08.01.2026 Büromarkt Schweiz 2026: Höhere Leerstände und mehr Dynamik
Jones Lang LaSalle (JLL) veröffentlicht die neue Studie zum Büromarkt in der Schweiz. Der Bericht gibt einen umfassenden Einblick in die Flächenmärkte Zürich, Genf, Bern, Lausanne, Basel und Zug.
In den fünf grössten Büromärkten der Schweiz – Zürich, Genf, Bern, Basel und Lausanne (CH5) – stieg das Angebot an verfügbaren Büroflächen im Vergleich zum Vorjahr um +37'100 m² respektive +4 % und beträgt per Ende 2025 neu 1’032'600 m². Seit Ende 2019 ist die durchschnittliche Angebotsquote in den fünf grössten Schweizer Büromärkten nahezu stetig von 4.1 % auf 5.2 % per Ende 2025 gewachsen. Parallel dazu erhöhte sich auch die Büroleerstandsquote 23 europäischer Städte, jedoch noch deutlicher von durchschnittlich 5.2 % auf 9.2 %.
Gegenüber Ende 2019 stehen 267'700 m² zusätzliche Büroflächen frei. Die vermehrten Büroleerstände nur mit Homeoffice zu erklären, greift jedoch zu kurz, da seither auch rund 1.5 Mio. m² neue Büroflächen entstanden. Die gemessene Leerstandszunahme erfolgte wesentlich aufgrund der grossen Menge neu erstellter Büroflächen von 2019 bis 2023 (Ø 263'000 m² pro Jahr). Seither und bis ins Jahr 2028 reduziert sich die Flächenproduktion auf noch durchschnittlich 124'000 m².
Regionale Marktentwicklungen
Die Region Zürich verzeichnete gegenüber dem Vorjahr eine unveränderte Angebotsquote von 5.3 %. Allerdings fanden innerhalb Zürichs markante Verschiebungen statt. Im zentralen Kreis 1 und den zentrumsangrenzenden Stadtkreisen 2, 4, 5, 6 und 8 reduzierte sich das Angebot an verfügbaren Büroflächen um über 35'000 m². Umgekehrt erhöhten sich die Büroleerstände im Kreis 11 um mehr als 50'000 m² und stiegen auf 11.9 % an. Die ausgedünnte Baupipeline 2026 bis 2028 mit nur knapp 71'000 m² geplanten Arbeitsflächen und weiteren Bestrebungen zur Umnutzung von aktuellen Bürogebäuden könnte dazu führen, dass verfügbare Büroflächen in Zürich mittelfristig wieder zu einem raren Gut werden.
Der Büromarkt in der Region Genf zeigte eine hohe Aktivität mit Umzügen, Wegzügen, Renovationen, Umnutzungen und der Entwicklung neuer Stadteile (Praille-Acacias-Vernet, PAV). Auffallend ist der Trend, dass Firmen verteilte Standorte in modernen Gebäuden zusammenlegen. Gegenüber dem Vorjahr stieg das Büroangebot leicht von 6.2 % auf 6.6 %, wobei in der Rhonestadt auch im CBD eine Leerstandszunahme erfolgte.
In der Region Bern erhöhte sich die Angebotsquote innert Jahresfrist minim von 2.4 % auf 2.5 %. Nach eher gemächlichen Jahren tritt der Berner Büromarkt in eine Phase mit mehr Aktivitäten. Erstens nimmt die Bautätigkeit an Fahrt auf, insbesondere im Norden und Westen der Stadt. Zweitens setzte in Bern eine Umzugswelle ein. Bereits in neuen Büros arbeiten die Versicherungen Vaudoise und Zurich. In Kürze stehen Standortwechsel bei der SRG, der eidgenössischen Hochschule für Berufsbildung und diversen Bundesämtern und -stellen an, darunter das Bafu, das BAZG und das VBS.
Das Büroangebot in der Region Lausanne weitete sich im Vergleich zum Vorjahr stark aus, wodurch sich die Angebotsquote merklich erhöhte von 3.8 % auf 5.2 %. Die Leerstandszunahmen akzentuieren sich insbesondere in peripheren Gebieten mit suboptimaler Verkehrserschliessung. Dort gestalten sich Bürovermietungen deutlich herausfordernder und Absorptionsperioden dauern länger. Dank dem Bau diverser Immobilienprojekte zeigt das Gebiet Renens/Prilly/Malley eine hohe Dynamik.
