte, darunter Italien und Spanien, verzeichneten im Jahr 2025 ein positives Mietwachstum und erzielten kumulierte Fünfjahresgewinne, die dem europäischen Durchschnitt entsprachen.
Der Rückgang der Mieten konzentrierte sich in Europa auf das erste Halbjahr 2025, wobei das vierte Quartal ein flaches bis moderates Wachstum verzeichnete, was einen Wendepunkt signalisierte. Die Leerstände dürften sich 2026 aufgrund geringerer Neubauten verringern. Dies dürfte wiederum zu einem Aufwärtsdruck auf die Mieten führen, angeführt von Märkten, in denen die Leerstände relativ gering sind, das Angebot sehr begrenzt ist und selbst kleine Nachfragesteigerungen zu einem erneuten Wettbewerb um knappe Flächen führen können (z. B. Niederlande, Deutschland).
Top 10 der Märkte mit dem höchsten Mietwachstum in Europa
1 Valencia
2 Barcelona
3 Marseille
4 Madrid
5 Rom
6 Mailand
7 München
8 Lyon
9 Hamburg
10 Frankfurt-Rhein-Neckar
Mietpreisentwicklung in Deutschland
Deutschland verzeichnete 2025 moderate Mietrückgänge, geprägt von einer stärker incentive-getriebenen Vermietung bei zugleich schwächerer Nutzernachfrage. Unsicherheit rund um den Bundeshaushalt – im Zusammenhang mit fiskalischen Zwängen und verzögerten Entscheidungen über öffentliche Ausgaben – belastete im Jahresverlauf das Vertrauen der Unternehmen und die Vermietungsaktivität. Die Entwicklung fiel je nach Markt unterschiedlich aus: Standorte mit höherer Flächen- bzw. Baulandverfügbarkeit, darunter Teile Ostdeutschlands wie Berlin, verzeichneten deutlichere Rückgänge bei den Nettoeffektivmieten.
Strukturell leerstandsarme Märkte wie Frankfurt und München erlebten dagegen nur eine moderatere Korrektur – gestützt durch robustere Fundamentaldaten. Mit Blick nach vorn bleiben die Leerstände niedrig, und das neue Angebot ist begrenzt und überwiegend nutzer- bzw. kundenspezifisch (Build-to-suit). Mit einer schrittweisen Verbesserung der Nachfragebedingungen dürften diese Faktoren die Stabilisierung unterstützen und in der zweiten Jahreshälfte 2026 eine Rückkehr zu Mietwachstum begünstigen.
Björn Thiemann, Senior Vice President, Regional Head Northern Europe, sagt dazu: „Für Nordeuropa sind kurzfristige Schwankungen nicht das Hauptproblem. Vielmehr geht es darum, Angebot zu schaffen. Flächenverfügbarkeit, Infrastruktur und Genehmigungsrealitäten bestimmen das Tempo – besonders in Deutschland und den Niederlanden. Diese strukturellen Bedingungen erklären die Stabilisierungstendenzen in den Kernmärkten und machen deutlich, warum die nächste Wachstumsphase vor allem über Qualität und Lage definiert sein wird.“
Das zeigt der neue Prologis Logistics Rent Index 2025, der die Entwicklung der Nettoeffektivmieten in den wichtigsten Logistikimmobilienmärkten in Nordamerika, Europa, Asien und Lateinamerika analysiert.
Das Jahr 2025 brachte neue Belastungen für die globalen Lieferketten mit sich, aber die Nutzer von Logistikflächen passten sich an, indem sie sich auf die langfristigen Anforderungen der Lieferketten konzentrierten. Im Laufe des Jahres führte das zu einer steigenden Nachfrage. Die Mieten spiegelten diese Dynamik wider: In der ersten Jahreshälfte sanken sie global um 2,3 %, da die Kunden sich bei Mietentscheidungen zurückhielten und zunächst Klarheit über die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und die Handelspolitik abwarteten. Im dritten Quartal begann sich die Stimmung zu wandeln. Die langfristige Planung gewann wieder an Bedeutung, weil die Kunden ihre Mietentscheidungen vorantrieben und sich nicht von den anhaltenden Turbulenzen beirren ließen. Der Mietrückgang verlangsamte sich in der zweiten Jahreshälfte auf -1,4 %. Diese Veränderung markierte eine entscheidende Übergangsphase für Nutzer, Betreiber, Investoren und Entwickler, da die Planungen für 2026 an Fahrt gewannen.
