04.11.2025 Immobilienmarkt München: Stabilisierung – Investoren kehren zurück
Nach einer Phase deutlicher Marktanpassungen zeichnet sich am Münchner Immobilienmarkt eine schrittweise Erholung ab. Während die Jahre 2022 bis 2024 nach Angaben von Rohrer Immobilien von Zinsanstiegen, Preisrückgängen und verhaltenem Transaktionsgeschehen geprägt waren, sorgt die aktuelle Zinsstabilität der EZB für eine spürbare Belebung. Sowohl nationale als auch internationale Investoren bewerten den Standort wieder zunehmend positiv.
Die Entwicklung verläuft jedoch nicht einheitlich: Wohn-, Büro- und Gewerbeimmobilien zeigen sehr unterschiedliche Dynamiken. Entscheidend sind Standort, Qualität, energetischer Zustand und Nutzungsperspektive.
Wohnimmobilien: Hohes Angebot trifft auf selektive Nachfrage
Im Wohnsegment ist das Angebot deutlich gestiegen – insbesondere durch Erbfälle, deren Zahl 2024 rund 80 Prozent über dem Vorjahr lag. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage in nachgefragten Stadtlagen stabil. Käufer bevorzugen Bestandsobjekte mit Potenzial für energetische Modernisierung und nachhaltige Wertsteigerung. ESG-Konformität ist zunehmend Bestandteil der Kaufpreisverhandlungen und beeinflusst sowohl Finanzierung als auch Renditeerwartungen.
„Die Käufer agieren reflektierter und prüfen den energetischen Zustand sehr genau. Realistische Bewertungen und Fachkenntnis sind entscheidend, um Transaktionen erfolgreich abzuschließen“, so Sven Keussen, geschäftsführender Gesellschafter von Rohrer Immobilien.
Trotz des gestiegenen Angebots wird der Marktüberhang bei marktgerechten Preisen gut absorbiert. Förderprogramme und angepasste Finanzierungsmodelle erleichtern Sanierungen und Modernisierungen.
Büroimmobilien: Polarisierung zwischen Neu und Alt
Im Bürosegment verstärkt sich die Spreizung zwischen modernen Flächen und älteren Beständen. Zeitgemäße Objekte in zentralen Lagen mit hoher Energieeffizienz verzeichnen stabile bis steigende Mieten, während ältere Immobilien unter steigenden Leerständen leiden. Umnutzungen – etwa zu Wohnraum oder Mikroapartments – werden verstärkt geprüft, um Bestände wirtschaftlich tragfähig zu halten.
Gewerbe- und Spezialimmobilien: Strukturwandel eröffnet Chancen
Logistik- und Fachmarktflächen gehören zu den Gewinnern der aktuellen Entwicklung. Die Kombination aus langfristigen Mietverträgen, planbaren Cashflows und steigender Nachfrage durch den Onlinehandel macht diese Segmente attraktiv. Zudem gewinnen datengetriebene Nutzungen wie Rechenzentren an Bedeutung – ein Bereich, der von der digitalen Infrastruktur und der Standortqualität Münchens profitiert.
Projektentwicklungen finden derzeit vor allem dort statt, wo Nachfragesicherheit und Förderfähigkeit gegeben sind. Grundstücksverkäufe setzen Erfahrung, Marktzugang und eine hohe Verhandlungskompetenz voraus, da geeignete Käufergruppen begrenzt sind.
Investorenverhalten: Selektiv mit Aufwärtstendenz
Deutsche Anleger – insbesondere Fonds, Family Offices und private Investoren – dominieren weiterhin das Marktgeschehen. Ausländische Investoren schätzen die Stabilität und Rechtssicherheit des Münchner Marktes, auch wenn sie selektiv agieren. Versicherungen und Pensionskassen bleiben vorsichtig, während Liquidität bei privaten und semi-institutionellen Käufern vorhanden ist.
„Kapital ist vorhanden, aber sehr anspruchsvoll. Entscheidend sind Transparenz, fundierte Objektaufbereitung und der Blick auf langfristige Wertentwicklung“, so Keussen.
Ausblick: Erholung mit Bodenhaftung
Nach der Konsolidierung der vergangenen Jahre deuten die aktuellen Transaktionszahlen auf eine nachhaltige Marktbelebung hin. Besonders bei Mehrfamilienhäusern werden wieder Rekordwerte erreicht, während sich der gewerbliche Markt langsamer erholt.
