17.02.2026 Globale Immobilienmärkte in der frühen Phase eines neuen Zyklus
Nachstehend erhalten Sie die DWS Real Estate Research - Immobilienmarktanalyse vom Februar 2026. Ertellt von Simon Wallace, Global Co-Head of Real Estate Research bei der DWS:
- Strukturelle Nachfragetreiber wie demografische Entwicklungen, technologische Innovationen und Nachhaltigkeit prägen Immobilienmärkte seit Jahrzehnten – und wirken weit über einzelne Marktzyklen hinaus.
- Wohn- und Industrieimmobilien (im Englischen oft als „Beds & Sheds“ bezeichnet) bleiben eines unserer zentralen Themen. Ihre langfristige Outperformance – einschließlich Segmenten wie Studentenwohnheimen – basiert auf dauerhaften Entwicklungen und nicht auf kurzfristiger Marktstimmung.
- Auch wenn sich die Präferenzen der Investoren verändern, bleibt eines entscheidend: Wer langfristig erfolgreich sein will, muss strukturelle Veränderungen frühzeitig und bevor sie im Markt zum Mainstream werden, erkennen.
- Megatrends wie eine alternde Bevölkerung, zunehmende Migration, politische Fragmentierung, wachsendes Klimabewusstsein und der Einsatz künstlicher Intelligenz beeinflussen die Immobilienmärkte bereits heute und werden sie voraussichtlich noch viele Jahre prägen.
- Andere Entwicklungen – etwa autonome Fahrzeuge oder Bioengineering – werden sich langsamer durchsetzen, könnten aber langfristig tiefgreifende Auswirkungen haben.
- Vorausschauendes Investieren bedeutet daher, bewährte Strategien mit Anpassungsfähigkeit zu verbinden. So lassen sich Portfolios sowohl auf heutige Resilienz als auch auf zukünftige Chancen ausrichten.
Marktausblick
Die globalen Immobilienmärkte befinden sich in den frühen Phasen eines neuen Zyklus. Nach einer Phase der Marktbereinigung kehrt langsam wieder mehr Liquidität zurück, und erste Anzeichen steigender Preise werden sichtbar. Diese Entwicklung wirft die Frage auf, wie es weitergeht und, ob die Strategien, die im vergangenen Zyklus erfolgreich waren, auch künftig Bestand haben. Es liegt nahe, zu glauben, dass ein neuer Zyklus einen vollständigen Strategiewechsel erfordert und etablierte Themen durch neue, vermeintlich dynamischere Ansätze ersetzt werden müssen.
Eine Anpassung der Strategien an veränderte Marktbedingungen kann sinnvoll sein. Gleichzeitig wäre es ein Fehler, anzunehmen, dass frühere Investmentthemen ihre Bedeutung verloren haben. Jeder Marktzyklus bringt eigene Herausforderungen, neue Nachfrageimpulse und veränderte Kapitalmarktbedingungen mit sich. So ist es etwa unwahrscheinlich, dass die Zinsen wieder auf das niedrige Niveau der frühen 2020er-Jahre fallen, das damals zu Rekordvolumina am Transaktionsmarkt geführt hat. Dennoch gelten langfristige strukturelle Nachfragetreiber typischerweise über mehrere Zyklen hinweg.
Wohn- und Industrieimmobilien – häufig als „Beds & Sheds“ bezeichnet – stehen seit fast zehn Jahren im Mittelpunkt der Marktdebatte. Ihre Bedeutung ist kein Zufall, sondern beruht auf demografischen, technologischen und gesellschaftlichen Entwicklungen, die die Nachfrage dauerhaft stützen. Die jüngste Outperformance von Wohn- und Industriefonds in der frühen Erholungsphase des Marktes bestätigt diese Trends zusätzlich. Das heißt jedoch nicht, dass Investoren an bestehenden Ansätzen unverändert festhalten sollten. Strukturelle Treiber wirken zwar langfristig, sind aber nicht für immer stabil. Neue Entwicklungen entstehen, verstärken oder ersetzen bestehende Trends und können neue Sektoren oder Teilsegmente hervorbringen. Die Herausforderung besteht darin, sowohl die aktuelle Lage als auch künftige Veränderungen im Blick zu behalten – also bewährte Themen weiter zu nutzen und sich gleichzeitig frühzeitig auf neue strukturelle Trends einzustellen.
