09.01.2026 Reallohnsteigerungen eröffnen Chancen für die Immobilienwirtschaft
DIP-Partner Aengevelt Immobilien analysiert in den jüngsten Steigerungen der Reallöhne gute Chancen für die Immobilienwirtschaft, insbesondere für Wohn-, Handels- und Logistikimmobilien. Im dritten Quartal 2025 sind die Nominallöhne gegenüber dem Vorjahresquartal um 4,9 % gestiegen. Unter Berücksichtigung der aktuellen Inflationsrate von 2,3 % ergibt sich somit ein Reallohnsteigerung um 2,7 %. Die in den Vorjahren 2022/23 aufgetretenen Reallohnverluste sind damit bereits überkompensiert. Hinzu kommt der Anstieg des Mindestlohns ab Januar 2026 auf EUR 13,90. Nach immobilienwirtschaftlicher Einschätzung von Aengevelt werden sich die damit verbundenen Kaufkraftgewinne insbesondere auf die Einzelhandelsumsätze positiv auswirken und begleitend damit auch auf die Logistikbranche. Zudem verbessert sich die Mietzahlungsfähigkeit auf den Wohnungsmärkten.
Die kräftigen Reallohnverluste, die vom vierten Quartal 2021 bis zum ersten Quartal 2023 auftraten, wurden vor allem durch die hohen Steigerungen der Verbraucherpreise bewirkt, insbesondere für Energie. Seitdem war die Inflationsrate, gemessen am Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts, wieder rückläufig, auch wenn in den Medien immer wieder punktuelle Preissteigerungen in einzelnen Warengruppen thematisiert werden. Die Tariferhöhungen der letzten Jahre sorgen für Lohnsteigerungen, die die Inflationsrate deutlich übertreffen. So verzeichnete der Reallohnindex bereits im Jahr 2024 eine Steigerung von 3,1 % gegenüber dem Vorjahr. Nach einer Beruhigung in den ersten beiden Quartalen 2025 erreichte die Reallohnsteigerung nunmehr einen Wert von 2,7 %.
Im Einzelhandel ist somit für 2025 von einer erneuten Umsatzsteigerung auszugehen. Die Umsatzprognose das Handelsverbands Deutschland (HDE), die für das Gesamtjahr 2025 ein reales Umsatzplus von 0,5 % gegenüber dem Vorjahr prognostiziert hat, kann nach Einschätzung von Aengevelt als konservativ gewertet werden. Tatsächlich erwartet Aengevelt eine deutlich höhere Steigerung der Einzelhandelsumsätze, die sich bei Verfestigung auch in allmählich wieder zunehmenden Flächenbedarfen niederschlagen wird. Da zudem der Online-Handel überproportional an den Reallohnsteigerungen partizipiert, sieht Aengevelt auch die Logistikbranche im Aufwärtstrend, was zu einem steigenden Interesse an bedarfsgerechten Logistikstandorten führen wird, das vielerorts indessen auf ein noch (zu) knappes Grundstücksangebot trifft.
Wohnimmobilien werden ebenfalls von den Reallohnsteigerungen profitieren, weil sich die Mietzahlungsfähigkeit verbessert. Der Vermieterspiegel 2025, der von Immocloud und der EBS Universität auf der Grundlage von 400.000 Mietverhältnissen erstellt wurde, bereinigt das Mietpreisniveau um die regionale Kaufkraft. Berücksichtigt man beispielsweise die nachhaltig hohe Kaufkraft in München, so korrigiert sich die nominale Miete von EUR 18,08/m² auf EUR 14,29/m², was sich so interpretieren lässt, dass der Münchner Wohnungsmarkt ungeachtet seiner Spitzenposition im Bereich der Nominalmieten noch ein Mietsteigerungspotenzial von bis zu 21 % aufweist. Für Düsseldorf wurde unter Berücksichtigung der Kaufkraft ein Mietsteigerungspotenzial von 10 % errechnet, für Stuttgart von 9,5 % und für Frankfurt am Main von 8 %. Dabei sind in diesen Potenzialberechnungen die jüngsten Reallohnsteigeru ngen noch nicht einmal inkludiert.
Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter Aengevelt Immobilien: „Die Stimmung in der Immobilienbranche spiegelt die gesamtwirtschaftliche Lage wider. Für die Assetklassen Wohnen, Einzelhandel und Logistik zählt die reale Kaufkraft zu den wichtigsten gesamtwirtschaftlichen Bewertungsindikatoren. Die Reallohnsteigerungen der jüngsten zwei Jahre, die in den vergangenen Quartalen erneut an Dynamik gewonnen haben, sind für die Immobilienmärkte segmenttypisch zeitlich und räumlich gestaffelte Frühindikatoren für nachfolgende Belebungen von Flächennachfrage, Miethöhen und Transaktionsvolumina.“
Die kräftigen Reallohnverluste, die vom vierten Quartal 2021 bis zum ersten Quartal 2023 auftraten, wurden vor allem durch die hohen Steigerungen der Verbraucherpreise bewirkt, insbesondere für Energie. Seitdem war die Inflationsrate, gemessen am Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts, wieder rückläufig, auch wenn in den Medien immer wieder punktuelle Preissteigerungen in einzelnen Warengruppen thematisiert werden. Die Tariferhöhungen der letzten Jahre sorgen für Lohnsteigerungen, die die Inflationsrate deutlich übertreffen. So verzeichnete der Reallohnindex bereits im Jahr 2024 eine Steigerung von 3,1 % gegenüber dem Vorjahr. Nach einer Beruhigung in den ersten beiden Quartalen 2025 erreichte die Reallohnsteigerung nunmehr einen Wert von 2,7 %.
Im Einzelhandel ist somit für 2025 von einer erneuten Umsatzsteigerung auszugehen. Die Umsatzprognose das Handelsverbands Deutschland (HDE), die für das Gesamtjahr 2025 ein reales Umsatzplus von 0,5 % gegenüber dem Vorjahr prognostiziert hat, kann nach Einschätzung von Aengevelt als konservativ gewertet werden. Tatsächlich erwartet Aengevelt eine deutlich höhere Steigerung der Einzelhandelsumsätze, die sich bei Verfestigung auch in allmählich wieder zunehmenden Flächenbedarfen niederschlagen wird. Da zudem der Online-Handel überproportional an den Reallohnsteigerungen partizipiert, sieht Aengevelt auch die Logistikbranche im Aufwärtstrend, was zu einem steigenden Interesse an bedarfsgerechten Logistikstandorten führen wird, das vielerorts indessen auf ein noch (zu) knappes Grundstücksangebot trifft.
Wohnimmobilien werden ebenfalls von den Reallohnsteigerungen profitieren, weil sich die Mietzahlungsfähigkeit verbessert. Der Vermieterspiegel 2025, der von Immocloud und der EBS Universität auf der Grundlage von 400.000 Mietverhältnissen erstellt wurde, bereinigt das Mietpreisniveau um die regionale Kaufkraft. Berücksichtigt man beispielsweise die nachhaltig hohe Kaufkraft in München, so korrigiert sich die nominale Miete von EUR 18,08/m² auf EUR 14,29/m², was sich so interpretieren lässt, dass der Münchner Wohnungsmarkt ungeachtet seiner Spitzenposition im Bereich der Nominalmieten noch ein Mietsteigerungspotenzial von bis zu 21 % aufweist. Für Düsseldorf wurde unter Berücksichtigung der Kaufkraft ein Mietsteigerungspotenzial von 10 % errechnet, für Stuttgart von 9,5 % und für Frankfurt am Main von 8 %. Dabei sind in diesen Potenzialberechnungen die jüngsten Reallohnsteigeru ngen noch nicht einmal inkludiert.
Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter Aengevelt Immobilien: „Die Stimmung in der Immobilienbranche spiegelt die gesamtwirtschaftliche Lage wider. Für die Assetklassen Wohnen, Einzelhandel und Logistik zählt die reale Kaufkraft zu den wichtigsten gesamtwirtschaftlichen Bewertungsindikatoren. Die Reallohnsteigerungen der jüngsten zwei Jahre, die in den vergangenen Quartalen erneut an Dynamik gewonnen haben, sind für die Immobilienmärkte segmenttypisch zeitlich und räumlich gestaffelte Frühindikatoren für nachfolgende Belebungen von Flächennachfrage, Miethöhen und Transaktionsvolumina.“