Sowohl in der Region Basel als auch in der Innenstadt selbst reduzierte sich der Büroleerstand leicht. Die Angebotsquote liegt neu bei 5.9 %. Büroflächen absorbierten unter anderem BeOne Medicines, Genedata, Bechtle und das Präsidialdepartment Basel-Stadt. Verschiedene Projekte wurden lanciert (Post/SBB, Lonza, Roche), so dass die zuletzt abgeschwächte Neubautätigkeit in der Stadt Basel wieder anziehen wird. Parallel entwickelt sich der Main Campus des Switzerland Innovation Park Basel Area in Allschwil weiter. In den letzten vier Jahren entstanden 87'000 m², bis 2030 können weitere 58'000 m² Büro- und Laborflächen gebaut werden.
Abgeschwächtes Beschäftigtenwachstum
Leerstehende Bankfilialen
Obwohl die Büroleerstände in der Schweiz im internationalen Vergleich unterdurchschnittlich sind, wäre eine Reduktion der leeren Flächen erstrebenswert, nur schon aufgrund von Effizienzaspekten. Leerstandsrückgänge können eintreten, sofern die Neubautätigkeit geringer ausfällt als der wachsende Flächenbedarf. In einigen Marktgebieten kann dies bereits beobachtet werden. Eine verstärkte Konjunkturerholung respektive Beschäftigtenwachstum können wiederum die Nachfrage nach Arbeitsflächen erhöhen. Allerdings ist die Beschäftigtenzahl 2025 nur magere 0.2 % gewachsen. Die Entwicklung dieses Jahr dürfte ebenfalls moderat ausfallen und erst 2027 wieder stärker zunehmen. Die Umnutzung von nicht mehr benötigten Büros bewirkt ebenfalls einen Leerstandsabbau. Zuletzt konnte eine Zunahme von solchen Vorhaben beobachtet werden.
Im Nachgang an die Übernahme der Credit Suisse straffte die UBS ihr Filialnetz. Zahlreiche ehemalige Bankfilialen sind frei geworden für neue Nutzungen. In Neuchâtel, Zürich-Sihlcity sowie in Zug konnten die ehemaligen CS-Flächen bereits wieder vermietet werden. In Davos und Wil SG wurden die Gebäude verkauft. Ende 2025 wurden am Markt etwas über 100'000 m² Flächen verteilt auf über 25 Ortschaften angeboten, welche in der Vergangenheit von einer der beiden Grossbanken genutzt wurden.
Transaktionsmarkt
Anlagestiftungen, Fonds und kotierte Aktiengesellschaften erzielten 2025 einen rekordhohen Kapitalzufluss. Insgesamt sammelten sie mittels Kapitalerhöhungen über acht Milliarden Franken ein, und damit doppelt so viel wie im langjährigen Durchschnitt von 2015 bis 2024. Die neuen Mittel fliessen in den Ausbau der bestehenden Portfolios, in die Reduzierung der Fremdkapitalquote und nicht zuletzt in Transaktionen. Die meisten institutionellen Schweizer Investoren fokussieren sich zwar unverändert auf Wohnimmobilien. Büroliegenschaften an zentralen Standorten mit modernen Arbeitsflächen werden aber dank stabilen Erträgen durchaus als attraktiv beurteilt, auch weil das Risiko durch politisch motivierte Markteingriffe in diesem Sektor moderater eingestuft wird und Geschäftsimmobilien einen hohen Inflationsschutz bieten.
Entsprechend akzentuierte sich der Aufwärtstrend im Transaktionsmarkt auch bei Büroimmobilien, die Spitzenrenditen sanken wegen der gestiegenen Nachfrage und Zahlungsbereitschaft entsprechend nochmals leicht: in Genf auf 2.6 % (?10 Basispunkte gegenüber dem Vorjahr) und in Zürich auf 1.9 % (?20 Basispunkte).
Jan Eckert, CEO Switzerland & Chairman Capital Markets DACH bei JLL: „Den wirtschaftlichen Unsicherheiten zum Trotz und entgegen den Entwicklungen in vielen anderen Branchen verbesserten sich im Jahresverlauf 2025 die Rahmenbedingungen für Immobilieninvestitionen in der Schweiz. Viel zusätzliches Kapital belebt den Transaktionsmarkt mit entsprechendem Druck auf die Immobilienrenditen. Die Signale für einen schwungvollen Jahresstart 2026 stehen günstig.”