Mietwachstum 2025:
Global: -3,7 %
USA/Kanada: -4,9 %
Europa: -2,9 %
Die zentralen Erkenntnisse des Prologis Rent Index 2025:
? Im Laufe des Jahres gingen die Mietpreisanpassungen zurück, weil sich der Markt stabilisierte.
? Kostensensibilität prägte die Standortentscheidungen auf den globalen Märkten.
? Die große Kluft zwischen den Marktmieten und den Mieten, die bei heutigen Baukosten für einen wirtschaftlichen Neubau nötig wären, bremste das neue Angebot.
? Eine gesunde Nachfrage erwies sich für die Widerstandsfähigkeit der Mieten als wichtiger als die Leerstandsquote allein.
Europa
Die Mieten in Europa gingen im Jahresvergleich um 2,9 % zurück, da Vermieter ihre Miet-Incentives erhöhten, um die Vermietungsquote zu steigern. Die Incentives haben sich gegenüber den Tiefstständen während der Pandemie verdoppelt, was die Normalisierung und eine korrigierende Reaktion auf die schwächeren Marktbedingungen widerspiegelt. Die Schwäche konzentrierte sich auf Märkte mit hohen Betriebskosten und solche mit erhöhten Fertigstellungen und Leerständen in jüngster Zeit, darunter Polen, die Slowakei und Schweden. Mehrere südeuropäische Märkte, darunter Italien und Spanien, verzeichneten im Jahr 2025 ein positives Mietwachstum und erzielten kumulierte Fünfjahresgewinne, die dem europäischen Durchschnitt entsprachen.
Der Rückgang der Mieten konzentrierte sich in Europa auf das erste Halbjahr 2025, wobei das vierte Quartal ein flaches bis moderates Wachstum verzeichnete, was einen Wendepunkt signalisierte. Die Leerstände dürften sich 2026 aufgrund geringerer Neubauten verringern. Dies dürfte wiederum zu einem Aufwärtsdruck auf die Mieten führen, angeführt von Märkten, in denen die Leerstände relativ gering sind, das Angebot sehr begrenzt ist und selbst kleine Nachfragesteigerungen zu einem erneuten Wettbewerb um knappe Flächen führen können (z. B. Niederlande, Deutschland).
Top 10 der Märkte mit dem höchsten Mietwachstum in Europa
1 Valencia
2 Barcelona
3 Marseille
4 Madrid
5 Rom
6 Mailand
7 München
8 Lyon
9 Hamburg
10 Frankfurt-Rhein-Neckar
Mietpreisentwicklung in Deutschland
Deutschland verzeichnete 2025 moderate Mietrückgänge, geprägt von einer stärker incentive-getriebenen Vermietung bei zugleich schwächerer Nutzernachfrage. Unsicherheit rund um den Bundeshaushalt – im Zusammenhang mit fiskalischen Zwängen und verzögerten Entscheidungen über öffentliche Ausgaben – belastete im Jahresverlauf das Vertrauen der Unternehmen und die Vermietungsaktivität. Die Entwicklung fiel je nach Markt unterschiedlich aus: Standorte mit höherer Flächen- bzw. Baulandverfügbarkeit, darunter Teile Ostdeutschlands wie Berlin, verzeichneten deutlichere Rückgänge bei den Nettoeffektivmieten.
Strukturell leerstandsarme Märkte wie Frankfurt und München erlebten dagegen nur eine moderatere Korrektur – gestützt durch robustere Fundamentaldaten. Mit Blick nach vorn bleiben die Leerstände niedrig, und das neue Angebot ist begrenzt und überwiegend nutzer- bzw. kundenspezifisch (Build-to-suit). Mit einer schrittweisen Verbesserung der Nachfragebedingungen dürften diese Faktoren die Stabilisierung unterstützen und in der zweiten Jahreshälfte 2026 eine Rückkehr zu Mietwachstum begünstigen.
Björn Thiemann, Senior Vice President, Regional Head Northern Europe, sagt dazu: „Für Nordeuropa sind kurzfristige Schwankungen nicht das Hauptproblem. Vielmehr geht es darum, Angebot zu schaffen. Flächenverfügbarkeit, Infrastruktur und Genehmigungsrealitäten bestimmen das Tempo – besonders in Deutschland und den Niederlanden. Diese strukturellen Bedingungen erklären die Stabilisierungstendenzen in den Kernmärkten und machen deutlich, warum die nächste Wachstumsphase vor allem über Qualität und Lage definiert sein wird.“
