16.01.2026 Union Investment positioniert Immobilienplattform für neuen Marktzyklus
Das Immobiliengeschäft von Union Investment hat sich im Jahr 2025 in einem schwierigen Marktumfeld insgesamt stabil entwickelt. Die rückläufige Geschäftsentwicklung auf der Privatkundenseite konnte durch ein starkes institutionelles Geschäft mit neugewonnenen Mandaten sowohl im Service-KVG-Bereich als auch bei Insourcing-Mandaten ausgeglichen werden.
Mit einem diversifizierten Produkt- und Lösungsangebot im Gewerbeimmobilienbereich verwaltet Union Investment zum Jahresende 2025 ein weltweites Immobilienvermögen von 50 Milliarden Euro und damit rund zehn Prozent weniger als zum Ende des Vorjahres (55 Mrd. Euro). Der Rückgang bei den Assets under Management im Immobilienbereich ist auf die rückläufige Marktentwicklung bei Immobilieninvestments durch Privatanleger zurückzuführen. Die drei gewerblichen Offenen Immobilienfonds von Union Investment verzeichneten in den zurückliegenden zwölf Monaten einen stark rückläufigen Nettomittelabsatz von minus 2,32 Milliarden Euro. Anders sieht dagegen die Entwicklung bei den institutionellen Produkten aus.
„Unsere institutionellen Investoren beginnen schrittweise ihre Immobilienpositionen wieder auszubauen“, sagt Michael Bütter, Leiter des Immobiliensegments und Vorsitzender der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH, und ergänzt: „Im Geschäft mit Privatkunden lag unser Fokus im zurückliegenden Geschäftsjahr hingegen darauf, unsere Offenen Immobilienfonds angesichts hoher Rückgabewünsche zu stabilisieren und für das neue Marktumfeld und die darin liegenden neuen Chancen vorzubereiten. Wir haben daher die Liquiditätsbeschaffung zulasten der Performance priorisiert.“
„Gegenüber dem Vorjahr haben wir das Ausschüttungsvolumen für unsere Kunden 2025 noch einmal deutlich erhöht und konnten mit unserem vorausschauenden Liquiditätsmanagement alle Rückgabewünsche bedienen. Wir werden nach zwei verkaufsstarken Jahren die Portfolios nach Erreichung der Performance-Tiefpunkte mit gezielten Zukäufen auf den beginnenden neuen Marktzyklus ausrichten“, so Bütter.
Erfolgreiche Immobilienverkäufe schaffen Handlungsspielraum
Mit 35 realisierten Verkaufstransaktionen im Gesamtvolumen von 3,23 Milliarden Euro, verteilt über sieben Publikums- und Spezialfonds, hat Union Investment das Verkaufsvolumen des Vorjahres (2,75 Milliarden Euro) übertroffen. Die dabei erzielten Preise lagen auf Höhe der zuletzt festgestellten Sachverständigenwerte oder darüber. Die Veräußerungserlöse übertrafen die Buchwerte insgesamt um etwa 118 Millionen Euro. Mit den Objekten wurden über die Haltedauer von durchschnittlich 14 Jahren attraktive Renditen erzielt.
„Wir haben den Investmentzyklus 2025, in dem Core- und Trophy Assets in Europa für eine kurze Zeit bereits wieder Konjunktur hatten, sehr gut genutzt und haben in diesem Marktumfeld einige der größten strukturierten Transaktionen in Europa erfolgreich umgesetzt“, sagt Michael Bütter.
Zu den 2025 verkauften Objekten gehören das Centre d’Affaires Paris-Trocadéro, das Bürohaus Finsbury Circus in London und das Shoppingcenter Palladium im Prag. „Wir haben mit den drei Objekten aus dem UniImmo: Deutschland, die am Ende ihres Wertentwicklungszyklus standen, außergewöhnlich hohe Preise erzielt. Mit den Verkäufen hat der Fonds Handlungsspielräume in einem Marktumfeld gewonnen, welches sein Preisniveau nach längerer Neujustierung nun gefunden hat“, so Bütter.
Offene Immobilienfonds mit hoher Liquidität
Infolge der erfolgreichen Verkaufstransaktionen lag die Bruttoliquidität bei allen drei gewerblichen Offenen Immobilienfonds für Privatanleger zum Jahresultimo 2025 deutlich über dem gesetzlich vorgeschriebenen Mindestquote. Der UniImmo: Deutschland verfügt zum 31.12.2025 über eine Liquiditätsquote von 20,6 Prozent, der UniImmo: Europa von 12,4 Prozent und der UniImmo: Global von 14,4 Prozent.
