27.01.2026 Immobilienmarkt: Der Ausblick bleibt trübe
Der Immobilienmarkt ist wieder in einer geregelten Normalität angekommen. Die Zeit der billigen Zinsen ist vorbei und mit ihm das übertriebene Monopoly. Nun bestimmt wieder die gesamtwirtschaftliche Entwicklung die Aussichten im Immobiliensektor. Und die sieht recht trübe aus: Die deutsche Wirtschaft konnte im bisherigen Jahresverlauf 2025 die konjunkturelle Wende nicht vollziehen – und für das kommende Jahr sind die Aussichten nicht viel optimistischer. Die Geschäftserwartungen für das Jahr 2026 fallen auf Basis der aktuellen IW-Konjunkturumfrage vom Oktober 2025 sogar wieder etwas schlechter aus als die bisherigen Perspektiven für das Jahr 2025.
Keine guten Vorzeichen
Das sind keine guten Vorzeichen für den Immobilienmarkt, denn er braucht eine wachsende Wirtschaft damit die Flächennachfrage steigt. Auf ein erneutes deutliches Sinken der Zinsen braucht der Markt nicht zu hoffen. Allein die zusätzliche Kreditaufnahme des Bundes zur Finanzierung des milliardenschweren Infrastrukturprogrammes wird die langfristigen Zinsen eher steigen als fallen lassen. Auch das Transaktionsvolumen ist lt. den Maklerberichten nachhaltig gefallen und steuert auf ein Niveau vor den Boomjahren zurück. Dies ist eine nachvollziehbare Reaktion auf die Überallokation mit Immobilieninvestments in den Büchern vieler institutioneller Anleger aus dieser Zeit. Der Abbau dieses Überhangs dürfte noch Jahre dauern.
Offene Immobilienfonds schwächeln besonders
Und schließlich fehlt ins besonders dem Büromarkt die Kauflust der offenen Immobilienfonds (OIF) die lt. BVI-Statistik fast die Hälfte ihrer Mittelzuflüsse von 2010 bis 2020 in deutsche Bürogebäude investiert haben. Heute sind die OIF eher Verkäufer, da Mittelzuflüsse fast völlig versiegt sind. Kaufen werden nächstes Jahr wohl weiterhin die vermögenden Family Office, aber das Volumen ist nur ein Tropfen auf den deutlich abgekühlten Investmentstein. Eindruck könnten da eher die ausländischen Investoren machen, die lt. meinen Gesprächen auf der Expo wieder verstärkt auf den deutschen Markt schauen, wenn sie denn die nicht unambitionierten Renditen erzielen, die sie erwarten.
Welche Assetklassen sind im Fokus?
Bleibt noch die Frage, welche Assetklassen bevorzugt werden. An erster Stelle steht in allen Umfragen der Wohnungsbau, auch wenn der weiterhin unter den hohen Baukosten zu leiden hat. Ob der angekündigte Bau-Turbo schon nächstes Jahr zündet, muss sich erst noch zeigen. Voraussichtlich werden die Renditen so niedrig bleiben, dass eine positive Leverage nicht darstellbar sein wird. Daher ist dieser Sektor eher für Eigenkapitalinvestoren interessant, diese machen aber eine geringe Zahl aus.
Logistik performt weiter gut
An zweiter Stelle steht nach wie vor der Lager- und Logistikmarkt, der in den letzten Jahren – bedingt durch eine hohe Nutzernachfrage - einen rasanten Aufstieg erlebt hat. Fragt sich nur, ob sich das bei den trüben wirtschaftlichen Aussichten auch so fortsetzt. Einen verteidigungsinduzierten Nachfrageschub mag es vielleicht geben aber vermutlich verteilt über mehrere Jahre. Die Renditen sind erstaunlich robust, wenn auch fast ein Drittel niedriger als zu den besten Zeiten. Gleichwohl befinden sie sich auf einem Niveau mit Büroimmobilien, was schon erstaunlich ist. Es sind keine 20 Jahre her, da rentierten Lager- und Logistikobjekte ein Drittel niedriger als Büroimmobilien.
Büromarkt weiter stark unter Druck
Mit den größten Herausforderungen hat sicherlich der Büromarkt zu kämpfen. Jahrelang floss das meiste Geld in diese Assetklasse - auch weil sie das größte Angebotsvolumen darstellte. Heute wird der Büromarkt von mehreren Seiten in die Zange genommen: Hohe Kosten für ESG-Maßnahmen, dem ungebrochenen Trend zum HomeOffice und zusätzlich die Auswirkungen durch KI. Das führt dazu, dass ältere Gebäude in schlechteren Lagen kaum noch verkäuflich sind und zu sogenannten stranded assets werden. Was immer gehen wird sind die Premiumlagen zu angemessenen Preisen, nur ist dort das Angebot ins besonders an Neubauten begrenzt.
Zu erwähnen sind noch die sogenannten Betreiberimmobilien wie Hotels und Pflegeheime, die gemessen an dem geringen Umsatzvolumen zurück in ihr früheres Nischendasein fallen. Renditemäßig wird wieder das Betreiberrisiko entsprechend eingepreist. Dadurch lohnt sich ein Neubau kaum mehr, und deshalb gibt es hier nur wenig neue Projekte. Der aktuelle Hype um Data Center und der unverändert hohe Bedarf an Health Care Immobilien wird auf Grund des geringen Produktvolumens kaum jemanden glücklich machen.
