10.12.2025 Fremdkapital treibt Erholung des europäischen Immobilienmarktes
Laut dem aktuellen European Investment Atlas von Cushman & Wakefield eröffnen sich Investoren auf Basis verbesserter Kreditbedingungen, höherer Liquidität und klareren positiven makroökonomischen Signalen neue strategische Möglichkeiten. Strukturierte und defensive Ansätze bieten dabei sektorübergreifend attraktive Chancen.
Der zyklische Positionierungsindikator TIME-Score von Cushman & Wakefield stieg von 3,0 in Q1 2025 auf 3,2 in Q3 2025. Dieser Anstieg unterstreicht den Wendepunkt im europäischen Investmentmarkt und die sich ausweitende Erholung über alle Sektoren hinweg. Besonders Logistik, Einzelhandel und Hotel bleiben dank robuster operativer Kennzahlen und steigender Nachfrage im „Sweet Spot“ für Investitionen. Bei ESG-konformen Premium-Büroimmobilien bleiben Mietpreise und Flächenabsorption stabil, während Bestände in peripheren Lagen mit Qualitäts- und Ausstattungsdefiziten strukturelle Herausforderungen verzeichnen.
Der Fair Value Index, ebenfalls Teil des Atlas, zeigt, dass 78 % der untersuchten Märkte unterbewertet sind. Kein Markt gilt als hoch bewertet; die Streuung verdeutlicht zahlreiche, gleichzeitig selektive Chancen. Logistik führt die Liste der Marktopportunitäten an, gestützt durch solide Fundamentaldaten.
Die Erholung wird maßgeblich durch die Verfügbarkeit und Allokationsbereitschaft von Fremdkapital getrieben. Kreditgeber sind wieder aktiv im Neugeschäft und nutzen Refinanzierungen und Umstrukturierungen, um Liquidität zu erhöhen, Marktanteile zu sichern und neue Clearing-Preise zu etablieren. Der verschärfte Wettbewerb drückt Margen über Anlageklassen und Risikoprofile hinweg, während flexible Strukturen von neuen und etablierten Finanzierern Kapitalzugang und schnellere Transaktionen ermöglichen.
Simon Jeschioro, Head of Capital Markets Germany & Investment Advisory bei Cushman & Wakefield: „Mit kurzfristigen EURIBOR-Sätzen um 2 % und langfristigen Swaps zwischen 2,4 % und 2,8 % hat sich das Zinsumfeld spürbar entspannt. Dieses Marktumfeld mit weniger Volatilität unterstützt Investitionen in Immobilien, da Investoren ihre Renditeziele bei stabilen Kapitalkosten besser planen und erreichen können.“
Deutschland: Transaktionsvolumen steigt, neue Spezialfonds haben Logistik und Wohnen im Fokus
Deutschland bleibt in allen Märkten und Sektoren unterbewertet und zeigt eine beginnende Trendwende im Investmentzyklus. Nach einem gewerblichen Transaktionsvolumen von 22,4 Mrd. Euro im Vorjahr und 16,1 Mrd. Euro im Dreivierteljahr 2025 prognostiziert Cushman & Wakefield für das Gesamtjahr einen Zuwachs auf bis zu 24 Mrd. Euro. Damit setzt sich die Erholung fort und dürfte sich 2026 mit 25 bis 30 Mrd. Euro weiter verstärken. Sowohl inländische Investoren (53 % Anteil in den ersten drei Quartalen) als auch internationale Kapitalgeber (47 %) nutzen die stabilisierte Zinslage und attraktive Risikoaufschläge, um wieder verstärkt Chancen wahrzunehmen.
Besonders profitiert Deutschland dabei von der hohen Nachfrage nach modernen Büroflächen in zentralen Lagen, wo Spitzenmieten stabil bleiben und Knappheit Value-Add-Strategien begünstigt. Parallel steigt die Nachfrage nach Logistikflächen, auch getrieben durch staatliche Investitionen in Verteidigung und Infrastruktur. Cushman & Wakefield Research identifizierte zwischen Q4 2024 und Q3 2025 insgesamt 16 deutsche Spezialfonds mit einem geplanten Volumen von bis zu 5,95 Mrd. Euro, die vor allem in Logistik (2,55 Mrd. Euro) und Wohnen (1,9 Mrd. Euro) investieren wollen. Die geplanten Ausschüttungsrenditen von 4 - 6 % liegen deutlich über dem risikolosen Zins und spiegeln die Attraktivität des Marktes wider. Institutionelle Investoren zeigen sich zunehmend zuversichtlich: Das Fundraising für europäische Gewerbeimmobilien erreichte bis August 2025 bereits 20,0 Mrd. Euro und dürfte im Gesamtjahr auf bis zu 30,0 Mrd. Euro steigen – ein klarer Wendepunkt gegenüber den Rückgängen der Vorjahre.
