06.11.2025 Immobilien: Gesunder Realismus – Polarisierung wird neues Normal
Nach Monaten anhaltender Unsicherheit scheint der deutsche Immobilienmarkt ein neues Gleichgewicht gefunden zu haben. Zwar bleibt die Dynamik verhalten, doch die Stabilisierung der ökonomischen Rahmenbedingungen und eine wachsende Nüchternheit unter Investoren lassen den Blick wieder nach vorne richten. „Der Optimismus ist einem gesunden Realismus gewichen“, kommentiert Florian Wenner, Head of Research & ESG bei Praemia REIM Germany, in seinem aktuellen „Standpunkt Q3/2025“.
Die finanziellen Rahmenbedingungen für Immobilieninvestments hätten sich angesichts einer stabilen Inflationsentwicklung nahe der 2-Prozent-Zielmarke spürbar verbessert. Jedoch sorgten geopolitische Unsicherheiten, verhaltene Wirtschaftsprognosen und Zweifel an der politischen Handlungsfähigkeit Europas dafür, dass Investoren weiterhin abwarten. „Doch die Überzeugung ist vorhanden, dass sich auch in angespannten Marktlagen gute Geschäfte machen lassen“, unterstreicht Wenner. Das Infrastrukturpaket könne zudem im kommenden Jahr einen Schub am Markt auslösen.
Das deutsche Immobilienklima liege mit 95,4 Punkten weiterhin unterhalb der neutralen 100-Punkte-Grenze. Wohnen bleibe dabei mit großem Abstand an der Spitze, während Büroimmobilien das Schlusslicht bildeten. „In der Branche ist die Erkenntnis angekommen, dass die Zeit der Illusionen hinsichtlich eines schnellen Aufschwungs endgültig vorüber ist“, sagt Wenner. „Stattdessen wird die Suche nach Opportunitäten in einem herausfordernden Marktumfeld intensiviert.“ Viele Marktakteure hätten entsprechend begonnen, neue Geschäftsfelder außerhalb ihres klassischen Kerngeschäfts zu erschließen, etwa durch Sanierungen, Betreiberkonzepte oder sektorübergreifende Strategien.
Am Transaktionsmarkt spricht nach Ansicht Wenners viel dafür, dass sich der Markt stabilisiert hat, wenn auch auf niedrigem Niveau. Das Transaktionsvolumen nach den ersten drei Quartalen 2025 erreichte rund 22 Milliarden Euro – leicht mehr als im Vorjahr. Am aktivsten zeigten sich Investoren in den Segmenten Wohnen, Logistik und Hotel. „Die Polarisierung zwischen den Assetklassen scheint der neue ‚Normalzustand‘ auf dem Immobilienmarkt zu sein“, schlussfolgert Wenner.
Die Assetklassen im Überblick
Büroimmobilien: Stabilisierung auf niedrigem Niveau
Mit 4,5 Milliarden Euro Transaktionsvolumen nach den ersten neun Monaten 2025 spreche wenig dafür, dass sich am Büromarkt zeitnah ein nennenswerter Aufschwung einstellen werde. Jedoch deuteten die wichtigsten Bürokennzahlen auf eine Stabilisierung auf niedrigem Niveau hin. „Transaktionsvolumina von deutlich unterhalb von 10 Milliarden Euro pro Jahr könnten zur Regel auf dem Büromarkt werden“, so Wenner.
Insgesamt prägten Einzeldeals den Transaktionsmarkt, der durch den möglichen Verkauf des Opernturms in Frankfurt noch an Fahrt aufnehmen könne. Die Spitzenrenditen in B-Städten seien mit 5,1 Prozent weiterhin stabil, während in A-Städten ein moderater Rückgang um 4,4 Prozent zu beobachten sei. Am Vermietungsmarkt lasse sich ein leichter Aufwärtstrend beobachten: Für das Gesamtjahr sei mit einer Verbesserung gegenüber dem Vorjahr zu rechnen.
Wohnimmobilien: Klarer Investorenfavorit, Betreiberkonzepte gewinnen an Gewicht
Wohnimmobilien behaupten mit einem Transaktionsvolumen von 7,3 Milliarden Euro zum fünften Mal in Folge ihre Spitzenposition. Die Spitzenrendite bleibt stabil bei 3,4 Prozent. Die hohe Nachfrage aus dem In- und Ausland unterstreiche den Ruf der Assetklasse als sicherer Hafen. „Wohnimmobilien bleiben der Investorenliebling, der mit hoher Nachfrage, stabilen Renditen und der Aussicht auf Mietsteigerungen in den nächsten Jahren punkten kann“, so Wenner.
