26.01.2026 Statements von Marktakteuren zum deutschen Pflegeimmobilienmarkt
Nachstehend lesen sie Statements zum Pflegeimmobilienmarkt in Deutschland, hervorgegangen aus einer Online-Pressekonferenz mit den Teilnehmern CBRE, Cureus, Hemsö, TSC und Swiss Life AM vom 20. Januar 2026.
Christian Mörke, Geschäftsführer von Cureus
• „Pflegeheime zählen zur sozialen Infrastruktur Deutschlands und ziehen damit auch immer mehr institutionelles Kapital an. Internationale Investoren zeigen ein hohes Interesse am deutschen Markt für Pflegeimmobilien – so stark wie schon lange nicht mehr.“
• „Pro Jahr benötigen wir, gemessen am Bedarf, bis zu 300 neue Pflegeheime mit jeweils 100 Betten. Dafür ist ein deutlich höheres Investitionsvolumen erforderlich. Hinzu kommt der Investitionsstau bei vielen Bestandsimmobilien. Hier sind Investitionen in Gesamthöhe von sechs Milliarden Euro notwendig. Von dieser Zahl sind wir leider noch weit entfernt.“
• „Wir leiden unter dem Föderalismus und der Bürokratie, die Länder unterliegen keinen einheitlichen Prozessen bei der Pflgeplatzfinanzierung. Es gibt einen Baukosten- und einen Verbraucherpreisindex, die im Janaur eines jeden Jahres automatisch zur Anpassung der I-Kostensätze herangezogen werden könnten. Stattdessen werden komplexe Einzelgespräche je Seniorenresidenz geführt, wenn der Betreiber die Zeit dafür überhaupt aufbringen kann.“
Jens Nagel, Geschäftsführer der Hemsö GmbH
• „Aktuell herrschen für Investoren gute Einstiegsbedingungen in den deutschen Markt für Pflegeimmobilien. Die Renditen für qualitativ hochwertige Pflegeimmobilien bewegen sich bei rund 6 Prozent, was im Vergleich zu anderen Assetklassen durchaus attraktiv ist. Wichtig ist die richtige Wahl des Objekts und des Betreibers.“
• „Betreutes Wohnen sehen wir derzeit vor allem als sinnvolle Ergänzung zu stationären Einrichtungen. Für viele Betroffene sind die Kosten für solche Pflegeangebote zu hoch. Sie sprechen nicht den aktuellen Bedarf eines Großteils der Rentner. Hier muss ein Produkt entwickelt werden, das durch die Sozialhilfe abgedeckt wird, um den wachsenden Bedarf zu decken. Es kann nicht immer nur um einen immer besseren und höheren Standard gehen, wenn das am Ende von niemandem mehr bezahlt werden kann.
• „Wer als Betreiber das Thema der Refinanzierungen nicht beachtet, wird langfristig nicht lukrativ im Pflegebereich wirtschaften können. Auch große Betreiber müssen administrativ höchst professionell sein und in der Lage sein, sich durch den föderalen Dschungel in Deutschland zu hangeln. Automatisierte Mechanismen würden hier einen erheblichen Bürokratieabbau bedeuten und insbesondere kleinere Betreiber entlasten.“
Liana Frank, Geschäftsführerin von TSC Real Estate Germany
• „Investoren müssen das Geschäft des Betreibers genau verstehen. Der Markt hat gezeigt, dass große Betreiber von Pflegeimmobilien nicht automatisch vor Insolvenzen geschützt sind. Unabhängig von der Größe des Betreibers sind diese mit einem fundierten lokalen Netzwerk oft besser in der Lage, durch Synergien vor Ort z.B. Personalengpässe aufzufangen und auf die komplexen Bedingungen in der Pflege zu reagieren. Lokale Integration und Vernetzung sind im heutigen Marktumfeld entscheidende Faktoren.“
Jan Linsin, Head of Research bei CBRE
• „Der Markt befindet sich wieder in einer Phase der Erholung. Wir konnten 2025 einen Investitionszuwachs von 18 Prozent verzeichnen. Vor dem Hintergrund des Gesamtrückgangs bei Immobilieninvestitionen über alle Asset-Klassen hinweg ist diese Entwicklung besonders positiv hervorzuheben. In diesem Jahr standen insbesondere Asset-Klassen, die Spezialwissen erfordern, im Fokus der Investoren. Gerade Ärztehäuser und ambulante Gesundheitsimmobilien haben sich als sehr konjunkturresistent bewährt.“
• In zehn Jahren wird jeder Vierte in Deutschland über 67 Jahre alt sein. Die demografische Entwicklung wird also immer mehr Investoren in dieses Segment ziehen. Das gilt auch für außereuropäische Investoren.“
Nikolai Schmidt, Head of Health Care Real Estate bei Swiss Life Asset Managers in Deutschland
• „Der Gesundheitsimmobilienmarkt kommt wieder in Bewegung und gerade jetzt entstehen attraktive Einstiegsmöglichkeiten. Für Asset Manager ist dies ein günstiger Zeitpunkt, gute Produkte zu platzieren. Herausfordernd bleibt jedoch der Neubau, da gestiegene Baukosten die Preise nach oben treiben. Die größte Dynamik sehen wir aktuell klar im Bestand.“
• “Wir müssen neue Pflegeplätze schaffen, da gibt es keine Alternative. Der Bestand kann jetzt schon den Bedarf nicht abdecken und es fehlen aktuell Förderprogramme, um den Neubau wieder anzukurbeln. Hier ist auch die Politik in der Mitverantwortung – die großen Herausforderungen sind allen bekannt.”
