08.12.2025 Ambulantisierung treibt: Mehr Bedeutung für Healthcare-Immobilien
Der deutsche Gesundheitsmarkt steht vor einem tiefgreifenden Wandel. Kliniken schließen, Versorgungslücken entstehen und gleichzeitig steigt der Bedarf an medizinischer Versorgung an. Auf der Online-Pressekonferenz „Vom Kliniksterben zur Versorgungslücke: Wie sortiert sich der Healthcare-Markt?“ diskutierten darüber Carsten Demmler (Geschäftsführer der HIH Invest), Alexander Lackner (CEO neworld) sowie Patrick Brinker (Head of Real Estate Investment Management bei Hauck Aufhäuser Lampe) und Felix Rotaru (Director Healthcare bei Hauck Aufhäuser Lampe).
Bereits heute finden 97 Prozent aller Behandlungsfälle im deutschen Gesundheitswesen im ambulanten Bereich statt, das sind insgesamt rund 580 Millionen Patientenkontakte pro Jahr. „Wir sehen hier einen klaren strukturellen Trend, der politisch gefördert wird“, sagt Felix Rotaru. „Ambulante Gesundheitsimmobilien sind daher ein Markt, der durch den politischen Willen zur Ambulantisierung weiter wachsen wird.“ Carsten Demmler betont: „Wenn Kliniken schließen, entsteht kein Leerraum, der Bedarf bleibt bestehen. Ambulante Gesundheitsimmobilien fangen diese Versorgungslücken auf und bieten gleichzeitig stabile, nachhaltige Rahmenbedingungen für Investoren und Nutzer.“
Ambulante Strukturen umfassen dabei eine Vielzahl von Immobilientypen: von Ärztehäusern über OP-Zentren bis hin zu ambulanten und intersektoralen Gesundheitszentren. „Die ambulante Versorgung braucht heute aufgrund veränderter Raumbedarfe und der Zunahme ärztlicher Kooperationsformen eine vollkommen andere immobiliare Infrastruktur als noch vor 30 Jahren“, betont Rotaru.
Die Marktdaten unterstreichen die Dynamik des Segments: Rund 3.500 ambulante Gesundheitsimmobilien wurden identifiziert, mit einem potenziellen Marktvolumen von mehr als 30 Milliarden Euro. In einer erweiterten Analyse rechnet Hauck Aufhäuser Lampe künftig sogar mit bis zu 4.500 Objekten. Die Mehrheit davon umfasst Flächen zwischen 1.500 und 5.000 Quadratmetern. „Die Gesundheitsimmobilien entstehen bedarfsorientiert“, so Patrick Brinker. „Wir sehen, dass zwei Drittel der angebotenen Immobilien typische Ärztehäuser oder ambulante Gesundheitszentren sind.“ „Die Nachfrage nach planbaren, patientenorientierten ambulanten Leistungen steigt schneller, als das stationäre System sie abbilden kann“, sagt Alexander Lackner. „Ambulante Gesundheitszentren und OP-Standorte schließen diese Lücke nicht nur medizinisch, es ist für Ärzte und für Spezialisten ein Treffpunkt. Patienten profitieren durch das Setzen von neuen Maßstäben bei Effizienz, Servicequalität, Technologie und Nutzerfreundlichkeit.“
Besonders stark wächst derzeit der Bereich der ambulanten OP-Zentren. Durch die jährliche Erweiterung des AOP-Katalogs und die Einführung der Hybrid-DRG wird die Verlagerung von Operationen aus Krankenhäusern in den ambulanten Sektor deutlich beschleunigt. „Nächstes Jahr könnten schon bis zu einer Millionen operative Fälle aus dem stationären in den ambulanten Bereich verlagert werden“, sagt Rotaru. Alexander Lackner ergänzt: „Die Versorgung in Kliniken ist zu eng geworden. Moderne ambulante OP-Zentren bieten Planbarkeit für Patienten und für Ärzte. Termine werden nicht durch Notfälle oder Unvorhergesehenes verschoben. Das ermöglicht ein kosteneffizientes Arbeiten, zumal ambulante Klinken ihren Bereich spezialisiert sind und nicht wie Krankenhäuser zahlreiche Abteilungen betreiben.“ neworld hat einen OP-on-Demand-Betreiber mitgegründet, um diese Angebotslücke zu schließen. „Es gibt ein enormes Marktpotenzial – und eine klare Versorgungslücke, die wir schließen können“, so Lackner.
