29.09.2025 Wohn- und Geschäftshäuser: Renditen überzeugen, Preise zweigeteilt
Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Deutschland zieht wieder an. 2025 zeigt sich eine zunehmende Investitionsbereitschaft, getragen von einem stabilen Zinsniveau und einer beruhigten politischen Lage im Inland. In den zehn größten Städten Deutschlands* erwartet Engel & Völkers Research für das Gesamtjahr 2025 ein Transaktionsvolumen von 10,7 bis 11,2 Mrd. Euro. Nach rund 10,3 Mrd. Euro im Jahr 2024 entspricht das einem voraussichtlichen Plus zwischen 3,8 und 8,7 Prozent. Die B-Städte Dortmund und Essen weisen unter den untersuchten Standorten eine besonders hohe Marktaktivität auf.
* Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart (A-Städte) sowie Dortmund, Essen und Leipzig (B-Städte)
Renditen deutlich über Niveau von 2021
Die durchschnittlichen Bruttoanfangsrenditen für Wohn- und Geschäftshäuser lagen im ersten Halbjahr 2025 bei 4,2 Prozent in A-Städten und 5,2 Prozent in B- und C-Städten. Das entspricht in etwa den Werten des Vorjahres, zeigt aber eine deutlichen Steigerung gegenüber dem Jahr 2021 mit durchschnittlichen Renditen von 3,0 (A) bis 4,4 Prozent (C) auf. Insbesondere Investments in B- und C-Städten bieten im Vergleich zu den hochpreisigeren A-Städten attraktive Renditechancen. In München und Frankfurt/M. liegt die Durchschnittsrendite in guter Lage beispielsweise bei 3,8 Prozent, während die B-Stadt Dortmund auf 6,5 Prozent kommt.
Auch die Kaufpreisfaktoren, die anzeigen, in wie vielen Jahren sich eine Immobilieninvestition amortisiert hat, bilden regional deutliche Unterschiede ab. Während die Spanne zum Beispiel in Frankfurt/M. in guter Lage bei 24 bis 28 und in München bei 24 bis 29 rangiert, fällt sie in den Märkten der untersuchten B-Städte Dortmund mit 14 bis 17 und Essen mit 15 bis 17,5 viel geringer aus. Der dynamische Markt in B-Stadt Leipzig wiederum weist mit Kaufpreisfaktoren von 20 bis 24,5 durchaus A-Städte-Niveau auf.
Bestand und Neubau: Preise polarisieren, Mieten steigen
Engel & Völkers Research hat die Preisentwicklung für Wohn- und Geschäftshäuser in Bestand und Neubau untersucht. Hierbei zeigt sich ein deutlicher Gegensatz: Im ersten Halbjahr 2025 sind die durchschnittlichen Angebotspreise für Bestandsimmobilien um +2,6 Prozent auf 1.966 Euro/m² gestiegen, während Neubauprojekte im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr ein Minus von 8,8 Prozent auf 3.860 Euro/m² verzeichneten. Die unterschiedliche Preisentwicklung kann als Folge der insgesamt zu geringen Fertigstellungen im Neubau gesehen werden, welche die Nachfrage nach Bestandsimmobilien fördert. Gleichzeitig sinkt das Interesse Investierender an Neubauprojekten aufgrund von hohen Bau- und Finanzierungskosten sowie Planungsunsicherheiten.
Mit durchschnittlichen Angebotsmieten von 10,26 Euro pro Quadratmeter im Bestand (+5,1 %) und 15,11 Euro pro Quadratmeter im Neubau (+5,8 %) fallen die Mietsteigerungen in beiden Segmenten beinahe gleich aus.
