09.01.2026 Investmentmarkt: Frühzyklisches Umfeld, moderate Dynamik
Nach Angaben von Colliers wurden in Deutschland im Jahr 2025 Immobilien für 34,3 Milliarden Euro gehandelt. Davon entfielen 25,2 Milliarden Euro auf Gewerbeimmobilien und 9,1 Milliarden Euro auf das institutionelle Wohnsegment ab zehn Wohneinheiten. Zum Rückgang des Transaktionsvolumens von 6 Prozent gegenüber dem Vorjahr trug der Wohnbereich mit einer Schrumpfung von 15 Prozent bei, während der Gewerbebereich sein Gesamtjahresergebnis von 2024 um nur knapp 2 Prozent verfehlte. Die Zahl der Abschlüsse von Gewerbeimmobilien stieg um zwei Prozent.
Frühzyklischer Aufschwung verfestigte sich im Jahresverlauf
Michael R. Baumann, Head of Capital Markets Germany bei Colliers: „Besonders erfreulich an den Entwicklungen im Jahresverlauf 2025 ist die kontinuierliche Steigerung des Transaktionsvolumens von Quartal zu Quartal um durchschnittlich 12 Prozent. Auch wenn sich 2025 kein Jahresendspurt andeutete, erzielten Gewerbeimmobilien zwischen Oktober und Dezember mit rund 7,3 Milliarden Euro das stärkste Quartalsergebnis – und das, obwohl einige erwartete Großdeals nicht mehr zum Abschluss kamen. Somit erhöhen die Verschiebung von Leuchtturm-Transaktionen, wie dem Frankfurter Opernturm nach 2026, und eine recht gut gefüllte Pipeline die Aussicht auf die Fortsetzung des frühzyklischen Erholungstrends in diesem Jahr. Zum anderen zeigt sich darin aber auch, dass großvolumige Transaktionen weiterhin als langwierig und mit offenem Ausgang einzustufen sind.“
Francesca Boucard, Head of Market Intelligence & Foresight bei Colliers, ergänzt: „Die Rahmenbedingungen am Investmentmarkt haben sich 2025 weiter stabilisiert, auch mit der Perspektive auf einen langsamen konjunkturellen Erholungsprozess 2026. Die geldpolitische Kommunikation der EZB ist transparenter, und die Märkte erwarten keine kurzfristigen Zinsschocks. Das erleichtert die Planung für Investoren und Projektentwickler. Das Immobilienklima deutet auf ein graduell zurückkehrendes Vertrauen unter den Immobilieninvestoren hin. Die Evidenz wächst, dass wir in die Frühphase eines neuen Zyklus eingetreten sind.“
Fehlende Großabschlüsse limitieren Dynamik der Erholung
Unverändert zum Vorjahr finden rund 90 Prozent aller Abschlüsse im Segment unter 50 Millionen Euro statt. Der volumenbezogene Marktanteil in diesem Segment ist leicht um 5 Prozentpunkte auf 46 Prozent gestiegen. Dazu trägt auch die verhaltene Entwicklung bei Portfolioverkäufen bei, die wie alle komplexeren, großvolumigen Transaktionen lange Sondierungsphasen haben. Sie lagen in Größe und Anzahl unter dem langjährigen Schnitt und trugen 2025 mit einem historisch niedrigen Wert von 21 Prozent zum Investmentvolumen bei.
Insgesamt überschritten lediglich neun Transaktionen und damit ein Drittel weniger als 2024 die Marke von 250 Millionen Euro. Größte Transaktion des Jahres 2025 ist die strategische Übernahme des Porta-Möbelhausportfolios durch XXXLutz für rund eine Milliarde Euro, die zu Jahresbeginn stattfand. Platz zwei und zugleich größte Einzeltransaktion des Jahres ist der Verkauf des Berliner Hochhauses Upper West für 435 Millionen Euro. Das Objekt ging im ersten Quartal von der Signa Gruppe an den Privatinvestor Schoeller über.
