10.03.2026 Mietrechtspläne gefährden Investitionsbereitschaft privater Vermieter
Private Vermieter stellen mit 64,4 Prozent des Mietwohnungsbestands einen wesentlichen Teil des Mietwohnungsangebots in Deutschland bereit. Für sie muss die Vermietung angesichts regelmäßiger Investitionen in die Mietsache wirtschaftlich tragfähig bleiben – nicht zuletzt, weil Wohnimmobilien häufig Bestandteil der privaten Altersvorsorge sind. Nun bringt ein Referentenentwurf des Bundesjustizministeriums zur Mietrechtsreform das Risiko zusätzlicher Kosten und niedrigerer Renditen mit sich. Besonders die geplanten Regeln zur Möblierung und Kurzzeitvermietungen sowie zur Deckelung der Indexmiete und zur Ausweitung der Schonfrist bei Zahlungsverzug lehnt der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE), der die Interessen privater Immobilieneigentümer vertritt, ab.
Die von Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) geplanten Änderungen im Mietrecht könnten laut WiE die Investitionsbereitschaft privater Kleinvermieter erheblich beeinträchtigen. „Einige Vorschläge helfen zwar, Rechtssicherheit zu schaffen, bedeuten für vermietende Eigentümer allerdings spürbare Belastungen“, sagt Dr. Sandra von Möller, Vorständin von Wohnen im Eigentum. Dabei seien private Vermieter eine wichtige Säule, um Wohnraum zu schaffen. Zudem nutzten sie die vermietete Immobilie häufig als Baustein der eigenen privaten Altersvorsorge.
Möblierte Vermietung: Pauschale 5-Prozent-Regel greift zu kurz
Besonders im Bereich der möblierten Vermietung soll es weitere Regulierungen geben. Dass der Möblierungszuschlag künftig separat von der Miete transparent ausgewiesen werden soll, begrüßt WiE. „Jeder wirtschaftlich vernünftig handelnde Vermieter verschafft sich ohnehin Klarheit über die Höhe des Möblierungszuschlags“, so von Möller. Kritisch sieht WiE hingegen die geplante Regelvermutung, dass künftig ein Zuschlag von bis zu 5 Prozent der Nettokaltmiete als angemessen vermutet werden soll. WiE lehnt diese Regelung ab.
Die vorgesehene Pauschalierung orientiere sich nicht am tatsächlichen Wert der Möbel, deren Restwert, Abnutzung, Instandhaltungskosten oder einer angemessenen Verzinsung des eingesetzten Kapitals. „Statt vom Wert der Möblierung auszugehen, knüpft der Entwurf an die Miete an – aus unserer Sicht ist das ein rechtsdogmatischer Fehler“, kritisiert von Möller. Zudem würden auch Kosten für Transport und Aufbau der Möbel nicht berücksichtigt.
Kurzzeitvermietung: Starre 6-Monats-Grenze beschneidet Vertragsfreiheit
Der Entwurf sieht zudem eine Legaldefinition des „vorübergehenden Gebrauchs“ von Wohnraum vor und begrenzt diesen pauschal auf maximal sechs Monate. Damit würde der Anwendungsbereich für Kurzzeitvermietungen erheblich eingeschränkt.
Nach bisheriger Rechtsprechung kam es nicht allein auf die Dauer, sondern maßgeblich auf den konkreten Anlass der Anmietung an – zum Beispiel die Notwendigkeit einer beruflich bedingten Zweitwohnung. Entscheidend war, dass die Wohnung nicht den Lebensmittelpunkt bildet.
„Die nun geplante starre zeitliche Grenze entzieht den Gerichten jeglichen Einzelfallspielraum und greift unverhältnismäßig in die Vertragsfreiheit ein“, macht von Möller deutlich. Gerade längere projektbezogene oder berufsbedingte Aufenthalte würden künftig nicht mehr unter die Ausnahme fallen.
Indexmiete: Eingriff in vereinbarte Berechnungsgrundlage
Bei der Indexmiete (§ 557b BGB) plant das Bundesjustizministerium eine Begrenzung der zulässigen Mieterhöhung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt – die Miete darf danach um nicht mehr als 3,5 Prozent steigen.
