19.01.2026 Immobilienausblick: Strukturelle Kräfte prägen den nächsten Zyklus
Nach zwei turbulenten Jahren mit deutlichen Bewertungsanpassungen und eingeschränkter Liquidität stabilisieren sich die globalen Immobilienmärkte dem Vermögensverwalter M&G zufolge wieder. Demnach hätten sich Renditen neu eingependelt, die Stimmung helle sich auf und eine Erholung setze ein – allerdings uneinheitlich und ohne Rückkehr zu früheren Marktbedingungen. Entscheidend für den nächsten Zyklus seien weniger kurzfristige Aufholeffekte als vielmehr strukturelle Kräfte, die bereits seit längerem auf den Markt einwirkten.
Vor diesem Hintergrund zeichne sich klar ab, wer zu den Gewinnern der kommenden Marktphase zählen dürfte. Die letzten zwei Jahre hätten eine Neubewertung ausgelöst und Schwachstellen aufgedeckt, aber sie hätten auch deutlich gemacht, worauf es am meisten ankommt: Widerstandsfähigkeit, Anpassungsfähigkeit und die Ausrichtung auf langfristige Trends. „Investoren konzentrieren sich nicht mehr nur auf geografische Lage. Sie suchen nach Sicherheit in Vermögenswerten, die Volatilität standhalten und nachhaltiges Wachstum bieten.“, so Richard Gwilliam, Head of Property Research bei M&G.
Diese Verschiebung spiegele sich auch in den globalen Kapitalströmen wider. In Europa erhole sich der Dealflow, wobei die Volumina bei €210 Mrd. lägen, was einem Anstieg von 7% gegenüber dem Vorjahr entspreche. Investoren wendeten sich zunehmend Vermögenswerten mit stabilen Erträgen und langfristigen Wachstumstreibern zu, obwohl die Gesamtvolumina weiterhin unter dem historischen Durchschnitt lägen. Mit Blick auf andere Regionen werde der asiatisch-pazifische Raum durch wachstumsfreundliche Politik und geringere Finanzierungskosten attraktiver. Gleichzeitig habe sich die Stimmung gegenüber US-Immobilien aufgrund politischer Unsicherheiten, handelspolitischer Risiken und zunehmender Konzentration eingetrübt.
Auch auf Sektorebene zeige sich eine klare Differenzierung. Im Bürosegment konzentriere sich die Nachfrage in Europa wie auch in APAC fast ausschließlich auf erstklassige, zentral gelegene und ESG-konforme Flächen, während sekundäre Objekte zunehmend mit strukturellen Risiken konfrontiert seien. In der Logistik habe sich das Wachstum nach den starken Vorjahren zwar verlangsamt, bleibe in Europe jedoch weiterhin gestützt: Die Nachfrage der Nutzer sei insgesamt stabil, wenn auch uneinheitlich, wobei Deutschland an Dynamik gewinne, während Frankreich und Italien zurücklägen. Zudem würden gut gelegene, nachhaltige Core-Assets weiterhin durch strukturelle Treiber wie E-Commerce, Nearshoring und die Modernisierung von Lieferketten unterstützt.
Besonders robust präsentiere sich weiterhin der Living-Sektor. In Europa wie auch im asiatisch-pazifischen Raum treffe eine anhaltend hohe Nachfrage auf strukturelle Angebotsengpässe, getragen von Urbanisierung und demografischem Wandel. Mietwohnungen, studentisches Wohnen und perspektivisch auch Seniorenimmobilien etablierten sich damit als zentrale Investmentthemen. „Demografische Trends sorgen für eine langfristig stabile Nachfragebasis“, betont Gwilliam.
Insgesamt verdeutliche der Ausblick: Der neue Immobilienzyklus wird nicht durch schnelle zyklische Erholung bestimmt, sondern durch strukturelle Anpassung. Gewinner seien jene Investoren, die ESG als Werttreiber integrieren, Technologie zur Sicherung der Zukunftsfähigkeit ihrer Portfolios einsetzen und ihre Strategien auf Sektoren ausrichten, in denen der demografische Wandel und Verschiebungen in der Lieferkette eine nachhaltige Nachfrage schaffen. „Kurz gesagt: Die Gewinner des nächsten Zyklus werden nicht diejenigen sein, die einfach nur auf der Welle der Erholung mitschwimmen, sondern diejenigen, die ihren Ansatz in Bezug auf Risiko, Rendite und Relevanz neu erfinden.“, so der Experte.
