23.03.2026 Wohnungsmarkt: Bestandsmieten in den Top-7 steigen deutlich
Der deutsche Wohnungsmarkt hat 2025 eine deutliche Spreizung zwischen Bestands- und Neubausegment erlebt. Während die Angebotsmieten im Bestand spürbar anzogen, stagnierte das Mietniveau im Neubau oder gab sogar leicht nach. Parallel setzte sich die moderate Erholung der Kaufpreise fort, wobei auch hier Bestandsobjekte stärker zulegten als Neubauten. Die Entwicklungen spiegeln sowohl die konjunkturelle Lage als auch strukturelle Veränderungen in den Metropolen wider.
Mietmarkt: Bestandswohnungen treiben das Wachstum
Nachdem sich der Mietpreisanstieg bis Mitte 2025 auf 3,9 Prozent im Jahresvergleich abgeschwächt hatte, nahm die Dynamik im vierten Quartal wieder zu. Insgesamt lagen die Angebotsmieten Ende 2025 um 5,2 Prozent über dem Vorjahreswert. Auffällig ist die gegenläufige Entwicklung der Segmente: Während Bestandsmieten um 6,1 Prozent zulegten, verzeichnete der Neubau einen leichten Rückgang von 0,5 Prozent bei Median- und Spitzenmieten. Jan-Bastian Knod, Head of Residential Investment Germany bei Cushman & Wakefield: „Diese Entwicklung ist vor allem auf die anhaltende wirtschaftliche Schwächephase zurückzuführen. Da derzeit weniger hoch vergütete Arbeitsplätze entstehen, schrumpft die kaufkräftige Zielgruppe, die üblicherweise die Nachfrage im teuren Neubausegment prägt. Der Bestand profitiert hingegen von der breiten Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum und dem weiterhin knappen Angebot.“
Regionale Unterschiede: Hamburg wächst am stärksten
Innerhalb der Top-7-Städte verlief die Mietpreisentwicklung sehr unterschiedlich. Hamburg verzeichnete mit einem Anstieg von 8,8 Prozent das stärkste Wachstum und setzt damit seine dynamische Entwicklung der vergangenen Jahre fort. Berlin zeigte mit einem Plus von lediglich 0,7 Prozent die schwächste Entwicklung, was jedoch vor dem Hintergrund der außergewöhnlichen Preissprünge zwischen Ende 2022 und Mitte 2024 einzuordnen ist. München bleibt über alle Segmente hinweg der teuerste Markt: Die Bestandsmiete liegt bei 22,40 Euro / m² / Monat, die Spitzenmiete im Neubau bei 31,60 Euro / m² / Monat.
Angebotsengpass bei Mietwohnungen bleibt bestehen
Das Angebot an verfügbaren Mietwohnungen blieb 2025 äußerst knapp. In den Top-7-Städten lag die Zahl der Inserate im vierten Quartal bei 7,1 pro 1.000 Bestandswohnungen und damit weiterhin deutlich unter dem Zehnjahresdurchschnitt von 8,5. Besonders stark verengte sich der Markt in Hamburg, wo das Angebot binnen eines Jahres von 7,3 auf 5,1 Inserate pro 1.000 Bestandswohnungen sank. Damit ist Hamburg inzwischen der knappste Mietmarkt unter den Metropolen und hat Berlin (6,6) erstmals unterboten.
Kaufpreise im Bestand erholen sich schneller als im Neubau
Auch der Kaufmarkt setzte seine seit Mitte 2024 laufende Erholung fort. Der Median-Kaufpreis für Eigentumswohnungen lag im vierten Quartal 2025 um 2,7 Prozent über dem Vorjahreswert. Getrieben wird diese Entwicklung vor allem durch Bestandswohnungen, deren Preise um 4,0 Prozent zulegten. Trotz dieser Erholung liegt der Medianpreis im Bestand mit 5.915 Euro / m² weiterhin 3,3 Prozent unter dem Höchststand aus dem zweiten Quartal 2022. Inflationsbereinigt entspricht dies einem Rückgang von 13,8 Prozent.
Im Neubau herrschte dagegen weitgehende Stagnation. Die Medianpreise stiegen lediglich um ein Prozent, während die Spitzenpreise um 0,8 Prozent nachgaben. Der Medianpreis liegt aktuell bei 9.095 Euro / m², der Spitzenpreis bei 13.610 Euro.
