12.02.2026 Einzelhandel bleibt robust – Strukturwandel beschleunigt sich
Der deutsche Einzelhandel zeigt sich trotz anhaltend herausfordernder gesamtwirtschaftlicher Rahmenbedingungen widerstandsfähig, befindet sich jedoch weiterhin in einem tiefgreifenden strukturellen Wandel. Zu diesem Ergebnis kommt der Einzelhandelsteil des ZIA-Frühjahrsgutachtens Immobilienwirtschaft 2026, der von BBE Handelsberatung gemeinsam mit der IPH Gruppe erarbeitet wurde.
„Der Strukturwandel im Einzelhandel setzt sich fort, eröffnet aber zugleich neue Chancen für zukunftsfähige Immobilien, die flexibel auf veränderte Konsum- und Nutzungsanforderungen reagieren. Für Städte bleibt der stationäre Einzelhandel extrem wichtig, da er für viele Menschen den Auslöser für einen Besuch der Innenstadt darstellt“, sagt Joachim Stumpf, Geschäftsführer der BBE Holding und der IPH Gruppe.
Die Studie zeigt eine zunehmende Spreizung in der Marktentwicklung. Das zeigt sich vor allem bei Lebensmitteln im Vergleich zu Nonfood-Produkten. Während im Segment Lebensmittel in dem Zeitraum 2010 bis 2025 ein Umsatzplus von 44,8 Prozent zu verzeichnen gab, ging der Nonfood-Umsatz im gleichen Zeitraum um 8,6 Prozent zurück. Zu den Gewinnern zählen Discounter, die von der gestiegenen Preissensibilität vieler Verbraucher profitieren. Gleichzeitig treiben auch Markenhersteller ihre Expansion voran und bauen verstärkt eigene Storeformate auf, um ihre Kundinnen und Kunden direkt zu erreichen. Große Flächenbetreiber ergänzen ihre Strategien zunehmend um kleinere City-Formate.
Ein weiterer Expansionsimpuls geht von Gesundheits- und Beautykonzepten aus, die verstärkt in hochfrequentierte Einkaufslagen drängen. Stabilste Säule des stationären Einzelhandels bleibt jedoch die Nahversorgung – also Lebensmittel- und Drogerieprodukte. In diesem Segment liegt der Umsatzanteil des stationären Handels bei rund 95 Prozent.
Zu den Verlierern zählt hingegen der mittelständische Nonfood-Fachhandel, der massiv unter Personalmangel, ungeklärten Nachfolgeregelungen sowie dem wachsenden Wettbewerbsdruck durch den Onlinehandel leidet. Insbesondere bei innenstadtprägenden Sortimenten wie Textil, Schuhe und Sport ist zu beobachten, dass der stationäre Umsatzanteil inzwischen vielfach unter die 50-Prozent-Marke gefallen ist.
Die Gewinner-Standorte der wachsenden Formate in Ballungsräumen und überregional wirkenden Shopping-Centern sind nicht identisch mit den Verlierer-Standorten der schrumpfenden Formate, vorwiegend in Klein- und Mittelstädten. . Dadurch verstärkt sich die Polarisierung zwischen starken und schwachen Makro- und Mikrostandorten.
Auf Makroebene bedeutet dies, dass Städte mit hoher Zentralität, starker Wirtschaftskraft, touristischer Attraktivität, großem Einzugsgebiet und idealerweise einer städtebaulich anziehenden Innenstadt deutlich resilienter sind. Auf Mikroebene wiederum verdichten sich 1A-Lagen auf immer kleinere Kernbereiche, während an den Randlagen häufig ein vollständiger Verlust von Handelsnutzungen zu beobachten ist.
Retail-Plus: Substitution von Handel durch andere Nutzungen
Ein zentrales Ergebnis des Gutachtens ist die zunehmende Bedeutung von Retail-Plus Konzepten. Durch einen zielgruppenspezifischen Ausbau von Nutzungsclustern ist es möglich, einen klaren Zusatznutzen herauszuarbeiten. Ziel ist es, neue Besuchsanreize zu schaffen und bestehende zu verstärken, die Aufenthaltsdauer zu erhöhen und die Frequenz nachhaltig zu stabilisieren. Dies erfordert die Integration komplementärer Nutzungen wie Gastronomie, Gesundheit & Wellness, Freizeitangebote, Dienstleistungen und erlebnisorientierte Formate, die über den reinen Einkauf hinaus Mehrwert bieten und den Standort als multifunktionale Destination positionieren. Unterschiedliche Nutzungen bieten dabei unterschiedliche Vor- und Nachteile hinsichtlich Frequenz, Mietbewertung, Mietausfallrisiko, gesellschaftlicher Mehrwert, identitätsstiftende Bedeutung und Ankerfunktion.
„Entscheidend ist die korrekte Kombination der verschiedenen Nutzungen, die je nach Lage, Objekt und Zusammensetzung bisherigen Kundenströme höchst unterschiedlich ausfallen kann“, erklärt Stumpf. So schaffen Nutzungen wie Gastronomie oder Arztpraxen eine dem Nonfood-Handel im Idealfall überlegene Frequenz, während Wohnnutzungen die Frequenz deutlich senkt. Manche Freizeitnutzungen können nur eine geringe Mietbelastung erwirtschaften, während z.B. Serviced Apartments hohe Mieten erzielen. Museen und Veranstaltungsräume können identitätsstiftende Bedeutung schaffen, aber nur geringe Mieten erwirtschaften. „Im Idealfall gelingt es dem Entwickler, verschiedene Nutzungen vorteilhaft zu kombinieren, so dass nachhaltig ein hoher Wert des Objektes gesichert wird, sagt Stumpf.
