18.02.2026 Schönheitsreparaturen lassen sich steuerlich leichter geltend machen
Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat in einem Schreiben vom 26. Januar die steuerliche Behandlung von Gebäudeinvestitionen präzisiert und sorgt damit für mehr Klarheit bei der Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und anschaffungs- beziehungsweise herstellungsnahen Kosten. Das Ziel der Finanzverwaltung mit diesem Schreiben ist, eine vereinfachte und sichere Zuordnung entsprechender Aufwendungen als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand. Bislang war dies oft mit Unsicherheiten verbunden und Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen. Die nun veröffentlichten Regeln, in die auch die aktuelle Rechtsprechung eingeflossen ist, sorgen für mehr Transparenz und verbessern somit die steuerliche Planbarkeit für Investoren.
Ulrich Creydt, Steuerberater und Geschäftsführer der Ypsilon Group, erläutert: „Die klare Abgrenzung ist in der Praxis besonders bei Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen relevant, die zeitnah nach dem Immobilienerwerb beschlossen werden. Gerade in solchen Fällen beeinflusst die steuerliche Einordnung unter anderem die Wirtschaftlichkeitsberechnung einer Immobilie.“
Typische Sanierungskosten direkt abzugsfähig; neue Kriterien bei Wohnstandards
Eine wichtige Neuregelung im BMF-Schreiben betrifft die Behandlung zeitlich gesteckter Sanierungsmaßnahmen. Der bislang maßgebliche Prüfzeitraum bei entsprechenden Maßnahmen wird verkürzt, wodurch die Maßnahmen sofort steuerlich absetzbar sind.
Das Schreiben stellt zudem klar, dass energetische Standardmaßnahmen wie etwa Wärmedämmung, Fenstertausch oder der Umstieg auf eine fossilfreie Wärmeversorgung nicht als Anschaffungs- oder Herstellungsaufwendungen zählen, sondern als sofort steuerlich abzugsfähige Ausgabe.
Für die Einstufung des Wohnstandards, der in der Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten eine wichtige Rolle spielt, führt das BMF neue Kriterien ein. Maßgeblich sind vier Ausstattungsmerkmale: die Qualität von Heizungsanlagen, Sanitärinstallationen, Elektrotechnik und Fenstern. Mit der Verwendung des Begriffs „ausschließlich“ unterstreicht das Ministerium, dass zusätzliche Ausstattungskennzeichen für diese Einordnung unbeachtet bleiben. Damit stellt das Schreiben auch klar, dass einzelne Vorhaben, wie beispielsweise eine Fassadendämmung, nicht zwangsläufig mit einer Anhebung des Wohnstandards einhergehen. Auch der alleinige Austausch des Wärmeerzeugers, etwa der Wechsel von einer Gastherme zu einer Wärmepumpe, oder der Ersatz zweifach verglaster Fenster durch drei- oder vierfach verglaste Elemente, führt nicht grundsätzlich zur Anhebung des Wohnstandards. Durch die sprachliche Präzisierung bei den Standardbestimmungen („vor allem" wird durch „ausschließlich“ ersetzt) definiert das BMF den Umfang und die Qualität der maßgeblichen Kriterien enger und schafft somit mehr Klarheit und Vereinfachung in der steuerlichen Praxis.
„Steuerliche Verbesserungen gibt es auch bei Änderungen der Nutzungsart: Werden Immobilien tiefgreifend umgestaltet, sodass die neu eingefügten Teile die neue Nutzung prägen und die bisherigen Bauteile wirtschaftlich in den Hintergrund treten, liegen Herstellungskosten für ein ‚anderes‘ Gebäude vor“, sagt Steuerexperte Creydt. Ein typisches Beispiel kann die Umwandlung mehrerer Wohnungen in eine Arztpraxis sein.
Herstellungskosten liegen vor, wenn bei einem Gebäude durch gezielte Baumaßnahmen eine spürbare Gebrauchswertsteigerung erzielt wird. Das gilt beispielsweise bei substanziellen Eingriffen in die Gebäudestruktur wie etwa in das Fundament, in tragende Wände oder Decken.
Schönheitsreparaturen können anschaffungsnahe Herstellungskosten sein
Steuerlich relevant ist auch die neue Einordnung von Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie. Werden diese innerhalb von drei Jahren nach dem Gebäudeerwerb vorgenommen und übersteigen die hierfür anfallenden Aufwendungen insgesamt 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, fallen sie unter anschaffungsnahe Herstellungskosten. Dazu zählen unter anderem Ausgaben, die den Gebäudezustand grundlegend verbessern oder die nötig sind, um das Objekt in einen vermietbaren Zustand zu versetzen. Schönheitsreparaturen, wie zum Beispiel das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, zählen ebenfalls zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Dabei ist unerheblich, ob sie in einem räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang zu einer einheitlichen Instandsetzung und Modernisierung des Gebäudes stehen. Des Weiteren können sie ebenso für eine einzelne Wohnung oder Gewerbefläche durchgeführt werden.
Fazit: Werden Modernisierungsausgaben strukturiert geplant, können sie unmittelbar steuerlich in Abzug gebracht werden
Vor diesem Hintergrund sollten Immobilieneigentümer ihre Projekt- und Budgetplanung noch stärker steuerlich mitdenken: Wer Maßnahmen gezielt erst nach Ablauf der Dreijahresfrist umsetzt oder Kostenpakete sinnvoll bündelt, sichert sich unter Umständen eine sofortige steuerliche Abzugsfähigkeit. Grundsätzlich erhöht das neue BMF-Schreiben für Eigentümer die Planungssicherheit bei der steuerlichen Behandlung typischer Sanierungsmaßnahmen.