Hinsichtlich der Wohnungsbautätigkeit habe der „Bau-Turbo“ der Bundesregierung bislang noch keine sichtbare Belebung gebracht. Zwar stiegen die Baugenehmigungen zwischen Januar und August leicht an (+5,7 Prozent), doch die Fertigstellungszahlen blieben schwach. In dieser weiterhin angespannten Marktlage würden betreibergeführte Wohnkonzepte wie Studentenwohnungen, betreutes Wohnen oder Micro-Living künftig eine stärkere Rolle spielen, von der nach Ansicht Wenners auch Investoren profitieren könnten. „Diese Spezialwohnformen bieten Wohnraum für Nachfragegruppen, die auf dem regulären Wohnungsmarkt kaum eine Chance haben. Mit ihren Betreiberkonzepten können sie zudem Überrenditen erzielen.“
Handelsimmobilien: Chancen für opportunistische Investoren
Mit 3,8 Milliarden Euro Transaktionsvolumen bleibe der Handelssektor stabil, aber weit entfernt von früheren Rekordjahren. „Man muss sich auch im Einzelhandelsimmobilienmarkt auf eine länger anhaltende Phase geringer Marktaktivität einstellen“, so Wenner. Das Marktgeschehen sei bislang von wenigen Großdeals geprägt, etwa dem Verkauf der Gropius Passagen in Berlin. Ausländische Investoren stellen mit rund 46 Prozent den größten Anteil am Transaktionsvolumen, was das anhaltende Interesse opportunistischer Käufer an Core-Objekten zeige. High-Street-Shops erzielten Renditen von 4,5 Prozent, Supermärkte von 4,6 Prozent. „Opportunistische Investoren sehen die Gelegenheit, Prestigeobjekte in 1a-Lagen zu günstigen Preisen erwerben zu können“, beobachtet Wenner. Allerdings werde dies nur punktuell geschehen.
Gesundheitsimmobilien: Kaum Transaktionen im dritten Quartal
Im dritten Quartal herrschte nahezu Stillstand beim Transaktionsvolumen für Gesundheitsimmobilien. Mit 0,9 Milliarden Euro Transaktionsvolumen liege das Segment allerdings bereits jetzt über dem Gesamtvorjahreswert, getragen von steigender Nachfrage internationaler Investoren. Die Spitzenrendite bleibe stabil bei 5,4 Prozent. Zwar verzeichnete das dritte Quartal ein niedriges Einzelvolumen, doch strukturell bleibe die Entwicklung positiv. „Die Fundamentaldaten sind schlicht zu gut“, betont Wenner. Schwächere Quartale gehörten zur Natur von Nischenassetklassen. Günstige Einstiegspreise, die demographische Entwicklung und eine stabile Betreiberlandschaft nach der Restrukturierungsphase sorgten jedoch für ein langfristig attraktives Rendite-Risiko-Profil. Neben klassischen Pflegeheimen gewinnen Ärztehäuser und Kliniken zunehmend an Bedeutung. „In den kommenden sechs bis zwölf Monaten ist daher wieder mit einer leichten Belebung des Marktgeschehens zu rechnen.“
Hotelimmobilien: Assetklasse im Aufwind
Maßgeblich angetrieben durch internationale Käufer (47 Prozent Auslandsanteil) verzeichnete die Hotellerie mit rund 2 Milliarden Euro Transaktionsvolumen das stärkste Jahr seit 2019. „Das Transaktionsvolumen konnte den Fünfjahresdurchschnitt übertreffen, was keiner anderen Assetklasse gelungen ist.“ Die Spitzenrendite lag bei 5,3 Prozent. Zwei Großtransaktionen – das Keystone-Portfolio von Blackstone und das Essendi-Portfolio von Leonardo Hotels – prägten den Transaktionsmarkt. Auch die Übernachtungszahlen blieben stabil. „Der deutsche Hotelmarkt bleibt im Aufwind“, so Wenner, und verweist auf das anhaltende Investoreninteresse. „Bis zum Jahresende ist mit einer anhaltenden Dynamik auf dem Hotelinvestmentmarkt zu rechnen.“
Logistikimmobilien: Konjunkturelle Schwächen bremsen positivere Dynamik
Der Logistiksektor belegt mit einem Transaktionsvolumen von 3,8 Milliarden Euro nach Wohnen und Büro den dritten Platz im Assetklassenvergleich. Der Auslandsanteil von 70 Prozent sei nach wie vor besonders hoch, die Rendite liege unverändert bei 4,4 Prozent. „Die Nachfrage bleibt hoch. Auch bei den Flächenumsätzen ist ein leichter Anstieg zu verzeichnen“, sagt Wenner. Jedoch bremse die konjunkturelle Schwäche der deutschen Wirtschaft die positive dynamische Entwicklung. Zudem verweist Wenner auf die zunehmende Flächenknappheit als weitere Herausforderung für die Logistikbranche. „Für führende Entwickler spielt das Thema Brownfield-Entwicklung daher eine zunehmend wichtigere Rolle.“
Die finanziellen Rahmenbedingungen für Immobilieninvestments hätten sich angesichts einer stabilen Inflationsentwicklung nahe der 2-Prozent-Zielmarke spürbar verbessert. Jedoch sorgten geopolitische Unsicherheiten, verhaltene Wirtschaftsprognosen und Zweifel an der politischen Handlungsfähigkeit Europas dafür, dass Investoren weiterhin abwarten. „Doch die Überzeugung ist vorhanden, dass sich auch in angespannten Marktlagen gute Geschäfte machen lassen“, unterstreicht Wenner. Das Infrastrukturpaket könne zudem im kommenden Jahr einen Schub am Markt auslösen.
