05.02.2026 Wohnmarkt bleibt angespannt: Hoffnungsschimmer beim Neubau
Der Wohnungsmarkt in Deutschland blieb auch 2025 fest im Zeichen eines anhaltenden Ungleichgewichts. Die Lücke zwischen dem verfügbaren Wohnungsangebot und der realen Nachfrage hat sich nicht verringert. Hauptursache ist die anhaltende strukturelle Unterversorgung, die durch hohe Baukosten und eine weiterhin restriktive Kreditvergabe zusätzlich verstärkt wird. Besonders deutlich zeigt sich diese Versorgungslücke in den deutschen Metropolregionen, wo das knappe Angebot und die hohe Nachfrage nach Wohnraum die Situation weiter zuspitzen.
In Ballungsräumen liegen die Leerstandsquoten oft deutlich unter zwei Prozent, was den Druck auf den Wohnungsmarkt zusätzlich erhöht. Im Gegensatz dazu sind Leerstandsquoten in einigen ländlichen Gebieten deutlich höher, sodass die Problematik der Unterversorgung vor allem ein Großstadt- und Metropolproblem darstellt.
„Das knappe Wohnungsangebot treibt die Mieten weiter nach oben. In vielen der Top 20 Städte wurden 2025 neue Höchststände erreicht, bei gleichzeitig sinkendem Mietangebot“, sagt Stefan Wilke, Head of Residential Investment bei CBRE in Deutschland. „Das Angebot von neu inserierten Wohnungen bleibt auf einem historisch niedrigen Niveau.“
Gleichzeitig zeigt sich ein Hoffnungsschimmer beim Neubau. Gegenüber dem Vorjahr sind Neubauaktivitäten und erteilte Baugenehmigungen leicht gestiegen. Eine verbesserte sowie mögliche Ausweitung der Förderungen im Wohnungsbau sorgen bei Projektentwicklern für vorsichtigen Optimismus, führen jedoch noch nicht zu einer nachhaltigen Marktwirkung.
Das sind die Ergebnisse einer aktuellen Studie des globalen Immobiliendienstleisters CBRE, die auf der Website verfügbar ist.
CBRE-Time-on-Market-Index zeigt kürzere Vermarktungszeiten
Sowohl bei Mietwohnungen als auch bei Eigentumswohnungen verringerte sich 2025 die Zeit, die angebotene Objekte durchschnittlich am Markt waren. Der ToM-Index für die Verweildauer von Mietangeboten ist seit Mitte 2024 kontinuierlich gefallen und erreichte 2025 einen neuen Tiefstand von 91 Punkten. Das entspricht im bundesweiten Mittel 30 Tage und damit fünf weniger als im Vorjahreszeitraum. Auch die Vermarktungsdauer von Eigentumswohnungen hat sich zum Jahresende 2025 im Bundesdurchschnitt spürbar um 27 Tage auf 67 Tage verkürzt.
Mieten stiegen erneut deutlich, Kaufpreise wieder ein wenig
Im Mittel der Top-20-Märkte steigen die Medianmieten im Jahresvergleich erneut um rund fünf Prozent und erreichten vielerorts neue Höchststände. Die höchste Mietdynamik zeigten 2025 die Städte Leipzig (+7,5 Prozent), Düsseldorf (+7,1 Prozent) und Dresden +6,9 Prozent). Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen haben sich in den Top-20-Märkten weiter stabilisiert und stiegen sogar in einigen Städten. Die Durchschnittspreise in den Top-20-Märkten lagen Ende 2025 bei rund 4.100 Euro pro Quadratmeter und damit leicht über Vorjahr. Die stärksten Preissteigerungen konnten in den Städten Essen (+8,8 Prozent), Bonn (+8,1 Prozent) und Dresden (+4,8 Prozent) beobachtet werden.
„Deutschland bleibt ein Mietermarkt, auch weil die Bezahlbarkeit von Wohneigentum durch anhaltend hohe Finanzierungkonditionen und nicht unerheblichen Kaufnebenkosten immer weniger gegeben ist.“, sagt Jirka Stachen, Senior Director und Head of Research Consulting Continental Europe bei CBRE. „Durch die zusätzlich dynamisch steigenden Mieten werden zunehmend aber auch Mieter mit hohen Wohnbelastungsquoten konfrontiert.“
Leerstand weiterhin auf niedrigem Niveau – regionale Unterschiede existieren
Die anhaltende Mietdynamik wird durch die chronisch sehr niedrige Leerstandsquote, insbesondere in den Ballungsräumen gestützt. In vielen Metropolregionen sowie in süd- und westdeutschen Ballungsräumen liegt sie weit unter zwei Prozent.
