16.01.2026 BGH bestätigt Zulässigkeit von Nachbarerbbaurechten
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 19. Dezember 2025 (V ZR 15/24) die rechtlichen Grundlagen des Nachbarrechts neu definiert. Im Ergebnis hat der BGH damit seine bisherige Haltung basierend auf der Rechtsprechung aus den Entscheidungen vom 15. März 1973 (V ZR 160/71) sowie vom 21. Oktober 2016 (V ZR 195/15) ausdrücklich aufgegeben.
Bedeutung des Nachbarerbbaurecht
Bei einem Nachbarerbbaurecht handelt es sich um ein Erbbaurecht, welches sich auf ein Gebäude bezieht, dessen Bebauung sich nicht auf das, gegebenenfalls auch aus mehreren Flurstücken bestehende, Erbbaugrundstück beschränkt, sondern sich über die Grundstücksgrenzen hinweg auf ein benachbartes oder mehrere benachbarte Grundstücke erstreckt. Letztendlich handelt es sich um ein Erbbaurecht mit Duldungszusage zum Grenzüberbau. In der Praxis kommt es meist dann zu einem Nachbarerbbaurecht, wenn ein Eigentümer eines Flurstücks eine großflächige Bebauung über Grundstücksgrenzen hinweg plant, die benachbarten Eigentümer jedoch nicht zu einem Verkauf, sondern nur zur Einräumung eines Erbbaurechts bereit sind. In dieser Konstellation kann ein Nachbarerbbaurecht bestellt werden, so dass ein einheitliches Gebäude über die Grundstücksgrenzen hinweg erstellt werden kann.
Die Entscheidung des BGH im konkreten Fall
Im konkreten Fall hat der BGH entschieden, dass ein eingeräumtes Nachbarerbbaurecht auch dann wirksam bestehen bleibt, wenn das grenzüberschreitende Gebäude entgegen der zusätzlichen erbbaurechtlichen Auflage einer an der Grundstücksgrenze zerstörungsfrei realen und funktionalen Teilbarkeit errichtet wurde.
Konkret heißt das: Auch wenn das Gebäude entgegen der vertraglichen Vorgaben so gebaut wurde, dass es an der Grundstücksgrenze technisch und funktional untrennbar ist, bleibt das Nachbarerbbaurecht wirksam.
Hintergrund war, dass das gegenständliche Nachbarerbbaurecht seit den achtziger Jahren ohne Beanstandungen von allen Beteiligten gelebt wurde und die Erbbauberechtigte die Zahlung des Erbbauzinses nunmehr mit der Begründung eingestellt hatte, dass der Erbbaurechtsvertrag aufgrund der tatsächlichen Bebauung unwirksam sei.
Entgegen den vielfach geäußerten Forderungen aus der Praxis nach einer Lösung durch den Gesetzgeber stützt sich der BGH nun im Wesentlichen auf die historischen Gesetzgebungsmaterialien zu § 1 Abs. 3 ErbbauRG, die deutlich machen, dass der historische Gesetzgeber einst nicht die Begründung eines Nachbarerbbaurechts untersagen wollte. Die bisherige Ablehnung eines Erbbaurechts an einem Gebäudeteil beruhte vielmehr auf der Erwägung, dass ein solches Recht – etwa an einem einzelnen Stockwerk eines Gebäudes – zu unscharf abgegrenzten und streitanfälligen Rechtsverhältnissen führen würde. Demgegenüber führt die Bestellung eines Nachbarerbbaurechts entsprechend der Argumentation des BGH gerade nicht zu einem Nebeneinander verschiedener Berechtigter auf einem Flurstück, sondern verfolgt das Ziel, einem Berechtigten die Errichtung und einheitliche Nutzung eines Gebäudes auf mehreren Grundstücken zu ermöglichen.
Was bedeutet das Urteil für die Praxis?