Auffällige regionale Unterschiede bei der Kaufpreisentwicklung
Im Standortvergleich zeigen Düsseldorf und Hamburg mit Anstiegen der Median-Kaufpreise von 8,5 bzw. 4,4 Prozent die stärkste Dynamik. Am unteren Ende rangieren Frankfurt und Stuttgart mit jeweils 0,7 Prozent.
Besonders auffällig ist die Situation in Stuttgart: Nach einem überdurchschnittlich starken Preisrückgang ab 2022 hat sich der Markt erst Mitte 2025 minimal stabilisiert. Der Medianpreis im Bestand liegt nominal weiterhin 18,0 Prozent unter dem Höchstwert von 2022, inflationsbereinigt sogar 26,9 Prozent. Die Ursachen liegen in strukturellen Herausforderungen der lokal stark automobil- und exportorientierten Wirtschaft.
Kaufangebot erreicht neues Zehnjahreshoch
Das Angebot an Online-Inseraten zum Kauf von Eigentumswohnungen stieg 2025 erneut an und erreichte mit 8,5 Inseraten pro 1.000 Bestandswohnungen ein neues Zehnjahresmaximum. Damit liegt das Verkaufsangebot in den Top-7 inzwischen knapp 20 Prozent über dem Mietangebot. Besonders ausgeprägt ist diese Diskrepanz in München und Berlin, die zugleich die höchsten Angebotszahlen aufweisen. In diesen beiden Städten ist auch der Unterschied zwischen Angebots- und Bestandsmieten am größten. Knappste Kaufmärkte bleiben Hamburg und Köln. Dazu Jan-Bastian Knod: „Da die Finanzierungszinsen stabil bis leicht steigend tendieren, gehen von dieser Seite keine zusätzlichen Wachstumsimpulse aus. Der extrem knappe Mietmarkt zwingt jedoch Teile der Nachfrager in den Kaufmarkt, die zudem mit steigenden Löhnen rechnen können, sodass sich die moderate Preiserholung 2026 fortsetzen dürfte.“
Erschwinglichkeit verbessert sich leicht – vor allem im Neubau
Trotz steigenden Angebotsmieten hat sich die Erschwinglichkeit des Wohnens zur Miete im Jahr 2025 leicht verbessert. Grund hierfür ist das überdurchschnittliche Wachstum der Nettohaushaltseinkommen. Besonders im Neubau führte die Stagnation der Mieten zu einer spürbaren Entlastung: Die rechnerische Belastung eines durchschnittlichen Haushalts für eine 80-m²-Neubauwohnung sank von 35,2 auf 33,6 Prozent. Im Bestand fiel der Rückgang von 26,2 auf 25,8 Prozent moderater aus.
Auch beim Erwerb von Wohneigentum zeigt sich eine leichte Entspannung. Die Belastung durch Zins und Tilgung sank im Neubau auf 53 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens, im Bestand auf 34 Prozent. Trotz dieser Entwicklung bleibt die laufende Belastung im historischen Vergleich hoch. Deutlich verbessert hat sich jedoch die relative Leistbarkeit des benötigten Eigenkapitals: Für den Kauf einer Bestandswohnung werden aktuell 2,3 Jahresnettoeinkommen benötigt – der niedrigste Wert seit 2017. Im Neubau liegt der Wert bei 3,6 Jahreseinkommen und damit wieder auf dem Niveau von 2019. „Für 2026 ist davon auszugehen, dass sich sowohl das Mietpreiswachstum als auch der Lohnanstieg leicht verlangsamen werden. In der Summe dürfte dies zu einer nochmaligen, wenn auch nur minimalen, Verbesserung der Erschwinglichkeit für Neumieter führen“, so Nicole Hock, Teamlead Residential Valuation Germany bei Cushman & Wakefield.
