28.01.2026 Immobilieneigentümer müssen bei Fernwärmeplanung genau hinsehen
Fernwärme wird in zentralen Heizkraftwerken produziert, die häufig eine Kombination aus fossilen Brennstoffen, Biomasse und regenerativen Energien nutzen. Diese Energie läuft durch Fernwärmenetze. Derzeit werden bundesweit rund 16 Prozent der deutschen Wohnungen mit Fernwärme beheizt. Welche Gebäude künftig mit Fernwärme beheizt werden können, ist Gegenstand der kommunalen Wärmeplanung, die alle Kommunen vornehmen müssen. Einige Kommunen wie beispielsweise Bonn haben ihre fachliche Wärmeplanung bereits abgeschlossen. Rechtsfolgen daraus ergeben sich allerdings erst, wenn im Rahmen der Planung konkrete Gebiete als fernwärmetauglich ausgewiesen sind.
Nach dem Wärmeplanungsgesetz müssen Städte mit mehr als 100.000 Einwohner:innen ihren Wärmeplan bis 30. Juni 2026 vorlegen, kleinere Kommunen bis 30. Juni 2028. Immer mehr Städte und Gemeinden in Deutschland arbeiten daher an ihrer kommunalen Wärmeplanung. Laut Angaben der Deutschen Energieagentur hatten Ende 2025 deutschlandweit 8 Prozent der Kommunen ihre Wärmeplanung abgeschlossen, weitere 45 Prozent sind derzeit damit beschäftigt, die Planung zu erstellen. Ob und wann ein Wärmenetz dann tatsächlich gebaut oder erweitert wird, hängt allerdings von den Plänen der Wärmeversorger ab.
Hat die Gemeinde mit Ablauf der Frist keinen Wärmeplan aufgestellt, gelten die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (§ 71 ff. GEG). Eigentümer:innen dürfen dann nur noch neue Heizungen einbauen, die 65 Prozent der erzeugten Wärme aus erneuerbaren Energien gewinnen.
Grundstücksbezogene Gebietsausweisung folgt auf fachliche Wärmeplanung
Hat eine Kommune ihre Wärmeplanung bereits vor Ablauf der gesetzlichen Frist erstellt, führt dies für Eigentümer:innen nicht automatisch zu konkreten rechtlichen Folgen. Die fachliche Wärmeplanung zeigt zunächst nur, wie eine Stadt oder Gemeinde künftig klimaneutral mit Wärme versorgt werden kann und welche Gebiete sich grundsätzlich für Fern-, Nahwärme oder dezentrale Lösungen eignen. Sie bildet damit die strategische Grundlage für technische und wirtschaftliche Machbarkeitsstudien und die daraus abgeleitete Ausbauplanung der Stadtwerke.
„Entscheidend ist vielmehr, ob die Kommune auch grundstücksbezogen konkrete Gebiete als Fernwärmegebiete ausgewiesen hat“, so von Möller. Eine solche Ausweisung erfolgt in Form einer Satzung, einer Rechtsverordnung oder einer Allgemeinverfügung. Nur dann greifen die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes zum Anteil erneuerbarer Energien und zwar bereits einen Monat später – auch wenn die gesetzliche Frist noch nicht abgelaufen ist.
So hat beispielsweise Bonn bereits öffentlich über die kommunale Wärmeplanung informiert, aber bisher keine Gebiete ausgewiesen. Hieraus ergibt sich keine Handlungspflicht. Einige Städte, etwa Augsburg, weisen in ihren Wärme-Ausbaukarten bereits aus, welche konkreten Grundstücke an die Fernwärme angeschlossen werden können. Dort gelten die erwähnten Vorgaben des GEG bereits.
Anschluss- und Benutzungszwang muss Kommune separat beschließen
Manche Kommunen haben einen Anschluss- und Benutzungszwang für Fernwärme festgelegt. Dies erfolgt in der Regel durch Landes- oder Kommunalrecht, beispielsweise durch eine kommunale Satzung. Dann sind Eigentümer:innen in der Regel verpflichtet, die Fernwärme abzunehmen. Allerdings wird häufig die Möglichkeit eingeräumt, sich von der Pflicht befreien zu lassen. Wer bereits vorher eine gebäudebezogene Heizung hat, die auf erneuerbaren Energien basiert, kann so unter Umständen eine Befreiung vom Anschlusszwang mit der Kommune beantragen.
