08.12.2025 Premiumimmobilien: Gestiegenes Angebot und sinkende Nachfrage
In den sieben relevantesten Premiumimmobilienmärkten Deutschlands treffen im dritten Quartal 2025 mehrere Entwicklungen aufeinander: Im Gros der Märkte stieg das Angebot sowohl bei Premiumwohnungen als auch bei -häusern an, während die Nachfrage und die Angebotspreise sanken. Das verdeutlicht eine aktuelle Analyse des Premiumimmobilienmaklers DAHLER, der die Entwicklung der Angebots- und Nachfragedaten der größten deutschen Immobilienplattform ImmoScout24 in den Top-7-Städten Deutschlands* unter die Lupe genommen hat. Betrachtet wurde hierbei das Premiumsegment des Häusermarktes sowie des Marktes für Eigentumswohnungen, worunter jeweils die teuersten 10 % der auf ImmoScout24 inserierten Angebote fallen.
Eigentumswohnungsmarkt: Angebot an Premiumwohnungen wächst, Preise gehen zurück
Die Zahl der auf ImmoScout24 gelisteten Premiumwohnungen ist im dritten Quartal 2025 – wie schon im Quartal zuvor – weiter gestiegen. Allerdings hat sich die Marktsituation klar verändert: Über alle Top-7-Städte hinweg stieg die Angebotsanzahl um insgesamt 9,4 % an. Die Höhe des Wachstums fiel dabei unterschiedlich aus: Während beispielsweise in Hamburg ein Anstieg um 13 % festgestellt wurde, lag es in Düsseldorf bei 15,9 %, in Frankfurt am Main bei 4,3 % (Q2-2025 zu Q3-2025).
Auch in der Preisentwicklung zeigt sich ein klar erkennbarer Trend: So reduzierte sich der Medianpreis in den oberen 10 % über alle Top-7-Städte hinweg im dritten Quartal 2025 im Vergleich zum Vorquartal um 3,3 %. Hierbei vollzog sich der deutlichste Rückgang mit 6,3 % in Düsseldorf, wo er in Q3-2025 bei 7.987 €/m² lag. Eine gegenläufige Entwicklung gab es in Köln, wo der Median-Angebotsquadratmeterpreis um 2,5 % kletterte und sich in Q3-2025 auf 7.915 € belief.
Premiumhäuser im dritten Quartal 2025: Steigendes Angebot trifft auf gesunkene Nachfrage
Ähnlich wie auf dem Wohnungsmarkt vollzog sich auch im Häusersegment eine klare Entwicklung: Über alle Top-7-Städte hinweg erhöhte sich die Anzahl der inserierten Premiumhäuser im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 um 11,9 %. Den dynamischsten Angebotsanstieg gab es in Köln (+21,2 %, Q2-2025 zu Q3-2025), das geringste Plus in Berlin (+5,7 %, Q2-2025 zu Q3-2025). Lediglich in München war ein Rückgang um 9,1 % festzustellen.
In der Analyse aller Premiumhäusermärkte der Top-7-Städte ist der Median-Angebotspreis leicht zurückgegangen (-0,3 % zu Q2-2025). Wie bereits im vorherigen Quartal lag auch in Q3-2025 der höchste Preis in München. Hier wurde im Median ein Angebotspreis von 15.516 €/m² festgestellt (-6,8 % zu Q2-2025). In Düsseldorf wurde mit einem Wert von 9.922 €/m² der höchste prozentuale Preisanstieg ermittelt (+4 % Q2-2025 zu Q3-2025).
Ein Blick auf die Nachfrageentwicklung
"Die Anzahl der Kontaktanfragen pro Premium-Kaufimmobilie ist im dritten Quartal leicht zurückgegangen – in den Top-7-Städten um rund 4,2 Prozent. Das hat vor allem saisonale Gründe und liegt auch am stark gewachsenen Angebot: Viele Eigentümer im Premium-Segment sind derzeit bereit zu verkaufen. Gleichzeitig agieren Käufer momentan etwas zurückhaltender. Die Nachfrage verteilt sich also auf mehr verfügbare Objekte, sodass das einzelne Inserat weniger Anfragen erhält", sagt Kristian Kehlert, Leiter Marktanalyse bei ImmoScout24.
