08.12.2025 Immobilienwirtschaft 2026: Jahr der Chancen im frühzyklischen Umfeld
2026 steht die deutsche Immobilienwirtschaft vor einem Jahr der Chancen in einem frühzyklischen Umfeld. Die Wirtschaft erholt sich langsam und auch der Immobilienmarkt zeigt erste Zeichen der Stabilisierung. In dieser Marktphase prägen private und internationale Investoren das Transaktionsgeschehen, während institutionelle Anleger selektiv agieren. Die Spitzenmieten steigen in mehreren Nutzungsarten weiter an, die Neubautätigkeit geht in nahezu allen Bereichen zurück und die Leerstandsquote im Bürosektor erreicht in den Top-7-Städten einen neuen Höchststand. Gleichzeitig gewinnen wachstumsstarke Nutzungsarten wie Wohnen, Industrie- und Logistik, Hotel sowie Spezialsegmente wie Life Sciences und Data Center an Bedeutung. Dies geht aus dem aktuellen Bericht von Colliers „Immobilienmarkt Deutschland Ausblick 2026“ hervor.
„Die deutsche Immobilienwirtschaft befindet sich in einer Phase der Neuordnung – geprägt von geopolitischen Spannungen, höheren Finanzierungskosten und anspruchsvollen regulatorischen Rahmenbedingungen. Zugleich bietet die frühzyklische Marktphase vielfältige Chancen für Investoren, die flexibel agieren und auf Qualität setzen“, sagt Felix von Saucken, CEO bei Colliers in Deutschland.
Investorenverhalten: Privates Kapital dominiert – internationales Interesse steigt
Die Stimmung bei den Investoren ist verhalten optimistisch. Private Investoren und Family Offices bleiben zentrale Akteure und nutzen Preisabschläge im Core- und Core-Plus-Segment. Institutionelle Investoren agieren zurückhaltender, internationale Kapitalströme – insbesondere aus angelsächsischen Ländern, Frankreich, Asien und dem Nahen Osten – ziehen jedoch wieder an. Parallel dazu nehmen alternative Finanzierungsmodelle wie Private Debt weiter zu.
„2026 wird ein Jahr, in dem Investoren nicht nur auf Marktbewegungen reagieren, sondern die Transformation des Immobilienmarkts aktiv mitgestalten müssen. Private Investoren und Family Offices nutzen die frühzyklische Marktphase gezielt, um hochwertige Immobilien zu attraktiven Konditionen zu erwerben. Institutionelle Anleger agieren dagegen weiter selektiv, was das Angebot an Value-Add-Produkten erhöht und gleichzeitig neue Spielräume für professionelle Asset-Management-Strategien eröffnet“, sagt Francesca Boucard, Head of Market Intelligence & Foresight Germany bei Colliers.
Boucard ergänzt: „Konjunktur- und Immobilienzyklus verlaufen zwar nicht synchron, sind jedoch eng miteinander verwoben. Während die gesamtwirtschaftliche Entwicklung von einer langsamen Erholung geprägt ist, zeigt auch der Immobilienmarkt erste Zeichen der Stabilisierung. Ein wesentlicher Unterschied liegt in der Reaktionsgeschwindigkeit: Die Konjunktur reagiert kurzfristiger auf externe Schocks und politische Maßnahmen, während der Immobilienmarkt aufgrund längerer Planungs- und Investitionszyklen verzögert folgt. Gleichzeitig ist bei beiden eine Transformationsphase erkennbar, in der Resilienz, Effizienz und Zukunftsfähigkeit zu zentralen Leitlinien werden und die Marktdynamik prägen.“
Die makroökonomische Einordnung basiert auf einem prognostizierten moderaten Wirtschaftswachstum von rund 1,1 Prozent für 2026, einer sinkenden Inflation und einer stabilen Beschäftigungslage.
Büro: Leerstand erreicht 2026 den Höhepunkt – Wettbewerb um ESG-konforme Flächen verschärft sich
Im Bürosegment stabilisiert sich die Nachfrage, insbesondere durch Großnutzer. Gleichzeitig sinkt die Neubautätigkeit ab 2026 spürbar. Der Büromarkt zeigt eine klare Zweiteilung: In zentralen Innenstadtlagen steigen die Spitzenmieten weiter an. Hochwertige, ESG-konforme Flächen bleiben stark nachgefragt und treiben die Preisentwicklung. In peripheren Lagen entwickeln sich die Durchschnittsmieten dagegen überwiegend seitwärts, was die Mietspreizung weiter vergrößert und den Spielraum für Aufwertungsmaßnahmen einschränkt. Am Investmentmarkt zeichnet sich eine vorsichtig optimistische Entwicklung ab. Die Bruttoanfangsrenditen in den Top 7 bewegen sich 2026 voraussichtlich in einer Spanne von 4,25 bis 5,00 Prozent. Investoren fokussieren sich verstärkt auf zentrale Lagen und ESG-konforme, zukunftsfähige Bestandsobjekte.