Zu den wichtigsten strukturellen Trends der vergangenen Jahrzehnte zählen die fortschreitende Digitalisierung, die grüne Transformation und der demografische Wandel. Alle drei beeinflussen den Immobiliensektor deutlich und über viele Bereiche hinweg. Sie verändern die Nutzung von Büroflächen, treiben das E Commerce-Wachstum voran, prägen Bau- und Betriebsprozesse und definieren die Anforderungen einer alternden Bevölkerung. Betrachtet man die Daten, so gibt es diese Trends seit weit mehr als zehn Jahren, die Digitalisierung sogar seit über drei Jahrzehnten. Sie verlaufen weitgehend unabhängig vom allgemeinen Wirtschaftszyklus.
Langfristige strukturelle Nachfragetreiber können die Performance der zugehörigen Immobiliensegmente über viele Jahre positiv beeinflussen. Ein Beispiel ist der Industriesektor, der seit Anfang der 2000er Jahre von der Entwicklung des E Commerce profitiert. Industrieimmobilien haben sich zu einer der größten institutionellen Anlageklassen entwickelt. Sie ziehen kontinuierlich neues Kapital an, verzeichnen eine hohe Nutzernachfrage und haben seit der globalen Finanzkrise über einen langen Zeitraum besser abgeschnitten als der Gesamtmarkt. Auch der Wohnsektor hat sich weltweit zu einer bedeutenden Anlageklasse entwickelt. Gründe sind veränderte Lebensstile, kleinere Haushaltsgrößen und der erschwerte Zugang zu Hypotheken nach der Finanzkrise. Allerdings sind strukturelle Treiber nicht immer positiv: Das Wachstum des E Commerce hat den stationären Einzelhandel belastet, während Digitalisierung, Outsourcing und flexible Arbeitsmodelle Teile des Büromarktes vor allem außerhalb der Innenstädte unter Druck gesetzt haben.
Die meisten Investoren haben nach wie vor Interesse an Wohn- und Logistikimmobilien. Wohnimmobilien und Teile des Industriesektors zählen weiterhin zu den Bereichen, die in Umfragen zu Anlegerinteressen und -perspektiven besonders gut abschneiden. Gleichzeitig verändern sich Präferenzen mit der Zeit, sobald neue strukturelle Nachfragetreiber oder neue investierbare Segmente entstehen. Diese Verschiebungen werden häufig durch technologische Fortschritte, gesellschaftliche Entwicklungen oder veränderte Lebensstile beeinflusst. Vor der globalen Finanzkrise machte der Industriesektor lediglich rund 16 Prozent des globalen MSCI Index aus. Heute sind es etwa 36 Prozent.
Es ist wichtig, solche Marktveränderungen und strukturellen Entwicklungen ernst zu nehmen. Wer frühzeitig erkennt, wohin sich der Markt bewegt, kann sich Wettbewerbsvorteile sichern. Die Vergangenheit zeigt Beispiele: Rechenzentren gehörten bereits 2014 zu den zehn attraktivsten Sektoren im europäischen ULI/PwC Ranking, obwohl die meisten Investoren damals noch nicht in diesem Bereich aktiv waren. Wer zu den frühzeitigen Investoren gehörte, konnte erheblich von der späteren Institutionalisierung des Sektors und der stark steigenden Nachfrage profitieren. Solche Wendepunkte rechtzeitig zu identifizieren, gilt als entscheidend, um Portfolios eher auf strukturelles Wachstum auszurichten als kurzfristigen Trends hinterherzulaufen.