Für institutionelle Investoren bietet das Segment laut den Panelisten ein attraktives und stabiles Rendite-Risiko-Profil. „Wir haben ein attraktives Profil mit stabilen, hoch indexierten Mietverträgen“, erklärt Patrick Brinker. „Und wir investieren bewusst nicht in Objekte, die ausschließlich von einem einzigen Betreiber abhängig sind.“ Stattdessen bevorzugen die Investoren einen diversifizierten Mietermix aus Ärztinnen und Ärzten, Therapieanbietern und weiteren Gesundheitsdienstleistern.
Carsten Demmler ergänzt: „Wir sehen einen ganz klaren Bedarf sowohl im medizinischen Bereich als auch beim altersgerechten Wohnen. Der demografische Trend ist eindeutig.“ Besonders in ländlichen Regionen spielen Gesundheitszentren eine zentrale Rolle, um Versorgung sicherzustellen: „Wir sehen eine stark steigende Nachfrage nach integrierten Gesundheitsstandorten, die eine wohnortnahe Versorgung ermöglichen“, sagt Demmler.
Ein häufig diskutiertes Risiko – das Problem der Nachbesetzung ärztlicher Praxen – sehen die Panelisten weniger kritisch als oft dargestellt. „Die Einzelpraxis, die 80 Quadratmeter umfasst und von einem einzigen Arzt betrieben wird, gibt es so nicht mehr“, erklärt Rotaru. Moderne Gesundheitszentren böten deutlich attraktivere Arbeitsbedingungen für junge Ärztinnen und Ärzte. „Wir sehen eine sehr hohe Nachfrage von Ärzten, die in größeren Strukturen arbeiten möchten“, sagt Demmler. „Entsprechend gering ist das Leerstandsrisiko.“
Mit Blick auf die Zukunft betonten die Panelisten jedoch, dass politische Unterstützung notwendig ist. „Der ambulante Sektor ist systemrelevant, aber die Immobilieninfrastruktur fehlt vielerorts noch“, so Demmler. Auch Lackner verweist auf die politische Verantwortung: „Die Politik darf nicht die Augen vor der Realität verschließen. Wir brauchen mehr Flexibilität, schnellere Verfahren und echte Unterstützung für neue Versorgungsmodelle. Gerade während Corona wurde uns vor Augen geführt, wie marode das bestehende Gesundheitssystem an vielen Stellen war, daher muss jetzt schnell gehandelt werden.“
Demmler erwartet für 2026: „Wir gehen von einem stetigen und langfristigen Wachstum aus. Wir werden kontinuierlich mehr Investitionen in diesem Bereich sehen, aber keine sprunghaften Ausschläge.“ Lackner ergänzt: „Der große Schub wird eher in Richtung 2030 bis 2035 kommen. Aber die Weichen werden heute gestellt.“
Bereits heute finden 97 Prozent aller Behandlungsfälle im deutschen Gesundheitswesen im ambulanten Bereich statt, das sind insgesamt rund 580 Millionen Patientenkontakte pro Jahr. „Wir sehen hier einen klaren strukturellen Trend, der politisch gefördert wird“, sagt Felix Rotaru. „Ambulante Gesundheitsimmobilien sind daher ein Markt, der durch den politischen Willen zur Ambulantisierung weiter wachsen wird.“ Carsten Demmler betont: „Wenn Kliniken schließen, entsteht kein Leerraum, der Bedarf bleibt bestehen. Ambulante Gesundheitsimmobilien fangen diese Versorgungslücken auf und bieten gleichzeitig stabile, nachhaltige Rahmenbedingungen für Investoren und Nutzer.“
Ambulante Strukturen umfassen dabei eine Vielzahl von Immobilientypen: von Ärztehäusern über OP-Zentren bis hin zu ambulanten und intersektoralen Gesundheitszentren. „Die ambulante Versorgung braucht heute aufgrund veränderter Raumbedarfe und der Zunahme ärztlicher Kooperationsformen eine vollkommen andere immobiliare Infrastruktur als noch vor 30 Jahren“, betont Rotaru.