Francesca Boucard kommentiert: „Der Investmentmarkt findet unter realistischeren Bedingungen neue Impulse und hat damit das Potenzial, den Beginn eines neuen Zyklus zu markieren. Im Jahr 2026 steht das Ende des Leerstandsanstiegs auf der Vermietungsseite – es ist das letzte Jahr mit einer hohen Projektentwicklungspipeline. Der Wettbewerb im Neubausegment wird sich dadurch nochmals verschärfen, bevor die Verfügbarkeit ab 2027 deutlich sinkt.“
Wohnen: Nachfrage steigt weiter – Mieten wachsen um mindestens fünf Prozent
Der Wohnungsmarkt bleibt 2026 von einem anhaltenden Angebotsdefizit geprägt. Trotz politischer Maßnahmen wie der Bereitstellung von 4 Mrd. Euro an Bundesfinanzmitteln für den sozialen Wohnungsbau sowie des angekündigten „Bau-Turbos“ geht die Bautätigkeit weiter zurück. Die prognostizierten 175.000 Fertigstellungen liegen deutlich unter dem Bedarf. Gleichzeitig wächst die Zahl der Haushalte in Deutschland signifikant, was die strukturelle Wohnraumlücke weiter vergrößert. Entsprechend steigen die Mieten in den Metropolen voraussichtlich um mindestens fünf Prozent.
Felix von Saucken sagt: „2026 trifft steigende Wohnraumnachfrage auf ein weiter sinkendes Angebot. Der Neubau bleibt im Tief, der Bau-Turbo greift noch nicht und die Mieten steigen weiter. Nur der Investmentmarkt zeigt bereits wieder eine spürbare Belebung. Bei hoher Nachfrage und wachsendem Fokus auf Objekte jüngeren Baualters zeichnet sich in ersten Teilmärkten eine leichte Renditekompression ab.“
Einzelhandel und Logistik: Konsolidierung trifft auf neue Nachfrageimpulse
Der Einzelhandel bleibt 2026 von Konsolidierung und verändertem Konsumverhalten geprägt. Gewinner sind Fachmärkte, Lebensmittelhändler und Non-Food-Discounter – besonders jene mit innovativen und zukunftsfähigen Konzepten. Innenstädte setzen zunehmend auf Mixed-Use-Konzepte, Services und digitale Formate. Investoren konzentrieren sich zunehmend auf lebensmittelgeankerte Konzepte und revitalisierungsfähige Shoppingcenter.
Parallel steht der Logistikmarkt vor einem Wendepunkt. Der E-Commerce-Sektor mit einem erwarteten Flächenbedarf von über 650.000 Quadratmetern und Defence treiben die Nachfrage, während Konsolidierung in Industrie- und Kontraktlogistik eine differenzierte Flächenstrategie erfordert. Strategische Lagen, komplexe, teils spezialisierte Logistikimmobilien und flexible Bestandsobjekte gewinnen entsprechend an Bedeutung.
Hotel und Spezialsegmente: Wachstum durch Konversionen und Zukunftsnutzungen
Der Hotelmarkt profitiert von steigender Inlands- und Auslandsnachfrage und einem wachsenden Fokus auf Office-to-Hotel-Konversionen, da klassische Neubauten selten realisiert werden. Internationale Marken und Serviced-Apartment-Anbieter treiben die Marktaktivität weiter voran, was zu einem prognostizierten Transaktionsvolumen von 1,9 bis 2,2 Mrd. Euro in Deutschland führt. Diese Transaktionen schaffen wichtige Vergleichswerte, um den Markt wieder anzukurbeln. Gleichzeitig entwickeln sich Spezialsegmente besonders dynamisch: Life Sciences verzeichnen steigenden Bedarf an Labor- und Forschungsflächen, insbesondere in Clusterregionen wie München, Berlin und Rhein-Neckar. Data Center profitieren vom hohen Rechenleistungs- und Infrastrukturbedarf digitaler Anwendungen sowie politischem Rückenwind und zählen 2026 zu den zentralen Wachstumstreibern.