Simon Jeschioro kommentiert die Entwicklung auf dem deutschen Markt: „Insgesamt zeigt sich der neue Marktzyklus in einem Umfeld, in dem Immobilieninvestments wieder an Attraktivität gewinnen – allerdings mit höherer Selektivität und regionaler Differenzierung. Die positiven Perspektiven spiegeln sich auch im wachsenden Vertrauen institutioneller Anleger wider. Besonders Spezialfonds setzen wieder verstärkt auf die Assetklassen Wohnen sowie auf Logistikobjekte. Zudem sehen auch Spezialfonds in Büroimmobilien selektiv wieder sehr gute Einstiegsmöglichkeiten.“
Europa im Aufschwung: Fremdkapital treibt Transaktionen, Qualitätsfokus stärkt Erträge und Vertrauen
Mit enger werdenden Bid-Ask-Spreads und verbesserter Liquidität dürfte das Transaktionsvolumen auch in Europa steigen. Cushman & Wakefield erwartet, dass Selektivität und Qualitätsfokus zu überdurchschnittlicher Performance führen. Investoren richten ihre Strategien auf Kernerträge, Diversifikation und ESG-konforme Premium-Assets aus – bei gleichzeitiger Flexibilität, um sektorale und geografische Chancen zu nutzen. Die Kombination aus stabilisierter Zinslage, wachsendem institutionellem Vertrauen und spezialisierten Fondsaktivitäten macht den deutschen Markt dabei zu einem zentralen Treiber der europäischen Erholung. Besonders die Assetklassen Wohnen und Logistik stehen im Fokus, während Büroflächen in Toplagen weiterhin stabile Erträge versprechen.
David Gingell, Co-Head of EMEA Debt Advisory bei Cushman & Wakefield: „Fremdkapital führt den Erholungszyklus um 12 bis 18 Monate an. Kreditgeber intensivieren den Wettbewerb, komprimieren Margen und steigern die Liquidität – Fremdkapital ist damit der zentrale Motor europäischer Immobilientransaktionen.“
David Hutchings, Head of Investment Strategy, EMEA Capital Markets bei Cushman & Wakefield: „Die Erholung ist im Gange, Vertrauen kehrt zurück und Investoren passen ihre Strategien an. Fundraising zieht wieder an: Manager bieten sichere Ertragsmandate und erhöhen ihre Flexibilität durch diversifizierte, sektorübergreifende Ansätze. Core-Kapital kehrt vorsichtig zurück – mit einer disziplinierten Preisbildungsstrategie und Fokus auf Qualität von Beständen und Standorten. Dieser stimmungsgetragene Aufschwung dürfte sich bis 2026 verstärken. Vor dem Hintergrund der Renditekompression bleiben Käufer preisbewusst.“
Der zyklische Positionierungsindikator TIME-Score von Cushman & Wakefield stieg von 3,0 in Q1 2025 auf 3,2 in Q3 2025. Dieser Anstieg unterstreicht den Wendepunkt im europäischen Investmentmarkt und die sich ausweitende Erholung über alle Sektoren hinweg. Besonders Logistik, Einzelhandel und Hotel bleiben dank robuster operativer Kennzahlen und steigender Nachfrage im „Sweet Spot“ für Investitionen. Bei ESG-konformen Premium-Büroimmobilien bleiben Mietpreise und Flächenabsorption stabil, während Bestände in peripheren Lagen mit Qualitäts- und Ausstattungsdefiziten strukturelle Herausforderungen verzeichnen.
Der Fair Value Index, ebenfalls Teil des Atlas, zeigt, dass 78 % der untersuchten Märkte unterbewertet sind. Kein Markt gilt als hoch bewertet; die Streuung verdeutlicht zahlreiche, gleichzeitig selektive Chancen. Logistik führt die Liste der Marktopportunitäten an, gestützt durch solide Fundamentaldaten.
Die Erholung wird maßgeblich durch die Verfügbarkeit und Allokationsbereitschaft von Fremdkapital getrieben. Kreditgeber sind wieder aktiv im Neugeschäft und nutzen Refinanzierungen und Umstrukturierungen, um Liquidität zu erhöhen, Marktanteile zu sichern und neue Clearing-Preise zu etablieren. Der verschärfte Wettbewerb drückt Margen über Anlageklassen und Risikoprofile hinweg, während flexible Strukturen von neuen und etablierten Finanzierern Kapitalzugang und schnellere Transaktionen ermöglichen.
