04.03.2026 DIP analysiert differenzierte Entwicklungen am Logistikmarkt
Das Logistiksegment präsentierte sich nach Analysen von DIP 2025 zweigeteilt: Das Transaktionsvolumen mit Logistikimmobilien gab 2025 um 17 % auf rd. EUR 6,1 Mrd. nach und fiel damit vom ersten auf den dritten Platz am Gewerbeinvestmentmarkt zurück. Der Logistikflächenumsatz stieg dagegen deutlich um 13 % gegenüber dem Vorjahr auf rd. 5,9 Mio. Quadratmeter.
Dabei profitierte der Logistikmarkt u.a. von einem weiterhin starken Online- und Versandhandel: So stiegen nach Erhebungen des Handelsverbands Deutschland HDE die Umsätze des Onlinehandels 2025 erneut um rd. 4,5 % auf EUR 92,4 Mrd. (2024: rd. EUR 88,4 Mrd.). Damit liegt das Umsatzniveau weiterhin mehr als 40 % über dem Vor-Corona-Niveau. Gleichzeitig konnte auch der stationäre Einzelhandel nach dem Ende der Pandemie wieder etwas Boden gegenüber dem Online-Handel gutmachen.
Insbesondere die weiter zunehmende Bedeutung des Online- und Versandhandels sowie strukturelle Veränderungen in Lieferketten und Lagerhaltung stützen nachhaltig die hohe Nachfrage nach modernen, leistungsfähigen Logistikflächen. Hierbei entwickelt sich zunehmend ein Fokus auf die Last-Mile-Logistik mit entsprechenden City-Hubs, für die auch bisher anders genutzte Flächen und Immobilien verwendet werden können (z.B. ehemalige Tankstellen, aufgegebene Gewerbehallen, nicht mehr marktfähige Büroimmobilien).
Um zudem angesichts globaler Krisen eine noch größere Resilienz der Lieferketten zu erreichen und die Abhängigkeit von ausländischen Produktionsstandorten und Zulieferern zu reduzieren, steigt auch die Nachfrage nach Pufferlagern, um eine zukünftig breitere Lieferfähigkeit zu gewährleisten. Darüber hinaus profitiert die Logistikbranche von der Rückverlagerung von Produktion in die Hauptnachfrageländer (Re-Shoring; Near-Shoring).
Indessen stellt nicht nur die Digitalisierung höhere technische Ansprüche an die Logistikimmobilien: Sowohl umwelt- und verkehrspolitische Vorgaben als auch markant steigende Energiekosten führen zu einer beschleunigten Fokussierung auf Nachhaltigkeit. Entsprechende Maßnahmen sind dabei z. B. Revitalisierung von Brownfields, Photovoltaik-Anlagen an Fassaden, Wänden und auf Dächern, effiziente Beleuchtungssysteme (LED) sowie moderne Heizsysteme.
Insgesamt bleiben Logistik- und Industrieimmobilien auch 2026 im Investoren-Fokus am deutschen Markt für Gewerbeinvestments.
Investmentumsätze gesunken, Flächenumsätze gestiegen
Die grundsätzlich positiven Perspektiven spiegeln sich auch im Logistik-Segment:
• Der Umsatz vermieteter bzw. für Eigennutzer neu erstellter Logistikfläche stieg in Deutschland 2025 auf rd. 5,9 Mio. m² und übertriff damit das Vorjahresergebnis (2024: 5,2 Mio. m²) um 13 %, bleibt aber weiterhin deutlich unter dem Rekordwert des Jahres 2021 (rd. 8,3 Mio. m²).
Mit rd. 1,82 Mio. m² umgesetzter Fläche entfiel 2025 erneut ein markanter Anteil auf die Regionen der „Big Five“, der Umsatzanstieg gegenüber dem Vorjahr (2024: rd. 1,46 Mio. m²) beträgt rd. 25 %.
