10.02.2026 Immobilienwirtschaft fordert echte Strukturreformen statt Stückwerk
Iris Schöberl. Fotocredit: ZIA / Laurence Chaperon
Die deutsche Immobilienwirtschaft steht vor massiven Herausforderungen. Das heute von ZIA-Präsidentin Iris Schöberl an die Parlamentarische Staatssekretärin im BMWSB, Sabine Poschmann, übergebene Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen zur Immobilienwirtschaft 2026 zeichnet ein ernüchterndes Bild: Nach zwei Jahren rückläufiger Entwicklung verzeichnete Deutschland 2025 nur ein marginales BIP-Wachstum von 0,2 Prozent. Die Bauwirtschaft ist einer der am stärksten belasteten Sektoren – die Bruttowertschöpfung liegt 25 Prozent unter dem Niveau von 2022.
„Die Wirtschafts-Nachrichten dieser Tage zeigen keine kleine Delle oder vorübergehende Verstimmung. Sie sind das Zeichen einer strukturellen Schwäche“, erklärt Iris Schöberl, Präsidentin des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA). „Die Zahlen sprechen eine klare Sprache: Deutschland steckt in einer strukturellen Krise. Die Immobilienwirtschaft leidet darunter. Es muss jetzt heißen: Think Big“, führt die Nummer 1 des ZIA weiter aus.
„Wir können nicht mit kleinen Reformen weitermachen, wenn die Probleme struktureller Natur sind. Ob Wohnen, Handel, Logistik, Innenstädte und so weiter: Eine zukunftsfähige Immobilienwirtschaft entsteht durchs Ermöglichen. Ein Gebäudetyp?E, niedrigere Erwerbsnebenkosten, einfachere und einheitlichere Planungs- und Genehmigungsverfahren sowie verlässliche Regeln schaffen die Voraussetzungen für bezahlbaren Neubau, Umbau und Umnutzung – so werden Investitionen in altersgerechte Quartiere, Wohnen, Handel und Wirtschaft wieder angestoßen.“
Prof. Dr. Dr. h. c. Lars P. Feld vom Walter Eucken Institut ergänzt: „Die wirtschaftliche Dynamik insgesamt wird gebremst: Investitionen werden zurückhaltender getätigt, Innovationen verzögern sich, Unternehmen können ihr Potenzial nicht vollständig entfalten, und die Wettbewerbsfähigkeit des Standorts auf nationaler wie internationaler Ebene leidet. Kurz: Ohne gezielte Reformen droht ein nachhaltiger Wachstums- und Produktivitätsverlust.“
Wohnungsbau in der Dauerkrise
Besonders alarmierend ist die Situation im Wohnungsbau. Für 2026 werden lediglich 215.000 fertiggestellte Wohnungen erwartet – bei einem jährlichen Bedarf von 257.400 Wohneinheiten bis 2040. „Die Lücke wird größer statt kleiner“, warnt Schöberl. „Während wir dringend bezahlbaren Wohnraum brauchen, bleibt die Bautätigkeit aufgrund von Investitionshemmnissen niedrig.“
Die Genehmigungszahlen zeigen zwar für 2025 mit rund 238.000 Baugenehmigungen einen Anstieg um 10,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr, doch der massive Einbruch von - 43,5 Prozent im Jahr 2024 gegenüber 2021 wirkt mit Verzögerung nach. Die Fertigstellungen werden voraussichtlich erst ab 2027 wieder steigen – sofern die Rahmenbedingungen stimmen und Investitionsanreize nicht weiter verspielt werden. „Schneller bauen heißt: weniger Bürokratie – alles andere bremst den Wohnungsbau aus“, betont Schöberl und ergänzt: Wenn Genehmigungen Jahre dauern und Regeln von Bundesland zu Bundesland wechseln, bleibt bezahlbarer Wohnraum eine Illusion.“
Bisherige Maßnahmen reichen nicht aus
Das Gutachten bewertet die bisherigen Maßnahmen der Bundesregierung als unzureichend. „Der ‚Bau-Turbo‘ setzt an den richtigen Stellschrauben an, ist aber nicht die strukturelle Neuerung, der es eigentlich bedarf, um eine durchschlagende und nachhaltige Wirkung zu entfalten“, so Schöberl. „Dass der ‚Bau-Turbo‘ Abweichungen vom Bauplanungsrecht möglich macht, begrüßen wir. Aber der erhoffte Gamechanger ist er nicht“, betont auch Feld. Auch das Sondervermögen Infrastruktur und Klimaneutralität bringe nur dann echte Wachstumsimpulse, wenn die Mittel zusätzlich statt ersetzend eingesetzt werden.