Wer wiederum zu früh investiert, trifft häufig auf wenig verfügbare Objekte, operative Herausforderungen und geringe Liquidität. Im schlimmsten Fall folgt man Trends, die vor allem vom Hype und nicht von soliden Fundamentaldaten getragen werden. Eine sorgfältige Prüfung der langfristigen Tragfähigkeit neuer Segmente ist daher unerlässlich. Investoren müssen klar unterscheiden, ob es sich um zyklische Modeerscheinungen oder um echte strukturelle Veränderungen handelt – und ob die Nachfrage dieser Segmente dauerhaft Bestand haben dürfte. Disziplin und fundierte Analyse bleiben wesentliche Erfolgsfaktoren.
Zeigen sich jedoch starke und nachhaltige Fundamentaldaten, kann es sich lohnen, Zeit und Ressourcen in den Aufbau von Expertise zu investieren. Die Kapitalbeschaffung kann zu Beginn anspruchsvoll sein, doch mit Ausdauer lassen sich häufig attraktive Renditechancen und überdurchschnittliche Leistungen über längere Zeiträume erzielen. Für Investoren, die strategisch denken, bieten sich in neuen Segmenten daher nicht nur Diversifikationsmöglichkeiten, sondern auch potenzielle Chancen mit transformativem Charakter. Neben Rechenzentren zeigen weitere Bereiche wie Studentenwohnen, Gesundheitsimmobilien oder Wohnkonzepte für ältere Menschen seit Jahren stabile Spitzenwerte in Anlegerumfragen. Auch alternative Industrieformen wie Self Storage haben in den vergangenen zehn Jahren deutlich an Attraktivität gewonnen.
Das wachsende Interesse der Investoren an solchen Teilsegmenten zeigt, dass strukturelle Nachfragetreiber nicht zwingend neue Sektoren schaffen, sondern häufig bestehende Bereiche weiterentwickeln. Für Investoren und Manager kann dies ein wichtiger Hinweis sein, ihre Expertise und Erfolgsbilanz an die veränderte Marktlage anzupassen. Dasselbe gilt in die entgegengesetzte Richtung: Auch etablierte und lange Zeit starke Segmente können an Bedeutung verlieren. Das eindringlichste Beispiel der vergangenen Jahre ist der Einzelhandel.
- Strukturelle Nachfragetreiber wie demografische Entwicklungen, technologische Innovationen und Nachhaltigkeit prägen Immobilienmärkte seit Jahrzehnten – und wirken weit über einzelne Marktzyklen hinaus.
- Wohn- und Industrieimmobilien (im Englischen oft als „Beds & Sheds“ bezeichnet) bleiben eines unserer zentralen Themen. Ihre langfristige Outperformance – einschließlich Segmenten wie Studentenwohnheimen – basiert auf dauerhaften Entwicklungen und nicht auf kurzfristiger Marktstimmung.
- Auch wenn sich die Präferenzen der Investoren verändern, bleibt eines entscheidend: Wer langfristig erfolgreich sein will, muss strukturelle Veränderungen frühzeitig und bevor sie im Markt zum Mainstream werden, erkennen.
- Megatrends wie eine alternde Bevölkerung, zunehmende Migration, politische Fragmentierung, wachsendes Klimabewusstsein und der Einsatz künstlicher Intelligenz beeinflussen die Immobilienmärkte bereits heute und werden sie voraussichtlich noch viele Jahre prägen.
- Andere Entwicklungen – etwa autonome Fahrzeuge oder Bioengineering – werden sich langsamer durchsetzen, könnten aber langfristig tiefgreifende Auswirkungen haben.
- Vorausschauendes Investieren bedeutet daher, bewährte Strategien mit Anpassungsfähigkeit zu verbinden. So lassen sich Portfolios sowohl auf heutige Resilienz als auch auf zukünftige Chancen ausrichten.