Dabei belegt Frankfurt am Main mit einem zum Vorjahr gestiegenen Flächenumsatz von rd. 470.000 m² erneut den ersten Rang, gefolgt von Berlin (426.000 m²), Hamburg (340.000 m²), Düsseldorf (338.000 m²) und München (275.000 m²).
• Die Dynamik am Logistikmarkt spiegelt sich zudem in hohen Fertigstellungsvolumina wider, die seit 2016 jährlich bei durchschnittlich rd. 3,8 Mio. m² Neubaulogistikfläche liegen. 2025 fiel der Wert mit rd. 4 Mio. m² neuer Logistikfläche erneut sehr hoch aus, liegt indessen 9 % unter dem Vorjahreswert (2024: rd. 4,4 Mio. m²).
In den DIP-Standorten liegt das Fertigstellungsvolumen nach Auswertung des Logistikimmobilien-Seismographen von Logivest 2025 bei hochgerechnet rd. 1.450.000 m² Logistikfläche innerhalb der Stadtgrenzen sowie im direkten Umfeld der Städte. Der DIP-Wert des Vorjahres (2024: rd. 1.869.000 m²) wurde um rd. 20 unterschritten. Für 2026 ist für die DIP-Standorte ein abermals niedrigerer Flächenneuzugang von rd. 1.250.000 m² zu erwarten.
• Der Markt für Logistikinvestments erzielte 2025 mit einem Geldumsatz von rd. EUR 6,12 Mrd. ein um rd. 17 % niedrigeres Ergebnis gegenüber dem Vorjahr 2024 (EUR 7,34 Mrd.). und fiel damit am Gewerbeinvestmentmarkt vom ersten auf den dritten Platz hinter den Assetklassen Einzelhandel und Büro zurück.
Spitzenreiter in den „Big Seven“ war Berlin (rd. EUR 765 Mio.), gefolgt von Frankfurt (rd. EUR 700 Mio.), Hamburg (rd. EUR 610 Mio.), Düsseldorf (rd. EUR 545 Mio.), München (EUR 500 Mio.), Köln (EUR 355 Mio.) und Stuttgart (rd. EUR 230 Mio. Damit entfiel auf die Big Seven 2025 ein Anteil von rd. 60 % am gesamten Logistik-Investmentvolumen.
Gestiegene Spitzenrenditen für Logistikobjekte.
• Erreichten die Spitzenrenditen im Logistiksegment in den analysierten 16 DIP-Standorten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Freiburg, Hamburg, Hannover, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, Stuttgart) 2021 mit rd. 4,3 % p.a. ihren niedrigsten Wert, sind sie seit 2022 wieder kontinuierlich gestiegen. Diese Entwicklung setzte sich auch 2025 mit einem Anstieg auf 5,0 % p.a. fort (2024: 4,9 % p.a.).
• Die teuerste Stadt, gemessen an den Spitzenrenditen für Top-Logistikobjekte, war 2025 Frankfurt (4,0 % p.a.), gefolgt von Berlin und Hamburg mit jeweils 4,3 % p.a., Köln (4,4 % p.a.) sowie Düsseldorf, München und Stuttgart mit jeweils 4,5 % p.a. sowie Hannover mit 4,7 % p.a. und Nürnberg (4,8 % p.a.).
• In den übrigen Standorten bewegt sich die Spitzenrendite in einer Spanne von 5,1 % p.a. bis 6,0 % p.a.
Stabiles Grundstückspreisniveau
In den analysierten 16 DIP-Märkten liegen die mittleren Gewerbebaulandpreise stabil bei rd. EUR 268,-/m².:
• Die teuerste Stadt und Metropolenregion ist mit weiterhin markantem Abstand München mit im Mittel nunmehr EUR 860,-/m². Danach folgen Stuttgart (EUR 590,-/m²), Frankfurt (EUR 375,-/m²) und Düsseldorf (EUR 370,-/m²).
• Im Mittelfeld des Preisniveaus liegen Hamburg (EUR 250,-/m²), Nürnberg (EUR 245,-/m²), Freiburg und Karlsruhe (je EUR 240,-/m²), Köln (EUR 230,-/m²), Berlin (EUR 225,-/m²) und Hannover mit EUR 180,-/m².