Marktaktivitäten in den Top 7 weiter schwach
Vor allem in den sieben Investmentzentren blieben Einzeltransaktionen mit einer Ticketgröße im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich weiter unterdurchschnittlich. Rund 1,4 Milliarden Euro sind auf Verkäufe aus der Insolvenzmasse der Signa Gruppe in innerstädtischen Bestlagen zurückzuführen, die nach langen Verhandlungen und mit teils erheblichen Abschlägen ausschließlich an Privatinvestoren gingen. Dazu zählen die Warenhäuser in der Neuhauser Straße 18 (Oberpollinger, München), am Kurfürstendamm 229-231 (Berlin) und am Jungfernstieg 16 (Hamburg) sowie die Projektentwicklung des Münchener Büro- und Geschäftshausprojekts Corbinian, ebenfalls auf dem Gelände eines ehemaligen Warenhauses. Der Verkauf des Oberpollinger für etwa 380 Millionen Euro war zugleich die größte Transaktion des Abschlussquartals deutschlandweit.
Trotz erneut deutlicher Einbußen gegenüber den langjährigen Durchschnittswerten setzte sich Berlin mit 2,85 Milliarden Euro und einem Abstand zu München mit einer Differenz von 90 Millionen Euro an die Spitze der Top 7, während Frankfurt mit einer halben Milliarde Euro Transaktionsvolumen ein Ergebnis einfuhr, das selbst das Krisenjahr 2009 unterschritt. Nur der kleinere Stuttgarter Markt liegt mit einem Wert von 362 Millionen Euro hinter der Bankenmetropole. Auf die Märkte außerhalb der Top 7 entfällt mit rund 60 Prozent die Mehrheit des letztjährigen Transaktionsvolumens.
Baumann: „Core-Büroinvestments institutioneller Anleger in den Top 7 wie das kurz vor Jahresschluss an die Deka veräußerte Kölner Büroensemble Gerling Gardens sind weiterhin die Ausnahme. Die Verknappung zukunftskonformer Büroflächen, die in Bestlagen zu einem anhaltenden Wachstum der Spitzenmieten beiträgt, lässt aber für 2026 eine allmähliche Zunahme des Transaktionsgeschehens in diesem Segment erwarten. Entsprechend wurden in der zweiten Jahreshälfte bei den Spitzenrenditen bereits in München, Hamburg und Köln erste Renditekompressionen von rund 20 bzw. 25 Basispunkten registriert, während sie in den übrigen vier Märkten stabil blieben.“
Aktuell bewegen sich die Renditen in einer nun etwas aufweitenden Spanne von 4,30 Prozent in München bis 5,00 Prozent in Düsseldorf. Knapp hinter der Rheinmetropole liegen Frankfurt (4,95 Prozent) und Berlin (4,90 Prozent), die momentan noch über die günstigsten Einstiegsmöglichkeiten verfügen.
„Gleichzeitig beobachten wir vermehrt Sondierungen von Value-Add Produkt. Wenn die Preisverhandlungen auf realistischen Markteinschätzungen beruhen und die weiterhin hohen Bau- und Finanzierungskosten einen attraktiven Businessansatz zulassen, ergreifen zunehmend auch ausländische Anleger die Chancen, die die aktuelle Marktphase bietet", so Baumann weiter. Der Marktanteil internationaler Investoren lag 2025 bei 44 Prozent und damit 4 Prozentpunkte über dem Vorjahresniveau. Neben guten Lagen in A-Städten bieten auch B- und C-Städte in den Toplagen gute Einstiegsmöglichkeiten. Die fortschreitende Annäherung bei der Preisfindung, die auch 2026 insbesondere außerhalb von zentralen Toplagen zu weiteren Renditeanstiegen führen wird, dürfte für eine weitere Marktbelebung sorgen.