Marktausblick
Die globalen Immobilienmärkte befinden sich in den frühen Phasen eines neuen Zyklus. Nach einer Phase der Marktbereinigung kehrt langsam wieder mehr Liquidität zurück, und erste Anzeichen steigender Preise werden sichtbar. Diese Entwicklung wirft die Frage auf, wie es weitergeht und, ob die Strategien, die im vergangenen Zyklus erfolgreich waren, auch künftig Bestand haben. Es liegt nahe, zu glauben, dass ein neuer Zyklus einen vollständigen Strategiewechsel erfordert und etablierte Themen durch neue, vermeintlich dynamischere Ansätze ersetzt werden müssen.
Eine Anpassung der Strategien an veränderte Marktbedingungen kann sinnvoll sein. Gleichzeitig wäre es ein Fehler, anzunehmen, dass frühere Investmentthemen ihre Bedeutung verloren haben. Jeder Marktzyklus bringt eigene Herausforderungen, neue Nachfrageimpulse und veränderte Kapitalmarktbedingungen mit sich. So ist es etwa unwahrscheinlich, dass die Zinsen wieder auf das niedrige Niveau der frühen 2020er-Jahre fallen, das damals zu Rekordvolumina am Transaktionsmarkt geführt hat. Dennoch gelten langfristige strukturelle Nachfragetreiber typischerweise über mehrere Zyklen hinweg.
Wohn- und Industrieimmobilien – häufig als „Beds & Sheds“ bezeichnet – stehen seit fast zehn Jahren im Mittelpunkt der Marktdebatte. Ihre Bedeutung ist kein Zufall, sondern beruht auf demografischen, technologischen und gesellschaftlichen Entwicklungen, die die Nachfrage dauerhaft stützen. Die jüngste Outperformance von Wohn- und Industriefonds in der frühen Erholungsphase des Marktes bestätigt diese Trends zusätzlich. Das heißt jedoch nicht, dass Investoren an bestehenden Ansätzen unverändert festhalten sollten. Strukturelle Treiber wirken zwar langfristig, sind aber nicht für immer stabil. Neue Entwicklungen entstehen, verstärken oder ersetzen bestehende Trends und können neue Sektoren oder Teilsegmente hervorbringen. Die Herausforderung besteht darin, sowohl die aktuelle Lage als auch künftige Veränderungen im Blick zu behalten – also bewährte Themen weiter zu nutzen und sich gleichzeitig frühzeitig auf neue strukturelle Trends einzustellen.
Zu den wichtigsten strukturellen Trends der vergangenen Jahrzehnte zählen die fortschreitende Digitalisierung, die grüne Transformation und der demografische Wandel. Alle drei beeinflussen den Immobiliensektor deutlich und über viele Bereiche hinweg. Sie verändern die Nutzung von Büroflächen, treiben das E Commerce-Wachstum voran, prägen Bau- und Betriebsprozesse und definieren die Anforderungen einer alternden Bevölkerung. Betrachtet man die Daten, so gibt es diese Trends seit weit mehr als zehn Jahren, die Digitalisierung sogar seit über drei Jahrzehnten. Sie verlaufen weitgehend unabhängig vom allgemeinen Wirtschaftszyklus.
Langfristige strukturelle Nachfragetreiber können die Performance der zugehörigen Immobiliensegmente über viele Jahre positiv beeinflussen. Ein Beispiel ist der Industriesektor, der seit Anfang der 2000er Jahre von der Entwicklung des E Commerce profitiert. Industrieimmobilien haben sich zu einer der größten institutionellen Anlageklassen entwickelt. Sie ziehen kontinuierlich neues Kapital an, verzeichnen eine hohe Nutzernachfrage und haben seit der globalen Finanzkrise über einen langen Zeitraum besser abgeschnitten als der Gesamtmarkt. Auch der Wohnsektor hat sich weltweit zu einer bedeutenden Anlageklasse entwickelt. Gründe sind veränderte Lebensstile, kleinere Haushaltsgrößen und der erschwerte Zugang zu Hypotheken nach der Finanzkrise. Allerdings sind strukturelle Treiber nicht immer positiv: Das Wachstum des E Commerce hat den stationären Einzelhandel belastet, während Digitalisierung, Outsourcing und flexible Arbeitsmodelle Teile des Büromarktes vor allem außerhalb der Innenstädte unter Druck gesetzt haben.
