10.02.2026 Erster Wohnmarktbericht 2026 von empirica: Keine Besserung in Sicht
Das unabhängige wirtschafts- und sozialwissenschaftliche Forschungs- und Beratungsinstituts empirica hat seinen ersten Wohnungsmarktbericht veröffentlicht. Er liefert einen umfassenden Ausblick auf den Wohnungsmarkt 2026. Im Fokus der Studie stehen Nachfrage, Angebot und Preisentwicklungen. Der Neubau ist kollabiert, während die Mieten steigen. Trotz stagnierender Bevölkerungszahlen wird die Wohnraumknappheit weiter zunehmen. Die hohen Zinsen lassen die Kaufpreise erneut stagnieren.
Wohnungsnachfrage bleibt trotz sinkender Bevölkerungszahl hoch
Die fortschreitende Haushaltsverkleinerung führt dazu, dass die Wohnungsnachfrage weiter steigt. Die jährliche Neubaunachfrage liegt derzeit bei rund 225.000 Wohnungen und wird erst nach 2030 leicht anwachsen, auf bis zu 260.000 bis 270.000 Wohnungen. Diesem Bedarf steht ein zu geringes Neubauvolumen gegenüber. Nach dem starken Einbruch infolge des Zinsanstiegs wurden 2025 bundesweit nur noch rund 190.000 Wohnungen fertiggestellt. Für 2026 ist mit nochmals niedrigeren Fertigstellungen zu rechnen.
Negativrekord bei Fertigstellung von Ein- und Zweifamilienhäusern
Der Rückgang der Fertigstellungen ist bundesweit und bei allen Gebäudetypen vergleichbar stark gewesen. Da allerdings der Wohnungsbauboom der 2010er-Jahre vollständig am Ein- und Zweifamilienhausbau vorbeiging, erreichten die Fertigstellungen dort ein historisches Minimum. Noch nie seit Gründung der Bundesrepublik wurden weniger Ein- und Zweifamilienhäuser gebaut als 2024. Dieser Negativrekord wird im Jahr 2025 nochmals unterboten worden sein.
Den Tiefpunkt haben aber vermutlich die Zahl der genehmigten Wohnungen erreicht. Im Jahr 2025 dürften mit rund 230.000 Wohnungen mehr Wohnungen genehmigt worden sein als 2024 mit rund 215.000 Wohnungen. Auf Grund der derzeitigen Rahmenbedingungen gehen die Autoren von einer Bodenbildung aus, nicht aber vom Beginn eines neuen Wohnungsbauzyklus.
Neubaumieten auf neuem Normalniveau
Kaufpreise und Mieten für Neubauwohnungen werden maßgeblich durch Bau- und Grundstückskosten bestimmt. Zur Kostendeckung müssen in westdeutschen Großstädten die Neubaumieten inzwischen rund 20 Euro pro Quadratmeter betragen. Dieses Niveau stellt keinen kurzfristigen Preisausreißer dar, sondern den neuen marktwirtschaftlichen Gleichgewichtspreis, so die Einschätzung von empirica. Derzeit wird dieses Niveau aber erst an einigen Standorten (München und Umland, Frankfurt/Main, Hamburg) erreicht, so dass sich Neubauprojekte in der Breite noch nicht lohnen.
Bestandsmieten steigen weiter
Auch die Angebotsmieten für Bestandswohnungen ziehen weiter an. Nach einem bundesweiten Anstieg von 4,4 Prozent im Jahr 2025 ist für 2026 mit weiteren Zuwächsen von drei bis vier Prozent zu rechnen. „Die Angebotsmieten für Bestandswohnungen folgen mit einem gewissen Abstand zeitlich und im Niveau der Entwicklung der Neubaumieten. Angesichts von 20 Euro Neubaumieten werden die Angebotsmieten für Bestandswohnungen in westdeutschen Großstädten auf 15 bis 16 Euro pro Quadratmeter steigen, in mittleren Städten von 13 bis 14 Euro. Während diese Werte in den Metropolen bereits weitgehend erreicht sind, stehen in vielen Mittelstädten noch spürbare Anpassungen bevor“, erläutert Prof. Dr. Harald Simons, Mitglied des Vorstands empirica.
Grundlagen und Ziel des Wohnungsmarktberichts
Der Wohnungsmarktbericht 2026 basiert auf einer Analyse regionaler, amtlicher Statistiken und von Marktdaten, die in der Datenbank von empirica regio erfasst und im Rahmen des Berichts ausgewertet werden. Der empirica-Wohnungsmarktbericht versteht sich als Nachschlagewerk für den deutschen Wohnungsmarkt, gestützt auf die fortgesetzte Beschreibung der Marktentwicklungen, die aktualisierten empirica-Prognosen sowie das umfangreiche Fachwissen von empirica und empirica regio. Die Autoren des Berichtes sind Prof. Dr. Harald Simons, Mitglied im Vorstand von empirica, und Jan Grade, Geschäftsführer der empirica regio.
