12.12.2025 Immobilienmarkt 2026: Chancen sehen und Strategien schärfen
Geopolitische Spannungen, technologische Entwicklungen und regulatorische Vorgaben haben die Spielregeln der Immobilienmärkte verändert. Die Widerstandsfähigkeit der Akteure und ihrer Strategien stehen angesichts struktureller und politischer Veränderungen mehr denn je im Fokus. Investoren legen höchste Priorität auf die Resilienz ihrer Portfolios, um Risiken zu minimieren. Wirtschaft und Finanzmärkte müssen beweisen, dass sie Schockwellen absorbieren können.
Wie es unter diesen Vorzeichen im kommenden Jahr an den Immobilienmärkten weitergeht, diskutierten im Rahmen eines von RUECKERCONSULT begleiteten PTXRE-Webinars Piotr Bienkowski, Geschäftsführer von PTXRE, Sebastiano Ferrante, Head of European Real Estate von PGIM, Victor Stoltenburg, Geschäftsführer bei Deka Immobilien und Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight bei PTXRE.
Fremdkapitallücke hemmt Investitionen
Die weiterhin klaffende Fremdkapitallücke wird sich 2026 maßgeblich auf Refinanzierungen auswirken, was eine dämpfende Wirkung auf die Investmentmärkte hat. Laut PTXRE-Analyse wird die (Re-)Finanzierungslücke am deutschen Immobilienmarkt 2026 auf rund 8,5 Milliarden Euro ansteigen. Besonders betroffen sind Büroimmobilien, auf welche rund 5,1 Milliarden Euro und damit knapp 60 Prozent des gesamten Volumens entfallen. Dennoch geht man bei PTXRE von einer leichten Steigerung des Transaktionsvolumens hierzulande aus. „Von sprunghaftem Anstieg kann zwar nicht die Rede sein, aber eine Reallokation innerhalb der Portfolios ist wahrscheinlich“, so Andreas Trumpp. Immobilien im Wert von rund 40 Milliarden Euro könnten 2026 gehandelt werden – etwas mehr als 2025.
Zu lange Finanzierungsprozesse
Die Finanzierungsfrage wird die Branche auch 2026 intensiv beschäftigen, ist Sebastiano Ferrante überzeugt. Er sieht die wachsende Bedeutung alternativer Finanzierer wie Private Credit Fonds. Europa und speziell Deutschland haben angesichts der eingeschränkten Kreditvergabe durch klassische Banken großen Nachholbedarf. Piotr Bienkowski monierte, dass Finanzierungsprozesse heute mindestens doppelt so lange wie früher dauern. „Viele Marktteilnehmer stehen vor der Herausforderung immer anspruchsvollerer interner Bankenprozesse. Die Krise ist mehr Risiko als Chance – trotz Öffnung für internationale Kapitalquellen“, so der PTXRE-Chef.
