08.01.2026 Ärztehäuser entwickeln sich europaweit zu einer zentralen Assetklasse
Der internationale Immobilienberater Savills berichtet, dass die Nachfrage von Investoren nach europäischen Ärztehäusern und Medizinischen Versorgungszentren – im englischen Sprachraum als Medical Office Buildings (MOBs)* bezeichnet – weiterhin das Angebot investmentfähiger Objekte übersteigt. Dieser Trend wird durch strukturelle Veränderungen in der Gesundheitsversorgung sowie ein wachsendes Interesse an modernen, zweckgebundenen Immobilien für die ärztliche Versorgung angetrieben.
Während Ärztehäuser in den USA bereits eine etablierte, liquide und institutionell anerkannte Assetklasse sind, befindet sich der Markt in Europa noch in einem weitaus früheren Reifestadium. Die Marktentwicklung variiert stark von Land zu Land: Deutschland ist führend im Hinblick auf Bestand und Marktaktivität und die Niederlande gewinnen an Dynamik. Im Gegensatz dazu ist das Angebot in Frankreich und im Vereinigten Königreich durch die Strukturen der nationalen Gesundheitssysteme eingeschränkt, was das Wachstum eines Marktes für Ärztehäuser hemmt.
Nach Rekordinvestitionsvolumina von nahezu einer Milliarde Euro in Deutschland und den Niederlanden im Jahr 2021 ging die Aktivität in den Jahren 2023 und 2024 zurück. Steigende Zinsen, wirtschaftliche Unsicherheiten und das begrenzte Angebot an Portfolios hinderten den Sektor daran, ein nachhaltiges, kontinuierliches Transaktionsvolumen auf Jahresbasis aufrechtzuerhalten.
Getrieben wird der Markt von einem wachsenden Bedarf an Gesundheitsdienstleistungen. So weisen die Gesundheitsausgaben in den EU-Ländern eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung auf: das jährliche Wachstum der Ausgaben ist von 3,4 % im Zeitraum 2015 bis 2019 auf 6 % zwischen 2019 und 2022 angestiegen. In Kombination mit langfristigem demografischem Druck sowie dem Wandel von stationärer Krankenhausversorgung hin zu einer ambulanten und wohnortnahen Versorgung führt dies zu einer steigenden Nachfrage nach Flächen für Praxen und medizinischen Dienstleistungen in modernen Ärztehäusern. Deutschland und die Niederlande stehen mit Reformen wie der Ambulantisierung als ein zentrales Element der Krankenhausreform und dem Integraal Zorgakkoord an der Spitze dieses Übergangs zur stärkeren ambulanten Versorgung. Savills weist darauf hin, dass sich aus ähnlichen politischen Entwicklungen in Frankreich und dem Vereinigten Königreich zusätzliche Chancen für Investoren ergeben könnten.
Angesichts des Mangels an groß angelegten Portfolios erwartet Savills eine anhaltende Mietpreissteigerung sowie eine Stabilisierung der Renditen, sobald sich die Marktbedingungen normalisieren. Frühe Marktteilnehmer sind gut positioniert, um künftig von einer Renditekompression und den langfristig defensiven Eigenschaften dieser Assetklasse zu profitieren.
Während Ärztehäuser in den USA bereits eine etablierte, liquide und institutionell anerkannte Assetklasse sind, befindet sich der Markt in Europa noch in einem weitaus früheren Reifestadium. Die Marktentwicklung variiert stark von Land zu Land: Deutschland ist führend im Hinblick auf Bestand und Marktaktivität und die Niederlande gewinnen an Dynamik. Im Gegensatz dazu ist das Angebot in Frankreich und im Vereinigten Königreich durch die Strukturen der nationalen Gesundheitssysteme eingeschränkt, was das Wachstum eines Marktes für Ärztehäuser hemmt.
Nach Rekordinvestitionsvolumina von nahezu einer Milliarde Euro in Deutschland und den Niederlanden im Jahr 2021 ging die Aktivität in den Jahren 2023 und 2024 zurück. Steigende Zinsen, wirtschaftliche Unsicherheiten und das begrenzte Angebot an Portfolios hinderten den Sektor daran, ein nachhaltiges, kontinuierliches Transaktionsvolumen auf Jahresbasis aufrechtzuerhalten.
Getrieben wird der Markt von einem wachsenden Bedarf an Gesundheitsdienstleistungen. So weisen die Gesundheitsausgaben in den EU-Ländern eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung auf: das jährliche Wachstum der Ausgaben ist von 3,4 % im Zeitraum 2015 bis 2019 auf 6 % zwischen 2019 und 2022 angestiegen. In Kombination mit langfristigem demografischem Druck sowie dem Wandel von stationärer Krankenhausversorgung hin zu einer ambulanten und wohnortnahen Versorgung führt dies zu einer steigenden Nachfrage nach Flächen für Praxen und medizinischen Dienstleistungen in modernen Ärztehäusern. Deutschland und die Niederlande stehen mit Reformen wie der Ambulantisierung als ein zentrales Element der Krankenhausreform und dem Integraal Zorgakkoord an der Spitze dieses Übergangs zur stärkeren ambulanten Versorgung. Savills weist darauf hin, dass sich aus ähnlichen politischen Entwicklungen in Frankreich und dem Vereinigten Königreich zusätzliche Chancen für Investoren ergeben könnten.
Angesichts des Mangels an groß angelegten Portfolios erwartet Savills eine anhaltende Mietpreissteigerung sowie eine Stabilisierung der Renditen, sobald sich die Marktbedingungen normalisieren. Frühe Marktteilnehmer sind gut positioniert, um künftig von einer Renditekompression und den langfristig defensiven Eigenschaften dieser Assetklasse zu profitieren.
