28.01.2026 Untermiet-Schwarzmarkt beenden: Gesetzliche Konsequenzen gefordert
Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied heute über die Grenzen der gewinnorientierten Untervermietung und damit über eine Grundsatzfrage des Mietrechts. Im Kern geht es darum, ob und inwieweit Mieter ihre Wohnung mit Gewinnerzielungsabsicht weitervermieten dürfen, während Eigentümer strengen Regulierungen unterliegen. Mit dem heutigen Urteil dürfte diese Praxis nun der Vergangenheit angehören. Die Bundesrichter stellten klar: Untermietverträge dürfen nicht auf Gewinn abzielen und der Vermieter muss der Untervermietung zustimmen. Der BFW Landesverband Berlin/Brandenburg begrüßt die Entscheidung, nimmt das Urteil aber auch zum Anlass, um auf gravierende Lücken im Gesetz hinzuweisen, und fordert ein Ende der Asymmetrie zwischen Mieterschutz und Eigentümerrechten.
Unabhängig vom jetzigen Urteil des BGH offenbart der verhandelte Fall nicht abgesprochener Untervermietung eine gefährliche Schieflage. Jahrelang standen private Vermieter und Wohnungsunternehmen vor allem in beliebten Städten wie Berlin unter Generalverdacht, Preistreiber und Nießnutzer des angespannten Wohnungsmarkts zu sein, während sich im Windschatten des strengen Mieterschutzes ein lukratives Geschäftsmodell für Mieter selbst etabliert hat. In Berlin und anderen Ballungsräumen werden günstige Altverträge teils systematisch genutzt, um Wohnraum zu deutlich höheren Mieten oder gar Wucherpreisen weiterzuvermieten – oft ohne Wissen des Eigentümers und am Finanzamt vorbei.
Diese Praxis verknappt nicht nur den regulären Wohnraum, sondern führt zu einer absurden Situation: Während Vermieter durch Mietpreisbremse und Kündigungsschutz gebunden sind, agieren manche Hauptmieter als „Schatten-Vermieter“ in einem bislang rechtlich nicht eindeutig geregelten Raum – und das unter dem Deckmantel des Mieterschutzes. So konnte ein Untermiet-Schwarzmarkt entstehen. Dieser Praxis wird mit der heutigen Entscheidung des BGH ein Riegel vorgeschoben, was der BFW ausdrücklich begrüßt.
„Es kann nicht sein, dass Wohnraum zur Ware für spekulierende Mieter wird, während Eigentümer und Wohnungsunternehmen pauschal an den Pranger gestellt werden. Der heutige BGH-Fall ist nur die Spitze des Eisbergs“, kommentiert Michael Kranz, Vorstandsvorsitzender des BFW Berlin/Brandenburg. „Wir erleben hier eine völlige Verdrehung des sozialen Mietrechts: Der Kündigungsschutz, der eigentlich das Dach über dem Kopf sichern soll, wird als Schutzschild für systematischen Missbrauch zweckentfremdet. Wir brauchen im Bereich Untervermietung dringend Transparenz und ein ausgewogenes Verhältnis von Mieterschutz und Vermieterrechten: Wer eine Wohnung anmietet, um sie an gesetzlichen Vorgaben vorbei mit deutlichen Aufschlägen weiterzureichen, darf sich nicht auf Mieterschutz berufen.“
Forderung: Transparenz und Sanktionen ins BGB
Der BFW fordert den Gesetzgeber auf, die Rechtslage im Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) konsequent an die Realität anzupassen, um diesen Untermiet-Schwarzmarkt auszutrocknen. Konkret fordert der Verband die Verschärfung von Melde- und Informationspflichten des Mieters und die Stärkung von Eigentümerrechten (§§ 553 und 540 BGB): Die Erlaubnis zur Untervermietung muss zwingend an Transparenz geknüpft werden. Der Hauptmieter muss gesetzlich verpflichtet werden, vor Beginn der Untervermietung die Identität des Untermieters und die Höhe der verlangten Miete offenzulegen. Verstöße müssen als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Darüber hinaus braucht es ein ausdrückliches Sonderkündigungsrecht des Vermieters bei wiederholter irregulärer Untervermietung. Zudem müssen zusätzliche Ablehnungsgründe zur Versagung von Untervermietung gesetzlich verankert werden, etwa wenn der Hauptmieter häufig Untervermietungen in kurzen Abständen anstrebt. Eine übermäßig hohe Fluktuation belastet Hausgemeinschaften und führt zu erhöhtem Instandsetzungsbedarf.