Das deutsche Immobilienklima liege mit 95,4 Punkten weiterhin unterhalb der neutralen 100-Punkte-Grenze. Wohnen bleibe dabei mit großem Abstand an der Spitze, während Büroimmobilien das Schlusslicht bildeten. „In der Branche ist die Erkenntnis angekommen, dass die Zeit der Illusionen hinsichtlich eines schnellen Aufschwungs endgültig vorüber ist“, sagt Wenner. „Stattdessen wird die Suche nach Opportunitäten in einem herausfordernden Marktumfeld intensiviert.“ Viele Marktakteure hätten entsprechend begonnen, neue Geschäftsfelder außerhalb ihres klassischen Kerngeschäfts zu erschließen, etwa durch Sanierungen, Betreiberkonzepte oder sektorübergreifende Strategien.
Am Transaktionsmarkt spricht nach Ansicht Wenners viel dafür, dass sich der Markt stabilisiert hat, wenn auch auf niedrigem Niveau. Das Transaktionsvolumen nach den ersten drei Quartalen 2025 erreichte rund 22 Milliarden Euro – leicht mehr als im Vorjahr. Am aktivsten zeigten sich Investoren in den Segmenten Wohnen, Logistik und Hotel. „Die Polarisierung zwischen den Assetklassen scheint der neue ‚Normalzustand‘ auf dem Immobilienmarkt zu sein“, schlussfolgert Wenner.
Die Assetklassen im Überblick
Büroimmobilien: Stabilisierung auf niedrigem Niveau
Mit 4,5 Milliarden Euro Transaktionsvolumen nach den ersten neun Monaten 2025 spreche wenig dafür, dass sich am Büromarkt zeitnah ein nennenswerter Aufschwung einstellen werde. Jedoch deuteten die wichtigsten Bürokennzahlen auf eine Stabilisierung auf niedrigem Niveau hin. „Transaktionsvolumina von deutlich unterhalb von 10 Milliarden Euro pro Jahr könnten zur Regel auf dem Büromarkt werden“, so Wenner.
Insgesamt prägten Einzeldeals den Transaktionsmarkt, der durch den möglichen Verkauf des Opernturms in Frankfurt noch an Fahrt aufnehmen könne. Die Spitzenrenditen in B-Städten seien mit 5,1 Prozent weiterhin stabil, während in A-Städten ein moderater Rückgang um 4,4 Prozent zu beobachten sei. Am Vermietungsmarkt lasse sich ein leichter Aufwärtstrend beobachten: Für das Gesamtjahr sei mit einer Verbesserung gegenüber dem Vorjahr zu rechnen.
Wohnimmobilien: Klarer Investorenfavorit, Betreiberkonzepte gewinnen an Gewicht
Wohnimmobilien behaupten mit einem Transaktionsvolumen von 7,3 Milliarden Euro zum fünften Mal in Folge ihre Spitzenposition. Die Spitzenrendite bleibt stabil bei 3,4 Prozent. Die hohe Nachfrage aus dem In- und Ausland unterstreiche den Ruf der Assetklasse als sicherer Hafen. „Wohnimmobilien bleiben der Investorenliebling, der mit hoher Nachfrage, stabilen Renditen und der Aussicht auf Mietsteigerungen in den nächsten Jahren punkten kann“, so Wenner.
