15.12.2025 Leerstand verringert sich stark um ca. 45 Tsd. auf 522 Tsd. Wohnungen
Der CBRE-empirica-Leerstandsindex ist die einzige Datenquelle mit jährlichen Angaben zum marktaktiven Leerstand in Geschosswohnungen in Deutschland. Grundlage der aktuellen Zahlen bilden Bewirtschaftungsdaten des Immobilienberatungsunternehmens CBRE (rund 864.000 Wohneinheiten zum Stichtag 31.12.2024) sowie umfangreiche Analysen und Schätzungen auf Basis der empirica-Regionaldatenbank und des Statistischen Bundesamtes.
Dr. Reiner Braun, Vorstand empirica ag: „Der marktaktive Leerstand – also Geschosswohnungen, die unmittelbar vermietbar oder mittelfristig aktivierbar sind – lag Ende 2024 bei 2,2 Prozent oder rund 522 Tsd. Einheiten. Das bedeutet einen Rückgang um etwa 45 Tsd. Einheiten gegenüber dem Vorjahr 2023 (rund 567 Tsd. Einheiten). Es ist der zweitgrößte Rückgang in der 24-jährigen Historie des Leerstandindex, der größte Rückgang (um rund 54 Tsd. Einheiten) liegt erst zwei Jahre zurück und muss im Zusammenhang mit dem Ukrainekrieg gesehen werden. Nachdem letztes Jahr in 174 der 400 Landkreise und kreisfreien Städte die Leerstands-raten zum Vorjahr geschrumpft waren (44%), ist dies nunmehr in 338 Kreisen der Fall (85%).“
„Der marktaktive Leerstand berücksichtigt keine ´Ruinen´ oder dysfunktionalen Leerstände. Angaben für den totalen Leerstand auf Basis fortgeschriebener Daten des letzten Zensus fallen daher höher aus. Demnach summierte sich der totale Leerstand Ende 2024 auf 963 Tsd. Geschosswohnungen sowie weitere 727 Tsd. Wohnungen in Eigenheimen. Verglichen damit wären derzeit gut fünf von zehn leerstehenden Geschosswohnungen nicht unmittelbar disponibel und daher kein marktaktiver Leerstand“, führt Dr. Braun weiter aus.
Der marktaktive Leerstand in Geschosswohnungen liegt in Ostdeutschland (ohne Berlin) mit 5,4 Prozent immer noch deutlich höher als im Westen mit 1,7 Prozent. Michael Schlatterer, Managing Director Residential Valuation bei CBRE in Deutschland: „Aussagekräftiger als Ost-West-Unterschiede sind jedoch die abweichenden Entwicklungen in Regionen mit schrumpfenden und wachsenden Einwohnerzahlen, wie es sie beiderseits der ehemaligen innerdeutschen Grenze gibt. In Schrumpfungsregionen stagniert der Leerstand auf hohem Niveau von 6,9 Prozent. Demgegenüber sank der Leerstand in Wachstumsregionen auf unterdurchschnittliche 1,4 Prozent und ist damit weiter entfernt von einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt als je zuvor.“
Die niedrigsten Leerstandsquoten finden sich derzeit in den Städten Freiburg, München und Frankfurt/M. (je 0,1 Prozent), gefolgt von Münster und Darmstadt (je 0,2 Prozent). Am anderen Ende der Skala stehen im Westen Pirmasens (7,3%) sowie Dessau-Roßlau (7,6 Prozent) im Osten. Dr. Braun: „Beeindruckend ist aber auch die Dynamik. In Schwerin ist die Leerstandsquote in den letzten fünf Jahren seit 2019 um 2,5 Prozentpunkte geschrumpft. Hohe Rückgänge gibt es auch in Pirmasens (-2,0 Punkte), Leipzig und Frankfurt (Oder) (-1,9 Punkte) sowie in Kaufbeuren (-1,5 Punkte). Bedeutende Zuwächse von rund einem Prozentpunkt oder mehr gibt es über die letzten 5 Jahre dagegen nur noch in Suhl (+1,0 Punkte) und Jena (+0,1 Punkte). Darauf folgen Karlsruhe, Frankenthal (Pfalz) und Kiel mit den geringsten Verlusten.“
Fazit: Die Leerstandsentwicklung im Jahr 2024 war geprägt durch den Einbruch im Wohnungsneubau (gut 42 Tsd. Wohnungen weniger als 2023) bei weiterhin sehr hoher Nettozuwanderung aus dem Ausland (rund 430 Tsd. Menschen). Das Spiegelbild dieser Entwicklung: Die bis Ende 2021 noch spürbare, wenn auch nur allmähliche Normalisierung des Wohnungsmarktes wurde jetzt nicht nur nachfrageseitig, sondern auch angebotsseitig jäh gestoppt. In der Folge steigen die Neuvertragsmieten schneller denn je, der zinsbedingte Rückgang der Kaufpreise ist beendet und Käufer müssen in vielen lokalen Märkten wieder mit steigenden Preisen rechnen.
Für die weitere Entwicklung bis 2027 ist eine Verschärfung dieser Lage zu erwarten. Die Außenzuwanderung dürfte sich zwar weiter beruhigen. Doch die Binnenwanderung wirkt kaum noch entlastend: Junge Familien finden wegen der fehlenden Neubauten selbst im weiteren Umland kaum noch Ausweichmöglichkeiten vor den hohen Mieten und Kaufpreisen in den Schwarmstädten. Aber die Zahl der fertiggestellten Wohnungen dürfte zeitverzögert zum Zins- und Kostenschock der letzten drei Jahre wegen der nicht begonnenen Neubauten noch weiter einbrechen. Damit sind eine zunehmende Verknappung und in der Folge weitere Preisanstiege vorprogrammiert. Lediglich die zuletzt kräftig gestiegenen Einkommen liefern jetzt noch eine gewisse Entlastung.