Aus Sicht von Deka Immobilien ist die Situation viel entspannter als häufig wahrgenommen. Als Core-Investor mit geringem Fremdkapitalanteil profitiere Deka weiterhin von stabilen Bankbeziehungen, insbesondere mit den Landesbanken, erklärte Deka-Geschäftsführer Victor Stoltenburg: „Die Finanzierung ist das geringere Problem. Die zurückhaltende Marktstimmung bei Core-Investoren ist die größere Herausforderung.“
Deutschland ist nicht länger ein sicherer Hafen
Alle Panelisten diagnostizierten Investitionszurückhaltung institutioneller Anleger aufgrund hoher Immobilienquoten, Alternativen wie Private Credit und eines negativen Deutschlandbildes. „Wir sind für ausländische Investoren nicht mehr der sichere Hafen“, so Piotr Bienkowski. „Trotz seiner Nähe zur Ukraine wird Polen als Investitionsstandort manchmal als sicherer eingeschätzt als Deutschland.“
Für Sebastiano Ferrante hat Deutschland ein grundsätzliches Imageproblem. „Ausländische Investoren wissen nicht, wer oder was Deutschland sein will – eine Exportnation, eine Industrienation? So lange nicht klar ist, wohin wir steuern, halten sich Investoren zurück.“
Grundsätzlich gelte es, zwischen den Risikoklassen zu unterscheiden. Im Super Core-Bereich fänden schon wieder Transaktionen statt – vor allem in den Segmenten Wohnen, Büro und Logistik. „Wenn das Produkt eindeutig Core ist, ist der Markt da“, so Bienkowski. „In den Segmenten Core plus, Value Add und so weiter, ist es noch nicht so. Die großen Kapitalsammelstellen haben schon Interesse am deutschen Markt, aber sie schätzen das Pricing noch nicht als angemessen ein.“
Schwierig: Büroimmobilien in Nebenlagen
Büroimmobilien in Toplagen funktionieren weiterhin – mit Neuvermietungen zu steigenden Preisen. Piotr Bienkowski: „In Frankfurt werden wir in diesem Jahr die Marke von 60 Euro je Quadratmeter deutlich überschreiten.“ Projektentwicklungen sind derzeit aber kaum kalkulierbar, was Bestandsimmobilien strategisch aufwertet, so die mehrheitliche Meinung. Der Druck auf Nebenlagen bleibt hoch.
Wohnen bleibt ein knappes Gut
Der Wohnungsmarkt wird auch 2026 von Knappheit geprägt sein. Hohe Mieten und das mancherorts sehr geringe Angebot schaffen Chancen in Lagen mit großer Nachfrage. Insofern bieten Wohnimmobilien viel Potenzial. Aber: Der Dreisatz aus Baukosten, Grundstückspreisen und Mieten geht noch nicht auf, so die Panelisten. Lösungen liegen in effizienteren Grundrissen, standardisiertem sowie modularem Bauen und geringeren Standards, ohne auf ESG zu verzichten.
Künstliche Intelligenz (KI)
KI ist nicht nur ein Hype, sondern gekommen, um zu bleiben. Für die Diskussionsteilnehmer wurde mit der KI eine Entwicklung gestartet, die Prozesse beschleunigen und effizienter machen und teilweise Personal ersetzen wird, um demografische Lücken zu schließen. „Im kommenden Jahr wird sich entscheiden, welche Lösungen und Produkte marktfähig sein werden“, sagt Andreas Trumpp. Piotr Bienkowski ergänzt: „In den kommenden ein bis zwei Jahren wird sich die Spreu vom Weizen trennen.“ Dann werde man sehen, was die KI wirklich kann.
Was raten die Experten für 2026?
Andreas Trumpp empfiehlt, den Fokus auf aktives Asset Management zu legen – nicht jede Immobilie ist gleich, und in der Differenzierung liegen die Chancen. Sebastiano Ferrante plädiert dafür, sich der Transformation zu stellen: „Embrace the change – neue Nutzungsformen, Assetklassen und Investitionsfelder entstehen genau jetzt.“ Victor Stoltenburg sieht 2026 als Jahr der sorgfältigen Analyse: „Noch genauer hinschauen, weil sich Wertzuwachs nicht mehr automatisch ergibt.“ Piotr Bienkowski betont den Realitätscheck: „Wer gute Immobilien hat, kann auf Mietwachstum setzen – alle anderen müssen sich strategisch neu aufstellen. Verschieben hilft nicht.“
Umfrage: Wie schätzt das Fachpublikum die Marktsituation 2026 ein?
RUECKERCONSULT hat die Webinar-Teilnehmenden zu Beginn der Diskussion gefragt, welcher Einflussfaktor ihrer Meinung nach die Entwicklungen am Immobilienmarkt 2026 am stärksten beeinflussen wird. Die Antworten fielen recht eindeutig aus: 49 Prozent der Befragten gehen davon aus, dass das voraussichtlich geringe Wirtschaftswachstum im kommenden Jahr auch für die Immobilienwirtschaft die bestimmende Komponente sein wird. Für immerhin 43 Prozent ist es der (Re-) Finanzierungsdruck, der die Entwicklung des Marktes am nachhaltigsten beeinflussen wird.
