07.01.2026 Restnutzungsdauer-Gutachten für Immobilien: Änderungen fallen weg
Das Bundeskabinett nimmt nach heftiger Kritik seine Pläne zurück, wonach nur öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige Immobilien-Restwertgutachten anfertigen dürfen. Weiterhin dürfen Sachverständige, die diese IHK-Zulassung nicht haben, aber andere Qualitätsanforderungen erfüllen, die steuerlich relevanten Gebäudeanalysen anfertigen. Wären die Absichten Realität geworden, hätte sich die Zahl der Gutachter um zwei Drittel reduziert: von 4.000 auf knapp über 1.000.
„Es ist allerdings davon auszugehen, dass die Finanzverwaltung nach anderen Wegen suchen wird, um die Anzahl der Fälle, bei denen Immobilienkäufer mittels Restnutzungsdauer-Gutachten eine höhere steuerliche Abschreibung erzielen, zu begrenzen. Denn das Überprüfen bindet bei den Finanzämtern Ressourcen; Steuereinnahmen verlagern sich in die Zukunft oder gehen ganz verloren”, erläutert Ulrich Creydt, Steuerberater und Geschäftsführer der Ypsilon Group.
Die Regel besagt: Können Immobilieneigentümer mit einem Gutachten belegen, dass die Restnutzungsdauer ihres Gebäudes unterhalb der gesetzlich fingierten Zeit von 50, 40 oder 33 Jahren liegt, können sie kürzere Restnutzungsdauern für die Bemessung der Abschreibung ansetzen: anstatt zwei oder drei Prozent werden dadurch teilweise deutlich höhere Prozentsätze bei der Abschreibung ermöglicht. Hiervon profitieren alle Immobilienbesitzer: von Privatpersonen bis zu institutionellen Investoren.
Steuerberater Creydt empfiehlt Immobilienkäufern, bereits in der Due-Diligence-Phase und in Abstimmung mit ihren Beratern zu prüfen, ob eine höhere AfA realistisch ist und falls ja, zeitnah ein Restwertgutachten zu beauftragen. Dabei sollte das Gutachten Teil des steuerlichen Gesamtkonzepts sein. „Denn nicht immer ist eine höhere Abschreibung gleichbedeutend mit einer größeren Steuerersparnis. Oft werden in der Anfangsphase einer Immobilieninvestition steuerliche Verluste erzielt. Diese durch höhere Abschreibungen zu steigern, ist nicht zwangsläufig sinnvoll“, so Creydt.
AfA-Volumen in späteren Veranlagungsjahren zu nutzen kann sinnvoll sein
Obwohl steuerliche Verluste vorgetragen werden können und damit gegebenenfalls in späteren Veranlagungsjahren genutzt werden können, kann es fallspezifisch angeraten sein, einen niedrigen, gesetzlich vorgeschriebenen AfA-Satz in den Anfangsjahren zu wählen. Dies gilt insbesondere für Privatpersonen, die einem progressiven Einkommenssteuertarif unterliegen. Zudem gewinnt durch die stufenweise Absenkung des Körperschaftsteuersatzes eine saubere AfA-Planung als Teil des steuerlichen Gesamtkonzepts eine größere Bedeutung“, so der Steuerfachmann weiter.
Wenn nicht bereits während der Verkaufsphase ein Gutachten erstellt wird, kann der Immobilieneigentümer zu einem späteren Zeitpunkt ein solches anfertigen lassen, idealerweise vor der nächsten Steuererklärung. Die Kosten für die Erstellung der Restwertgutachten sind steuerlich als Betriebsausgabe beziehungsweise Werbungskosten abzugsfähig.
Das Bundesfinanzministerium könnte künftig über andere Wege versuchen, die höheren AfA-Sätze zu verhindern, beispielsweise durch eine genauere Überprüfung der Gutachten. Wird zu einem späteren Zeitpunkt erkannt, dass der Grund für eine Sonder- oder erhöhte Abschreibung entfällt, weil das Gebäude doch über den gutachterlich bestimmten Zeitpunkt hinaus nutzbar ist, könnte eine steuerwirksame Zuschreibung auf den Wert erfolgen, der sich bei einer regulären zwei- oder dreiprozentigen Abschreibung ergeben würde. Steuerersparnisse in der Vergangenheit würden so zu Steuerzahlungen in der Gegenwart umgewandelt.
Nutzungszeitverlängernde Maßnahmen könnten künftig genauer geprüft werden
Dabei gilt, dass Immobilieneigentümer das Finanzamt informieren müssen, sofern sie nutzungsverlängernde Arbeiten durchgeführt haben und sich so die ursprüngliche Aussage des Gutachtens ändert. Ob dies alle erkennen und umsetzen, ist fraglich.