Dr. Reiner Braun, Vorstand empirica ag: „Der marktaktive Leerstand – also Geschosswohnungen, die unmittelbar vermietbar oder mittelfristig aktivierbar sind – lag Ende 2024 bei 2,2 Prozent oder rund 522 Tsd. Einheiten. Das bedeutet einen Rückgang um etwa 45 Tsd. Einheiten gegenüber dem Vorjahr 2023 (rund 567 Tsd. Einheiten). Es ist der zweitgrößte Rückgang in der 24-jährigen Historie des Leerstandindex, der größte Rückgang (um rund 54 Tsd. Einheiten) liegt erst zwei Jahre zurück und muss im Zusammenhang mit dem Ukrainekrieg gesehen werden. Nachdem letztes Jahr in 174 der 400 Landkreise und kreisfreien Städte die Leerstands-raten zum Vorjahr geschrumpft waren (44%), ist dies nunmehr in 338 Kreisen der Fall (85%).“
„Der marktaktive Leerstand berücksichtigt keine ´Ruinen´ oder dysfunktionalen Leerstände. Angaben für den totalen Leerstand auf Basis fortgeschriebener Daten des letzten Zensus fallen daher höher aus. Demnach summierte sich der totale Leerstand Ende 2024 auf 963 Tsd. Geschosswohnungen sowie weitere 727 Tsd. Wohnungen in Eigenheimen. Verglichen damit wären derzeit gut fünf von zehn leerstehenden Geschosswohnungen nicht unmittelbar disponibel und daher kein marktaktiver Leerstand“, führt Dr. Braun weiter aus.
Der marktaktive Leerstand in Geschosswohnungen liegt in Ostdeutschland (ohne Berlin) mit 5,4 Prozent immer noch deutlich höher als im Westen mit 1,7 Prozent. Michael Schlatterer, Managing Director Residential Valuation bei CBRE in Deutschland: „Aussagekräftiger als Ost-West-Unterschiede sind jedoch die abweichenden Entwicklungen in Regionen mit schrumpfenden und wachsenden Einwohnerzahlen, wie es sie beiderseits der ehemaligen innerdeutschen Grenze gibt. In Schrumpfungsregionen stagniert der Leerstand auf hohem Niveau von 6,9 Prozent. Demgegenüber sank der Leerstand in Wachstumsregionen auf unterdurchschnittliche 1,4 Prozent und ist damit weiter entfernt von einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt als je zuvor.“
Die niedrigsten Leerstandsquoten finden sich derzeit in den Städten Freiburg, München und Frankfurt/M. (je 0,1 Prozent), gefolgt von Münster und Darmstadt (je 0,2 Prozent). Am anderen Ende der Skala stehen im Westen Pirmasens (7,3%) sowie Dessau-Roßlau (7,6 Prozent) im Osten. Dr. Braun: „Beeindruckend ist aber auch die Dynamik. In Schwerin ist die Leerstandsquote in den letzten fünf Jahren seit 2019 um 2,5 Prozentpunkte geschrumpft. Hohe Rückgänge gibt es auch in Pirmasens (-2,0 Punkte), Leipzig und Frankfurt (Oder) (-1,9 Punkte) sowie in Kaufbeuren (-1,5 Punkte). Bedeutende Zuwächse von rund einem Prozentpunkt oder mehr gibt es über die letzten 5 Jahre dagegen nur noch in Suhl (+1,0 Punkte) und Jena (+0,1 Punkte). Darauf folgen Karlsruhe, Frankenthal (Pfalz) und Kiel mit den geringsten Verlusten.“
Fazit: Die Leerstandsentwicklung im Jahr 2024 war geprägt durch den Einbruch im Wohnungsneubau (gut 42 Tsd. Wohnungen weniger als 2023) bei weiterhin sehr hoher Nettozuwanderung aus dem Ausland (rund 430 Tsd. Menschen). Das Spiegelbild dieser Entwicklung: Die bis Ende 2021 noch spürbare, wenn auch nur allmähliche Normalisierung des Wohnungsmarktes wurde jetzt nicht nur nachfrageseitig, sondern auch angebotsseitig jäh gestoppt. In der Folge steigen die Neuvertragsmieten schneller denn je, der zinsbedingte Rückgang der Kaufpreise ist beendet und Käufer müssen in vielen lokalen Märkten wieder mit steigenden Preisen rechnen.
Für die weitere Entwicklung bis 2027 ist eine Verschärfung dieser Lage zu erwarten. Die Außenzuwanderung dürfte sich zwar weiter beruhigen. Doch die Binnenwanderung wirkt kaum noch entlastend: Junge Familien finden wegen der fehlenden Neubauten selbst im weiteren Umland kaum noch Ausweichmöglichkeiten vor den hohen Mieten und Kaufpreisen in den Schwarmstädten. Aber die Zahl der fertiggestellten Wohnungen dürfte zeitverzögert zum Zins- und Kostenschock der letzten drei Jahre wegen der nicht begonnenen Neubauten noch weiter einbrechen. Damit sind eine zunehmende Verknappung und in der Folge weitere Preisanstiege vorprogrammiert. Lediglich die zuletzt kräftig gestiegenen Einkommen liefern jetzt noch eine gewisse Entlastung.
