28.01.2026 Versicherungsprämien für Klimarisiken bedrohen Immobilienwerte
Der Klimawandel entwickelt sich zum größten Risikofaktor für Gewerbeimmobilien. Zunehmende Extremwettereignisse verursachen hohe Schäden, mindern Immobilienwerte und lassen die Versicherungskosten in die Höhe schießen. Laut einer gemeinsamen Studie von JLL und Munich RE sind die Versicherungsprämien für Bürogebäude seit 2018 um durchschnittlich acht bis zwölf Prozent pro Jahr gestiegen – deutlich über der Inflationsrate. In den Jahren 2022 bis 2024 verzeichneten viele Büroimmobilien sogar Prämienerhöhungen von 15 bis 25 Prozent. Im Schnitt liegen sie aktuell zwischen 1,20 Euro/m² und 1,80 Euro/m² und Jahr, bei hochwertigen Bürogebäuden mit Vollkaskoversicherung fast 2,00 Euro/m². „Versicherungskosten sind die am schnellsten wachsende Kostenart für Gewerbeimmobilien. Eigentümer müssen sich damit auseinandersetzen und in die Widerstandsfähigkeit ihrer Gebäude investieren, um Vermögenswerte zu schützen“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.
Im ersten Halbjahr 2025 summierten sich die Gesamtschäden durch Naturkatastrophen weltweit auf 131 Milliarden US-Dollar, der zweithöchste Wert seit Beginn der Erhebung im Jahr 1980. Knapp 90 Prozent gehen davon auf das Konto von Extremwettereignissen wie Stürmen, Hagel und Überschwemmungen. Ein wesentlicher Teil der Schäden ist allerdings nicht versichert. Die Deckungslücke lag zuletzt bei fast 60 Prozent. „Ein vollständiger Versicherungsschutz ist mittlerweile sehr teuer geworden. Die Eigentümer von Immobilien benötigen daher eine Anpassungsstrategie und sollten ein aktives Klimarisikomanagement betreiben“, rät Scheunemann.
Besonders gefährdet sind Standorte in Küstennähe. Aber auch im Landesinneren drohen schwere Schäden infolge übertretender Flüsse, schwerer Stürme, Hitzewellen und Dürreperioden. JLL hat das Klimarisiko für europäische Metropolen analysiert. Demnach vereinen die zehn am meisten gefährdeten Städte, darunter Frankfurt, Berlin und München, Immobilienwerte in Höhe von 580 Milliarden US-Dollar – mehr als ein Drittel des gesamten europäischen Gewerbeimmobilienmarkts.
Investoren bewerten Klimarisiken bei ihren Ankaufsprüfungen
„Da Investoren das physische Klimarisiko zunehmend in ihre Due-Diligence-Prüfung und ihre Anlagestrategien einbeziehen, geraten anfällige Städte und Kommunen zunehmend unter Zugzwang. Das gilt besonders für jene Kommunen mit umfangreichen institutionellen Immobilienbeständen. Sie sind gefordert, Anpassungsmaßnahmen zum Schutz von privaten und öffentlichen Vermögenswerten zu ergreifen“, sagt Scheunemann. Das könnten etwa Investitionen in den Hochwasserschutz und in Frühwarnsysteme sowie eine intelligentere Flächennutzung sein.
Auch die Banken setzen sich mit den Folgen des Klimawandels auseinander. Im Rahmen einer Expertenbefragung aus dem Herbst 2024 hielt zwar nur ein Drittel der Befragten die potenziellen Auswirkungen extremer Wetterereignisse für wichtig oder sehr wichtig bei der Bewertung des Risikos der Immobilienfinanzierung. Langfristig steigt die Bedeutung jedoch deutlich: Der Anteil der Befragten, die diesen Kriterien in fünf Jahren ein sehr hohes bzw. hohes Gewicht bei der Risikobewertung beimessen, verdoppelt sich, während sich der Anteil derjenigen, die extreme Wetterverhältnisse als überhaupt nicht oder kaum wichtig ansehen, auf 26 Prozent halbiert.
Auch die Nutzer schauen auf die Vulnerabilität ihrer Gebäude
Nicht zuletzt sind auch die Gebäudenutzer für das Thema sensibilisiert. In der JLL-Studie „Future of Work“ gab fast jedes zweite befragte Unternehmen an, bis 2030 nur noch Gebäude wählen zu wollen, die extremen Wetterverhältnissen standhalten. „Wir erleben einen fundamentalen Wandel bei der Bewertung von Immobilien“, erklärt Martina Williams, Head of Work Dynamics bei JLL Northern Europe. „Immobilien, für die heute Anpassungsmaßnahmen vorgenommen werden, sind die erstklassigen Vermögenswerte von morgen – alle anderen könnten zu den verlorenen Vermögenswerten werden.“
Physische Maßnahmen wie Hochwasserschutz, windfeste Rollläden, schlagfeste Fenster, eine verbesserte Bedachung, Entwässerung und feuerfeste Materialien können die Auswirkungen extremer Wetterereignisse mildern. Durch Anpassungen können Immobilieneigentümer ihre Vermögenswerte besser vor längerfristigen Risiken schützen und künftige Versicherungskosten steuern.