Die Marktdaten unterstreichen die Dynamik des Segments: Rund 3.500 ambulante Gesundheitsimmobilien wurden identifiziert, mit einem potenziellen Marktvolumen von mehr als 30 Milliarden Euro. In einer erweiterten Analyse rechnet Hauck Aufhäuser Lampe künftig sogar mit bis zu 4.500 Objekten. Die Mehrheit davon umfasst Flächen zwischen 1.500 und 5.000 Quadratmetern. „Die Gesundheitsimmobilien entstehen bedarfsorientiert“, so Patrick Brinker. „Wir sehen, dass zwei Drittel der angebotenen Immobilien typische Ärztehäuser oder ambulante Gesundheitszentren sind.“ „Die Nachfrage nach planbaren, patientenorientierten ambulanten Leistungen steigt schneller, als das stationäre System sie abbilden kann“, sagt Alexander Lackner. „Ambulante Gesundheitszentren und OP-Standorte schließen diese Lücke nicht nur medizinisch, es ist für Ärzte und für Spezialisten ein Treffpunkt. Patienten profitieren durch das Setzen von neuen Maßstäben bei Effizienz, Servicequalität, Technologie und Nutzerfreundlichkeit.“
Besonders stark wächst derzeit der Bereich der ambulanten OP-Zentren. Durch die jährliche Erweiterung des AOP-Katalogs und die Einführung der Hybrid-DRG wird die Verlagerung von Operationen aus Krankenhäusern in den ambulanten Sektor deutlich beschleunigt. „Nächstes Jahr könnten schon bis zu einer Millionen operative Fälle aus dem stationären in den ambulanten Bereich verlagert werden“, sagt Rotaru. Alexander Lackner ergänzt: „Die Versorgung in Kliniken ist zu eng geworden. Moderne ambulante OP-Zentren bieten Planbarkeit für Patienten und für Ärzte. Termine werden nicht durch Notfälle oder Unvorhergesehenes verschoben. Das ermöglicht ein kosteneffizientes Arbeiten, zumal ambulante Klinken ihren Bereich spezialisiert sind und nicht wie Krankenhäuser zahlreiche Abteilungen betreiben.“ neworld hat einen OP-on-Demand-Betreiber mitgegründet, um diese Angebotslücke zu schließen. „Es gibt ein enormes Marktpotenzial – und eine klare Versorgungslücke, die wir schließen können“, so Lackner.
Für institutionelle Investoren bietet das Segment laut den Panelisten ein attraktives und stabiles Rendite-Risiko-Profil. „Wir haben ein attraktives Profil mit stabilen, hoch indexierten Mietverträgen“, erklärt Patrick Brinker. „Und wir investieren bewusst nicht in Objekte, die ausschließlich von einem einzigen Betreiber abhängig sind.“ Stattdessen bevorzugen die Investoren einen diversifizierten Mietermix aus Ärztinnen und Ärzten, Therapieanbietern und weiteren Gesundheitsdienstleistern.
Carsten Demmler ergänzt: „Wir sehen einen ganz klaren Bedarf sowohl im medizinischen Bereich als auch beim altersgerechten Wohnen. Der demografische Trend ist eindeutig.“ Besonders in ländlichen Regionen spielen Gesundheitszentren eine zentrale Rolle, um Versorgung sicherzustellen: „Wir sehen eine stark steigende Nachfrage nach integrierten Gesundheitsstandorten, die eine wohnortnahe Versorgung ermöglichen“, sagt Demmler.
Ein häufig diskutiertes Risiko – das Problem der Nachbesetzung ärztlicher Praxen – sehen die Panelisten weniger kritisch als oft dargestellt. „Die Einzelpraxis, die 80 Quadratmeter umfasst und von einem einzigen Arzt betrieben wird, gibt es so nicht mehr“, erklärt Rotaru. Moderne Gesundheitszentren böten deutlich attraktivere Arbeitsbedingungen für junge Ärztinnen und Ärzte. „Wir sehen eine sehr hohe Nachfrage von Ärzten, die in größeren Strukturen arbeiten möchten“, sagt Demmler. „Entsprechend gering ist das Leerstandsrisiko.“
Mit Blick auf die Zukunft betonten die Panelisten jedoch, dass politische Unterstützung notwendig ist. „Der ambulante Sektor ist systemrelevant, aber die Immobilieninfrastruktur fehlt vielerorts noch“, so Demmler. Auch Lackner verweist auf die politische Verantwortung: „Die Politik darf nicht die Augen vor der Realität verschließen. Wir brauchen mehr Flexibilität, schnellere Verfahren und echte Unterstützung für neue Versorgungsmodelle. Gerade während Corona wurde uns vor Augen geführt, wie marode das bestehende Gesundheitssystem an vielen Stellen war, daher muss jetzt schnell gehandelt werden.“
Demmler erwartet für 2026: „Wir gehen von einem stetigen und langfristigen Wachstum aus. Wir werden kontinuierlich mehr Investitionen in diesem Bereich sehen, aber keine sprunghaften Ausschläge.“ Lackner ergänzt: „Der große Schub wird eher in Richtung 2030 bis 2035 kommen. Aber die Weichen werden heute gestellt.“