Unabhängig vom jetzigen Urteil des BGH offenbart der verhandelte Fall nicht abgesprochener Untervermietung eine gefährliche Schieflage. Jahrelang standen private Vermieter und Wohnungsunternehmen vor allem in beliebten Städten wie Berlin unter Generalverdacht, Preistreiber und Nießnutzer des angespannten Wohnungsmarkts zu sein, während sich im Windschatten des strengen Mieterschutzes ein lukratives Geschäftsmodell für Mieter selbst etabliert hat. In Berlin und anderen Ballungsräumen werden günstige Altverträge teils systematisch genutzt, um Wohnraum zu deutlich höheren Mieten oder gar Wucherpreisen weiterzuvermieten – oft ohne Wissen des Eigentümers und am Finanzamt vorbei.
Diese Praxis verknappt nicht nur den regulären Wohnraum, sondern führt zu einer absurden Situation: Während Vermieter durch Mietpreisbremse und Kündigungsschutz gebunden sind, agieren manche Hauptmieter als „Schatten-Vermieter“ in einem bislang rechtlich nicht eindeutig geregelten Raum – und das unter dem Deckmantel des Mieterschutzes. So konnte ein Untermiet-Schwarzmarkt entstehen. Dieser Praxis wird mit der heutigen Entscheidung des BGH ein Riegel vorgeschoben, was der BFW ausdrücklich begrüßt.
„Es kann nicht sein, dass Wohnraum zur Ware für spekulierende Mieter wird, während Eigentümer und Wohnungsunternehmen pauschal an den Pranger gestellt werden. Der heutige BGH-Fall ist nur die Spitze des Eisbergs“, kommentiert Michael Kranz, Vorstandsvorsitzender des BFW Berlin/Brandenburg. „Wir erleben hier eine völlige Verdrehung des sozialen Mietrechts: Der Kündigungsschutz, der eigentlich das Dach über dem Kopf sichern soll, wird als Schutzschild für systematischen Missbrauch zweckentfremdet. Wir brauchen im Bereich Untervermietung dringend Transparenz und ein ausgewogenes Verhältnis von Mieterschutz und Vermieterrechten: Wer eine Wohnung anmietet, um sie an gesetzlichen Vorgaben vorbei mit deutlichen Aufschlägen weiterzureichen, darf sich nicht auf Mieterschutz berufen.“
Forderung: Transparenz und Sanktionen ins BGB
Der BFW fordert den Gesetzgeber auf, die Rechtslage im Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) konsequent an die Realität anzupassen, um diesen Untermiet-Schwarzmarkt auszutrocknen. Konkret fordert der Verband die Verschärfung von Melde- und Informationspflichten des Mieters und die Stärkung von Eigentümerrechten (§§ 553 und 540 BGB): Die Erlaubnis zur Untervermietung muss zwingend an Transparenz geknüpft werden. Der Hauptmieter muss gesetzlich verpflichtet werden, vor Beginn der Untervermietung die Identität des Untermieters und die Höhe der verlangten Miete offenzulegen. Verstöße müssen als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Darüber hinaus braucht es ein ausdrückliches Sonderkündigungsrecht des Vermieters bei wiederholter irregulärer Untervermietung. Zudem müssen zusätzliche Ablehnungsgründe zur Versagung von Untervermietung gesetzlich verankert werden, etwa wenn der Hauptmieter häufig Untervermietungen in kurzen Abständen anstrebt. Eine übermäßig hohe Fluktuation belastet Hausgemeinschaften und führt zu erhöhtem Instandsetzungsbedarf.