„Trotz hoher Anfangskosten werden sich fortlaufende Investitionen in Resilienz- und Energieeffizienzmaßnahmen langfristig durch niedrigere Versicherungsprämien und stabilere Selbstbeteiligungen auszahlen. Die Anpassung an den Klimawandel werde zu einer unausweichlichen Notwendigkeit und zu einer bedeutenden Chance, die Investoren nicht länger ignorieren könnten“, so Williams.
Im ersten Halbjahr 2025 summierten sich die Gesamtschäden durch Naturkatastrophen weltweit auf 131 Milliarden US-Dollar, der zweithöchste Wert seit Beginn der Erhebung im Jahr 1980. Knapp 90 Prozent gehen davon auf das Konto von Extremwettereignissen wie Stürmen, Hagel und Überschwemmungen. Ein wesentlicher Teil der Schäden ist allerdings nicht versichert. Die Deckungslücke lag zuletzt bei fast 60 Prozent. „Ein vollständiger Versicherungsschutz ist mittlerweile sehr teuer geworden. Die Eigentümer von Immobilien benötigen daher eine Anpassungsstrategie und sollten ein aktives Klimarisikomanagement betreiben“, rät Scheunemann.
Besonders gefährdet sind Standorte in Küstennähe. Aber auch im Landesinneren drohen schwere Schäden infolge übertretender Flüsse, schwerer Stürme, Hitzewellen und Dürreperioden. JLL hat das Klimarisiko für europäische Metropolen analysiert. Demnach vereinen die zehn am meisten gefährdeten Städte, darunter Frankfurt, Berlin und München, Immobilienwerte in Höhe von 580 Milliarden US-Dollar – mehr als ein Drittel des gesamten europäischen Gewerbeimmobilienmarkts.
Investoren bewerten Klimarisiken bei ihren Ankaufsprüfungen
„Da Investoren das physische Klimarisiko zunehmend in ihre Due-Diligence-Prüfung und ihre Anlagestrategien einbeziehen, geraten anfällige Städte und Kommunen zunehmend unter Zugzwang. Das gilt besonders für jene Kommunen mit umfangreichen institutionellen Immobilienbeständen. Sie sind gefordert, Anpassungsmaßnahmen zum Schutz von privaten und öffentlichen Vermögenswerten zu ergreifen“, sagt Scheunemann. Das könnten etwa Investitionen in den Hochwasserschutz und in Frühwarnsysteme sowie eine intelligentere Flächennutzung sein.
Auch die Banken setzen sich mit den Folgen des Klimawandels auseinander. Im Rahmen einer Expertenbefragung aus dem Herbst 2024 hielt zwar nur ein Drittel der Befragten die potenziellen Auswirkungen extremer Wetterereignisse für wichtig oder sehr wichtig bei der Bewertung des Risikos der Immobilienfinanzierung. Langfristig steigt die Bedeutung jedoch deutlich: Der Anteil der Befragten, die diesen Kriterien in fünf Jahren ein sehr hohes bzw. hohes Gewicht bei der Risikobewertung beimessen, verdoppelt sich, während sich der Anteil derjenigen, die extreme Wetterverhältnisse als überhaupt nicht oder kaum wichtig ansehen, auf 26 Prozent halbiert.
Auch die Nutzer schauen auf die Vulnerabilität ihrer Gebäude
Nicht zuletzt sind auch die Gebäudenutzer für das Thema sensibilisiert. In der JLL-Studie „Future of Work“ gab fast jedes zweite befragte Unternehmen an, bis 2030 nur noch Gebäude wählen zu wollen, die extremen Wetterverhältnissen standhalten. „Wir erleben einen fundamentalen Wandel bei der Bewertung von Immobilien“, erklärt Martina Williams, Head of Work Dynamics bei JLL Northern Europe. „Immobilien, für die heute Anpassungsmaßnahmen vorgenommen werden, sind die erstklassigen Vermögenswerte von morgen – alle anderen könnten zu den verlorenen Vermögenswerten werden.“
Physische Maßnahmen wie Hochwasserschutz, windfeste Rollläden, schlagfeste Fenster, eine verbesserte Bedachung, Entwässerung und feuerfeste Materialien können die Auswirkungen extremer Wetterereignisse mildern. Durch Anpassungen können Immobilieneigentümer ihre Vermögenswerte besser vor längerfristigen Risiken schützen und künftige Versicherungskosten steuern.
„Trotz hoher Anfangskosten werden sich fortlaufende Investitionen in Resilienz- und Energieeffizienzmaßnahmen langfristig durch niedrigere Versicherungsprämien und stabilere Selbstbeteiligungen auszahlen. Die Anpassung an den Klimawandel werde zu einer unausweichlichen Notwendigkeit und zu einer bedeutenden Chance, die Investoren nicht länger ignorieren könnten“, so Williams.