Alle drei Publikumsfonds erzielten auch 2025 eine attraktive Ausschüttungsrendite und haben insgesamt 769,3 Millionen Euro ausgeschüttet. Das Ausschüttungsvolumen lag insgesamt um 14 Prozent über dem des Vorjahres. Gleichwohl war die rechnerische BVI-Gesamtperformance der Fonds im Retailbereich erstmals negativ. Die Entwicklung geht auf die schwierige Marktsituation sowie Effekte aus der Anpassung der Portfolien zurück, die erforderlich waren, um Rückgabewünsche der Privatanleger zu bedienen. Die institutionellen Immobilienfonds von Union Investment weisen demgegenüber zum Jahresultimo mehrheitlich stabile BVI-Renditen und zwar im Korridor von 2 bis 6 Prozent auf.
„Wir haben 2025 eine historische Ausnahmesituation erlebt: Die Folgen des starken Zinsanstiegs nach der geldpolitischen Wende 2022 haben sich zeitverzögert auf die Portfolien ausgewirkt. Diese Negativeffekte haben wir beim UniImmo: Deutschland erfolgreich und vollständig abgearbeitet und dem Fonds perfekte Startbedingungen für den neuen Marktzyklus verschafft. Perspektivisch erwarten wir eine kraftvolle Erholung der BVI-Rendite sowie bei der Anteilspreisentwicklung. Wir sind optimistisch, dass sich die an Breite gewinnende Erholung der Märkte ab Q1/Q2 2026 auch in der Performance und Wertentwicklung des UniImmo: Europa und des UniImmo: Global positiv niederschlagen wird“, so Michael Bütter.
„Immobilieninvestments bleiben im Gesamtportfolio institutioneller wie privater Anleger attraktiv und werden durch die globalen Megatrends Urbanisierung, demographischer Wandel und Dekarbonisierung gestützt“, betont Frank Engels, im Vorstand der Union Asset Management Holding AG für Immobilien und Portfoliomanagement zuständig. „Nach einer außergewöhnlich langen Abwärtsphase erwarten wir im Jahr 2026 eine nachhaltige Trendwende auf den europäischen Immobilienmärkten und sehen auch auf den US-Büromärkten erste vielversprechende Erholungstendenzen. An der positiven Entwicklung auf den Kernmärkten unserer Investments werden auch unsere Offenen Immobilienfonds partizipieren.“
Ausblick: Rückkehr auf die Käuferseite und Stärkung der Ertragskraft
Mit dem im November 2025 realisierten Erwerb eines Logistikzentrums im französischen Buchelay, rund 60 Kilometer westlich von Paris, ist Union Investment nach einer rund zweijährigen Phase der Zurückhaltung erstmals wieder als Käufer aufgetreten. Der Ankauf erfolgte für einen Immobilien-Spezialfonds. Für die nächsten Monate plant Union Investment weitere Zukäufe in Europa und wird sich dabei auf kleinere, fungible Objektgrößen fokussieren. Neben Logistik, Gewerbeparks und Fachmarktzentren will Union Investment 2026 auch selektiv in Hotels und Büros investieren.
Aktiver Management-Ansatz für neues Marktumfeld
Über alle institutionellen und Privatkundenfonds gerechnet, zeigte sich die Vermietungsquote nach Ertrag gegenüber dem Vorjahresultimo stabil. Zum 31.12.2025 lag diese bei durchschnittlich 95,3 Prozent (31.12.2024: 95,1 Prozent). Stabilisierend wirkte auf der Ertragsseite die gute Vermietungsleistung.
„Union Investment steht für einen aktiven Management-Ansatz und bereitet sich sehr fokussiert auf das sich herauskristallisierende neue Marktumfeld vor“, sagt Vorstand Frank Engels. „Dieses ist gekennzeichnet durch eine wachsende Bedeutung von Dienstleistungen im Bereich Asset Management und Portfolio Management, das Zusammenwachsen von Immobilien und Infrastruktur, die Digitalisierung und den strategischen Einsatz von KI sowie eine weiterhin hohe Bedeutung der ESG-Agenda.“
Mit dem Fokus auf nachhaltige Profitabilität, effiziente Strukturen und eine hohe Performanceorientierung will Union Investment ihre Immobilienplattform 2026 auf allen Ebenen zukunftsgerichtet weiterentwickeln. Hierzu gehört vor allem die Stabilisierung und Weiterentwicklung des Kernproduktes – des Offenen Immobilienfonds für Retail-Kunden – und die Erweiterung des Produktangebotes um neue Immobilienlösungen für private und institutionelle Anleger.
„Wir haben in den beiden vergangenen Jahren die Grundlage dafür geschaffen, den neuen Marktzyklus im Sinne unserer Anlegerinnen und Anleger aktiv gestalten zu können. Unser Hauptaugenmerk liegt 2026 darauf, zu einer attraktiveren Performance unserer Immobilienfonds zurückzukehren und die Ertragskraft unserer Immobilienplattform weiter zu stärken, mit hoher Kostendisziplin und gesteigerter Effizienz durch Digitalisierung und verbesserte Prozesse“, sagt Michael Bütter.