„In Wachstumsmärkten und Zuzugsregionen wird sich die Angebotssituation angesichts der großen Nachfrageüberhangs weiter verschärfen und die Leerstandsraten weiter drücken“, sagt Michael Schlatterer, Managing Director Residential Valuation bei CBRE in Deutschland. „Demgegenüber weisen einzelne ländliche Regionen Ostdeutschlands sowie westdeutsche Transformationsräume Leerstandsquoten von über acht Prozent auf, bedingt durch demografische und strukturelle Faktoren.“
„Eine weitere Erholung des Wohnungsneubaus infolge der aktuellen Anpassung der politischen Maßnahmen erwarten wir frühestens ab 2027“, sagt Wilke. „Die Mietdynamik dürfte sich somit auch 2026 fortsetzen, und Kaufpreise weiter moderat steigen.“
In Ballungsräumen liegen die Leerstandsquoten oft deutlich unter zwei Prozent, was den Druck auf den Wohnungsmarkt zusätzlich erhöht. Im Gegensatz dazu sind Leerstandsquoten in einigen ländlichen Gebieten deutlich höher, sodass die Problematik der Unterversorgung vor allem ein Großstadt- und Metropolproblem darstellt.
„Das knappe Wohnungsangebot treibt die Mieten weiter nach oben. In vielen der Top 20 Städte wurden 2025 neue Höchststände erreicht, bei gleichzeitig sinkendem Mietangebot“, sagt Stefan Wilke, Head of Residential Investment bei CBRE in Deutschland. „Das Angebot von neu inserierten Wohnungen bleibt auf einem historisch niedrigen Niveau.“
Gleichzeitig zeigt sich ein Hoffnungsschimmer beim Neubau. Gegenüber dem Vorjahr sind Neubauaktivitäten und erteilte Baugenehmigungen leicht gestiegen. Eine verbesserte sowie mögliche Ausweitung der Förderungen im Wohnungsbau sorgen bei Projektentwicklern für vorsichtigen Optimismus, führen jedoch noch nicht zu einer nachhaltigen Marktwirkung.
Das sind die Ergebnisse einer aktuellen Studie des globalen Immobiliendienstleisters CBRE, die auf der Website verfügbar ist.
CBRE-Time-on-Market-Index zeigt kürzere Vermarktungszeiten
Sowohl bei Mietwohnungen als auch bei Eigentumswohnungen verringerte sich 2025 die Zeit, die angebotene Objekte durchschnittlich am Markt waren. Der ToM-Index für die Verweildauer von Mietangeboten ist seit Mitte 2024 kontinuierlich gefallen und erreichte 2025 einen neuen Tiefstand von 91 Punkten. Das entspricht im bundesweiten Mittel 30 Tage und damit fünf weniger als im Vorjahreszeitraum. Auch die Vermarktungsdauer von Eigentumswohnungen hat sich zum Jahresende 2025 im Bundesdurchschnitt spürbar um 27 Tage auf 67 Tage verkürzt.
Mieten stiegen erneut deutlich, Kaufpreise wieder ein wenig
Im Mittel der Top-20-Märkte steigen die Medianmieten im Jahresvergleich erneut um rund fünf Prozent und erreichten vielerorts neue Höchststände. Die höchste Mietdynamik zeigten 2025 die Städte Leipzig (+7,5 Prozent), Düsseldorf (+7,1 Prozent) und Dresden +6,9 Prozent). Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen haben sich in den Top-20-Märkten weiter stabilisiert und stiegen sogar in einigen Städten. Die Durchschnittspreise in den Top-20-Märkten lagen Ende 2025 bei rund 4.100 Euro pro Quadratmeter und damit leicht über Vorjahr. Die stärksten Preissteigerungen konnten in den Städten Essen (+8,8 Prozent), Bonn (+8,1 Prozent) und Dresden (+4,8 Prozent) beobachtet werden.
„Deutschland bleibt ein Mietermarkt, auch weil die Bezahlbarkeit von Wohneigentum durch anhaltend hohe Finanzierungkonditionen und nicht unerheblichen Kaufnebenkosten immer weniger gegeben ist.“, sagt Jirka Stachen, Senior Director und Head of Research Consulting Continental Europe bei CBRE. „Durch die zusätzlich dynamisch steigenden Mieten werden zunehmend aber auch Mieter mit hohen Wohnbelastungsquoten konfrontiert.“
Leerstand weiterhin auf niedrigem Niveau – regionale Unterschiede existieren
Die anhaltende Mietdynamik wird durch die chronisch sehr niedrige Leerstandsquote, insbesondere in den Ballungsräumen gestützt. In vielen Metropolregionen sowie in süd- und westdeutschen Ballungsräumen liegt sie weit unter zwei Prozent.
„In Wachstumsmärkten und Zuzugsregionen wird sich die Angebotssituation angesichts der großen Nachfrageüberhangs weiter verschärfen und die Leerstandsraten weiter drücken“, sagt Michael Schlatterer, Managing Director Residential Valuation bei CBRE in Deutschland. „Demgegenüber weisen einzelne ländliche Regionen Ostdeutschlands sowie westdeutsche Transformationsräume Leerstandsquoten von über acht Prozent auf, bedingt durch demografische und strukturelle Faktoren.“
„Eine weitere Erholung des Wohnungsneubaus infolge der aktuellen Anpassung der politischen Maßnahmen erwarten wir frühestens ab 2027“, sagt Wilke. „Die Mietdynamik dürfte sich somit auch 2026 fortsetzen, und Kaufpreise weiter moderat steigen.“