Die Indexmiete orientiert sich am Verbraucherpreisindex und soll sicherstellen, dass sich die Miete im Gleichschritt mit der allgemeinen Preisentwicklung bewegt. Eine gesetzliche Deckelung einzelner Erhöhungen würde dieses System konterkarieren.
„Gerade private Vermieter, die selbst von Inflation betroffen sind und Mieteinnahmen häufig zur Altersvorsorge nutzen, würden dadurch einseitig belastet“, argumentiert von Möller. Zudem bilde der Verbraucherpreisindex die tatsächlichen Kostensteigerungen im Immobilienbereich ohnehin nur unzureichend ab, da Handwerkerleistungen und Kosten für Baustoffe schon seit Jahren noch höheren Preissteigerungen unterworfen sind.
Kündigung wegen Zahlungsverzugs: Vermieter tragen volles Kostenrisiko
Besonders kritisch bewertet WiE die geplante Ausweitung der sogenannten Schonfristregelung. Künftig soll nicht nur die fristlose, sondern auch die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam werden, wenn die Mietrückstände innerhalb der gesetzlichen Frist ausgeglichen werden.
Nach Auffassung des Verbands führt dies zu einer erheblichen Verschiebung des Kostenrisikos zulasten der Vermietenden. Zudem verursachen Räumungsklagen regelmäßig hohe Gerichts- und Anwaltskosten. Auch wenn Vermieter die Erstattung der Prozesskosten vom Mieter verlangen können, ist es eher unwahrscheinlich, dass letzterer die Kosten aufbringen kann, wenn er bereits Probleme hatte, die Miete regelmäßig zu zahlen.
„Dieses Risiko würde die Vermietung von Wohnraum noch unattraktiver machen und sicher nicht dafür sorgen, dass mehr Wohnraum vermietet wird“, so von Möller.
WiE-Vorständin Dr. Sandra von Möller: „Auch private Kleinvermieter haben ein Recht darauf, besonders geschützt zu werden“
Wohnen im Eigentum erkennt das Ziel des Ministeriums an, Mieter vor missbräuchlichem Vorgehen zu schützen. In der vorliegenden Form führen die geplanten Regelungen jedoch zu einseitigen Belastungen für Vermieter. „Auch private Kleinvermieter haben ein Recht darauf, besonders geschützt zu werden. Sie sorgen zu einem erheblichen Teil dafür, dass Wohnraum zur Verfügung steht“, so von Möller.
Die von Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) geplanten Änderungen im Mietrecht könnten laut WiE die Investitionsbereitschaft privater Kleinvermieter erheblich beeinträchtigen. „Einige Vorschläge helfen zwar, Rechtssicherheit zu schaffen, bedeuten für vermietende Eigentümer allerdings spürbare Belastungen“, sagt Dr. Sandra von Möller, Vorständin von Wohnen im Eigentum. Dabei seien private Vermieter eine wichtige Säule, um Wohnraum zu schaffen. Zudem nutzten sie die vermietete Immobilie häufig als Baustein der eigenen privaten Altersvorsorge.
Möblierte Vermietung: Pauschale 5-Prozent-Regel greift zu kurz
Besonders im Bereich der möblierten Vermietung soll es weitere Regulierungen geben. Dass der Möblierungszuschlag künftig separat von der Miete transparent ausgewiesen werden soll, begrüßt WiE. „Jeder wirtschaftlich vernünftig handelnde Vermieter verschafft sich ohnehin Klarheit über die Höhe des Möblierungszuschlags“, so von Möller. Kritisch sieht WiE hingegen die geplante Regelvermutung, dass künftig ein Zuschlag von bis zu 5 Prozent der Nettokaltmiete als angemessen vermutet werden soll. WiE lehnt diese Regelung ab.