Transformationsphase bietet attraktive Einstiegschancen außerhalb eingetretener Pfade
Baumann resümiert: „In der aktuellen Phase des neuen Immobilienzyklus mit großen strukturellen Veränderungen werden die Karten neu gemischt. Das belegen sowohl die Verschiebung des Transaktionsvolumens zwischen den einzelnen Nutzungsarten wie auch die derzeit am Markt aktiven Kapitalgruppen.“
Das Kopf-an-Kopf-Rennen der drei etabliertesten Nutzungsarten Industrie und Logistik, Büro (jeweils 24 Prozent Marktanteil) sowie Einzelhandel (23 Prozent) hatte auch 2025 Bestand. Dahinter liegen Entwicklungsgrundstücke mit 12 Prozent auf dem dritten Platz, wovon knapp die Hälfte für die Errichtung von Data-Centern vorgesehen sind. Neben der Belebung des Hotel- (7 Prozent) und Gesundheitsimmobilienmarktes (7 Prozent), zeigen die Verkäufe der Designer Outletcenter in Wustermark und Neumünster oder eines Pakets von drei Thermen, das noch unter kartellrechtlichem Vorbehalt steht, exemplarisch die zunehmende Attraktivität von Assetmanagement-intensiven Betriebstypen und Betreiberimmobilien. Sie performen zumeist unabhängig vom klassischen Immobilien- und Konjunkturzyklus und generieren langfristig planbare Cashflows. Sie dienen der Diversifikation und Stabilisation von Portfolios und werden auch im neuen Jahr ihren Marktanteil, begünstigt durch den Fokus auf Impact-Investing und Infrastrukturimmobilien, erhöhen können, ohne allerdings die Rückgänge klassischer Nutzungsarten kompensieren zu können.
Insbesondere eigenkapitalstarke Investoren, die zur Realisierung solcher Kaufopportunitäten nicht auf weiterhin limitiertes Fremdkapital angewiesen sind, nutzen solche Einstiegschancen. In den vergangenen 12 Monaten stellten nach Vermögensverwaltern (23 Prozent Marktanteil) private Investoren und Family Offices (18 Prozent) sowie Corporates und Eigennutzer (15 Prozent) die aktivsten Käufergruppen. Gegenüber dem Vorjahr hat sich die Dominanz der Privatinvestoren nochmals um drei Prozentpunkte gestärkt, Eigennutzer lösten mit einem Zuwachs von 5 Prozentpunkten Projektentwickler auf Platz drei ab. Bei den Verkäufern standen vergleichbar zum Vorjahr neben Vermögensverwaltern (19 Prozent) Projektentwickler (18 Prozent) sowie meist unter Verkaufsdruck stehende Corporates und Eigennutzer (15 Prozent) auf dem Treppchen.
Ausblick: Bei moderater Marktbelebung Investmentvolumen bis 30 Milliarden Euro realistisch
Baumann abschließend: „Gespräche vermitteln uns aktuell den Eindruck, dass 2026 mehr Marktteilnehmer die Chancen im neuen Immobilienzyklus nutzen. Das Produktangebot ist vorhanden, die Dealpipeline ist weitaus größer als vor 12 Monaten. Dadurch kann sich auch ein größeres Transaktionsvolumen materialisieren. Die Marktgängigkeit vor allem großer Tickets bleibt allerdings weiterhin eingeschränkt. Unter Fortsetzung der 2025 registrierten moderaten Wachstumsraten, die wir auch in der Phase von 2013 nach den Einbrüchen in Folge der Euroschuldenkrise gesehen haben, könnten am Ende des Jahres durchaus bis zu 30 Milliarden Euro im Handel mit Gewerbeimmobilien stehen.“