Die Entscheidung des BGH wirkt sich in der Praxis unterschiedlich aus:
Für bestehende Nachbarerbbaurechte schafft das Urteil Rechtssicherheit im Rahmen der Due Diligence. In der anwaltlichen Beratung werden jedoch für die daraus entstehenden Folgefragen detaillierte Lösungen auf Basis des allgemeinen Sachenrechts entwickelt werden müssen, die nicht zuletzt auf die individuellen baulichen und technischen Gegebenheiten des im Einzelfall betroffenen Gebäudes eingehen.
Die Ausgestaltung zukünftiger Erbbaurechte mit nachbarschaftlichem Bezug wird durch das gegenständliche Urteil zwar erleichtert, gleichwohl bleibt es erforderlich, sämtliche rechtlichen, baulichen und technischen Fallstricke frühzeitig zu berücksichtigen, um praktikable Lösungen bereits im Vorfeld und nicht erst im nachträglichen Streitfall zu finden. Für die Vertragspraxis bedeutet dies insbesondere, dass innerhalb der Erbbaurechtsverträge die Einheitlichkeit des Gebäudes sowie die Erstreckung über Nachbargrundstücke ausdrücklich geregelt werden muss, ergänzt um Teilungs- und Rückbaupflichten. Darüber hinaus sind grundstücksübergreifende Rechte wie Dienstbarkeiten, Wegerechte und Leitungsrechte sorgfältig zu harmonisieren. Der damit verbundene erhöhte Regelungsbedarf trägt zugleich zur Rechtssicherheit bei.
Durch die aktuelle Entscheidung hat der BGH das Nachbarerbbaurecht im Ergebnis für zulässig erklärt. Gleichwohl wird dieses in der anwaltlichen Beratung und notariellen Praxis das Gesamterbbaurecht als bisherigen Lösungsansatz nicht verdrängen, sondern lediglich eine alternative Gestaltungsmöglichkeit für besondere Konstellationen darstellen.
Der Gesetzgeber, der bislang auf die vielfachen Forderungen aus der Praxis nach einer gesetzlichen Lösung nicht reagiert hatte, muss insoweit nicht mehr tätig werden und kann sich anderen Herausforderungen zuwenden.
(Von: Lars Reubekeul und Manuel Valasakis, DLA Piper)
Bedeutung des Nachbarerbbaurecht
Bei einem Nachbarerbbaurecht handelt es sich um ein Erbbaurecht, welches sich auf ein Gebäude bezieht, dessen Bebauung sich nicht auf das, gegebenenfalls auch aus mehreren Flurstücken bestehende, Erbbaugrundstück beschränkt, sondern sich über die Grundstücksgrenzen hinweg auf ein benachbartes oder mehrere benachbarte Grundstücke erstreckt. Letztendlich handelt es sich um ein Erbbaurecht mit Duldungszusage zum Grenzüberbau. In der Praxis kommt es meist dann zu einem Nachbarerbbaurecht, wenn ein Eigentümer eines Flurstücks eine großflächige Bebauung über Grundstücksgrenzen hinweg plant, die benachbarten Eigentümer jedoch nicht zu einem Verkauf, sondern nur zur Einräumung eines Erbbaurechts bereit sind. In dieser Konstellation kann ein Nachbarerbbaurecht bestellt werden, so dass ein einheitliches Gebäude über die Grundstücksgrenzen hinweg erstellt werden kann.
Die Entscheidung des BGH im konkreten Fall
Im konkreten Fall hat der BGH entschieden, dass ein eingeräumtes Nachbarerbbaurecht auch dann wirksam bestehen bleibt, wenn das grenzüberschreitende Gebäude entgegen der zusätzlichen erbbaurechtlichen Auflage einer an der Grundstücksgrenze zerstörungsfrei realen und funktionalen Teilbarkeit errichtet wurde.
Konkret heißt das: Auch wenn das Gebäude entgegen der vertraglichen Vorgaben so gebaut wurde, dass es an der Grundstücksgrenze technisch und funktional untrennbar ist, bleibt das Nachbarerbbaurecht wirksam.