Wie es unter diesen Vorzeichen im kommenden Jahr an den Immobilienmärkten weitergeht, diskutierten im Rahmen eines von RUECKERCONSULT begleiteten PTXRE-Webinars Piotr Bienkowski, Geschäftsführer von PTXRE, Sebastiano Ferrante, Head of European Real Estate von PGIM, Victor Stoltenburg, Geschäftsführer bei Deka Immobilien und Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight bei PTXRE.
Fremdkapitallücke hemmt Investitionen
Die weiterhin klaffende Fremdkapitallücke wird sich 2026 maßgeblich auf Refinanzierungen auswirken, was eine dämpfende Wirkung auf die Investmentmärkte hat. Laut PTXRE-Analyse wird die (Re-)Finanzierungslücke am deutschen Immobilienmarkt 2026 auf rund 8,5 Milliarden Euro ansteigen. Besonders betroffen sind Büroimmobilien, auf welche rund 5,1 Milliarden Euro und damit knapp 60 Prozent des gesamten Volumens entfallen. Dennoch geht man bei PTXRE von einer leichten Steigerung des Transaktionsvolumens hierzulande aus. „Von sprunghaftem Anstieg kann zwar nicht die Rede sein, aber eine Reallokation innerhalb der Portfolios ist wahrscheinlich“, so Andreas Trumpp. Immobilien im Wert von rund 40 Milliarden Euro könnten 2026 gehandelt werden – etwas mehr als 2025.
Zu lange Finanzierungsprozesse
Die Finanzierungsfrage wird die Branche auch 2026 intensiv beschäftigen, ist Sebastiano Ferrante überzeugt. Er sieht die wachsende Bedeutung alternativer Finanzierer wie Private Credit Fonds. Europa und speziell Deutschland haben angesichts der eingeschränkten Kreditvergabe durch klassische Banken großen Nachholbedarf. Piotr Bienkowski monierte, dass Finanzierungsprozesse heute mindestens doppelt so lange wie früher dauern. „Viele Marktteilnehmer stehen vor der Herausforderung immer anspruchsvollerer interner Bankenprozesse. Die Krise ist mehr Risiko als Chance – trotz Öffnung für internationale Kapitalquellen“, so der PTXRE-Chef.
Aus Sicht von Deka Immobilien ist die Situation viel entspannter als häufig wahrgenommen. Als Core-Investor mit geringem Fremdkapitalanteil profitiere Deka weiterhin von stabilen Bankbeziehungen, insbesondere mit den Landesbanken, erklärte Deka-Geschäftsführer Victor Stoltenburg: „Die Finanzierung ist das geringere Problem. Die zurückhaltende Marktstimmung bei Core-Investoren ist die größere Herausforderung.“
Deutschland ist nicht länger ein sicherer Hafen
Alle Panelisten diagnostizierten Investitionszurückhaltung institutioneller Anleger aufgrund hoher Immobilienquoten, Alternativen wie Private Credit und eines negativen Deutschlandbildes. „Wir sind für ausländische Investoren nicht mehr der sichere Hafen“, so Piotr Bienkowski. „Trotz seiner Nähe zur Ukraine wird Polen als Investitionsstandort manchmal als sicherer eingeschätzt als Deutschland.“
Für Sebastiano Ferrante hat Deutschland ein grundsätzliches Imageproblem. „Ausländische Investoren wissen nicht, wer oder was Deutschland sein will – eine Exportnation, eine Industrienation? So lange nicht klar ist, wohin wir steuern, halten sich Investoren zurück.“
Grundsätzlich gelte es, zwischen den Risikoklassen zu unterscheiden. Im Super Core-Bereich fänden schon wieder Transaktionen statt – vor allem in den Segmenten Wohnen, Büro und Logistik. „Wenn das Produkt eindeutig Core ist, ist der Markt da“, so Bienkowski. „In den Segmenten Core plus, Value Add und so weiter, ist es noch nicht so. Die großen Kapitalsammelstellen haben schon Interesse am deutschen Markt, aber sie schätzen das Pricing noch nicht als angemessen ein.“
Schwierig: Büroimmobilien in Nebenlagen
Büroimmobilien in Toplagen funktionieren weiterhin – mit Neuvermietungen zu steigenden Preisen. Piotr Bienkowski: „In Frankfurt werden wir in diesem Jahr die Marke von 60 Euro je Quadratmeter deutlich überschreiten.“ Projektentwicklungen sind derzeit aber kaum kalkulierbar, was Bestandsimmobilien strategisch aufwertet, so die mehrheitliche Meinung. Der Druck auf Nebenlagen bleibt hoch.