• Deutlich günstiger sind die Preise in Essen (EUR 125,-/m²), Bremen (EUR 120,-/m²), Leipzig (EUR 90,-/m²), Dresden (EUR 85,-/m²) und in der Region Magdeburg (EUR 70,-/m²).
Bei der Entwicklung der Grundstückspreise ist zu beachten, dass durch Flächenknappheit ein weiterer markanter Preisanstieg in zentralen Lagen zu erwarten ist.
Kontinuierlich steigendes Mietniveau
• Die Spitzenmiete für moderne, nachfragegerechte Logistikflächen erhöhte sich im Mittel der DIP-Standorte um knapp 10 % auf rd. EUR 8,00/m² (2024: EUR 7,30/m²).
• Der teuerste Logistikstandort - gemessen am Spitzenmietenniveau - ist die Metropolregion München (EUR 14,00/m²), gefolgt von Stuttgart (EUR 9,00/m²), Frankfurt (EUR 8,70/m²), Düsseldorf und Nürnberg (jeweils EUR 8,50/m²), Hamburg (EUR 8,40/m²), Berlin (EUR 8,30/m²), Köln und Essen (jeweils EUR 8,20/m²) und.
• Hannover (EUR 7,80/m²) und Karlsruhe (EUR 7,20/m²) positionieren sich auf mittlerem Niveau, während Flächen in Freiburg (EUR 6,70/m²) und Dresden (EUR 6,50/m²) günstiger anzumieten sind.
• In Magdeburg und Bremen (EUR 5,90/m²) sowie in Leipzig (EUR 5,70/m²) liegt das Mietniveau dagegen noch ansiedlungsfreundlicher aus.
Perspektiven
• Die schwächelnde gesamtwirtschaftliche Entwicklung der letzten drei Jahre bildet sich inzwischen auch bei der Nachfrage nach Logistikimmobilien ab. Infolgedessen ist damit auch der wachstumsabhängige spekulative Neubau weitgehend zum Erliegen gekommen, so dass Projekte i.d.R. nur noch für konkrete Kunden mit abgeschlossen Kontrakten errichtet werden.
• Wiedervermietbarkeit bzw. Drittverwendungsfähigkeit rücken noch stärker in den Fokus, ebenso wie Teilbarkeit der Flächen, zumal auch im Logistiksegment Untervermietungen zugenommen haben.
• Sobald sich die gesamtwirtschaftliche Konjunktur schrittweise wieder erholt – womit Bundesbank, Wirtschaftsinstitute und andere Marktbeobachter für die nächsten Jahre segmentdifferenziert rechnen – partizipiert auch die Logistikwirtschaft. Insbesondere werden dabei auch die europaweit und interkontinental beschlossenen Erhöhungen der Verteidigungsausgaben vor allen in den branchenrelevanten Regionen zu einer deutlich steigenden Nachfrage nach marktgerechten Gewerbe- und Logistikflächen führen, allerdings mit deutlich höheren Anforderungen an Sicherheit etc. als in anderen Logistiksegmenten.
• Die unterschriebenen bzw. angestrebten Handelsabkommen zwischen der EU und Indien sowie Lateinamerika werden schrittweise ebenfalls Booster für die Logistikentwicklung sein. Insgesamt bietet das Logistiksegment damit mittel- bis langfristig weiterhin solide gute Investmentperspektiven.
• In den Innenstädten führt die City-Logistik zu einer hohen und anhaltenden Dynamik, auch, weil sich Märkte – z.B. für Lebensmittellieferdienste – noch weiterentwickeln und skalieren müssen und sich Konzepte teilweise noch im Erprobungsstadium befinden. Für die Last-Mile entwickeln sich zusätzlich neue Verkehrs- und Liefertechnologien wie z.B. Roboter. Hierbei gewinnt auch der elektrifizierte Luftverkehr z.B. in Form von (autonomen) Transportdrohnen im Zuge der sich auf EU- und Länderebene in Umsetzung befindlichen Gesetzgebung und technisch-wirtschaftlichen Machbarkeit erheblich schneller als bislang von öffentlicher Verwaltung und Politik unterstellt an Bedeutung.