Und Jan-Bastian Knod abschließend: „Die Finanzierungszinsen tendieren für 2026 voraussichtlich stabil bis leicht steigend. Trifft dies mit wieder etwas stärker anziehenden Kaufpreisen zusammen, ist bei der Erschwinglichkeit von Wohneigentum eher von einer Seitwärtsbewegung auszugehen. Dieses Segment birgt jedoch grundsätzlich ein höheres Volatilitätspotenzial: Stärkere, unerwartete Bewegungen bei den Finanzierungszinsen könnten die Erschwinglichkeit in beide Richtungen überraschend schnell verändern.“
Mietmarkt: Bestandswohnungen treiben das Wachstum
Nachdem sich der Mietpreisanstieg bis Mitte 2025 auf 3,9 Prozent im Jahresvergleich abgeschwächt hatte, nahm die Dynamik im vierten Quartal wieder zu. Insgesamt lagen die Angebotsmieten Ende 2025 um 5,2 Prozent über dem Vorjahreswert. Auffällig ist die gegenläufige Entwicklung der Segmente: Während Bestandsmieten um 6,1 Prozent zulegten, verzeichnete der Neubau einen leichten Rückgang von 0,5 Prozent bei Median- und Spitzenmieten. Jan-Bastian Knod, Head of Residential Investment Germany bei Cushman & Wakefield: „Diese Entwicklung ist vor allem auf die anhaltende wirtschaftliche Schwächephase zurückzuführen. Da derzeit weniger hoch vergütete Arbeitsplätze entstehen, schrumpft die kaufkräftige Zielgruppe, die üblicherweise die Nachfrage im teuren Neubausegment prägt. Der Bestand profitiert hingegen von der breiten Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum und dem weiterhin knappen Angebot.“
Regionale Unterschiede: Hamburg wächst am stärksten
Innerhalb der Top-7-Städte verlief die Mietpreisentwicklung sehr unterschiedlich. Hamburg verzeichnete mit einem Anstieg von 8,8 Prozent das stärkste Wachstum und setzt damit seine dynamische Entwicklung der vergangenen Jahre fort. Berlin zeigte mit einem Plus von lediglich 0,7 Prozent die schwächste Entwicklung, was jedoch vor dem Hintergrund der außergewöhnlichen Preissprünge zwischen Ende 2022 und Mitte 2024 einzuordnen ist. München bleibt über alle Segmente hinweg der teuerste Markt: Die Bestandsmiete liegt bei 22,40 Euro / m² / Monat, die Spitzenmiete im Neubau bei 31,60 Euro / m² / Monat.
Angebotsengpass bei Mietwohnungen bleibt bestehen
Das Angebot an verfügbaren Mietwohnungen blieb 2025 äußerst knapp. In den Top-7-Städten lag die Zahl der Inserate im vierten Quartal bei 7,1 pro 1.000 Bestandswohnungen und damit weiterhin deutlich unter dem Zehnjahresdurchschnitt von 8,5. Besonders stark verengte sich der Markt in Hamburg, wo das Angebot binnen eines Jahres von 7,3 auf 5,1 Inserate pro 1.000 Bestandswohnungen sank. Damit ist Hamburg inzwischen der knappste Mietmarkt unter den Metropolen und hat Berlin (6,6) erstmals unterboten.
Kaufpreise im Bestand erholen sich schneller als im Neubau
Auch der Kaufmarkt setzte seine seit Mitte 2024 laufende Erholung fort. Der Median-Kaufpreis für Eigentumswohnungen lag im vierten Quartal 2025 um 2,7 Prozent über dem Vorjahreswert. Getrieben wird diese Entwicklung vor allem durch Bestandswohnungen, deren Preise um 4,0 Prozent zulegten. Trotz dieser Erholung liegt der Medianpreis im Bestand mit 5.915 Euro / m² weiterhin 3,3 Prozent unter dem Höchststand aus dem zweiten Quartal 2022. Inflationsbereinigt entspricht dies einem Rückgang von 13,8 Prozent.
Im Neubau herrschte dagegen weitgehende Stagnation. Die Medianpreise stiegen lediglich um ein Prozent, während die Spitzenpreise um 0,8 Prozent nachgaben. Der Medianpreis liegt aktuell bei 9.095 Euro / m², der Spitzenpreis bei 13.610 Euro.