Ausblick 2026
„Der Immobilienmarkt befindet sich im Wandel: 2026 wird ein Jahr, in dem sich Märkte neu ordnen und Nachfrageprofile verändern. Zugleich eröffnen sich Chancen für Investoren und Marktteilnehmer, die flexibel agieren und frühzeitig auf Wachstumssegmente setzen. In diesem Umfeld werden Resilienz, Effizienz und Zukunftsfähigkeit zu entscheidenden Faktoren für nachhaltigen Erfolg auf dem deutschen Immobilienmarkt“, so Felix von Saucken, CEO bei Colliers in Deutschland, abschließend.
„Die deutsche Immobilienwirtschaft befindet sich in einer Phase der Neuordnung – geprägt von geopolitischen Spannungen, höheren Finanzierungskosten und anspruchsvollen regulatorischen Rahmenbedingungen. Zugleich bietet die frühzyklische Marktphase vielfältige Chancen für Investoren, die flexibel agieren und auf Qualität setzen“, sagt Felix von Saucken, CEO bei Colliers in Deutschland.
Investorenverhalten: Privates Kapital dominiert – internationales Interesse steigt
Die Stimmung bei den Investoren ist verhalten optimistisch. Private Investoren und Family Offices bleiben zentrale Akteure und nutzen Preisabschläge im Core- und Core-Plus-Segment. Institutionelle Investoren agieren zurückhaltender, internationale Kapitalströme – insbesondere aus angelsächsischen Ländern, Frankreich, Asien und dem Nahen Osten – ziehen jedoch wieder an. Parallel dazu nehmen alternative Finanzierungsmodelle wie Private Debt weiter zu.
„2026 wird ein Jahr, in dem Investoren nicht nur auf Marktbewegungen reagieren, sondern die Transformation des Immobilienmarkts aktiv mitgestalten müssen. Private Investoren und Family Offices nutzen die frühzyklische Marktphase gezielt, um hochwertige Immobilien zu attraktiven Konditionen zu erwerben. Institutionelle Anleger agieren dagegen weiter selektiv, was das Angebot an Value-Add-Produkten erhöht und gleichzeitig neue Spielräume für professionelle Asset-Management-Strategien eröffnet“, sagt Francesca Boucard, Head of Market Intelligence & Foresight Germany bei Colliers.
Boucard ergänzt: „Konjunktur- und Immobilienzyklus verlaufen zwar nicht synchron, sind jedoch eng miteinander verwoben. Während die gesamtwirtschaftliche Entwicklung von einer langsamen Erholung geprägt ist, zeigt auch der Immobilienmarkt erste Zeichen der Stabilisierung. Ein wesentlicher Unterschied liegt in der Reaktionsgeschwindigkeit: Die Konjunktur reagiert kurzfristiger auf externe Schocks und politische Maßnahmen, während der Immobilienmarkt aufgrund längerer Planungs- und Investitionszyklen verzögert folgt. Gleichzeitig ist bei beiden eine Transformationsphase erkennbar, in der Resilienz, Effizienz und Zukunftsfähigkeit zu zentralen Leitlinien werden und die Marktdynamik prägen.“
Die makroökonomische Einordnung basiert auf einem prognostizierten moderaten Wirtschaftswachstum von rund 1,1 Prozent für 2026, einer sinkenden Inflation und einer stabilen Beschäftigungslage.
Büro: Leerstand erreicht 2026 den Höhepunkt – Wettbewerb um ESG-konforme Flächen verschärft sich
Im Bürosegment stabilisiert sich die Nachfrage, insbesondere durch Großnutzer. Gleichzeitig sinkt die Neubautätigkeit ab 2026 spürbar. Der Büromarkt zeigt eine klare Zweiteilung: In zentralen Innenstadtlagen steigen die Spitzenmieten weiter an. Hochwertige, ESG-konforme Flächen bleiben stark nachgefragt und treiben die Preisentwicklung. In peripheren Lagen entwickeln sich die Durchschnittsmieten dagegen überwiegend seitwärts, was die Mietspreizung weiter vergrößert und den Spielraum für Aufwertungsmaßnahmen einschränkt. Am Investmentmarkt zeichnet sich eine vorsichtig optimistische Entwicklung ab. Die Bruttoanfangsrenditen in den Top 7 bewegen sich 2026 voraussichtlich in einer Spanne von 4,25 bis 5,00 Prozent. Investoren fokussieren sich verstärkt auf zentrale Lagen und ESG-konforme, zukunftsfähige Bestandsobjekte.