„Die Analyse verdeutlicht, dass sich der deutsche Premiumimmobilienmarkt in einer Phase der Neujustierung befindet“, sagt Björn Dahler, Geschäftsführer bei DAHLER, und führt aus: „Es kommt vor allem ein angebotsseitiger Impuls in den Markt: Viele Anbieter zeigen sich nun bereiter, ihre Immobilien im aktuellen Preisumfeld zu verkaufen, wodurch das Angebot in Teilen auch die Nachfrage überflügelt. Interessentinnen und Interessenten agieren hingegen derzeit weitflächig zurückhaltender und prüfen ihre Kaufentscheidungen länger. Darüber hinaus warten viele nach wie vor auf stabilere Finanzierungsbedingungen. Die Nachfrage ist somit nicht verschwunden, sondern selektiver geworden. In der Breite erleben wir also keine Krise, sondern eine Marktanpassung auf hohem Niveau.“
Überblick:
- Die Anzahl der inserierten Angebote stieg im dritten Quartal 2025 um rund 9,4 % im Vergleich zum Vorquartal.
- Der Median der Angebotspreise in den untersuchten Premiumsegmenten reduzierte sich um 3,3 %.
- Unter den Top-7-Städten wurde der höchste Preisanstieg mit 2,5 % in Köln festgestellt – der höchste Preisrückgang in Düsseldorf mit 6,3 %.
- In allen untersuchten Metropolen wuchs in Q3-2025 das Angebot: in Düsseldorf mit 15,9 % am deutlichsten und in Frankfurt am Main mit 4,3 % am geringsten.
Der Premiumhäusermarkt Q3-2025 zu Q2-2025 im Überblick:
- In den Premiumsegmenten der Häusermärkte der deutschen Top-7-Metropolen erhöhte sich die Angebotsanzahl insgesamt um 11,9 %.
- Der Median der Angebotspreise reduzierte sich leicht (-0,3 % zu Q2-2025).
- In Düsseldorf wurde der höchste Anstieg des Medians der Angebotspreise festgestellt (+4 % zu Q2-2025), in München sank der Medianpreis um 6,8 % (Q2-2025 zu Q3-2025)
- Der höchste prozentuale Angebotsanstieg wurde mit 21,2 % in Köln festgestellt, während in München das Angebot mit einem Verlust von 9,1 % am deutlichsten abnahm
Eigentumswohnungsmarkt: Angebot an Premiumwohnungen wächst, Preise gehen zurück
Die Zahl der auf ImmoScout24 gelisteten Premiumwohnungen ist im dritten Quartal 2025 – wie schon im Quartal zuvor – weiter gestiegen. Allerdings hat sich die Marktsituation klar verändert: Über alle Top-7-Städte hinweg stieg die Angebotsanzahl um insgesamt 9,4 % an. Die Höhe des Wachstums fiel dabei unterschiedlich aus: Während beispielsweise in Hamburg ein Anstieg um 13 % festgestellt wurde, lag es in Düsseldorf bei 15,9 %, in Frankfurt am Main bei 4,3 % (Q2-2025 zu Q3-2025).
Auch in der Preisentwicklung zeigt sich ein klar erkennbarer Trend: So reduzierte sich der Medianpreis in den oberen 10 % über alle Top-7-Städte hinweg im dritten Quartal 2025 im Vergleich zum Vorquartal um 3,3 %. Hierbei vollzog sich der deutlichste Rückgang mit 6,3 % in Düsseldorf, wo er in Q3-2025 bei 7.987 €/m² lag. Eine gegenläufige Entwicklung gab es in Köln, wo der Median-Angebotsquadratmeterpreis um 2,5 % kletterte und sich in Q3-2025 auf 7.915 € belief.