„Diese Bestimmung sollte ernst genommen werden. In Zukunft ist damit zu rechnen, dass die Finanzverwaltungen nutzungszeitverlängernde Gebäudeanpassungen genauer prüfen. Schließlich wäre das für die Finanzverwaltung einfach, denn die Ausgaben für Modernisierungsmaßnahmen landen auf dem Schreibtisch der Finanzämter, weil sie die Immobilieneigentümer in der Regel steuerlich geltend machen”, bringt es Steuerexperte Creydt auf den Punkt.
„Es ist allerdings davon auszugehen, dass die Finanzverwaltung nach anderen Wegen suchen wird, um die Anzahl der Fälle, bei denen Immobilienkäufer mittels Restnutzungsdauer-Gutachten eine höhere steuerliche Abschreibung erzielen, zu begrenzen. Denn das Überprüfen bindet bei den Finanzämtern Ressourcen; Steuereinnahmen verlagern sich in die Zukunft oder gehen ganz verloren”, erläutert Ulrich Creydt, Steuerberater und Geschäftsführer der Ypsilon Group.
Die Regel besagt: Können Immobilieneigentümer mit einem Gutachten belegen, dass die Restnutzungsdauer ihres Gebäudes unterhalb der gesetzlich fingierten Zeit von 50, 40 oder 33 Jahren liegt, können sie kürzere Restnutzungsdauern für die Bemessung der Abschreibung ansetzen: anstatt zwei oder drei Prozent werden dadurch teilweise deutlich höhere Prozentsätze bei der Abschreibung ermöglicht. Hiervon profitieren alle Immobilienbesitzer: von Privatpersonen bis zu institutionellen Investoren.
Steuerberater Creydt empfiehlt Immobilienkäufern, bereits in der Due-Diligence-Phase und in Abstimmung mit ihren Beratern zu prüfen, ob eine höhere AfA realistisch ist und falls ja, zeitnah ein Restwertgutachten zu beauftragen. Dabei sollte das Gutachten Teil des steuerlichen Gesamtkonzepts sein. „Denn nicht immer ist eine höhere Abschreibung gleichbedeutend mit einer größeren Steuerersparnis. Oft werden in der Anfangsphase einer Immobilieninvestition steuerliche Verluste erzielt. Diese durch höhere Abschreibungen zu steigern, ist nicht zwangsläufig sinnvoll“, so Creydt.
AfA-Volumen in späteren Veranlagungsjahren zu nutzen kann sinnvoll sein
Obwohl steuerliche Verluste vorgetragen werden können und damit gegebenenfalls in späteren Veranlagungsjahren genutzt werden können, kann es fallspezifisch angeraten sein, einen niedrigen, gesetzlich vorgeschriebenen AfA-Satz in den Anfangsjahren zu wählen. Dies gilt insbesondere für Privatpersonen, die einem progressiven Einkommenssteuertarif unterliegen. Zudem gewinnt durch die stufenweise Absenkung des Körperschaftsteuersatzes eine saubere AfA-Planung als Teil des steuerlichen Gesamtkonzepts eine größere Bedeutung“, so der Steuerfachmann weiter.
Wenn nicht bereits während der Verkaufsphase ein Gutachten erstellt wird, kann der Immobilieneigentümer zu einem späteren Zeitpunkt ein solches anfertigen lassen, idealerweise vor der nächsten Steuererklärung. Die Kosten für die Erstellung der Restwertgutachten sind steuerlich als Betriebsausgabe beziehungsweise Werbungskosten abzugsfähig.
Das Bundesfinanzministerium könnte künftig über andere Wege versuchen, die höheren AfA-Sätze zu verhindern, beispielsweise durch eine genauere Überprüfung der Gutachten. Wird zu einem späteren Zeitpunkt erkannt, dass der Grund für eine Sonder- oder erhöhte Abschreibung entfällt, weil das Gebäude doch über den gutachterlich bestimmten Zeitpunkt hinaus nutzbar ist, könnte eine steuerwirksame Zuschreibung auf den Wert erfolgen, der sich bei einer regulären zwei- oder dreiprozentigen Abschreibung ergeben würde. Steuerersparnisse in der Vergangenheit würden so zu Steuerzahlungen in der Gegenwart umgewandelt.
Nutzungszeitverlängernde Maßnahmen könnten künftig genauer geprüft werden
Dabei gilt, dass Immobilieneigentümer das Finanzamt informieren müssen, sofern sie nutzungsverlängernde Arbeiten durchgeführt haben und sich so die ursprüngliche Aussage des Gutachtens ändert. Ob dies alle erkennen und umsetzen, ist fraglich.
„Diese Bestimmung sollte ernst genommen werden. In Zukunft ist damit zu rechnen, dass die Finanzverwaltungen nutzungszeitverlängernde Gebäudeanpassungen genauer prüfen. Schließlich wäre das für die Finanzverwaltung einfach, denn die Ausgaben für Modernisierungsmaßnahmen landen auf dem Schreibtisch der Finanzämter, weil sie die Immobilieneigentümer in der Regel steuerlich geltend machen”, bringt es Steuerexperte Creydt auf den Punkt.
