20.01.2026 Moderate Erholung, aber wachsende Spreizung der Immobilienmärkte
Die deutschen Immobilienmärkte stehen auch dieses Jahr vor einem herausfordernden Umfeld: geopolitische Unsicherheiten, strukturelle Schwächen der deutschen Wirtschaft und anspruchsvolle Finanzierungsbedingungen bremsen die Dynamik. Gleichzeitig mehren sich die Anzeichen für eine konjunkturelle Belebung, die zumindest für ausgewählte Segmente neue Perspektiven eröffnet. Das zeigt der aktuelle Marktausblick 2026 des international agierenden Immobilienberatungsunternehmens Avison Young.
„Unsicherheit wird heute gezielt geschürt – geopolitisch wie wirtschaftlich. Das erschwert langfristige Entscheidungen und verstärkt den Abwartemodus vieler Unternehmen und Investoren“, so Christian Ströder, Director Market Intelligence bei Avison Young in Deutschland. „Deutschland leidet zudem unter hausgemachten Strukturproblemen. Nur wenn Investitionsprogramme mit tiefgreifenden Reformen einhergehen, lässt sich die Wettbewerbsfähigkeit des Standorts nachhaltig stärken.“
Investmentmärkte: Belebung mit angezogener Handbremse
Nicolai Baumann, Country Manager Germany von Avison Young: „Nach einem minimalen Rückgang im Jahresverlauf 2025 dürfte sich die Aktivität an den Investmentmärkten 2026 moderat verbessern. Gleichzeitig bleiben Finanzierungen der zentrale Flaschenhals. Der Rückzug vieler institutioneller Investoren auf der Käufer-Seite, insbesondere aus dem Large-Ticket-Segment, prägt weiterhin das Marktgeschehen.“
„Wir sehen wieder mehr Bewegung, aber der Aufschwung bleibt fragil“, ergänzt Jochen Völckers MRICS, Geschäftsführer und Leiter Capital Markets Deutschland bei Avison Young. „Spitzenrenditen dürften sich insgesamt seitwärts bewegen, mit möglicherweise leichten Rückgängen bei Top-Produkten in besonders gefragten Lagen – während schwächere Standorte weiter unter Druck geraten. Entscheidend ist, wie mit auslaufenden Finanzierungen umgegangen wird: Haircuts, Restrukturierungen und unter Umständen auch Distressed-Verkäufe werden häufiger.“
Die Herangehensweise des „Extend and pretend“ wird bei kritischen Engagements immer öfter auf den Prüfstand gestellt. Steigende Langfristzinsen, restriktive Bankenanforderungen und unzureichende Cashflows erhöhen den Handlungsdruck.
Nutzermärkte: Zyklische Erholung trifft auf strukturelle Veränderungen
Auf den Vermietungsmärkten ist die Lage differenziert. Während hochwertige Flächen in guten Lagen weiterhin gefragt und oftmals knapp sind, kämpfen viele Bestandsobjekte mit strukturellen Nachfrageproblemen.
„Die erwartete Konjunkturbelebung wird die Flächenmärkte nicht flächendeckend beflügeln“, führt Michael Kubik, Head of Office Leasing bei Avison Young in Deutschland, aus. „Unternehmen agieren vorsichtig, verlängern Verträge und reduzieren Flächenbedarfe. Gleichzeitig sehen wir in Topsegmenten punktuell neue Mietrekorde – etwa in Frankfurt oder München. Die Spreizung innerhalb der Märkte nimmt weiter zu.“
Logistik bleibt vergleichsweise robust, getrieben durch E-Commerce, Re- und Nearshoring sowie die Neuordnung globaler Lieferketten. Im Einzelhandel stehen insbesondere Fachmarktzentren und lebensmittelgeankerte Konzepte im Fokus.
Fragmentierung nimmt zu – Stranded Assets werden sichtbarer
Die Produktdifferenzierung schreitet weiter voran: Während moderne, gut integrierte Objekte profitieren, geraten ältere oder schlecht gelegene Immobilien zunehmend ins Abseits.
„Die Märkte fragmentieren sich immer stärker – nach Lage, Qualität und Nutzungsperspektive“, so Johann Mikhof, Director Leasing & Investment bei Avison Young. „Für einen wachsenden Teil des Bestands geht es nicht mehr um Stabilisierung, sondern um grundlegende Neupositionierung. Wo das nicht gelingt, entstehen Stranded Assets.“
Fazit: Rückenwind, aber kein Selbstläufer
2026 dürfte das erste Jahr seit längerem mit spürbarem Wirtschaftswachstum werden. Dieses wird jedoch stark staatlich getrieben sein und zunächst keine selbsttragende Dynamik entfalten.