Auffällige regionale Unterschiede bei der Kaufpreisentwicklung
Im Standortvergleich zeigen Düsseldorf und Hamburg mit Anstiegen der Median-Kaufpreise von 8,5 bzw. 4,4 Prozent die stärkste Dynamik. Am unteren Ende rangieren Frankfurt und Stuttgart mit jeweils 0,7 Prozent.
Besonders auffällig ist die Situation in Stuttgart: Nach einem überdurchschnittlich starken Preisrückgang ab 2022 hat sich der Markt erst Mitte 2025 minimal stabilisiert. Der Medianpreis im Bestand liegt nominal weiterhin 18,0 Prozent unter dem Höchstwert von 2022, inflationsbereinigt sogar 26,9 Prozent. Die Ursachen liegen in strukturellen Herausforderungen der lokal stark automobil- und exportorientierten Wirtschaft.
Kaufangebot erreicht neues Zehnjahreshoch
Das Angebot an Online-Inseraten zum Kauf von Eigentumswohnungen stieg 2025 erneut an und erreichte mit 8,5 Inseraten pro 1.000 Bestandswohnungen ein neues Zehnjahresmaximum. Damit liegt das Verkaufsangebot in den Top-7 inzwischen knapp 20 Prozent über dem Mietangebot. Besonders ausgeprägt ist diese Diskrepanz in München und Berlin, die zugleich die höchsten Angebotszahlen aufweisen. In diesen beiden Städten ist auch der Unterschied zwischen Angebots- und Bestandsmieten am größten. Knappste Kaufmärkte bleiben Hamburg und Köln. Dazu Jan-Bastian Knod: „Da die Finanzierungszinsen stabil bis leicht steigend tendieren, gehen von dieser Seite keine zusätzlichen Wachstumsimpulse aus. Der extrem knappe Mietmarkt zwingt jedoch Teile der Nachfrager in den Kaufmarkt, die zudem mit steigenden Löhnen rechnen können, sodass sich die moderate Preiserholung 2026 fortsetzen dürfte.“
Erschwinglichkeit verbessert sich leicht – vor allem im Neubau
Trotz steigenden Angebotsmieten hat sich die Erschwinglichkeit des Wohnens zur Miete im Jahr 2025 leicht verbessert. Grund hierfür ist das überdurchschnittliche Wachstum der Nettohaushaltseinkommen. Besonders im Neubau führte die Stagnation der Mieten zu einer spürbaren Entlastung: Die rechnerische Belastung eines durchschnittlichen Haushalts für eine 80-m²-Neubauwohnung sank von 35,2 auf 33,6 Prozent. Im Bestand fiel der Rückgang von 26,2 auf 25,8 Prozent moderater aus.
Auch beim Erwerb von Wohneigentum zeigt sich eine leichte Entspannung. Die Belastung durch Zins und Tilgung sank im Neubau auf 53 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens, im Bestand auf 34 Prozent. Trotz dieser Entwicklung bleibt die laufende Belastung im historischen Vergleich hoch. Deutlich verbessert hat sich jedoch die relative Leistbarkeit des benötigten Eigenkapitals: Für den Kauf einer Bestandswohnung werden aktuell 2,3 Jahresnettoeinkommen benötigt – der niedrigste Wert seit 2017. Im Neubau liegt der Wert bei 3,6 Jahreseinkommen und damit wieder auf dem Niveau von 2019. „Für 2026 ist davon auszugehen, dass sich sowohl das Mietpreiswachstum als auch der Lohnanstieg leicht verlangsamen werden. In der Summe dürfte dies zu einer nochmaligen, wenn auch nur minimalen, Verbesserung der Erschwinglichkeit für Neumieter führen“, so Nicole Hock, Teamlead Residential Valuation Germany bei Cushman & Wakefield.
Und Jan-Bastian Knod abschließend: „Die Finanzierungszinsen tendieren für 2026 voraussichtlich stabil bis leicht steigend. Trifft dies mit wieder etwas stärker anziehenden Kaufpreisen zusammen, ist bei der Erschwinglichkeit von Wohneigentum eher von einer Seitwärtsbewegung auszugehen. Dieses Segment birgt jedoch grundsätzlich ein höheres Volatilitätspotenzial: Stärkere, unerwartete Bewegungen bei den Finanzierungszinsen könnten die Erschwinglichkeit in beide Richtungen überraschend schnell verändern.“