Boucard ergänzt: „2026 wird ein weiteres Übergangsjahr mit moderatem Wachstum sein. Sowohl die Impulse aus angekündigten staatlichen Investitionspaketen wie auch strukturelle Reformen werden erst mittelfristig am Immobilienmarkt ankommen. Geopolitische Entwicklungen wirken als bedeutender Unsicherheitsfaktor für die Weltwirtschaft und können sowohl positive als auch negative Effekte haben. Eine mögliche Beilegung des Ukraine-Konflikts würde Risiken reduzieren, während die aktuellen Spannungen in Venezuela zusätzliche Belastungen für Märkte und Handelsströme erwarten lassen.“
Frühzyklischer Aufschwung verfestigte sich im Jahresverlauf
Michael R. Baumann, Head of Capital Markets Germany bei Colliers: „Besonders erfreulich an den Entwicklungen im Jahresverlauf 2025 ist die kontinuierliche Steigerung des Transaktionsvolumens von Quartal zu Quartal um durchschnittlich 12 Prozent. Auch wenn sich 2025 kein Jahresendspurt andeutete, erzielten Gewerbeimmobilien zwischen Oktober und Dezember mit rund 7,3 Milliarden Euro das stärkste Quartalsergebnis – und das, obwohl einige erwartete Großdeals nicht mehr zum Abschluss kamen. Somit erhöhen die Verschiebung von Leuchtturm-Transaktionen, wie dem Frankfurter Opernturm nach 2026, und eine recht gut gefüllte Pipeline die Aussicht auf die Fortsetzung des frühzyklischen Erholungstrends in diesem Jahr. Zum anderen zeigt sich darin aber auch, dass großvolumige Transaktionen weiterhin als langwierig und mit offenem Ausgang einzustufen sind.“
Francesca Boucard, Head of Market Intelligence & Foresight bei Colliers, ergänzt: „Die Rahmenbedingungen am Investmentmarkt haben sich 2025 weiter stabilisiert, auch mit der Perspektive auf einen langsamen konjunkturellen Erholungsprozess 2026. Die geldpolitische Kommunikation der EZB ist transparenter, und die Märkte erwarten keine kurzfristigen Zinsschocks. Das erleichtert die Planung für Investoren und Projektentwickler. Das Immobilienklima deutet auf ein graduell zurückkehrendes Vertrauen unter den Immobilieninvestoren hin. Die Evidenz wächst, dass wir in die Frühphase eines neuen Zyklus eingetreten sind.“
Fehlende Großabschlüsse limitieren Dynamik der Erholung
Unverändert zum Vorjahr finden rund 90 Prozent aller Abschlüsse im Segment unter 50 Millionen Euro statt. Der volumenbezogene Marktanteil in diesem Segment ist leicht um 5 Prozentpunkte auf 46 Prozent gestiegen. Dazu trägt auch die verhaltene Entwicklung bei Portfolioverkäufen bei, die wie alle komplexeren, großvolumigen Transaktionen lange Sondierungsphasen haben. Sie lagen in Größe und Anzahl unter dem langjährigen Schnitt und trugen 2025 mit einem historisch niedrigen Wert von 21 Prozent zum Investmentvolumen bei.
Insgesamt überschritten lediglich neun Transaktionen und damit ein Drittel weniger als 2024 die Marke von 250 Millionen Euro. Größte Transaktion des Jahres 2025 ist die strategische Übernahme des Porta-Möbelhausportfolios durch XXXLutz für rund eine Milliarde Euro, die zu Jahresbeginn stattfand. Platz zwei und zugleich größte Einzeltransaktion des Jahres ist der Verkauf des Berliner Hochhauses Upper West für 435 Millionen Euro. Das Objekt ging im ersten Quartal von der Signa Gruppe an den Privatinvestor Schoeller über.