„Hilfreich ist dabei eine möglichst objektive Dokumentation der Ausstattung vor Maßnahmenbeginn gemäß den vier maßgeblichen Kategorien Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster. So lassen sich spätere Diskussionen über eine vermeintliche Standardverbesserung in vielen Fällen vermeiden“, rät Creydt.
Ulrich Creydt, Steuerberater und Geschäftsführer der Ypsilon Group, erläutert: „Die klare Abgrenzung ist in der Praxis besonders bei Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen relevant, die zeitnah nach dem Immobilienerwerb beschlossen werden. Gerade in solchen Fällen beeinflusst die steuerliche Einordnung unter anderem die Wirtschaftlichkeitsberechnung einer Immobilie.“
Typische Sanierungskosten direkt abzugsfähig; neue Kriterien bei Wohnstandards
Eine wichtige Neuregelung im BMF-Schreiben betrifft die Behandlung zeitlich gesteckter Sanierungsmaßnahmen. Der bislang maßgebliche Prüfzeitraum bei entsprechenden Maßnahmen wird verkürzt, wodurch die Maßnahmen sofort steuerlich absetzbar sind.
Das Schreiben stellt zudem klar, dass energetische Standardmaßnahmen wie etwa Wärmedämmung, Fenstertausch oder der Umstieg auf eine fossilfreie Wärmeversorgung nicht als Anschaffungs- oder Herstellungsaufwendungen zählen, sondern als sofort steuerlich abzugsfähige Ausgabe.
Für die Einstufung des Wohnstandards, der in der Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten eine wichtige Rolle spielt, führt das BMF neue Kriterien ein. Maßgeblich sind vier Ausstattungsmerkmale: die Qualität von Heizungsanlagen, Sanitärinstallationen, Elektrotechnik und Fenstern. Mit der Verwendung des Begriffs „ausschließlich“ unterstreicht das Ministerium, dass zusätzliche Ausstattungskennzeichen für diese Einordnung unbeachtet bleiben. Damit stellt das Schreiben auch klar, dass einzelne Vorhaben, wie beispielsweise eine Fassadendämmung, nicht zwangsläufig mit einer Anhebung des Wohnstandards einhergehen. Auch der alleinige Austausch des Wärmeerzeugers, etwa der Wechsel von einer Gastherme zu einer Wärmepumpe, oder der Ersatz zweifach verglaster Fenster durch drei- oder vierfach verglaste Elemente, führt nicht grundsätzlich zur Anhebung des Wohnstandards. Durch die sprachliche Präzisierung bei den Standardbestimmungen („vor allem" wird durch „ausschließlich“ ersetzt) definiert das BMF den Umfang und die Qualität der maßgeblichen Kriterien enger und schafft somit mehr Klarheit und Vereinfachung in der steuerlichen Praxis.
„Steuerliche Verbesserungen gibt es auch bei Änderungen der Nutzungsart: Werden Immobilien tiefgreifend umgestaltet, sodass die neu eingefügten Teile die neue Nutzung prägen und die bisherigen Bauteile wirtschaftlich in den Hintergrund treten, liegen Herstellungskosten für ein ‚anderes‘ Gebäude vor“, sagt Steuerexperte Creydt. Ein typisches Beispiel kann die Umwandlung mehrerer Wohnungen in eine Arztpraxis sein.
Herstellungskosten liegen vor, wenn bei einem Gebäude durch gezielte Baumaßnahmen eine spürbare Gebrauchswertsteigerung erzielt wird. Das gilt beispielsweise bei substanziellen Eingriffen in die Gebäudestruktur wie etwa in das Fundament, in tragende Wände oder Decken.
Schönheitsreparaturen können anschaffungsnahe Herstellungskosten sein
Steuerlich relevant ist auch die neue Einordnung von Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie. Werden diese innerhalb von drei Jahren nach dem Gebäudeerwerb vorgenommen und übersteigen die hierfür anfallenden Aufwendungen insgesamt 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, fallen sie unter anschaffungsnahe Herstellungskosten. Dazu zählen unter anderem Ausgaben, die den Gebäudezustand grundlegend verbessern oder die nötig sind, um das Objekt in einen vermietbaren Zustand zu versetzen. Schönheitsreparaturen, wie zum Beispiel das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, zählen ebenfalls zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Dabei ist unerheblich, ob sie in einem räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang zu einer einheitlichen Instandsetzung und Modernisierung des Gebäudes stehen. Des Weiteren können sie ebenso für eine einzelne Wohnung oder Gewerbefläche durchgeführt werden.
Fazit: Werden Modernisierungsausgaben strukturiert geplant, können sie unmittelbar steuerlich in Abzug gebracht werden
Vor diesem Hintergrund sollten Immobilieneigentümer ihre Projekt- und Budgetplanung noch stärker steuerlich mitdenken: Wer Maßnahmen gezielt erst nach Ablauf der Dreijahresfrist umsetzt oder Kostenpakete sinnvoll bündelt, sichert sich unter Umständen eine sofortige steuerliche Abzugsfähigkeit. Grundsätzlich erhöht das neue BMF-Schreiben für Eigentümer die Planungssicherheit bei der steuerlichen Behandlung typischer Sanierungsmaßnahmen.
„Hilfreich ist dabei eine möglichst objektive Dokumentation der Ausstattung vor Maßnahmenbeginn gemäß den vier maßgeblichen Kategorien Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster. So lassen sich spätere Diskussionen über eine vermeintliche Standardverbesserung in vielen Fällen vermeiden“, rät Creydt.