Politik ist am Zug
Die derzeitige Koalition muss die dringend notwendigen Strukturreformen umsetzte, weil andernfalls weitere Jahre der wirtschaftlichen Stagnation und des industriellen Niederganges drohen. Darunter würde dann auch der Immobilienmarkt weiter leiden und das wären eher trübe Aussichten.
(Kommentar von Sebastian H. Lohmer)
Keine guten Vorzeichen
Das sind keine guten Vorzeichen für den Immobilienmarkt, denn er braucht eine wachsende Wirtschaft damit die Flächennachfrage steigt. Auf ein erneutes deutliches Sinken der Zinsen braucht der Markt nicht zu hoffen. Allein die zusätzliche Kreditaufnahme des Bundes zur Finanzierung des milliardenschweren Infrastrukturprogrammes wird die langfristigen Zinsen eher steigen als fallen lassen. Auch das Transaktionsvolumen ist lt. den Maklerberichten nachhaltig gefallen und steuert auf ein Niveau vor den Boomjahren zurück. Dies ist eine nachvollziehbare Reaktion auf die Überallokation mit Immobilieninvestments in den Büchern vieler institutioneller Anleger aus dieser Zeit. Der Abbau dieses Überhangs dürfte noch Jahre dauern.
Offene Immobilienfonds schwächeln besonders
Und schließlich fehlt ins besonders dem Büromarkt die Kauflust der offenen Immobilienfonds (OIF) die lt. BVI-Statistik fast die Hälfte ihrer Mittelzuflüsse von 2010 bis 2020 in deutsche Bürogebäude investiert haben. Heute sind die OIF eher Verkäufer, da Mittelzuflüsse fast völlig versiegt sind. Kaufen werden nächstes Jahr wohl weiterhin die vermögenden Family Office, aber das Volumen ist nur ein Tropfen auf den deutlich abgekühlten Investmentstein. Eindruck könnten da eher die ausländischen Investoren machen, die lt. meinen Gesprächen auf der Expo wieder verstärkt auf den deutschen Markt schauen, wenn sie denn die nicht unambitionierten Renditen erzielen, die sie erwarten.
Welche Assetklassen sind im Fokus?
Bleibt noch die Frage, welche Assetklassen bevorzugt werden. An erster Stelle steht in allen Umfragen der Wohnungsbau, auch wenn der weiterhin unter den hohen Baukosten zu leiden hat. Ob der angekündigte Bau-Turbo schon nächstes Jahr zündet, muss sich erst noch zeigen. Voraussichtlich werden die Renditen so niedrig bleiben, dass eine positive Leverage nicht darstellbar sein wird. Daher ist dieser Sektor eher für Eigenkapitalinvestoren interessant, diese machen aber eine geringe Zahl aus.
Logistik performt weiter gut
An zweiter Stelle steht nach wie vor der Lager- und Logistikmarkt, der in den letzten Jahren – bedingt durch eine hohe Nutzernachfrage - einen rasanten Aufstieg erlebt hat. Fragt sich nur, ob sich das bei den trüben wirtschaftlichen Aussichten auch so fortsetzt. Einen verteidigungsinduzierten Nachfrageschub mag es vielleicht geben aber vermutlich verteilt über mehrere Jahre. Die Renditen sind erstaunlich robust, wenn auch fast ein Drittel niedriger als zu den besten Zeiten. Gleichwohl befinden sie sich auf einem Niveau mit Büroimmobilien, was schon erstaunlich ist. Es sind keine 20 Jahre her, da rentierten Lager- und Logistikobjekte ein Drittel niedriger als Büroimmobilien.
Büromarkt weiter stark unter Druck
Mit den größten Herausforderungen hat sicherlich der Büromarkt zu kämpfen. Jahrelang floss das meiste Geld in diese Assetklasse - auch weil sie das größte Angebotsvolumen darstellte. Heute wird der Büromarkt von mehreren Seiten in die Zange genommen: Hohe Kosten für ESG-Maßnahmen, dem ungebrochenen Trend zum HomeOffice und zusätzlich die Auswirkungen durch KI. Das führt dazu, dass ältere Gebäude in schlechteren Lagen kaum noch verkäuflich sind und zu sogenannten stranded assets werden. Was immer gehen wird sind die Premiumlagen zu angemessenen Preisen, nur ist dort das Angebot ins besonders an Neubauten begrenzt.
Zu erwähnen sind noch die sogenannten Betreiberimmobilien wie Hotels und Pflegeheime, die gemessen an dem geringen Umsatzvolumen zurück in ihr früheres Nischendasein fallen. Renditemäßig wird wieder das Betreiberrisiko entsprechend eingepreist. Dadurch lohnt sich ein Neubau kaum mehr, und deshalb gibt es hier nur wenig neue Projekte. Der aktuelle Hype um Data Center und der unverändert hohe Bedarf an Health Care Immobilien wird auf Grund des geringen Produktvolumens kaum jemanden glücklich machen.
Politik ist am Zug
Die derzeitige Koalition muss die dringend notwendigen Strukturreformen umsetzte, weil andernfalls weitere Jahre der wirtschaftlichen Stagnation und des industriellen Niederganges drohen. Darunter würde dann auch der Immobilienmarkt weiter leiden und das wären eher trübe Aussichten.
(Kommentar von Sebastian H. Lohmer)