Wohnungsnachfrage bleibt trotz sinkender Bevölkerungszahl hoch
Die fortschreitende Haushaltsverkleinerung führt dazu, dass die Wohnungsnachfrage weiter steigt. Die jährliche Neubaunachfrage liegt derzeit bei rund 225.000 Wohnungen und wird erst nach 2030 leicht anwachsen, auf bis zu 260.000 bis 270.000 Wohnungen. Diesem Bedarf steht ein zu geringes Neubauvolumen gegenüber. Nach dem starken Einbruch infolge des Zinsanstiegs wurden 2025 bundesweit nur noch rund 190.000 Wohnungen fertiggestellt. Für 2026 ist mit nochmals niedrigeren Fertigstellungen zu rechnen.
Negativrekord bei Fertigstellung von Ein- und Zweifamilienhäusern
Der Rückgang der Fertigstellungen ist bundesweit und bei allen Gebäudetypen vergleichbar stark gewesen. Da allerdings der Wohnungsbauboom der 2010er-Jahre vollständig am Ein- und Zweifamilienhausbau vorbeiging, erreichten die Fertigstellungen dort ein historisches Minimum. Noch nie seit Gründung der Bundesrepublik wurden weniger Ein- und Zweifamilienhäuser gebaut als 2024. Dieser Negativrekord wird im Jahr 2025 nochmals unterboten worden sein.
Den Tiefpunkt haben aber vermutlich die Zahl der genehmigten Wohnungen erreicht. Im Jahr 2025 dürften mit rund 230.000 Wohnungen mehr Wohnungen genehmigt worden sein als 2024 mit rund 215.000 Wohnungen. Auf Grund der derzeitigen Rahmenbedingungen gehen die Autoren von einer Bodenbildung aus, nicht aber vom Beginn eines neuen Wohnungsbauzyklus.
Neubaumieten auf neuem Normalniveau
Kaufpreise und Mieten für Neubauwohnungen werden maßgeblich durch Bau- und Grundstückskosten bestimmt. Zur Kostendeckung müssen in westdeutschen Großstädten die Neubaumieten inzwischen rund 20 Euro pro Quadratmeter betragen. Dieses Niveau stellt keinen kurzfristigen Preisausreißer dar, sondern den neuen marktwirtschaftlichen Gleichgewichtspreis, so die Einschätzung von empirica. Derzeit wird dieses Niveau aber erst an einigen Standorten (München und Umland, Frankfurt/Main, Hamburg) erreicht, so dass sich Neubauprojekte in der Breite noch nicht lohnen.
Bestandsmieten steigen weiter
Auch die Angebotsmieten für Bestandswohnungen ziehen weiter an. Nach einem bundesweiten Anstieg von 4,4 Prozent im Jahr 2025 ist für 2026 mit weiteren Zuwächsen von drei bis vier Prozent zu rechnen. „Die Angebotsmieten für Bestandswohnungen folgen mit einem gewissen Abstand zeitlich und im Niveau der Entwicklung der Neubaumieten. Angesichts von 20 Euro Neubaumieten werden die Angebotsmieten für Bestandswohnungen in westdeutschen Großstädten auf 15 bis 16 Euro pro Quadratmeter steigen, in mittleren Städten von 13 bis 14 Euro. Während diese Werte in den Metropolen bereits weitgehend erreicht sind, stehen in vielen Mittelstädten noch spürbare Anpassungen bevor“, erläutert Prof. Dr. Harald Simons, Mitglied des Vorstands empirica.
Grundlagen und Ziel des Wohnungsmarktberichts
Der Wohnungsmarktbericht 2026 basiert auf einer Analyse regionaler, amtlicher Statistiken und von Marktdaten, die in der Datenbank von empirica regio erfasst und im Rahmen des Berichts ausgewertet werden. Der empirica-Wohnungsmarktbericht versteht sich als Nachschlagewerk für den deutschen Wohnungsmarkt, gestützt auf die fortgesetzte Beschreibung der Marktentwicklungen, die aktualisierten empirica-Prognosen sowie das umfangreiche Fachwissen von empirica und empirica regio. Die Autoren des Berichtes sind Prof. Dr. Harald Simons, Mitglied im Vorstand von empirica, und Jan Grade, Geschäftsführer der empirica regio.