„Die konjunkturelle Belebung wird den Immobilienmärkten etwas Rückenwind geben“, resümiert Baumann. „Die notwendigen Aufräumarbeiten in vielen Segmenten werden jedoch noch Zeit brauchen – und eröffnen zugleich neue Chancen für Investoren mit klarer Strategie und ausreichend Eigenkapital.“
„Unsicherheit wird heute gezielt geschürt – geopolitisch wie wirtschaftlich. Das erschwert langfristige Entscheidungen und verstärkt den Abwartemodus vieler Unternehmen und Investoren“, so Christian Ströder, Director Market Intelligence bei Avison Young in Deutschland. „Deutschland leidet zudem unter hausgemachten Strukturproblemen. Nur wenn Investitionsprogramme mit tiefgreifenden Reformen einhergehen, lässt sich die Wettbewerbsfähigkeit des Standorts nachhaltig stärken.“
Investmentmärkte: Belebung mit angezogener Handbremse
Nicolai Baumann, Country Manager Germany von Avison Young: „Nach einem minimalen Rückgang im Jahresverlauf 2025 dürfte sich die Aktivität an den Investmentmärkten 2026 moderat verbessern. Gleichzeitig bleiben Finanzierungen der zentrale Flaschenhals. Der Rückzug vieler institutioneller Investoren auf der Käufer-Seite, insbesondere aus dem Large-Ticket-Segment, prägt weiterhin das Marktgeschehen.“
„Wir sehen wieder mehr Bewegung, aber der Aufschwung bleibt fragil“, ergänzt Jochen Völckers MRICS, Geschäftsführer und Leiter Capital Markets Deutschland bei Avison Young. „Spitzenrenditen dürften sich insgesamt seitwärts bewegen, mit möglicherweise leichten Rückgängen bei Top-Produkten in besonders gefragten Lagen – während schwächere Standorte weiter unter Druck geraten. Entscheidend ist, wie mit auslaufenden Finanzierungen umgegangen wird: Haircuts, Restrukturierungen und unter Umständen auch Distressed-Verkäufe werden häufiger.“
Die Herangehensweise des „Extend and pretend“ wird bei kritischen Engagements immer öfter auf den Prüfstand gestellt. Steigende Langfristzinsen, restriktive Bankenanforderungen und unzureichende Cashflows erhöhen den Handlungsdruck.
Nutzermärkte: Zyklische Erholung trifft auf strukturelle Veränderungen
Auf den Vermietungsmärkten ist die Lage differenziert. Während hochwertige Flächen in guten Lagen weiterhin gefragt und oftmals knapp sind, kämpfen viele Bestandsobjekte mit strukturellen Nachfrageproblemen.
„Die erwartete Konjunkturbelebung wird die Flächenmärkte nicht flächendeckend beflügeln“, führt Michael Kubik, Head of Office Leasing bei Avison Young in Deutschland, aus. „Unternehmen agieren vorsichtig, verlängern Verträge und reduzieren Flächenbedarfe. Gleichzeitig sehen wir in Topsegmenten punktuell neue Mietrekorde – etwa in Frankfurt oder München. Die Spreizung innerhalb der Märkte nimmt weiter zu.“
Logistik bleibt vergleichsweise robust, getrieben durch E-Commerce, Re- und Nearshoring sowie die Neuordnung globaler Lieferketten. Im Einzelhandel stehen insbesondere Fachmarktzentren und lebensmittelgeankerte Konzepte im Fokus.
Fragmentierung nimmt zu – Stranded Assets werden sichtbarer
Die Produktdifferenzierung schreitet weiter voran: Während moderne, gut integrierte Objekte profitieren, geraten ältere oder schlecht gelegene Immobilien zunehmend ins Abseits.
„Die Märkte fragmentieren sich immer stärker – nach Lage, Qualität und Nutzungsperspektive“, so Johann Mikhof, Director Leasing & Investment bei Avison Young. „Für einen wachsenden Teil des Bestands geht es nicht mehr um Stabilisierung, sondern um grundlegende Neupositionierung. Wo das nicht gelingt, entstehen Stranded Assets.“
Fazit: Rückenwind, aber kein Selbstläufer
2026 dürfte das erste Jahr seit längerem mit spürbarem Wirtschaftswachstum werden. Dieses wird jedoch stark staatlich getrieben sein und zunächst keine selbsttragende Dynamik entfalten.
„Die konjunkturelle Belebung wird den Immobilienmärkten etwas Rückenwind geben“, resümiert Baumann. „Die notwendigen Aufräumarbeiten in vielen Segmenten werden jedoch noch Zeit brauchen – und eröffnen zugleich neue Chancen für Investoren mit klarer Strategie und ausreichend Eigenkapital.“