Mit einem diversifizierten Produkt- und Lösungsangebot im Gewerbeimmobilienbereich verwaltet Union Investment zum Jahresende 2025 ein weltweites Immobilienvermögen von 50 Milliarden Euro und damit rund zehn Prozent weniger als zum Ende des Vorjahres (55 Mrd. Euro). Der Rückgang bei den Assets under Management im Immobilienbereich ist auf die rückläufige Marktentwicklung bei Immobilieninvestments durch Privatanleger zurückzuführen. Die drei gewerblichen Offenen Immobilienfonds von Union Investment verzeichneten in den zurückliegenden zwölf Monaten einen stark rückläufigen Nettomittelabsatz von minus 2,32 Milliarden Euro. Anders sieht dagegen die Entwicklung bei den institutionellen Produkten aus.
„Unsere institutionellen Investoren beginnen schrittweise ihre Immobilienpositionen wieder auszubauen“, sagt Michael Bütter, Leiter des Immobiliensegments und Vorsitzender der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH, und ergänzt: „Im Geschäft mit Privatkunden lag unser Fokus im zurückliegenden Geschäftsjahr hingegen darauf, unsere Offenen Immobilienfonds angesichts hoher Rückgabewünsche zu stabilisieren und für das neue Marktumfeld und die darin liegenden neuen Chancen vorzubereiten. Wir haben daher die Liquiditätsbeschaffung zulasten der Performance priorisiert.“
„Gegenüber dem Vorjahr haben wir das Ausschüttungsvolumen für unsere Kunden 2025 noch einmal deutlich erhöht und konnten mit unserem vorausschauenden Liquiditätsmanagement alle Rückgabewünsche bedienen. Wir werden nach zwei verkaufsstarken Jahren die Portfolios nach Erreichung der Performance-Tiefpunkte mit gezielten Zukäufen auf den beginnenden neuen Marktzyklus ausrichten“, so Bütter.
Erfolgreiche Immobilienverkäufe schaffen Handlungsspielraum
Mit 35 realisierten Verkaufstransaktionen im Gesamtvolumen von 3,23 Milliarden Euro, verteilt über sieben Publikums- und Spezialfonds, hat Union Investment das Verkaufsvolumen des Vorjahres (2,75 Milliarden Euro) übertroffen. Die dabei erzielten Preise lagen auf Höhe der zuletzt festgestellten Sachverständigenwerte oder darüber. Die Veräußerungserlöse übertrafen die Buchwerte insgesamt um etwa 118 Millionen Euro. Mit den Objekten wurden über die Haltedauer von durchschnittlich 14 Jahren attraktive Renditen erzielt.
„Wir haben den Investmentzyklus 2025, in dem Core- und Trophy Assets in Europa für eine kurze Zeit bereits wieder Konjunktur hatten, sehr gut genutzt und haben in diesem Marktumfeld einige der größten strukturierten Transaktionen in Europa erfolgreich umgesetzt“, sagt Michael Bütter.
Zu den 2025 verkauften Objekten gehören das Centre d’Affaires Paris-Trocadéro, das Bürohaus Finsbury Circus in London und das Shoppingcenter Palladium im Prag. „Wir haben mit den drei Objekten aus dem UniImmo: Deutschland, die am Ende ihres Wertentwicklungszyklus standen, außergewöhnlich hohe Preise erzielt. Mit den Verkäufen hat der Fonds Handlungsspielräume in einem Marktumfeld gewonnen, welches sein Preisniveau nach längerer Neujustierung nun gefunden hat“, so Bütter.
Offene Immobilienfonds mit hoher Liquidität
Infolge der erfolgreichen Verkaufstransaktionen lag die Bruttoliquidität bei allen drei gewerblichen Offenen Immobilienfonds für Privatanleger zum Jahresultimo 2025 deutlich über dem gesetzlich vorgeschriebenen Mindestquote. Der UniImmo: Deutschland verfügt zum 31.12.2025 über eine Liquiditätsquote von 20,6 Prozent, der UniImmo: Europa von 12,4 Prozent und der UniImmo: Global von 14,4 Prozent.