„Was wir brauchen, sind keine schrittweisen Anpassungen, sondern grundlegende Strukturreformen", betont auch der Immobilienweise Feld. „Die ordnungspolitischen Rahmenbedingungen müssen verbessert werden, um Produktions- und Bereitstellungskosten zu senken und Investitionen wirtschaftlich attraktiv zu machen.“
„Die Mietpreisbremse und restriktive Kappungsgrenzen vermindern die Anreize für Investitionen“, kritisiert Feld. „Wer bezahlbaren Wohnraum will, muss die Rahmenbedingungen so setzen, dass Bauen und Investieren wieder wirtschaftlich attraktiv werden.“
Klare Forderungen an die Politik
Das Frühjahrsgutachten 2026 formuliert konkrete Forderungen:
• Vereinfachung und Harmonisierung von Planungs- und Genehmigungsverfahren – zentral für schnelleres Bauen
• Senkung der Erwerbsnebenkosten, insbesondere der Grunderwerbsteuer – die hohen Sätze wirken als Markteintrittsbarriere
• Überprüfung der Mietregulierung – Kappungsgrenzen und Vergesellschaftungsideen verschärfen langfristig den Angebotsengpass
• Einführung eines rechtssicheren Gebäudetyp E – kostengünstiges und effizientes Bauen ermöglichen
• Steuerliche Anreize – für Neubau- und Sanierungsinvestitionen
• Baugenehmigungsrechtliche Erleichterungen bei Umnutzungen und Mischnutzungen von Bestandsimmobilien
• Revitalisierung, Nachverdichtung und Umnutzung von Bestands- und Konversionsflächen
Ausblick: Moderate Erholung erst ab 2027
Für 2026 wird ein Wachstum von knapp über einem Prozent erwartet (2027: 1,34 Prozent). Die Arbeitslosenquote soll um 2 Prozent sinken, die Inflation wird bei rund 2,1 Prozent liegen. „Eine echte Trendwende sehen wir erst, wenn die Bundesregierung die strukturellen Probleme konsequent angeht“, mahnt Schöberl. „Wir stehen bereit, konstruktiv an Lösungen mitzuarbeiten – aber die Zeit drängt.“
„Die Wirtschafts-Nachrichten dieser Tage zeigen keine kleine Delle oder vorübergehende Verstimmung. Sie sind das Zeichen einer strukturellen Schwäche“, erklärt Iris Schöberl, Präsidentin des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA). „Die Zahlen sprechen eine klare Sprache: Deutschland steckt in einer strukturellen Krise. Die Immobilienwirtschaft leidet darunter. Es muss jetzt heißen: Think Big“, führt die Nummer 1 des ZIA weiter aus.