Fazit
Als attraktive Option des Investments hat sich der Erwerb von sanierungsbedürftigen Bestandsimmobilien etabliert, die oft deutlich günstiger sind als Top-Objekte. „Investitionen in den Bestand sind nicht nur wirtschaftlich sinnvoll, sondern leisten auch einen wichtigen Beitrag zur Schaffung von nachhaltigem und energieeffizientem Wohnraum“, sagt Till-Fabian Zalewski, CEO der D-A-CH-Region bei Engel & Völkers. „Wir sehen hier großes Potenzial für eine gute Wertentwicklung.“
Für 2026 rechnet Engel & Völkers Research mit steigenden Transaktionszahlen sowie weitgehend stabilen bis im Bestand leicht steigenden Preisen. „Der deutsche Markt für Wohn- und Geschäftshäuser erweist sich als robust und als solide Plattform für Kapitalanlagen”, so Zalewski. „Trotz der politischen und wirtschaftlichen Unwägbarkeiten der vergangenen Jahre hat er keine ruckartigen Renditeveränderungen erlebt, wie es beispielsweise am Markt für Bundesanleihen der Fall war. Die wachsende Kaufbereitschaft Investierender wird dem Markt im kommenden Jahr zusätzliche Dynamik verleihen.“
Quellen: VALUE Marktdatenbank, Statistisches Bundesamt, Gutachterausschüsse der Städte, Engel & Völkers Commercial
* Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart (A-Städte) sowie Dortmund, Essen und Leipzig (B-Städte)
Renditen deutlich über Niveau von 2021
Die durchschnittlichen Bruttoanfangsrenditen für Wohn- und Geschäftshäuser lagen im ersten Halbjahr 2025 bei 4,2 Prozent in A-Städten und 5,2 Prozent in B- und C-Städten. Das entspricht in etwa den Werten des Vorjahres, zeigt aber eine deutlichen Steigerung gegenüber dem Jahr 2021 mit durchschnittlichen Renditen von 3,0 (A) bis 4,4 Prozent (C) auf. Insbesondere Investments in B- und C-Städten bieten im Vergleich zu den hochpreisigeren A-Städten attraktive Renditechancen. In München und Frankfurt/M. liegt die Durchschnittsrendite in guter Lage beispielsweise bei 3,8 Prozent, während die B-Stadt Dortmund auf 6,5 Prozent kommt.
Auch die Kaufpreisfaktoren, die anzeigen, in wie vielen Jahren sich eine Immobilieninvestition amortisiert hat, bilden regional deutliche Unterschiede ab. Während die Spanne zum Beispiel in Frankfurt/M. in guter Lage bei 24 bis 28 und in München bei 24 bis 29 rangiert, fällt sie in den Märkten der untersuchten B-Städte Dortmund mit 14 bis 17 und Essen mit 15 bis 17,5 viel geringer aus. Der dynamische Markt in B-Stadt Leipzig wiederum weist mit Kaufpreisfaktoren von 20 bis 24,5 durchaus A-Städte-Niveau auf.
Bestand und Neubau: Preise polarisieren, Mieten steigen
Engel & Völkers Research hat die Preisentwicklung für Wohn- und Geschäftshäuser in Bestand und Neubau untersucht. Hierbei zeigt sich ein deutlicher Gegensatz: Im ersten Halbjahr 2025 sind die durchschnittlichen Angebotspreise für Bestandsimmobilien um +2,6 Prozent auf 1.966 Euro/m² gestiegen, während Neubauprojekte im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr ein Minus von 8,8 Prozent auf 3.860 Euro/m² verzeichneten. Die unterschiedliche Preisentwicklung kann als Folge der insgesamt zu geringen Fertigstellungen im Neubau gesehen werden, welche die Nachfrage nach Bestandsimmobilien fördert. Gleichzeitig sinkt das Interesse Investierender an Neubauprojekten aufgrund von hohen Bau- und Finanzierungskosten sowie Planungsunsicherheiten.
Mit durchschnittlichen Angebotsmieten von 10,26 Euro pro Quadratmeter im Bestand (+5,1 %) und 15,11 Euro pro Quadratmeter im Neubau (+5,8 %) fallen die Mietsteigerungen in beiden Segmenten beinahe gleich aus.
Fazit
Als attraktive Option des Investments hat sich der Erwerb von sanierungsbedürftigen Bestandsimmobilien etabliert, die oft deutlich günstiger sind als Top-Objekte. „Investitionen in den Bestand sind nicht nur wirtschaftlich sinnvoll, sondern leisten auch einen wichtigen Beitrag zur Schaffung von nachhaltigem und energieeffizientem Wohnraum“, sagt Till-Fabian Zalewski, CEO der D-A-CH-Region bei Engel & Völkers. „Wir sehen hier großes Potenzial für eine gute Wertentwicklung.“
Für 2026 rechnet Engel & Völkers Research mit steigenden Transaktionszahlen sowie weitgehend stabilen bis im Bestand leicht steigenden Preisen. „Der deutsche Markt für Wohn- und Geschäftshäuser erweist sich als robust und als solide Plattform für Kapitalanlagen”, so Zalewski. „Trotz der politischen und wirtschaftlichen Unwägbarkeiten der vergangenen Jahre hat er keine ruckartigen Renditeveränderungen erlebt, wie es beispielsweise am Markt für Bundesanleihen der Fall war. Die wachsende Kaufbereitschaft Investierender wird dem Markt im kommenden Jahr zusätzliche Dynamik verleihen.“
Quellen: VALUE Marktdatenbank, Statistisches Bundesamt, Gutachterausschüsse der Städte, Engel & Völkers Commercial