Premiumhäuser im dritten Quartal 2025: Steigendes Angebot trifft auf gesunkene Nachfrage
Ähnlich wie auf dem Wohnungsmarkt vollzog sich auch im Häusersegment eine klare Entwicklung: Über alle Top-7-Städte hinweg erhöhte sich die Anzahl der inserierten Premiumhäuser im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 um 11,9 %. Den dynamischsten Angebotsanstieg gab es in Köln (+21,2 %, Q2-2025 zu Q3-2025), das geringste Plus in Berlin (+5,7 %, Q2-2025 zu Q3-2025). Lediglich in München war ein Rückgang um 9,1 % festzustellen.
In der Analyse aller Premiumhäusermärkte der Top-7-Städte ist der Median-Angebotspreis leicht zurückgegangen (-0,3 % zu Q2-2025). Wie bereits im vorherigen Quartal lag auch in Q3-2025 der höchste Preis in München. Hier wurde im Median ein Angebotspreis von 15.516 €/m² festgestellt (-6,8 % zu Q2-2025). In Düsseldorf wurde mit einem Wert von 9.922 €/m² der höchste prozentuale Preisanstieg ermittelt (+4 % Q2-2025 zu Q3-2025).
Ein Blick auf die Nachfrageentwicklung
"Die Anzahl der Kontaktanfragen pro Premium-Kaufimmobilie ist im dritten Quartal leicht zurückgegangen – in den Top-7-Städten um rund 4,2 Prozent. Das hat vor allem saisonale Gründe und liegt auch am stark gewachsenen Angebot: Viele Eigentümer im Premium-Segment sind derzeit bereit zu verkaufen. Gleichzeitig agieren Käufer momentan etwas zurückhaltender. Die Nachfrage verteilt sich also auf mehr verfügbare Objekte, sodass das einzelne Inserat weniger Anfragen erhält", sagt Kristian Kehlert, Leiter Marktanalyse bei ImmoScout24.
„Die Analyse verdeutlicht, dass sich der deutsche Premiumimmobilienmarkt in einer Phase der Neujustierung befindet“, sagt Björn Dahler, Geschäftsführer bei DAHLER, und führt aus: „Es kommt vor allem ein angebotsseitiger Impuls in den Markt: Viele Anbieter zeigen sich nun bereiter, ihre Immobilien im aktuellen Preisumfeld zu verkaufen, wodurch das Angebot in Teilen auch die Nachfrage überflügelt. Interessentinnen und Interessenten agieren hingegen derzeit weitflächig zurückhaltender und prüfen ihre Kaufentscheidungen länger. Darüber hinaus warten viele nach wie vor auf stabilere Finanzierungsbedingungen. Die Nachfrage ist somit nicht verschwunden, sondern selektiver geworden. In der Breite erleben wir also keine Krise, sondern eine Marktanpassung auf hohem Niveau.“
Überblick:
- Die Anzahl der inserierten Angebote stieg im dritten Quartal 2025 um rund 9,4 % im Vergleich zum Vorquartal.
- Der Median der Angebotspreise in den untersuchten Premiumsegmenten reduzierte sich um 3,3 %.
- Unter den Top-7-Städten wurde der höchste Preisanstieg mit 2,5 % in Köln festgestellt – der höchste Preisrückgang in Düsseldorf mit 6,3 %.
- In allen untersuchten Metropolen wuchs in Q3-2025 das Angebot: in Düsseldorf mit 15,9 % am deutlichsten und in Frankfurt am Main mit 4,3 % am geringsten.
Der Premiumhäusermarkt Q3-2025 zu Q2-2025 im Überblick:
- In den Premiumsegmenten der Häusermärkte der deutschen Top-7-Metropolen erhöhte sich die Angebotsanzahl insgesamt um 11,9 %.
- Der Median der Angebotspreise reduzierte sich leicht (-0,3 % zu Q2-2025).
- In Düsseldorf wurde der höchste Anstieg des Medians der Angebotspreise festgestellt (+4 % zu Q2-2025), in München sank der Medianpreis um 6,8 % (Q2-2025 zu Q3-2025)
- Der höchste prozentuale Angebotsanstieg wurde mit 21,2 % in Köln festgestellt, während in München das Angebot mit einem Verlust von 9,1 % am deutlichsten abnahm
