07.01.2026 Preiswende am Berliner Zinshausmarkt
Der Berliner Investitionsmarkt für Mehrfamilienhäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser verzeichnet 2025 eine stabile Entwicklung aber auch eine strukturelle Nachfrageverschiebung. Dies zeigt eine Auswertung der vorläufigen Zahlen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin von Dahler Invest. Demnach sind die Verkaufszahlen im Vergleich zum Vorjahr mit 666 nahezu unverändert (-0,1 %).
Der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter wertrelevante Geschossfläche ist bei Mehrfamilienhäusern von 1.963 €/m² auf 2.160 €/m² gestiegen. Bei Wohn- und Geschäftshäusern ist ein leichter Rückgang zu verzeichnen, von 1.851 €/m² auf 1.767 €/m². Die Kaufpreisfaktoren zeigten sich 2025 stabil. Bei Mehrfamilienhäusern lag der Multiplikator der Jahresnettokaltmiete (Faktor) 2025 im Durchschnitt bei 23,4 und damit 0,4 Faktoren unterhalb des Vorjahreswertes. Für Wohn- und Geschäftshäuser belief sich der Faktor auf 21,8 und damit exakt auf Vorjahresniveau.
Gleichzeitig hat sich der Geldumsatz deutlich um 23 Prozent auf rund 3,2 Mrd. Euro verringert. Auch der durchschnittliche Kaufpreis je Transaktion hat stark nachgegeben: bei Mehrfamilienhäusern von 5,7 auf 4,1 Mio. Euro (-29,0 %) und bei Wohn- und Geschäftshäusern von 6,4 auf 3,8 Mio. Euro (-41,2 %).
„Wohnen schlägt weiterhin Gewerbe und bleibt auch 2025 eine der beliebtesten Anlageklassen für viele private und semiprofessionelle Investoren. Die Nutzungsart hat sich auch in Krisenzeiten als langfristig beständiges Invest mit stabil planbaren Cashflows erwiesen“, sagt Philip Hetzer, Geschäftsführender Gesellschafter von DAHLER Invest. „Dennoch agieren vor allem Großbanken zurückhaltend bei der Finanzierung von Wohn- und Geschäftshäusern. Kleine und mittelständischen Banken zeigen dagegen eine deutlich höhere Bereitschaft zur Finanzierung von Wohn- und Geschäftshäusern. Insbesondere bei einem Gewerbeanteil ab circa 30 Prozent bewerten Banken die Liegenschaften deutlich risikobehafteter. Das schlägt sich auch im Preisgefüge nieder. So liegt der Quadratmeterpreis für Mehrfamilienhäuser in Berlin rund 22 Prozent über dem von Wohn- und Geschäftshäusern.“
Vincent Papke, Geschäftsführender Gesellschafter von DAHLER Invest, ergänzt: „Aufgrund der gesamtwirtschaftlichen Lage haben viele Marktteilnehmer, allen voran Family Offices, ihre Anlagestrategien angepasst. Risikodiversifizierung und -minimierung stehen dabei im Vordergrund. In der Folge haben sich Suchprofile der Investitionsverhalten geändert. Lagen die gesuchten Losgrößen in den Vorjahren mehrheitlich noch bei rund fünf Mio. Euro pro Objekt, wurden 2025 vor allem Liegenschaften im Bereich von zweieinhalb bis drei Mio. Euro gesucht. Die Budgets sind dabei konstant geblieben, jedoch haben Investoren im Rahmen ihrer Risikodiversifizierungsstrategie lieber zwei Objekte für je 2,5 Millionen Euro als eines für 5,0 Mio. Euro erworben.“
Mit 55 Transaktionen wurden 2025 die meisten Mehrfamilienhäuser im Bezirk Steglitz-Zehlendorf veräußert, gefolgt von Treptow-Köpenick mit 45 Verkäufen und Tempelhof-Schöneberg mit 42 Verkäufen. Mit nur sieben verkauften Mehrfamilienhäusern wurden für Marzahn-Hellersdorf die wenigsten Transaktionen registriert. Charlottenburg-Wilmersdorf weist mit 4.384 €/m² das höchste Preisniveau für Mehrfamilienhäuser auf, gefolgt von Lichtenberg mit 3.111 €/m² und Pankow mit 2.529 €/m².
Bei Wohn- und Geschäftshäusern führt Friedrichshain-Kreuzberg die Liste der Bezirke mit den meisten Transaktionen mit 35 Verkäufen an. Es folgen Pankow und Steglitz-Zehlendorf mit jeweils 34 veräußerten Gebäuden und Mitte mit 33 Verkäufen. Im Durchschnitt wurden 2025 die höchsten Quadratmeterpreise für Wohn- und Geschäftshäuser in Lichtenberg gezahlt mit 2.229 €/m², gefolgt von Pankow mit 2.033 €/m² und Marzahn-Hellersdorf mit 2.020 €/m².