Alle drei Publikumsfonds erzielten auch 2025 eine attraktive Ausschüttungsrendite und haben insgesamt 769,3 Millionen Euro ausgeschüttet. Das Ausschüttungsvolumen lag insgesamt um 14 Prozent über dem des Vorjahres. Gleichwohl war die rechnerische BVI-Gesamtperformance der Fonds im Retailbereich erstmals negativ. Die Entwicklung geht auf die schwierige Marktsituation sowie Effekte aus der Anpassung der Portfolien zurück, die erforderlich waren, um Rückgabewünsche der Privatanleger zu bedienen. Die institutionellen Immobilienfonds von Union Investment weisen demgegenüber zum Jahresultimo mehrheitlich stabile BVI-Renditen und zwar im Korridor von 2 bis 6 Prozent auf.
„Wir haben 2025 eine historische Ausnahmesituation erlebt: Die Folgen des starken Zinsanstiegs nach der geldpolitischen Wende 2022 haben sich zeitverzögert auf die Portfolien ausgewirkt. Diese Negativeffekte haben wir beim UniImmo: Deutschland erfolgreich und vollständig abgearbeitet und dem Fonds perfekte Startbedingungen für den neuen Marktzyklus verschafft. Perspektivisch erwarten wir eine kraftvolle Erholung der BVI-Rendite sowie bei der Anteilspreisentwicklung. Wir sind optimistisch, dass sich die an Breite gewinnende Erholung der Märkte ab Q1/Q2 2026 auch in der Performance und Wertentwicklung des UniImmo: Europa und des UniImmo: Global positiv niederschlagen wird“, so Michael Bütter.
„Immobilieninvestments bleiben im Gesamtportfolio institutioneller wie privater Anleger attraktiv und werden durch die globalen Megatrends Urbanisierung, demographischer Wandel und Dekarbonisierung gestützt“, betont Frank Engels, im Vorstand der Union Asset Management Holding AG für Immobilien und Portfoliomanagement zuständig. „Nach einer außergewöhnlich langen Abwärtsphase erwarten wir im Jahr 2026 eine nachhaltige Trendwende auf den europäischen Immobilienmärkten und sehen auch auf den US-Büromärkten erste vielversprechende Erholungstendenzen. An der positiven Entwicklung auf den Kernmärkten unserer Investments werden auch unsere Offenen Immobilienfonds partizipieren.“
Ausblick: Rückkehr auf die Käuferseite und Stärkung der Ertragskraft
Mit dem im November 2025 realisierten Erwerb eines Logistikzentrums im französischen Buchelay, rund 60 Kilometer westlich von Paris, ist Union Investment nach einer rund zweijährigen Phase der Zurückhaltung erstmals wieder als Käufer aufgetreten. Der Ankauf erfolgte für einen Immobilien-Spezialfonds. Für die nächsten Monate plant Union Investment weitere Zukäufe in Europa und wird sich dabei auf kleinere, fungible Objektgrößen fokussieren. Neben Logistik, Gewerbeparks und Fachmarktzentren will Union Investment 2026 auch selektiv in Hotels und Büros investieren.
Aktiver Management-Ansatz für neues Marktumfeld
Über alle institutionellen und Privatkundenfonds gerechnet, zeigte sich die Vermietungsquote nach Ertrag gegenüber dem Vorjahresultimo stabil. Zum 31.12.2025 lag diese bei durchschnittlich 95,3 Prozent (31.12.2024: 95,1 Prozent). Stabilisierend wirkte auf der Ertragsseite die gute Vermietungsleistung.
„Union Investment steht für einen aktiven Management-Ansatz und bereitet sich sehr fokussiert auf das sich herauskristallisierende neue Marktumfeld vor“, sagt Vorstand Frank Engels. „Dieses ist gekennzeichnet durch eine wachsende Bedeutung von Dienstleistungen im Bereich Asset Management und Portfolio Management, das Zusammenwachsen von Immobilien und Infrastruktur, die Digitalisierung und den strategischen Einsatz von KI sowie eine weiterhin hohe Bedeutung der ESG-Agenda.“
Mit dem Fokus auf nachhaltige Profitabilität, effiziente Strukturen und eine hohe Performanceorientierung will Union Investment ihre Immobilienplattform 2026 auf allen Ebenen zukunftsgerichtet weiterentwickeln. Hierzu gehört vor allem die Stabilisierung und Weiterentwicklung des Kernproduktes – des Offenen Immobilienfonds für Retail-Kunden – und die Erweiterung des Produktangebotes um neue Immobilienlösungen für private und institutionelle Anleger.
„Wir haben in den beiden vergangenen Jahren die Grundlage dafür geschaffen, den neuen Marktzyklus im Sinne unserer Anlegerinnen und Anleger aktiv gestalten zu können. Unser Hauptaugenmerk liegt 2026 darauf, zu einer attraktiveren Performance unserer Immobilienfonds zurückzukehren und die Ertragskraft unserer Immobilienplattform weiter zu stärken, mit hoher Kostendisziplin und gesteigerter Effizienz durch Digitalisierung und verbesserte Prozesse“, sagt Michael Bütter.