Hintergrund war, dass das gegenständliche Nachbarerbbaurecht seit den achtziger Jahren ohne Beanstandungen von allen Beteiligten gelebt wurde und die Erbbauberechtigte die Zahlung des Erbbauzinses nunmehr mit der Begründung eingestellt hatte, dass der Erbbaurechtsvertrag aufgrund der tatsächlichen Bebauung unwirksam sei.
Entgegen den vielfach geäußerten Forderungen aus der Praxis nach einer Lösung durch den Gesetzgeber stützt sich der BGH nun im Wesentlichen auf die historischen Gesetzgebungsmaterialien zu § 1 Abs. 3 ErbbauRG, die deutlich machen, dass der historische Gesetzgeber einst nicht die Begründung eines Nachbarerbbaurechts untersagen wollte. Die bisherige Ablehnung eines Erbbaurechts an einem Gebäudeteil beruhte vielmehr auf der Erwägung, dass ein solches Recht – etwa an einem einzelnen Stockwerk eines Gebäudes – zu unscharf abgegrenzten und streitanfälligen Rechtsverhältnissen führen würde. Demgegenüber führt die Bestellung eines Nachbarerbbaurechts entsprechend der Argumentation des BGH gerade nicht zu einem Nebeneinander verschiedener Berechtigter auf einem Flurstück, sondern verfolgt das Ziel, einem Berechtigten die Errichtung und einheitliche Nutzung eines Gebäudes auf mehreren Grundstücken zu ermöglichen.
Was bedeutet das Urteil für die Praxis?
Die Entscheidung des BGH wirkt sich in der Praxis unterschiedlich aus:
Für bestehende Nachbarerbbaurechte schafft das Urteil Rechtssicherheit im Rahmen der Due Diligence. In der anwaltlichen Beratung werden jedoch für die daraus entstehenden Folgefragen detaillierte Lösungen auf Basis des allgemeinen Sachenrechts entwickelt werden müssen, die nicht zuletzt auf die individuellen baulichen und technischen Gegebenheiten des im Einzelfall betroffenen Gebäudes eingehen.
Die Ausgestaltung zukünftiger Erbbaurechte mit nachbarschaftlichem Bezug wird durch das gegenständliche Urteil zwar erleichtert, gleichwohl bleibt es erforderlich, sämtliche rechtlichen, baulichen und technischen Fallstricke frühzeitig zu berücksichtigen, um praktikable Lösungen bereits im Vorfeld und nicht erst im nachträglichen Streitfall zu finden. Für die Vertragspraxis bedeutet dies insbesondere, dass innerhalb der Erbbaurechtsverträge die Einheitlichkeit des Gebäudes sowie die Erstreckung über Nachbargrundstücke ausdrücklich geregelt werden muss, ergänzt um Teilungs- und Rückbaupflichten. Darüber hinaus sind grundstücksübergreifende Rechte wie Dienstbarkeiten, Wegerechte und Leitungsrechte sorgfältig zu harmonisieren. Der damit verbundene erhöhte Regelungsbedarf trägt zugleich zur Rechtssicherheit bei.
Durch die aktuelle Entscheidung hat der BGH das Nachbarerbbaurecht im Ergebnis für zulässig erklärt. Gleichwohl wird dieses in der anwaltlichen Beratung und notariellen Praxis das Gesamterbbaurecht als bisherigen Lösungsansatz nicht verdrängen, sondern lediglich eine alternative Gestaltungsmöglichkeit für besondere Konstellationen darstellen.
Der Gesetzgeber, der bislang auf die vielfachen Forderungen aus der Praxis nach einer gesetzlichen Lösung nicht reagiert hatte, muss insoweit nicht mehr tätig werden und kann sich anderen Herausforderungen zuwenden.
(Von: Lars Reubekeul und Manuel Valasakis, DLA Piper)