Simon Jeschioro, Head of Capital Markets Germany & Investment Advisory bei Cushman & Wakefield: „Mit kurzfristigen EURIBOR-Sätzen um 2 % und langfristigen Swaps zwischen 2,4 % und 2,8 % hat sich das Zinsumfeld spürbar entspannt. Dieses Marktumfeld mit weniger Volatilität unterstützt Investitionen in Immobilien, da Investoren ihre Renditeziele bei stabilen Kapitalkosten besser planen und erreichen können.“
Deutschland: Transaktionsvolumen steigt, neue Spezialfonds haben Logistik und Wohnen im Fokus
Deutschland bleibt in allen Märkten und Sektoren unterbewertet und zeigt eine beginnende Trendwende im Investmentzyklus. Nach einem gewerblichen Transaktionsvolumen von 22,4 Mrd. Euro im Vorjahr und 16,1 Mrd. Euro im Dreivierteljahr 2025 prognostiziert Cushman & Wakefield für das Gesamtjahr einen Zuwachs auf bis zu 24 Mrd. Euro. Damit setzt sich die Erholung fort und dürfte sich 2026 mit 25 bis 30 Mrd. Euro weiter verstärken. Sowohl inländische Investoren (53 % Anteil in den ersten drei Quartalen) als auch internationale Kapitalgeber (47 %) nutzen die stabilisierte Zinslage und attraktive Risikoaufschläge, um wieder verstärkt Chancen wahrzunehmen.
Besonders profitiert Deutschland dabei von der hohen Nachfrage nach modernen Büroflächen in zentralen Lagen, wo Spitzenmieten stabil bleiben und Knappheit Value-Add-Strategien begünstigt. Parallel steigt die Nachfrage nach Logistikflächen, auch getrieben durch staatliche Investitionen in Verteidigung und Infrastruktur. Cushman & Wakefield Research identifizierte zwischen Q4 2024 und Q3 2025 insgesamt 16 deutsche Spezialfonds mit einem geplanten Volumen von bis zu 5,95 Mrd. Euro, die vor allem in Logistik (2,55 Mrd. Euro) und Wohnen (1,9 Mrd. Euro) investieren wollen. Die geplanten Ausschüttungsrenditen von 4 - 6 % liegen deutlich über dem risikolosen Zins und spiegeln die Attraktivität des Marktes wider. Institutionelle Investoren zeigen sich zunehmend zuversichtlich: Das Fundraising für europäische Gewerbeimmobilien erreichte bis August 2025 bereits 20,0 Mrd. Euro und dürfte im Gesamtjahr auf bis zu 30,0 Mrd. Euro steigen – ein klarer Wendepunkt gegenüber den Rückgängen der Vorjahre.
Simon Jeschioro kommentiert die Entwicklung auf dem deutschen Markt: „Insgesamt zeigt sich der neue Marktzyklus in einem Umfeld, in dem Immobilieninvestments wieder an Attraktivität gewinnen – allerdings mit höherer Selektivität und regionaler Differenzierung. Die positiven Perspektiven spiegeln sich auch im wachsenden Vertrauen institutioneller Anleger wider. Besonders Spezialfonds setzen wieder verstärkt auf die Assetklassen Wohnen sowie auf Logistikobjekte. Zudem sehen auch Spezialfonds in Büroimmobilien selektiv wieder sehr gute Einstiegsmöglichkeiten.“
Europa im Aufschwung: Fremdkapital treibt Transaktionen, Qualitätsfokus stärkt Erträge und Vertrauen
Mit enger werdenden Bid-Ask-Spreads und verbesserter Liquidität dürfte das Transaktionsvolumen auch in Europa steigen. Cushman & Wakefield erwartet, dass Selektivität und Qualitätsfokus zu überdurchschnittlicher Performance führen. Investoren richten ihre Strategien auf Kernerträge, Diversifikation und ESG-konforme Premium-Assets aus – bei gleichzeitiger Flexibilität, um sektorale und geografische Chancen zu nutzen. Die Kombination aus stabilisierter Zinslage, wachsendem institutionellem Vertrauen und spezialisierten Fondsaktivitäten macht den deutschen Markt dabei zu einem zentralen Treiber der europäischen Erholung. Besonders die Assetklassen Wohnen und Logistik stehen im Fokus, während Büroflächen in Toplagen weiterhin stabile Erträge versprechen.
David Gingell, Co-Head of EMEA Debt Advisory bei Cushman & Wakefield: „Fremdkapital führt den Erholungszyklus um 12 bis 18 Monate an. Kreditgeber intensivieren den Wettbewerb, komprimieren Margen und steigern die Liquidität – Fremdkapital ist damit der zentrale Motor europäischer Immobilientransaktionen.“
David Hutchings, Head of Investment Strategy, EMEA Capital Markets bei Cushman & Wakefield: „Die Erholung ist im Gange, Vertrauen kehrt zurück und Investoren passen ihre Strategien an. Fundraising zieht wieder an: Manager bieten sichere Ertragsmandate und erhöhen ihre Flexibilität durch diversifizierte, sektorübergreifende Ansätze. Core-Kapital kehrt vorsichtig zurück – mit einer disziplinierten Preisbildungsstrategie und Fokus auf Qualität von Beständen und Standorten. Dieser stimmungsgetragene Aufschwung dürfte sich bis 2026 verstärken. Vor dem Hintergrund der Renditekompression bleiben Käufer preisbewusst.“