Marktaktivitäten in den Top 7 weiter schwach
Vor allem in den sieben Investmentzentren blieben Einzeltransaktionen mit einer Ticketgröße im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich weiter unterdurchschnittlich. Rund 1,4 Milliarden Euro sind auf Verkäufe aus der Insolvenzmasse der Signa Gruppe in innerstädtischen Bestlagen zurückzuführen, die nach langen Verhandlungen und mit teils erheblichen Abschlägen ausschließlich an Privatinvestoren gingen. Dazu zählen die Warenhäuser in der Neuhauser Straße 18 (Oberpollinger, München), am Kurfürstendamm 229-231 (Berlin) und am Jungfernstieg 16 (Hamburg) sowie die Projektentwicklung des Münchener Büro- und Geschäftshausprojekts Corbinian, ebenfalls auf dem Gelände eines ehemaligen Warenhauses. Der Verkauf des Oberpollinger für etwa 380 Millionen Euro war zugleich die größte Transaktion des Abschlussquartals deutschlandweit.
Trotz erneut deutlicher Einbußen gegenüber den langjährigen Durchschnittswerten setzte sich Berlin mit 2,85 Milliarden Euro und einem Abstand zu München mit einer Differenz von 90 Millionen Euro an die Spitze der Top 7, während Frankfurt mit einer halben Milliarde Euro Transaktionsvolumen ein Ergebnis einfuhr, das selbst das Krisenjahr 2009 unterschritt. Nur der kleinere Stuttgarter Markt liegt mit einem Wert von 362 Millionen Euro hinter der Bankenmetropole. Auf die Märkte außerhalb der Top 7 entfällt mit rund 60 Prozent die Mehrheit des letztjährigen Transaktionsvolumens.
Baumann: „Core-Büroinvestments institutioneller Anleger in den Top 7 wie das kurz vor Jahresschluss an die Deka veräußerte Kölner Büroensemble Gerling Gardens sind weiterhin die Ausnahme. Die Verknappung zukunftskonformer Büroflächen, die in Bestlagen zu einem anhaltenden Wachstum der Spitzenmieten beiträgt, lässt aber für 2026 eine allmähliche Zunahme des Transaktionsgeschehens in diesem Segment erwarten. Entsprechend wurden in der zweiten Jahreshälfte bei den Spitzenrenditen bereits in München, Hamburg und Köln erste Renditekompressionen von rund 20 bzw. 25 Basispunkten registriert, während sie in den übrigen vier Märkten stabil blieben.“
Aktuell bewegen sich die Renditen in einer nun etwas aufweitenden Spanne von 4,30 Prozent in München bis 5,00 Prozent in Düsseldorf. Knapp hinter der Rheinmetropole liegen Frankfurt (4,95 Prozent) und Berlin (4,90 Prozent), die momentan noch über die günstigsten Einstiegsmöglichkeiten verfügen.
„Gleichzeitig beobachten wir vermehrt Sondierungen von Value-Add Produkt. Wenn die Preisverhandlungen auf realistischen Markteinschätzungen beruhen und die weiterhin hohen Bau- und Finanzierungskosten einen attraktiven Businessansatz zulassen, ergreifen zunehmend auch ausländische Anleger die Chancen, die die aktuelle Marktphase bietet", so Baumann weiter. Der Marktanteil internationaler Investoren lag 2025 bei 44 Prozent und damit 4 Prozentpunkte über dem Vorjahresniveau. Neben guten Lagen in A-Städten bieten auch B- und C-Städte in den Toplagen gute Einstiegsmöglichkeiten. Die fortschreitende Annäherung bei der Preisfindung, die auch 2026 insbesondere außerhalb von zentralen Toplagen zu weiteren Renditeanstiegen führen wird, dürfte für eine weitere Marktbelebung sorgen.