„Mittelfristig – ab 2026 – ist mit einer weiteren Stabilisierung der Renditen und moderatem Preisauftrieb zu rechnen, sofern die Zinslage konstant bleibt und geopolitische Unsicherheiten begrenzt wirken“, so Keussen abschließend.
Die Entwicklung verläuft jedoch nicht einheitlich: Wohn-, Büro- und Gewerbeimmobilien zeigen sehr unterschiedliche Dynamiken. Entscheidend sind Standort, Qualität, energetischer Zustand und Nutzungsperspektive.
Wohnimmobilien: Hohes Angebot trifft auf selektive Nachfrage
Im Wohnsegment ist das Angebot deutlich gestiegen – insbesondere durch Erbfälle, deren Zahl 2024 rund 80 Prozent über dem Vorjahr lag. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage in nachgefragten Stadtlagen stabil. Käufer bevorzugen Bestandsobjekte mit Potenzial für energetische Modernisierung und nachhaltige Wertsteigerung. ESG-Konformität ist zunehmend Bestandteil der Kaufpreisverhandlungen und beeinflusst sowohl Finanzierung als auch Renditeerwartungen.
„Die Käufer agieren reflektierter und prüfen den energetischen Zustand sehr genau. Realistische Bewertungen und Fachkenntnis sind entscheidend, um Transaktionen erfolgreich abzuschließen“, so Sven Keussen, geschäftsführender Gesellschafter von Rohrer Immobilien.
Trotz des gestiegenen Angebots wird der Marktüberhang bei marktgerechten Preisen gut absorbiert. Förderprogramme und angepasste Finanzierungsmodelle erleichtern Sanierungen und Modernisierungen.
Büroimmobilien: Polarisierung zwischen Neu und Alt
Im Bürosegment verstärkt sich die Spreizung zwischen modernen Flächen und älteren Beständen. Zeitgemäße Objekte in zentralen Lagen mit hoher Energieeffizienz verzeichnen stabile bis steigende Mieten, während ältere Immobilien unter steigenden Leerständen leiden. Umnutzungen – etwa zu Wohnraum oder Mikroapartments – werden verstärkt geprüft, um Bestände wirtschaftlich tragfähig zu halten.
Gewerbe- und Spezialimmobilien: Strukturwandel eröffnet Chancen
Logistik- und Fachmarktflächen gehören zu den Gewinnern der aktuellen Entwicklung. Die Kombination aus langfristigen Mietverträgen, planbaren Cashflows und steigender Nachfrage durch den Onlinehandel macht diese Segmente attraktiv. Zudem gewinnen datengetriebene Nutzungen wie Rechenzentren an Bedeutung – ein Bereich, der von der digitalen Infrastruktur und der Standortqualität Münchens profitiert.
Projektentwicklungen finden derzeit vor allem dort statt, wo Nachfragesicherheit und Förderfähigkeit gegeben sind. Grundstücksverkäufe setzen Erfahrung, Marktzugang und eine hohe Verhandlungskompetenz voraus, da geeignete Käufergruppen begrenzt sind.
Investorenverhalten: Selektiv mit Aufwärtstendenz
Deutsche Anleger – insbesondere Fonds, Family Offices und private Investoren – dominieren weiterhin das Marktgeschehen. Ausländische Investoren schätzen die Stabilität und Rechtssicherheit des Münchner Marktes, auch wenn sie selektiv agieren. Versicherungen und Pensionskassen bleiben vorsichtig, während Liquidität bei privaten und semi-institutionellen Käufern vorhanden ist.
„Kapital ist vorhanden, aber sehr anspruchsvoll. Entscheidend sind Transparenz, fundierte Objektaufbereitung und der Blick auf langfristige Wertentwicklung“, so Keussen.
Ausblick: Erholung mit Bodenhaftung
Nach der Konsolidierung der vergangenen Jahre deuten die aktuellen Transaktionszahlen auf eine nachhaltige Marktbelebung hin. Besonders bei Mehrfamilienhäusern werden wieder Rekordwerte erreicht, während sich der gewerbliche Markt langsamer erholt.
„Mittelfristig – ab 2026 – ist mit einer weiteren Stabilisierung der Renditen und moderatem Preisauftrieb zu rechnen, sofern die Zinslage konstant bleibt und geopolitische Unsicherheiten begrenzt wirken“, so Keussen abschließend.