Hinsichtlich der Wohnungsbautätigkeit habe der „Bau-Turbo“ der Bundesregierung bislang noch keine sichtbare Belebung gebracht. Zwar stiegen die Baugenehmigungen zwischen Januar und August leicht an (+5,7 Prozent), doch die Fertigstellungszahlen blieben schwach. In dieser weiterhin angespannten Marktlage würden betreibergeführte Wohnkonzepte wie Studentenwohnungen, betreutes Wohnen oder Micro-Living künftig eine stärkere Rolle spielen, von der nach Ansicht Wenners auch Investoren profitieren könnten. „Diese Spezialwohnformen bieten Wohnraum für Nachfragegruppen, die auf dem regulären Wohnungsmarkt kaum eine Chance haben. Mit ihren Betreiberkonzepten können sie zudem Überrenditen erzielen.“
Handelsimmobilien: Chancen für opportunistische Investoren
Mit 3,8 Milliarden Euro Transaktionsvolumen bleibe der Handelssektor stabil, aber weit entfernt von früheren Rekordjahren. „Man muss sich auch im Einzelhandelsimmobilienmarkt auf eine länger anhaltende Phase geringer Marktaktivität einstellen“, so Wenner. Das Marktgeschehen sei bislang von wenigen Großdeals geprägt, etwa dem Verkauf der Gropius Passagen in Berlin. Ausländische Investoren stellen mit rund 46 Prozent den größten Anteil am Transaktionsvolumen, was das anhaltende Interesse opportunistischer Käufer an Core-Objekten zeige. High-Street-Shops erzielten Renditen von 4,5 Prozent, Supermärkte von 4,6 Prozent. „Opportunistische Investoren sehen die Gelegenheit, Prestigeobjekte in 1a-Lagen zu günstigen Preisen erwerben zu können“, beobachtet Wenner. Allerdings werde dies nur punktuell geschehen.
Gesundheitsimmobilien: Kaum Transaktionen im dritten Quartal
Im dritten Quartal herrschte nahezu Stillstand beim Transaktionsvolumen für Gesundheitsimmobilien. Mit 0,9 Milliarden Euro Transaktionsvolumen liege das Segment allerdings bereits jetzt über dem Gesamtvorjahreswert, getragen von steigender Nachfrage internationaler Investoren. Die Spitzenrendite bleibe stabil bei 5,4 Prozent. Zwar verzeichnete das dritte Quartal ein niedriges Einzelvolumen, doch strukturell bleibe die Entwicklung positiv. „Die Fundamentaldaten sind schlicht zu gut“, betont Wenner. Schwächere Quartale gehörten zur Natur von Nischenassetklassen. Günstige Einstiegspreise, die demographische Entwicklung und eine stabile Betreiberlandschaft nach der Restrukturierungsphase sorgten jedoch für ein langfristig attraktives Rendite-Risiko-Profil. Neben klassischen Pflegeheimen gewinnen Ärztehäuser und Kliniken zunehmend an Bedeutung. „In den kommenden sechs bis zwölf Monaten ist daher wieder mit einer leichten Belebung des Marktgeschehens zu rechnen.“
Hotelimmobilien: Assetklasse im Aufwind
Maßgeblich angetrieben durch internationale Käufer (47 Prozent Auslandsanteil) verzeichnete die Hotellerie mit rund 2 Milliarden Euro Transaktionsvolumen das stärkste Jahr seit 2019. „Das Transaktionsvolumen konnte den Fünfjahresdurchschnitt übertreffen, was keiner anderen Assetklasse gelungen ist.“ Die Spitzenrendite lag bei 5,3 Prozent. Zwei Großtransaktionen – das Keystone-Portfolio von Blackstone und das Essendi-Portfolio von Leonardo Hotels – prägten den Transaktionsmarkt. Auch die Übernachtungszahlen blieben stabil. „Der deutsche Hotelmarkt bleibt im Aufwind“, so Wenner, und verweist auf das anhaltende Investoreninteresse. „Bis zum Jahresende ist mit einer anhaltenden Dynamik auf dem Hotelinvestmentmarkt zu rechnen.“
Logistikimmobilien: Konjunkturelle Schwächen bremsen positivere Dynamik
Der Logistiksektor belegt mit einem Transaktionsvolumen von 3,8 Milliarden Euro nach Wohnen und Büro den dritten Platz im Assetklassenvergleich. Der Auslandsanteil von 70 Prozent sei nach wie vor besonders hoch, die Rendite liege unverändert bei 4,4 Prozent. „Die Nachfrage bleibt hoch. Auch bei den Flächenumsätzen ist ein leichter Anstieg zu verzeichnen“, sagt Wenner. Jedoch bremse die konjunkturelle Schwäche der deutschen Wirtschaft die positive dynamische Entwicklung. Zudem verweist Wenner auf die zunehmende Flächenknappheit als weitere Herausforderung für die Logistikbranche. „Für führende Entwickler spielt das Thema Brownfield-Entwicklung daher eine zunehmend wichtigere Rolle.“