Die vorgesehene Pauschalierung orientiere sich nicht am tatsächlichen Wert der Möbel, deren Restwert, Abnutzung, Instandhaltungskosten oder einer angemessenen Verzinsung des eingesetzten Kapitals. „Statt vom Wert der Möblierung auszugehen, knüpft der Entwurf an die Miete an – aus unserer Sicht ist das ein rechtsdogmatischer Fehler“, kritisiert von Möller. Zudem würden auch Kosten für Transport und Aufbau der Möbel nicht berücksichtigt.
Kurzzeitvermietung: Starre 6-Monats-Grenze beschneidet Vertragsfreiheit
Der Entwurf sieht zudem eine Legaldefinition des „vorübergehenden Gebrauchs“ von Wohnraum vor und begrenzt diesen pauschal auf maximal sechs Monate. Damit würde der Anwendungsbereich für Kurzzeitvermietungen erheblich eingeschränkt.
Nach bisheriger Rechtsprechung kam es nicht allein auf die Dauer, sondern maßgeblich auf den konkreten Anlass der Anmietung an – zum Beispiel die Notwendigkeit einer beruflich bedingten Zweitwohnung. Entscheidend war, dass die Wohnung nicht den Lebensmittelpunkt bildet.
„Die nun geplante starre zeitliche Grenze entzieht den Gerichten jeglichen Einzelfallspielraum und greift unverhältnismäßig in die Vertragsfreiheit ein“, macht von Möller deutlich. Gerade längere projektbezogene oder berufsbedingte Aufenthalte würden künftig nicht mehr unter die Ausnahme fallen.
Indexmiete: Eingriff in vereinbarte Berechnungsgrundlage
Bei der Indexmiete (§ 557b BGB) plant das Bundesjustizministerium eine Begrenzung der zulässigen Mieterhöhung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt – die Miete darf danach um nicht mehr als 3,5 Prozent steigen.
Die Indexmiete orientiert sich am Verbraucherpreisindex und soll sicherstellen, dass sich die Miete im Gleichschritt mit der allgemeinen Preisentwicklung bewegt. Eine gesetzliche Deckelung einzelner Erhöhungen würde dieses System konterkarieren.
„Gerade private Vermieter, die selbst von Inflation betroffen sind und Mieteinnahmen häufig zur Altersvorsorge nutzen, würden dadurch einseitig belastet“, argumentiert von Möller. Zudem bilde der Verbraucherpreisindex die tatsächlichen Kostensteigerungen im Immobilienbereich ohnehin nur unzureichend ab, da Handwerkerleistungen und Kosten für Baustoffe schon seit Jahren noch höheren Preissteigerungen unterworfen sind.
Kündigung wegen Zahlungsverzugs: Vermieter tragen volles Kostenrisiko
Besonders kritisch bewertet WiE die geplante Ausweitung der sogenannten Schonfristregelung. Künftig soll nicht nur die fristlose, sondern auch die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam werden, wenn die Mietrückstände innerhalb der gesetzlichen Frist ausgeglichen werden.
Nach Auffassung des Verbands führt dies zu einer erheblichen Verschiebung des Kostenrisikos zulasten der Vermietenden. Zudem verursachen Räumungsklagen regelmäßig hohe Gerichts- und Anwaltskosten. Auch wenn Vermieter die Erstattung der Prozesskosten vom Mieter verlangen können, ist es eher unwahrscheinlich, dass letzterer die Kosten aufbringen kann, wenn er bereits Probleme hatte, die Miete regelmäßig zu zahlen.
„Dieses Risiko würde die Vermietung von Wohnraum noch unattraktiver machen und sicher nicht dafür sorgen, dass mehr Wohnraum vermietet wird“, so von Möller.
WiE-Vorständin Dr. Sandra von Möller: „Auch private Kleinvermieter haben ein Recht darauf, besonders geschützt zu werden“
Wohnen im Eigentum erkennt das Ziel des Ministeriums an, Mieter vor missbräuchlichem Vorgehen zu schützen. In der vorliegenden Form führen die geplanten Regelungen jedoch zu einseitigen Belastungen für Vermieter. „Auch private Kleinvermieter haben ein Recht darauf, besonders geschützt zu werden. Sie sorgen zu einem erheblichen Teil dafür, dass Wohnraum zur Verfügung steht“, so von Möller.