Dabei profitierte der Logistikmarkt u.a. von einem weiterhin starken Online- und Versandhandel: So stiegen nach Erhebungen des Handelsverbands Deutschland HDE die Umsätze des Onlinehandels 2025 erneut um rd. 4,5 % auf EUR 92,4 Mrd. (2024: rd. EUR 88,4 Mrd.). Damit liegt das Umsatzniveau weiterhin mehr als 40 % über dem Vor-Corona-Niveau. Gleichzeitig konnte auch der stationäre Einzelhandel nach dem Ende der Pandemie wieder etwas Boden gegenüber dem Online-Handel gutmachen.
Insbesondere die weiter zunehmende Bedeutung des Online- und Versandhandels sowie strukturelle Veränderungen in Lieferketten und Lagerhaltung stützen nachhaltig die hohe Nachfrage nach modernen, leistungsfähigen Logistikflächen. Hierbei entwickelt sich zunehmend ein Fokus auf die Last-Mile-Logistik mit entsprechenden City-Hubs, für die auch bisher anders genutzte Flächen und Immobilien verwendet werden können (z.B. ehemalige Tankstellen, aufgegebene Gewerbehallen, nicht mehr marktfähige Büroimmobilien).
Um zudem angesichts globaler Krisen eine noch größere Resilienz der Lieferketten zu erreichen und die Abhängigkeit von ausländischen Produktionsstandorten und Zulieferern zu reduzieren, steigt auch die Nachfrage nach Pufferlagern, um eine zukünftig breitere Lieferfähigkeit zu gewährleisten. Darüber hinaus profitiert die Logistikbranche von der Rückverlagerung von Produktion in die Hauptnachfrageländer (Re-Shoring; Near-Shoring).
Indessen stellt nicht nur die Digitalisierung höhere technische Ansprüche an die Logistikimmobilien: Sowohl umwelt- und verkehrspolitische Vorgaben als auch markant steigende Energiekosten führen zu einer beschleunigten Fokussierung auf Nachhaltigkeit. Entsprechende Maßnahmen sind dabei z. B. Revitalisierung von Brownfields, Photovoltaik-Anlagen an Fassaden, Wänden und auf Dächern, effiziente Beleuchtungssysteme (LED) sowie moderne Heizsysteme.
Insgesamt bleiben Logistik- und Industrieimmobilien auch 2026 im Investoren-Fokus am deutschen Markt für Gewerbeinvestments.
Investmentumsätze gesunken, Flächenumsätze gestiegen
Die grundsätzlich positiven Perspektiven spiegeln sich auch im Logistik-Segment:
• Der Umsatz vermieteter bzw. für Eigennutzer neu erstellter Logistikfläche stieg in Deutschland 2025 auf rd. 5,9 Mio. m² und übertriff damit das Vorjahresergebnis (2024: 5,2 Mio. m²) um 13 %, bleibt aber weiterhin deutlich unter dem Rekordwert des Jahres 2021 (rd. 8,3 Mio. m²).
Mit rd. 1,82 Mio. m² umgesetzter Fläche entfiel 2025 erneut ein markanter Anteil auf die Regionen der „Big Five“, der Umsatzanstieg gegenüber dem Vorjahr (2024: rd. 1,46 Mio. m²) beträgt rd. 25 %.
Dabei belegt Frankfurt am Main mit einem zum Vorjahr gestiegenen Flächenumsatz von rd. 470.000 m² erneut den ersten Rang, gefolgt von Berlin (426.000 m²), Hamburg (340.000 m²), Düsseldorf (338.000 m²) und München (275.000 m²).