Christian Mörke, Geschäftsführer von Cureus
• „Pflegeheime zählen zur sozialen Infrastruktur Deutschlands und ziehen damit auch immer mehr institutionelles Kapital an. Internationale Investoren zeigen ein hohes Interesse am deutschen Markt für Pflegeimmobilien – so stark wie schon lange nicht mehr.“
• „Pro Jahr benötigen wir, gemessen am Bedarf, bis zu 300 neue Pflegeheime mit jeweils 100 Betten. Dafür ist ein deutlich höheres Investitionsvolumen erforderlich. Hinzu kommt der Investitionsstau bei vielen Bestandsimmobilien. Hier sind Investitionen in Gesamthöhe von sechs Milliarden Euro notwendig. Von dieser Zahl sind wir leider noch weit entfernt.“
• „Wir leiden unter dem Föderalismus und der Bürokratie, die Länder unterliegen keinen einheitlichen Prozessen bei der Pflgeplatzfinanzierung. Es gibt einen Baukosten- und einen Verbraucherpreisindex, die im Janaur eines jeden Jahres automatisch zur Anpassung der I-Kostensätze herangezogen werden könnten. Stattdessen werden komplexe Einzelgespräche je Seniorenresidenz geführt, wenn der Betreiber die Zeit dafür überhaupt aufbringen kann.“
Jens Nagel, Geschäftsführer der Hemsö GmbH
• „Aktuell herrschen für Investoren gute Einstiegsbedingungen in den deutschen Markt für Pflegeimmobilien. Die Renditen für qualitativ hochwertige Pflegeimmobilien bewegen sich bei rund 6 Prozent, was im Vergleich zu anderen Assetklassen durchaus attraktiv ist. Wichtig ist die richtige Wahl des Objekts und des Betreibers.“
• „Betreutes Wohnen sehen wir derzeit vor allem als sinnvolle Ergänzung zu stationären Einrichtungen. Für viele Betroffene sind die Kosten für solche Pflegeangebote zu hoch. Sie sprechen nicht den aktuellen Bedarf eines Großteils der Rentner. Hier muss ein Produkt entwickelt werden, das durch die Sozialhilfe abgedeckt wird, um den wachsenden Bedarf zu decken. Es kann nicht immer nur um einen immer besseren und höheren Standard gehen, wenn das am Ende von niemandem mehr bezahlt werden kann.
• „Wer als Betreiber das Thema der Refinanzierungen nicht beachtet, wird langfristig nicht lukrativ im Pflegebereich wirtschaften können. Auch große Betreiber müssen administrativ höchst professionell sein und in der Lage sein, sich durch den föderalen Dschungel in Deutschland zu hangeln. Automatisierte Mechanismen würden hier einen erheblichen Bürokratieabbau bedeuten und insbesondere kleinere Betreiber entlasten.“
Liana Frank, Geschäftsführerin von TSC Real Estate Germany
• „Investoren müssen das Geschäft des Betreibers genau verstehen. Der Markt hat gezeigt, dass große Betreiber von Pflegeimmobilien nicht automatisch vor Insolvenzen geschützt sind. Unabhängig von der Größe des Betreibers sind diese mit einem fundierten lokalen Netzwerk oft besser in der Lage, durch Synergien vor Ort z.B. Personalengpässe aufzufangen und auf die komplexen Bedingungen in der Pflege zu reagieren. Lokale Integration und Vernetzung sind im heutigen Marktumfeld entscheidende Faktoren.“
Jan Linsin, Head of Research bei CBRE
• „Der Markt befindet sich wieder in einer Phase der Erholung. Wir konnten 2025 einen Investitionszuwachs von 18 Prozent verzeichnen. Vor dem Hintergrund des Gesamtrückgangs bei Immobilieninvestitionen über alle Asset-Klassen hinweg ist diese Entwicklung besonders positiv hervorzuheben. In diesem Jahr standen insbesondere Asset-Klassen, die Spezialwissen erfordern, im Fokus der Investoren. Gerade Ärztehäuser und ambulante Gesundheitsimmobilien haben sich als sehr konjunkturresistent bewährt.“
• In zehn Jahren wird jeder Vierte in Deutschland über 67 Jahre alt sein. Die demografische Entwicklung wird also immer mehr Investoren in dieses Segment ziehen. Das gilt auch für außereuropäische Investoren.“
Nikolai Schmidt, Head of Health Care Real Estate bei Swiss Life Asset Managers in Deutschland
• „Der Gesundheitsimmobilienmarkt kommt wieder in Bewegung und gerade jetzt entstehen attraktive Einstiegsmöglichkeiten. Für Asset Manager ist dies ein günstiger Zeitpunkt, gute Produkte zu platzieren. Herausfordernd bleibt jedoch der Neubau, da gestiegene Baukosten die Preise nach oben treiben. Die größte Dynamik sehen wir aktuell klar im Bestand.“
• “Wir müssen neue Pflegeplätze schaffen, da gibt es keine Alternative. Der Bestand kann jetzt schon den Bedarf nicht abdecken und es fehlen aktuell Förderprogramme, um den Neubau wieder anzukurbeln. Hier ist auch die Politik in der Mitverantwortung – die großen Herausforderungen sind allen bekannt.”