„Wir können nicht mit kleinen Reformen weitermachen, wenn die Probleme struktureller Natur sind. Ob Wohnen, Handel, Logistik, Innenstädte und so weiter: Eine zukunftsfähige Immobilienwirtschaft entsteht durchs Ermöglichen. Ein Gebäudetyp?E, niedrigere Erwerbsnebenkosten, einfachere und einheitlichere Planungs- und Genehmigungsverfahren sowie verlässliche Regeln schaffen die Voraussetzungen für bezahlbaren Neubau, Umbau und Umnutzung – so werden Investitionen in altersgerechte Quartiere, Wohnen, Handel und Wirtschaft wieder angestoßen.“
Prof. Dr. Dr. h. c. Lars P. Feld vom Walter Eucken Institut ergänzt: „Die wirtschaftliche Dynamik insgesamt wird gebremst: Investitionen werden zurückhaltender getätigt, Innovationen verzögern sich, Unternehmen können ihr Potenzial nicht vollständig entfalten, und die Wettbewerbsfähigkeit des Standorts auf nationaler wie internationaler Ebene leidet. Kurz: Ohne gezielte Reformen droht ein nachhaltiger Wachstums- und Produktivitätsverlust.“
Wohnungsbau in der Dauerkrise
Besonders alarmierend ist die Situation im Wohnungsbau. Für 2026 werden lediglich 215.000 fertiggestellte Wohnungen erwartet – bei einem jährlichen Bedarf von 257.400 Wohneinheiten bis 2040. „Die Lücke wird größer statt kleiner“, warnt Schöberl. „Während wir dringend bezahlbaren Wohnraum brauchen, bleibt die Bautätigkeit aufgrund von Investitionshemmnissen niedrig.“
Die Genehmigungszahlen zeigen zwar für 2025 mit rund 238.000 Baugenehmigungen einen Anstieg um 10,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr, doch der massive Einbruch von - 43,5 Prozent im Jahr 2024 gegenüber 2021 wirkt mit Verzögerung nach. Die Fertigstellungen werden voraussichtlich erst ab 2027 wieder steigen – sofern die Rahmenbedingungen stimmen und Investitionsanreize nicht weiter verspielt werden. „Schneller bauen heißt: weniger Bürokratie – alles andere bremst den Wohnungsbau aus“, betont Schöberl und ergänzt: Wenn Genehmigungen Jahre dauern und Regeln von Bundesland zu Bundesland wechseln, bleibt bezahlbarer Wohnraum eine Illusion.“
Bisherige Maßnahmen reichen nicht aus
Das Gutachten bewertet die bisherigen Maßnahmen der Bundesregierung als unzureichend. „Der ‚Bau-Turbo‘ setzt an den richtigen Stellschrauben an, ist aber nicht die strukturelle Neuerung, der es eigentlich bedarf, um eine durchschlagende und nachhaltige Wirkung zu entfalten“, so Schöberl. „Dass der ‚Bau-Turbo‘ Abweichungen vom Bauplanungsrecht möglich macht, begrüßen wir. Aber der erhoffte Gamechanger ist er nicht“, betont auch Feld. Auch das Sondervermögen Infrastruktur und Klimaneutralität bringe nur dann echte Wachstumsimpulse, wenn die Mittel zusätzlich statt ersetzend eingesetzt werden.
„Was wir brauchen, sind keine schrittweisen Anpassungen, sondern grundlegende Strukturreformen", betont auch der Immobilienweise Feld. „Die ordnungspolitischen Rahmenbedingungen müssen verbessert werden, um Produktions- und Bereitstellungskosten zu senken und Investitionen wirtschaftlich attraktiv zu machen.“
„Die Mietpreisbremse und restriktive Kappungsgrenzen vermindern die Anreize für Investitionen“, kritisiert Feld. „Wer bezahlbaren Wohnraum will, muss die Rahmenbedingungen so setzen, dass Bauen und Investieren wieder wirtschaftlich attraktiv werden.“
Klare Forderungen an die Politik
Das Frühjahrsgutachten 2026 formuliert konkrete Forderungen:
• Vereinfachung und Harmonisierung von Planungs- und Genehmigungsverfahren – zentral für schnelleres Bauen
• Senkung der Erwerbsnebenkosten, insbesondere der Grunderwerbsteuer – die hohen Sätze wirken als Markteintrittsbarriere
• Überprüfung der Mietregulierung – Kappungsgrenzen und Vergesellschaftungsideen verschärfen langfristig den Angebotsengpass
• Einführung eines rechtssicheren Gebäudetyp E – kostengünstiges und effizientes Bauen ermöglichen
• Steuerliche Anreize – für Neubau- und Sanierungsinvestitionen
• Baugenehmigungsrechtliche Erleichterungen bei Umnutzungen und Mischnutzungen von Bestandsimmobilien
• Revitalisierung, Nachverdichtung und Umnutzung von Bestands- und Konversionsflächen
Ausblick: Moderate Erholung erst ab 2027
Für 2026 wird ein Wachstum von knapp über einem Prozent erwartet (2027: 1,34 Prozent). Die Arbeitslosenquote soll um 2 Prozent sinken, die Inflation wird bei rund 2,1 Prozent liegen. „Eine echte Trendwende sehen wir erst, wenn die Bundesregierung die strukturellen Probleme konsequent angeht“, mahnt Schöberl. „Wir stehen bereit, konstruktiv an Lösungen mitzuarbeiten – aber die Zeit drängt.“