• Die Dynamik am Logistikmarkt spiegelt sich zudem in hohen Fertigstellungsvolumina wider, die seit 2016 jährlich bei durchschnittlich rd. 3,8 Mio. m² Neubaulogistikfläche liegen. 2025 fiel der Wert mit rd. 4 Mio. m² neuer Logistikfläche erneut sehr hoch aus, liegt indessen 9 % unter dem Vorjahreswert (2024: rd. 4,4 Mio. m²).
In den DIP-Standorten liegt das Fertigstellungsvolumen nach Auswertung des Logistikimmobilien-Seismographen von Logivest 2025 bei hochgerechnet rd. 1.450.000 m² Logistikfläche innerhalb der Stadtgrenzen sowie im direkten Umfeld der Städte. Der DIP-Wert des Vorjahres (2024: rd. 1.869.000 m²) wurde um rd. 20 unterschritten. Für 2026 ist für die DIP-Standorte ein abermals niedrigerer Flächenneuzugang von rd. 1.250.000 m² zu erwarten.
• Der Markt für Logistikinvestments erzielte 2025 mit einem Geldumsatz von rd. EUR 6,12 Mrd. ein um rd. 17 % niedrigeres Ergebnis gegenüber dem Vorjahr 2024 (EUR 7,34 Mrd.). und fiel damit am Gewerbeinvestmentmarkt vom ersten auf den dritten Platz hinter den Assetklassen Einzelhandel und Büro zurück.
Spitzenreiter in den „Big Seven“ war Berlin (rd. EUR 765 Mio.), gefolgt von Frankfurt (rd. EUR 700 Mio.), Hamburg (rd. EUR 610 Mio.), Düsseldorf (rd. EUR 545 Mio.), München (EUR 500 Mio.), Köln (EUR 355 Mio.) und Stuttgart (rd. EUR 230 Mio. Damit entfiel auf die Big Seven 2025 ein Anteil von rd. 60 % am gesamten Logistik-Investmentvolumen.
Gestiegene Spitzenrenditen für Logistikobjekte.
• Erreichten die Spitzenrenditen im Logistiksegment in den analysierten 16 DIP-Standorten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Freiburg, Hamburg, Hannover, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, Stuttgart) 2021 mit rd. 4,3 % p.a. ihren niedrigsten Wert, sind sie seit 2022 wieder kontinuierlich gestiegen. Diese Entwicklung setzte sich auch 2025 mit einem Anstieg auf 5,0 % p.a. fort (2024: 4,9 % p.a.).
• Die teuerste Stadt, gemessen an den Spitzenrenditen für Top-Logistikobjekte, war 2025 Frankfurt (4,0 % p.a.), gefolgt von Berlin und Hamburg mit jeweils 4,3 % p.a., Köln (4,4 % p.a.) sowie Düsseldorf, München und Stuttgart mit jeweils 4,5 % p.a. sowie Hannover mit 4,7 % p.a. und Nürnberg (4,8 % p.a.).
• In den übrigen Standorten bewegt sich die Spitzenrendite in einer Spanne von 5,1 % p.a. bis 6,0 % p.a.
Stabiles Grundstückspreisniveau
In den analysierten 16 DIP-Märkten liegen die mittleren Gewerbebaulandpreise stabil bei rd. EUR 268,-/m².:
• Die teuerste Stadt und Metropolenregion ist mit weiterhin markantem Abstand München mit im Mittel nunmehr EUR 860,-/m². Danach folgen Stuttgart (EUR 590,-/m²), Frankfurt (EUR 375,-/m²) und Düsseldorf (EUR 370,-/m²).
• Im Mittelfeld des Preisniveaus liegen Hamburg (EUR 250,-/m²), Nürnberg (EUR 245,-/m²), Freiburg und Karlsruhe (je EUR 240,-/m²), Köln (EUR 230,-/m²), Berlin (EUR 225,-/m²) und Hannover mit EUR 180,-/m².
• Deutlich günstiger sind die Preise in Essen (EUR 125,-/m²), Bremen (EUR 120,-/m²), Leipzig (EUR 90,-/m²), Dresden (EUR 85,-/m²) und in der Region Magdeburg (EUR 70,-/m²).