Francesca Boucard kommentiert: „Der Investmentmarkt findet unter realistischeren Bedingungen neue Impulse und hat damit das Potenzial, den Beginn eines neuen Zyklus zu markieren. Im Jahr 2026 steht das Ende des Leerstandsanstiegs auf der Vermietungsseite – es ist das letzte Jahr mit einer hohen Projektentwicklungspipeline. Der Wettbewerb im Neubausegment wird sich dadurch nochmals verschärfen, bevor die Verfügbarkeit ab 2027 deutlich sinkt.“
Wohnen: Nachfrage steigt weiter – Mieten wachsen um mindestens fünf Prozent
Der Wohnungsmarkt bleibt 2026 von einem anhaltenden Angebotsdefizit geprägt. Trotz politischer Maßnahmen wie der Bereitstellung von 4 Mrd. Euro an Bundesfinanzmitteln für den sozialen Wohnungsbau sowie des angekündigten „Bau-Turbos“ geht die Bautätigkeit weiter zurück. Die prognostizierten 175.000 Fertigstellungen liegen deutlich unter dem Bedarf. Gleichzeitig wächst die Zahl der Haushalte in Deutschland signifikant, was die strukturelle Wohnraumlücke weiter vergrößert. Entsprechend steigen die Mieten in den Metropolen voraussichtlich um mindestens fünf Prozent.
Felix von Saucken sagt: „2026 trifft steigende Wohnraumnachfrage auf ein weiter sinkendes Angebot. Der Neubau bleibt im Tief, der Bau-Turbo greift noch nicht und die Mieten steigen weiter. Nur der Investmentmarkt zeigt bereits wieder eine spürbare Belebung. Bei hoher Nachfrage und wachsendem Fokus auf Objekte jüngeren Baualters zeichnet sich in ersten Teilmärkten eine leichte Renditekompression ab.“
Einzelhandel und Logistik: Konsolidierung trifft auf neue Nachfrageimpulse
Der Einzelhandel bleibt 2026 von Konsolidierung und verändertem Konsumverhalten geprägt. Gewinner sind Fachmärkte, Lebensmittelhändler und Non-Food-Discounter – besonders jene mit innovativen und zukunftsfähigen Konzepten. Innenstädte setzen zunehmend auf Mixed-Use-Konzepte, Services und digitale Formate. Investoren konzentrieren sich zunehmend auf lebensmittelgeankerte Konzepte und revitalisierungsfähige Shoppingcenter.
Parallel steht der Logistikmarkt vor einem Wendepunkt. Der E-Commerce-Sektor mit einem erwarteten Flächenbedarf von über 650.000 Quadratmetern und Defence treiben die Nachfrage, während Konsolidierung in Industrie- und Kontraktlogistik eine differenzierte Flächenstrategie erfordert. Strategische Lagen, komplexe, teils spezialisierte Logistikimmobilien und flexible Bestandsobjekte gewinnen entsprechend an Bedeutung.
Hotel und Spezialsegmente: Wachstum durch Konversionen und Zukunftsnutzungen
Der Hotelmarkt profitiert von steigender Inlands- und Auslandsnachfrage und einem wachsenden Fokus auf Office-to-Hotel-Konversionen, da klassische Neubauten selten realisiert werden. Internationale Marken und Serviced-Apartment-Anbieter treiben die Marktaktivität weiter voran, was zu einem prognostizierten Transaktionsvolumen von 1,9 bis 2,2 Mrd. Euro in Deutschland führt. Diese Transaktionen schaffen wichtige Vergleichswerte, um den Markt wieder anzukurbeln. Gleichzeitig entwickeln sich Spezialsegmente besonders dynamisch: Life Sciences verzeichnen steigenden Bedarf an Labor- und Forschungsflächen, insbesondere in Clusterregionen wie München, Berlin und Rhein-Neckar. Data Center profitieren vom hohen Rechenleistungs- und Infrastrukturbedarf digitaler Anwendungen sowie politischem Rückenwind und zählen 2026 zu den zentralen Wachstumstreibern.
Ausblick 2026
„Der Immobilienmarkt befindet sich im Wandel: 2026 wird ein Jahr, in dem sich Märkte neu ordnen und Nachfrageprofile verändern. Zugleich eröffnen sich Chancen für Investoren und Marktteilnehmer, die flexibel agieren und frühzeitig auf Wachstumssegmente setzen. In diesem Umfeld werden Resilienz, Effizienz und Zukunftsfähigkeit zu entscheidenden Faktoren für nachhaltigen Erfolg auf dem deutschen Immobilienmarkt“, so Felix von Saucken, CEO bei Colliers in Deutschland, abschließend.