Transformationsphase bietet attraktive Einstiegschancen außerhalb eingetretener Pfade
Baumann resümiert: „In der aktuellen Phase des neuen Immobilienzyklus mit großen strukturellen Veränderungen werden die Karten neu gemischt. Das belegen sowohl die Verschiebung des Transaktionsvolumens zwischen den einzelnen Nutzungsarten wie auch die derzeit am Markt aktiven Kapitalgruppen.“
Das Kopf-an-Kopf-Rennen der drei etabliertesten Nutzungsarten Industrie und Logistik, Büro (jeweils 24 Prozent Marktanteil) sowie Einzelhandel (23 Prozent) hatte auch 2025 Bestand. Dahinter liegen Entwicklungsgrundstücke mit 12 Prozent auf dem dritten Platz, wovon knapp die Hälfte für die Errichtung von Data-Centern vorgesehen sind. Neben der Belebung des Hotel- (7 Prozent) und Gesundheitsimmobilienmarktes (7 Prozent), zeigen die Verkäufe der Designer Outletcenter in Wustermark und Neumünster oder eines Pakets von drei Thermen, das noch unter kartellrechtlichem Vorbehalt steht, exemplarisch die zunehmende Attraktivität von Assetmanagement-intensiven Betriebstypen und Betreiberimmobilien. Sie performen zumeist unabhängig vom klassischen Immobilien- und Konjunkturzyklus und generieren langfristig planbare Cashflows. Sie dienen der Diversifikation und Stabilisation von Portfolios und werden auch im neuen Jahr ihren Marktanteil, begünstigt durch den Fokus auf Impact-Investing und Infrastrukturimmobilien, erhöhen können, ohne allerdings die Rückgänge klassischer Nutzungsarten kompensieren zu können.
Insbesondere eigenkapitalstarke Investoren, die zur Realisierung solcher Kaufopportunitäten nicht auf weiterhin limitiertes Fremdkapital angewiesen sind, nutzen solche Einstiegschancen. In den vergangenen 12 Monaten stellten nach Vermögensverwaltern (23 Prozent Marktanteil) private Investoren und Family Offices (18 Prozent) sowie Corporates und Eigennutzer (15 Prozent) die aktivsten Käufergruppen. Gegenüber dem Vorjahr hat sich die Dominanz der Privatinvestoren nochmals um drei Prozentpunkte gestärkt, Eigennutzer lösten mit einem Zuwachs von 5 Prozentpunkten Projektentwickler auf Platz drei ab. Bei den Verkäufern standen vergleichbar zum Vorjahr neben Vermögensverwaltern (19 Prozent) Projektentwickler (18 Prozent) sowie meist unter Verkaufsdruck stehende Corporates und Eigennutzer (15 Prozent) auf dem Treppchen.
Ausblick: Bei moderater Marktbelebung Investmentvolumen bis 30 Milliarden Euro realistisch
Baumann abschließend: „Gespräche vermitteln uns aktuell den Eindruck, dass 2026 mehr Marktteilnehmer die Chancen im neuen Immobilienzyklus nutzen. Das Produktangebot ist vorhanden, die Dealpipeline ist weitaus größer als vor 12 Monaten. Dadurch kann sich auch ein größeres Transaktionsvolumen materialisieren. Die Marktgängigkeit vor allem großer Tickets bleibt allerdings weiterhin eingeschränkt. Unter Fortsetzung der 2025 registrierten moderaten Wachstumsraten, die wir auch in der Phase von 2013 nach den Einbrüchen in Folge der Euroschuldenkrise gesehen haben, könnten am Ende des Jahres durchaus bis zu 30 Milliarden Euro im Handel mit Gewerbeimmobilien stehen.“
Boucard ergänzt: „2026 wird ein weiteres Übergangsjahr mit moderatem Wachstum sein. Sowohl die Impulse aus angekündigten staatlichen Investitionspaketen wie auch strukturelle Reformen werden erst mittelfristig am Immobilienmarkt ankommen. Geopolitische Entwicklungen wirken als bedeutender Unsicherheitsfaktor für die Weltwirtschaft und können sowohl positive als auch negative Effekte haben. Eine mögliche Beilegung des Ukraine-Konflikts würde Risiken reduzieren, während die aktuellen Spannungen in Venezuela zusätzliche Belastungen für Märkte und Handelsströme erwarten lassen.“