Bei der Entwicklung der Grundstückspreise ist zu beachten, dass durch Flächenknappheit ein weiterer markanter Preisanstieg in zentralen Lagen zu erwarten ist.
Kontinuierlich steigendes Mietniveau
• Die Spitzenmiete für moderne, nachfragegerechte Logistikflächen erhöhte sich im Mittel der DIP-Standorte um knapp 10 % auf rd. EUR 8,00/m² (2024: EUR 7,30/m²).
• Der teuerste Logistikstandort - gemessen am Spitzenmietenniveau - ist die Metropolregion München (EUR 14,00/m²), gefolgt von Stuttgart (EUR 9,00/m²), Frankfurt (EUR 8,70/m²), Düsseldorf und Nürnberg (jeweils EUR 8,50/m²), Hamburg (EUR 8,40/m²), Berlin (EUR 8,30/m²), Köln und Essen (jeweils EUR 8,20/m²) und.
• Hannover (EUR 7,80/m²) und Karlsruhe (EUR 7,20/m²) positionieren sich auf mittlerem Niveau, während Flächen in Freiburg (EUR 6,70/m²) und Dresden (EUR 6,50/m²) günstiger anzumieten sind.
• In Magdeburg und Bremen (EUR 5,90/m²) sowie in Leipzig (EUR 5,70/m²) liegt das Mietniveau dagegen noch ansiedlungsfreundlicher aus.
Perspektiven
• Die schwächelnde gesamtwirtschaftliche Entwicklung der letzten drei Jahre bildet sich inzwischen auch bei der Nachfrage nach Logistikimmobilien ab. Infolgedessen ist damit auch der wachstumsabhängige spekulative Neubau weitgehend zum Erliegen gekommen, so dass Projekte i.d.R. nur noch für konkrete Kunden mit abgeschlossen Kontrakten errichtet werden.
• Wiedervermietbarkeit bzw. Drittverwendungsfähigkeit rücken noch stärker in den Fokus, ebenso wie Teilbarkeit der Flächen, zumal auch im Logistiksegment Untervermietungen zugenommen haben.
• Sobald sich die gesamtwirtschaftliche Konjunktur schrittweise wieder erholt – womit Bundesbank, Wirtschaftsinstitute und andere Marktbeobachter für die nächsten Jahre segmentdifferenziert rechnen – partizipiert auch die Logistikwirtschaft. Insbesondere werden dabei auch die europaweit und interkontinental beschlossenen Erhöhungen der Verteidigungsausgaben vor allen in den branchenrelevanten Regionen zu einer deutlich steigenden Nachfrage nach marktgerechten Gewerbe- und Logistikflächen führen, allerdings mit deutlich höheren Anforderungen an Sicherheit etc. als in anderen Logistiksegmenten.
• Die unterschriebenen bzw. angestrebten Handelsabkommen zwischen der EU und Indien sowie Lateinamerika werden schrittweise ebenfalls Booster für die Logistikentwicklung sein. Insgesamt bietet das Logistiksegment damit mittel- bis langfristig weiterhin solide gute Investmentperspektiven.
• In den Innenstädten führt die City-Logistik zu einer hohen und anhaltenden Dynamik, auch, weil sich Märkte – z.B. für Lebensmittellieferdienste – noch weiterentwickeln und skalieren müssen und sich Konzepte teilweise noch im Erprobungsstadium befinden. Für die Last-Mile entwickeln sich zusätzlich neue Verkehrs- und Liefertechnologien wie z.B. Roboter. Hierbei gewinnt auch der elektrifizierte Luftverkehr z.B. in Form von (autonomen) Transportdrohnen im Zuge der sich auf EU- und Länderebene in Umsetzung befindlichen Gesetzgebung und technisch-wirtschaftlichen Machbarkeit erheblich schneller als bislang von öffentlicher Verwaltung und Politik unterstellt an Bedeutung.