Wohnen bleibt ein knappes Gut
Der Wohnungsmarkt wird auch 2026 von Knappheit geprägt sein. Hohe Mieten und das mancherorts sehr geringe Angebot schaffen Chancen in Lagen mit großer Nachfrage. Insofern bieten Wohnimmobilien viel Potenzial. Aber: Der Dreisatz aus Baukosten, Grundstückspreisen und Mieten geht noch nicht auf, so die Panelisten. Lösungen liegen in effizienteren Grundrissen, standardisiertem sowie modularem Bauen und geringeren Standards, ohne auf ESG zu verzichten.
Künstliche Intelligenz (KI)
KI ist nicht nur ein Hype, sondern gekommen, um zu bleiben. Für die Diskussionsteilnehmer wurde mit der KI eine Entwicklung gestartet, die Prozesse beschleunigen und effizienter machen und teilweise Personal ersetzen wird, um demografische Lücken zu schließen. „Im kommenden Jahr wird sich entscheiden, welche Lösungen und Produkte marktfähig sein werden“, sagt Andreas Trumpp. Piotr Bienkowski ergänzt: „In den kommenden ein bis zwei Jahren wird sich die Spreu vom Weizen trennen.“ Dann werde man sehen, was die KI wirklich kann.
Was raten die Experten für 2026?
Andreas Trumpp empfiehlt, den Fokus auf aktives Asset Management zu legen – nicht jede Immobilie ist gleich, und in der Differenzierung liegen die Chancen. Sebastiano Ferrante plädiert dafür, sich der Transformation zu stellen: „Embrace the change – neue Nutzungsformen, Assetklassen und Investitionsfelder entstehen genau jetzt.“ Victor Stoltenburg sieht 2026 als Jahr der sorgfältigen Analyse: „Noch genauer hinschauen, weil sich Wertzuwachs nicht mehr automatisch ergibt.“ Piotr Bienkowski betont den Realitätscheck: „Wer gute Immobilien hat, kann auf Mietwachstum setzen – alle anderen müssen sich strategisch neu aufstellen. Verschieben hilft nicht.“
Umfrage: Wie schätzt das Fachpublikum die Marktsituation 2026 ein?
RUECKERCONSULT hat die Webinar-Teilnehmenden zu Beginn der Diskussion gefragt, welcher Einflussfaktor ihrer Meinung nach die Entwicklungen am Immobilienmarkt 2026 am stärksten beeinflussen wird. Die Antworten fielen recht eindeutig aus: 49 Prozent der Befragten gehen davon aus, dass das voraussichtlich geringe Wirtschaftswachstum im kommenden Jahr auch für die Immobilienwirtschaft die bestimmende Komponente sein wird. Für immerhin 43 Prozent ist es der (Re-) Finanzierungsdruck, der die Entwicklung des Marktes am nachhaltigsten beeinflussen wird.