„Falls bei Ihnen ein Anschlusszwang besteht und Sie schon eine Heizungsanlage haben, die die Vorgaben des GEG erfüllt, sollten Sie in einen Blick in die jeweilige Satzung werfen und prüfen, was Sie für die Erteilung einer Ausnahme tun müssen“, rät Dr. Sandra von Möller.
Nach dem Wärmeplanungsgesetz müssen Städte mit mehr als 100.000 Einwohner:innen ihren Wärmeplan bis 30. Juni 2026 vorlegen, kleinere Kommunen bis 30. Juni 2028. Immer mehr Städte und Gemeinden in Deutschland arbeiten daher an ihrer kommunalen Wärmeplanung. Laut Angaben der Deutschen Energieagentur hatten Ende 2025 deutschlandweit 8 Prozent der Kommunen ihre Wärmeplanung abgeschlossen, weitere 45 Prozent sind derzeit damit beschäftigt, die Planung zu erstellen. Ob und wann ein Wärmenetz dann tatsächlich gebaut oder erweitert wird, hängt allerdings von den Plänen der Wärmeversorger ab.
Hat die Gemeinde mit Ablauf der Frist keinen Wärmeplan aufgestellt, gelten die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (§ 71 ff. GEG). Eigentümer:innen dürfen dann nur noch neue Heizungen einbauen, die 65 Prozent der erzeugten Wärme aus erneuerbaren Energien gewinnen.
Grundstücksbezogene Gebietsausweisung folgt auf fachliche Wärmeplanung
Hat eine Kommune ihre Wärmeplanung bereits vor Ablauf der gesetzlichen Frist erstellt, führt dies für Eigentümer:innen nicht automatisch zu konkreten rechtlichen Folgen. Die fachliche Wärmeplanung zeigt zunächst nur, wie eine Stadt oder Gemeinde künftig klimaneutral mit Wärme versorgt werden kann und welche Gebiete sich grundsätzlich für Fern-, Nahwärme oder dezentrale Lösungen eignen. Sie bildet damit die strategische Grundlage für technische und wirtschaftliche Machbarkeitsstudien und die daraus abgeleitete Ausbauplanung der Stadtwerke.
„Entscheidend ist vielmehr, ob die Kommune auch grundstücksbezogen konkrete Gebiete als Fernwärmegebiete ausgewiesen hat“, so von Möller. Eine solche Ausweisung erfolgt in Form einer Satzung, einer Rechtsverordnung oder einer Allgemeinverfügung. Nur dann greifen die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes zum Anteil erneuerbarer Energien und zwar bereits einen Monat später – auch wenn die gesetzliche Frist noch nicht abgelaufen ist.
So hat beispielsweise Bonn bereits öffentlich über die kommunale Wärmeplanung informiert, aber bisher keine Gebiete ausgewiesen. Hieraus ergibt sich keine Handlungspflicht. Einige Städte, etwa Augsburg, weisen in ihren Wärme-Ausbaukarten bereits aus, welche konkreten Grundstücke an die Fernwärme angeschlossen werden können. Dort gelten die erwähnten Vorgaben des GEG bereits.
Anschluss- und Benutzungszwang muss Kommune separat beschließen
Manche Kommunen haben einen Anschluss- und Benutzungszwang für Fernwärme festgelegt. Dies erfolgt in der Regel durch Landes- oder Kommunalrecht, beispielsweise durch eine kommunale Satzung. Dann sind Eigentümer:innen in der Regel verpflichtet, die Fernwärme abzunehmen. Allerdings wird häufig die Möglichkeit eingeräumt, sich von der Pflicht befreien zu lassen. Wer bereits vorher eine gebäudebezogene Heizung hat, die auf erneuerbaren Energien basiert, kann so unter Umständen eine Befreiung vom Anschlusszwang mit der Kommune beantragen.
„Falls bei Ihnen ein Anschlusszwang besteht und Sie schon eine Heizungsanlage haben, die die Vorgaben des GEG erfüllt, sollten Sie in einen Blick in die jeweilige Satzung werfen und prüfen, was Sie für die Erteilung einer Ausnahme tun müssen“, rät Dr. Sandra von Möller.