In den fünf grössten Büromärkten der Schweiz – Zürich, Genf, Bern, Basel und Lausanne (CH5) – stieg das Angebot an verfügbaren Büroflächen im Vergleich zum Vorjahr um +37'100 m² respektive +4 % und beträgt per Ende 2025 neu 1’032'600 m². Seit Ende 2019 ist die durchschnittliche Angebotsquote in den fünf grössten Schweizer Büromärkten nahezu stetig von 4.1 % auf 5.2 % per Ende 2025 gewachsen. Parallel dazu erhöhte sich auch die Büroleerstandsquote 23 europäischer Städte, jedoch noch deutlicher von durchschnittlich 5.2 % auf 9.2 %.
Gegenüber Ende 2019 stehen 267'700 m² zusätzliche Büroflächen frei. Die vermehrten Büroleerstände nur mit Homeoffice zu erklären, greift jedoch zu kurz, da seither auch rund 1.5 Mio. m² neue Büroflächen entstanden. Die gemessene Leerstandszunahme erfolgte wesentlich aufgrund der grossen Menge neu erstellter Büroflächen von 2019 bis 2023 (Ø 263'000 m² pro Jahr). Seither und bis ins Jahr 2028 reduziert sich die Flächenproduktion auf noch durchschnittlich 124'000 m².
Regionale Marktentwicklungen
Die Region Zürich verzeichnete gegenüber dem Vorjahr eine unveränderte Angebotsquote von 5.3 %. Allerdings fanden innerhalb Zürichs markante Verschiebungen statt. Im zentralen Kreis 1 und den zentrumsangrenzenden Stadtkreisen 2, 4, 5, 6 und 8 reduzierte sich das Angebot an verfügbaren Büroflächen um über 35'000 m². Umgekehrt erhöhten sich die Büroleerstände im Kreis 11 um mehr als 50'000 m² und stiegen auf 11.9 % an. Die ausgedünnte Baupipeline 2026 bis 2028 mit nur knapp 71'000 m² geplanten Arbeitsflächen und weiteren Bestrebungen zur Umnutzung von aktuellen Bürogebäuden könnte dazu führen, dass verfügbare Büroflächen in Zürich mittelfristig wieder zu einem raren Gut werden.
Der Büromarkt in der Region Genf zeigte eine hohe Aktivität mit Umzügen, Wegzügen, Renovationen, Umnutzungen und der Entwicklung neuer Stadteile (Praille-Acacias-Vernet, PAV). Auffallend ist der Trend, dass Firmen verteilte Standorte in modernen Gebäuden zusammenlegen. Gegenüber dem Vorjahr stieg das Büroangebot leicht von 6.2 % auf 6.6 %, wobei in der Rhonestadt auch im CBD eine Leerstandszunahme erfolgte.
In der Region Bern erhöhte sich die Angebotsquote innert Jahresfrist minim von 2.4 % auf 2.5 %. Nach eher gemächlichen Jahren tritt der Berner Büromarkt in eine Phase mit mehr Aktivitäten. Erstens nimmt die Bautätigkeit an Fahrt auf, insbesondere im Norden und Westen der Stadt. Zweitens setzte in Bern eine Umzugswelle ein. Bereits in neuen Büros arbeiten die Versicherungen Vaudoise und Zurich. In Kürze stehen Standortwechsel bei der SRG, der eidgenössischen Hochschule für Berufsbildung und diversen Bundesämtern und -stellen an, darunter das Bafu, das BAZG und das VBS.
Das Büroangebot in der Region Lausanne weitete sich im Vergleich zum Vorjahr stark aus, wodurch sich die Angebotsquote merklich erhöhte von 3.8 % auf 5.2 %. Die Leerstandszunahmen akzentuieren sich insbesondere in peripheren Gebieten mit suboptimaler Verkehrserschliessung. Dort gestalten sich Bürovermietungen deutlich herausfordernder und Absorptionsperioden dauern länger. Dank dem Bau diverser Immobilienprojekte zeigt das Gebiet Renens/Prilly/Malley eine hohe Dynamik.