Die meisten Investoren haben nach wie vor Interesse an Wohn- und Logistikimmobilien. Wohnimmobilien und Teile des Industriesektors zählen weiterhin zu den Bereichen, die in Umfragen zu Anlegerinteressen und -perspektiven besonders gut abschneiden. Gleichzeitig verändern sich Präferenzen mit der Zeit, sobald neue strukturelle Nachfragetreiber oder neue investierbare Segmente entstehen. Diese Verschiebungen werden häufig durch technologische Fortschritte, gesellschaftliche Entwicklungen oder veränderte Lebensstile beeinflusst. Vor der globalen Finanzkrise machte der Industriesektor lediglich rund 16 Prozent des globalen MSCI Index aus. Heute sind es etwa 36 Prozent.
Es ist wichtig, solche Marktveränderungen und strukturellen Entwicklungen ernst zu nehmen. Wer frühzeitig erkennt, wohin sich der Markt bewegt, kann sich Wettbewerbsvorteile sichern. Die Vergangenheit zeigt Beispiele: Rechenzentren gehörten bereits 2014 zu den zehn attraktivsten Sektoren im europäischen ULI/PwC Ranking, obwohl die meisten Investoren damals noch nicht in diesem Bereich aktiv waren. Wer zu den frühzeitigen Investoren gehörte, konnte erheblich von der späteren Institutionalisierung des Sektors und der stark steigenden Nachfrage profitieren. Solche Wendepunkte rechtzeitig zu identifizieren, gilt als entscheidend, um Portfolios eher auf strukturelles Wachstum auszurichten als kurzfristigen Trends hinterherzulaufen.
Wer wiederum zu früh investiert, trifft häufig auf wenig verfügbare Objekte, operative Herausforderungen und geringe Liquidität. Im schlimmsten Fall folgt man Trends, die vor allem vom Hype und nicht von soliden Fundamentaldaten getragen werden. Eine sorgfältige Prüfung der langfristigen Tragfähigkeit neuer Segmente ist daher unerlässlich. Investoren müssen klar unterscheiden, ob es sich um zyklische Modeerscheinungen oder um echte strukturelle Veränderungen handelt – und ob die Nachfrage dieser Segmente dauerhaft Bestand haben dürfte. Disziplin und fundierte Analyse bleiben wesentliche Erfolgsfaktoren.
Zeigen sich jedoch starke und nachhaltige Fundamentaldaten, kann es sich lohnen, Zeit und Ressourcen in den Aufbau von Expertise zu investieren. Die Kapitalbeschaffung kann zu Beginn anspruchsvoll sein, doch mit Ausdauer lassen sich häufig attraktive Renditechancen und überdurchschnittliche Leistungen über längere Zeiträume erzielen. Für Investoren, die strategisch denken, bieten sich in neuen Segmenten daher nicht nur Diversifikationsmöglichkeiten, sondern auch potenzielle Chancen mit transformativem Charakter. Neben Rechenzentren zeigen weitere Bereiche wie Studentenwohnen, Gesundheitsimmobilien oder Wohnkonzepte für ältere Menschen seit Jahren stabile Spitzenwerte in Anlegerumfragen. Auch alternative Industrieformen wie Self Storage haben in den vergangenen zehn Jahren deutlich an Attraktivität gewonnen.
Das wachsende Interesse der Investoren an solchen Teilsegmenten zeigt, dass strukturelle Nachfragetreiber nicht zwingend neue Sektoren schaffen, sondern häufig bestehende Bereiche weiterentwickeln. Für Investoren und Manager kann dies ein wichtiger Hinweis sein, ihre Expertise und Erfolgsbilanz an die veränderte Marktlage anzupassen. Dasselbe gilt in die entgegengesetzte Richtung: Auch etablierte und lange Zeit starke Segmente können an Bedeutung verlieren. Das eindringlichste Beispiel der vergangenen Jahre ist der Einzelhandel.