Vor diesem Hintergrund zeichne sich klar ab, wer zu den Gewinnern der kommenden Marktphase zählen dürfte. Die letzten zwei Jahre hätten eine Neubewertung ausgelöst und Schwachstellen aufgedeckt, aber sie hätten auch deutlich gemacht, worauf es am meisten ankommt: Widerstandsfähigkeit, Anpassungsfähigkeit und die Ausrichtung auf langfristige Trends. „Investoren konzentrieren sich nicht mehr nur auf geografische Lage. Sie suchen nach Sicherheit in Vermögenswerten, die Volatilität standhalten und nachhaltiges Wachstum bieten.“, so Richard Gwilliam, Head of Property Research bei M&G.
Diese Verschiebung spiegele sich auch in den globalen Kapitalströmen wider. In Europa erhole sich der Dealflow, wobei die Volumina bei €210 Mrd. lägen, was einem Anstieg von 7% gegenüber dem Vorjahr entspreche. Investoren wendeten sich zunehmend Vermögenswerten mit stabilen Erträgen und langfristigen Wachstumstreibern zu, obwohl die Gesamtvolumina weiterhin unter dem historischen Durchschnitt lägen. Mit Blick auf andere Regionen werde der asiatisch-pazifische Raum durch wachstumsfreundliche Politik und geringere Finanzierungskosten attraktiver. Gleichzeitig habe sich die Stimmung gegenüber US-Immobilien aufgrund politischer Unsicherheiten, handelspolitischer Risiken und zunehmender Konzentration eingetrübt.
Auch auf Sektorebene zeige sich eine klare Differenzierung. Im Bürosegment konzentriere sich die Nachfrage in Europa wie auch in APAC fast ausschließlich auf erstklassige, zentral gelegene und ESG-konforme Flächen, während sekundäre Objekte zunehmend mit strukturellen Risiken konfrontiert seien. In der Logistik habe sich das Wachstum nach den starken Vorjahren zwar verlangsamt, bleibe in Europe jedoch weiterhin gestützt: Die Nachfrage der Nutzer sei insgesamt stabil, wenn auch uneinheitlich, wobei Deutschland an Dynamik gewinne, während Frankreich und Italien zurücklägen. Zudem würden gut gelegene, nachhaltige Core-Assets weiterhin durch strukturelle Treiber wie E-Commerce, Nearshoring und die Modernisierung von Lieferketten unterstützt.
Besonders robust präsentiere sich weiterhin der Living-Sektor. In Europa wie auch im asiatisch-pazifischen Raum treffe eine anhaltend hohe Nachfrage auf strukturelle Angebotsengpässe, getragen von Urbanisierung und demografischem Wandel. Mietwohnungen, studentisches Wohnen und perspektivisch auch Seniorenimmobilien etablierten sich damit als zentrale Investmentthemen. „Demografische Trends sorgen für eine langfristig stabile Nachfragebasis“, betont Gwilliam.
Insgesamt verdeutliche der Ausblick: Der neue Immobilienzyklus wird nicht durch schnelle zyklische Erholung bestimmt, sondern durch strukturelle Anpassung. Gewinner seien jene Investoren, die ESG als Werttreiber integrieren, Technologie zur Sicherung der Zukunftsfähigkeit ihrer Portfolios einsetzen und ihre Strategien auf Sektoren ausrichten, in denen der demografische Wandel und Verschiebungen in der Lieferkette eine nachhaltige Nachfrage schaffen. „Kurz gesagt: Die Gewinner des nächsten Zyklus werden nicht diejenigen sein, die einfach nur auf der Welle der Erholung mitschwimmen, sondern diejenigen, die ihren Ansatz in Bezug auf Risiko, Rendite und Relevanz neu erfinden.“, so der Experte.