Sowohl in der Region Basel als auch in der Innenstadt selbst reduzierte sich der Büroleerstand leicht. Die Angebotsquote liegt neu bei 5.9 %. Büroflächen absorbierten unter anderem BeOne Medicines, Genedata, Bechtle und das Präsidialdepartment Basel-Stadt. Verschiedene Projekte wurden lanciert (Post/SBB, Lonza, Roche), so dass die zuletzt abgeschwächte Neubautätigkeit in der Stadt Basel wieder anziehen wird. Parallel entwickelt sich der Main Campus des Switzerland Innovation Park Basel Area in Allschwil weiter. In den letzten vier Jahren entstanden 87'000 m², bis 2030 können weitere 58'000 m² Büro- und Laborflächen gebaut werden.
Abgeschwächtes Beschäftigtenwachstum
Leerstehende Bankfilialen
Obwohl die Büroleerstände in der Schweiz im internationalen Vergleich unterdurchschnittlich sind, wäre eine Reduktion der leeren Flächen erstrebenswert, nur schon aufgrund von Effizienzaspekten. Leerstandsrückgänge können eintreten, sofern die Neubautätigkeit geringer ausfällt als der wachsende Flächenbedarf. In einigen Marktgebieten kann dies bereits beobachtet werden. Eine verstärkte Konjunkturerholung respektive Beschäftigtenwachstum können wiederum die Nachfrage nach Arbeitsflächen erhöhen. Allerdings ist die Beschäftigtenzahl 2025 nur magere 0.2 % gewachsen. Die Entwicklung dieses Jahr dürfte ebenfalls moderat ausfallen und erst 2027 wieder stärker zunehmen. Die Umnutzung von nicht mehr benötigten Büros bewirkt ebenfalls einen Leerstandsabbau. Zuletzt konnte eine Zunahme von solchen Vorhaben beobachtet werden.
Im Nachgang an die Übernahme der Credit Suisse straffte die UBS ihr Filialnetz. Zahlreiche ehemalige Bankfilialen sind frei geworden für neue Nutzungen. In Neuchâtel, Zürich-Sihlcity sowie in Zug konnten die ehemaligen CS-Flächen bereits wieder vermietet werden. In Davos und Wil SG wurden die Gebäude verkauft. Ende 2025 wurden am Markt etwas über 100'000 m² Flächen verteilt auf über 25 Ortschaften angeboten, welche in der Vergangenheit von einer der beiden Grossbanken genutzt wurden.
Transaktionsmarkt
Anlagestiftungen, Fonds und kotierte Aktiengesellschaften erzielten 2025 einen rekordhohen Kapitalzufluss. Insgesamt sammelten sie mittels Kapitalerhöhungen über acht Milliarden Franken ein, und damit doppelt so viel wie im langjährigen Durchschnitt von 2015 bis 2024. Die neuen Mittel fliessen in den Ausbau der bestehenden Portfolios, in die Reduzierung der Fremdkapitalquote und nicht zuletzt in Transaktionen. Die meisten institutionellen Schweizer Investoren fokussieren sich zwar unverändert auf Wohnimmobilien. Büroliegenschaften an zentralen Standorten mit modernen Arbeitsflächen werden aber dank stabilen Erträgen durchaus als attraktiv beurteilt, auch weil das Risiko durch politisch motivierte Markteingriffe in diesem Sektor moderater eingestuft wird und Geschäftsimmobilien einen hohen Inflationsschutz bieten.
Entsprechend akzentuierte sich der Aufwärtstrend im Transaktionsmarkt auch bei Büroimmobilien, die Spitzenrenditen sanken wegen der gestiegenen Nachfrage und Zahlungsbereitschaft entsprechend nochmals leicht: in Genf auf 2.6 % (?10 Basispunkte gegenüber dem Vorjahr) und in Zürich auf 1.9 % (?20 Basispunkte).
Jan Eckert, CEO Switzerland & Chairman Capital Markets DACH bei JLL: „Den wirtschaftlichen Unsicherheiten zum Trotz und entgegen den Entwicklungen in vielen anderen Branchen verbesserten sich im Jahresverlauf 2025 die Rahmenbedingungen für Immobilieninvestitionen in der Schweiz. Viel zusätzliches Kapital belebt den Transaktionsmarkt mit entsprechendem Druck auf die Immobilienrenditen. Die Signale für einen schwungvollen Jahresstart 2026 stehen günstig.”