„Der Strukturwandel im Einzelhandel setzt sich fort, eröffnet aber zugleich neue Chancen für zukunftsfähige Immobilien, die flexibel auf veränderte Konsum- und Nutzungsanforderungen reagieren. Für Städte bleibt der stationäre Einzelhandel extrem wichtig, da er für viele Menschen den Auslöser für einen Besuch der Innenstadt darstellt“, sagt Joachim Stumpf, Geschäftsführer der BBE Holding und der IPH Gruppe.
Die Studie zeigt eine zunehmende Spreizung in der Marktentwicklung. Das zeigt sich vor allem bei Lebensmitteln im Vergleich zu Nonfood-Produkten. Während im Segment Lebensmittel in dem Zeitraum 2010 bis 2025 ein Umsatzplus von 44,8 Prozent zu verzeichnen gab, ging der Nonfood-Umsatz im gleichen Zeitraum um 8,6 Prozent zurück. Zu den Gewinnern zählen Discounter, die von der gestiegenen Preissensibilität vieler Verbraucher profitieren. Gleichzeitig treiben auch Markenhersteller ihre Expansion voran und bauen verstärkt eigene Storeformate auf, um ihre Kundinnen und Kunden direkt zu erreichen. Große Flächenbetreiber ergänzen ihre Strategien zunehmend um kleinere City-Formate.
Ein weiterer Expansionsimpuls geht von Gesundheits- und Beautykonzepten aus, die verstärkt in hochfrequentierte Einkaufslagen drängen. Stabilste Säule des stationären Einzelhandels bleibt jedoch die Nahversorgung – also Lebensmittel- und Drogerieprodukte. In diesem Segment liegt der Umsatzanteil des stationären Handels bei rund 95 Prozent.
Zu den Verlierern zählt hingegen der mittelständische Nonfood-Fachhandel, der massiv unter Personalmangel, ungeklärten Nachfolgeregelungen sowie dem wachsenden Wettbewerbsdruck durch den Onlinehandel leidet. Insbesondere bei innenstadtprägenden Sortimenten wie Textil, Schuhe und Sport ist zu beobachten, dass der stationäre Umsatzanteil inzwischen vielfach unter die 50-Prozent-Marke gefallen ist.
Die Gewinner-Standorte der wachsenden Formate in Ballungsräumen und überregional wirkenden Shopping-Centern sind nicht identisch mit den Verlierer-Standorten der schrumpfenden Formate, vorwiegend in Klein- und Mittelstädten. . Dadurch verstärkt sich die Polarisierung zwischen starken und schwachen Makro- und Mikrostandorten.
Auf Makroebene bedeutet dies, dass Städte mit hoher Zentralität, starker Wirtschaftskraft, touristischer Attraktivität, großem Einzugsgebiet und idealerweise einer städtebaulich anziehenden Innenstadt deutlich resilienter sind. Auf Mikroebene wiederum verdichten sich 1A-Lagen auf immer kleinere Kernbereiche, während an den Randlagen häufig ein vollständiger Verlust von Handelsnutzungen zu beobachten ist.
Retail-Plus: Substitution von Handel durch andere Nutzungen
Ein zentrales Ergebnis des Gutachtens ist die zunehmende Bedeutung von Retail-Plus Konzepten. Durch einen zielgruppenspezifischen Ausbau von Nutzungsclustern ist es möglich, einen klaren Zusatznutzen herauszuarbeiten. Ziel ist es, neue Besuchsanreize zu schaffen und bestehende zu verstärken, die Aufenthaltsdauer zu erhöhen und die Frequenz nachhaltig zu stabilisieren. Dies erfordert die Integration komplementärer Nutzungen wie Gastronomie, Gesundheit & Wellness, Freizeitangebote, Dienstleistungen und erlebnisorientierte Formate, die über den reinen Einkauf hinaus Mehrwert bieten und den Standort als multifunktionale Destination positionieren. Unterschiedliche Nutzungen bieten dabei unterschiedliche Vor- und Nachteile hinsichtlich Frequenz, Mietbewertung, Mietausfallrisiko, gesellschaftlicher Mehrwert, identitätsstiftende Bedeutung und Ankerfunktion.
„Entscheidend ist die korrekte Kombination der verschiedenen Nutzungen, die je nach Lage, Objekt und Zusammensetzung bisherigen Kundenströme höchst unterschiedlich ausfallen kann“, erklärt Stumpf. So schaffen Nutzungen wie Gastronomie oder Arztpraxen eine dem Nonfood-Handel im Idealfall überlegene Frequenz, während Wohnnutzungen die Frequenz deutlich senkt. Manche Freizeitnutzungen können nur eine geringe Mietbelastung erwirtschaften, während z.B. Serviced Apartments hohe Mieten erzielen. Museen und Veranstaltungsräume können identitätsstiftende Bedeutung schaffen, aber nur geringe Mieten erwirtschaften. „Im Idealfall gelingt es dem Entwickler, verschiedene Nutzungen vorteilhaft zu kombinieren, so dass nachhaltig ein hoher Wert des Objektes gesichert wird, sagt Stumpf.