Philip Hetzer sagt: „Die Preiswende am Berliner Zinshausmarkt ist 2025 wie erwartet eingeläutet worden – getragen von einer anhaltend hohen Wohnraumnachfrage, steigenden Mieten, unzureichenden Fertigstellungszahlen und einem stabilisierten Zinsniveau. Wir gehen davon aus, dass sich diese Entwicklung 2026 fortsetzen wird. Nach wie vor bietet der Berliner Markt attraktive Einstiegschancen für langfristig orientierte Investoren. Vor allem vermögende Privatinvestoren, Aufteiler und Family Offices werden das Marktgeschehen auch in diesem Jahr prägen.“
Der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter wertrelevante Geschossfläche ist bei Mehrfamilienhäusern von 1.963 €/m² auf 2.160 €/m² gestiegen. Bei Wohn- und Geschäftshäusern ist ein leichter Rückgang zu verzeichnen, von 1.851 €/m² auf 1.767 €/m². Die Kaufpreisfaktoren zeigten sich 2025 stabil. Bei Mehrfamilienhäusern lag der Multiplikator der Jahresnettokaltmiete (Faktor) 2025 im Durchschnitt bei 23,4 und damit 0,4 Faktoren unterhalb des Vorjahreswertes. Für Wohn- und Geschäftshäuser belief sich der Faktor auf 21,8 und damit exakt auf Vorjahresniveau.
Gleichzeitig hat sich der Geldumsatz deutlich um 23 Prozent auf rund 3,2 Mrd. Euro verringert. Auch der durchschnittliche Kaufpreis je Transaktion hat stark nachgegeben: bei Mehrfamilienhäusern von 5,7 auf 4,1 Mio. Euro (-29,0 %) und bei Wohn- und Geschäftshäusern von 6,4 auf 3,8 Mio. Euro (-41,2 %).
„Wohnen schlägt weiterhin Gewerbe und bleibt auch 2025 eine der beliebtesten Anlageklassen für viele private und semiprofessionelle Investoren. Die Nutzungsart hat sich auch in Krisenzeiten als langfristig beständiges Invest mit stabil planbaren Cashflows erwiesen“, sagt Philip Hetzer, Geschäftsführender Gesellschafter von DAHLER Invest. „Dennoch agieren vor allem Großbanken zurückhaltend bei der Finanzierung von Wohn- und Geschäftshäusern. Kleine und mittelständischen Banken zeigen dagegen eine deutlich höhere Bereitschaft zur Finanzierung von Wohn- und Geschäftshäusern. Insbesondere bei einem Gewerbeanteil ab circa 30 Prozent bewerten Banken die Liegenschaften deutlich risikobehafteter. Das schlägt sich auch im Preisgefüge nieder. So liegt der Quadratmeterpreis für Mehrfamilienhäuser in Berlin rund 22 Prozent über dem von Wohn- und Geschäftshäusern.“
Vincent Papke, Geschäftsführender Gesellschafter von DAHLER Invest, ergänzt: „Aufgrund der gesamtwirtschaftlichen Lage haben viele Marktteilnehmer, allen voran Family Offices, ihre Anlagestrategien angepasst. Risikodiversifizierung und -minimierung stehen dabei im Vordergrund. In der Folge haben sich Suchprofile der Investitionsverhalten geändert. Lagen die gesuchten Losgrößen in den Vorjahren mehrheitlich noch bei rund fünf Mio. Euro pro Objekt, wurden 2025 vor allem Liegenschaften im Bereich von zweieinhalb bis drei Mio. Euro gesucht. Die Budgets sind dabei konstant geblieben, jedoch haben Investoren im Rahmen ihrer Risikodiversifizierungsstrategie lieber zwei Objekte für je 2,5 Millionen Euro als eines für 5,0 Mio. Euro erworben.“
Mit 55 Transaktionen wurden 2025 die meisten Mehrfamilienhäuser im Bezirk Steglitz-Zehlendorf veräußert, gefolgt von Treptow-Köpenick mit 45 Verkäufen und Tempelhof-Schöneberg mit 42 Verkäufen. Mit nur sieben verkauften Mehrfamilienhäusern wurden für Marzahn-Hellersdorf die wenigsten Transaktionen registriert. Charlottenburg-Wilmersdorf weist mit 4.384 €/m² das höchste Preisniveau für Mehrfamilienhäuser auf, gefolgt von Lichtenberg mit 3.111 €/m² und Pankow mit 2.529 €/m².
Bei Wohn- und Geschäftshäusern führt Friedrichshain-Kreuzberg die Liste der Bezirke mit den meisten Transaktionen mit 35 Verkäufen an. Es folgen Pankow und Steglitz-Zehlendorf mit jeweils 34 veräußerten Gebäuden und Mitte mit 33 Verkäufen. Im Durchschnitt wurden 2025 die höchsten Quadratmeterpreise für Wohn- und Geschäftshäuser in Lichtenberg gezahlt mit 2.229 €/m², gefolgt von Pankow mit 2.033 €/m² und Marzahn-Hellersdorf mit 2.020 €/m².
Philip Hetzer sagt: „Die Preiswende am Berliner Zinshausmarkt ist 2025 wie erwartet eingeläutet worden – getragen von einer anhaltend hohen Wohnraumnachfrage, steigenden Mieten, unzureichenden Fertigstellungszahlen und einem stabilisierten Zinsniveau. Wir gehen davon aus, dass sich diese Entwicklung 2026 fortsetzen wird. Nach wie vor bietet der Berliner Markt attraktive Einstiegschancen für langfristig orientierte Investoren. Vor allem vermögende Privatinvestoren, Aufteiler und Family Offices werden das Marktgeschehen auch in diesem Jahr prägen.“
