24.09.2025 Europas Logistikmärkte finden Gleichgewicht – Moderate Mietanstiege
Catella hat eine neue Logistikkarte für Europa veröffentlicht. Der European Logistics Market Overview Q2 2025 umfasst 50 Märkte in 21 Ländern und bietet einen aktuellen Überblick über Prime Net Yields, Mietniveaus und Export-/Importabhängigkeit der einzelnen Länder.
Europa ist für Logistikimmobilien wieder stärker in den Fokus gerückt. Angesichts globaler Handelskonflikte, veränderter Zollpolitik seitens der aktuellen US-Regierung und konjunktureller Schwankungen gewinnen kürzere Lieferketten und die geografische Nähe zu den Absatzmärkten wieder an Bedeutung. Near- und Reshoring treiben die Nachfrage nach modernen Flächen in Europa – und spiegeln sich bei knappem Angebot zunehmend in Mieten und einer steigenden Investorenaktivität wider.
Dr. Lars Vandrei, Head of Research bei Catella Investment Management, erläutert: „Die Spitzenmieten für Logistikimmobilien haben sich in Europa schon lange robust nach oben entwickelt, bevor sie mit Ausbruch des Krieges in der Ukraine regelrecht explodiert sind. Infolge der Zinswende kühlte die Investmentdynamik zwar deutlich ab – im gleichen Zuge haben Logistikimmobilien im Investmentmarkt zum Bürosegment aufgeschlossen und zählen heute zu den zentralen Säulen der gewerblichen Immobilienwirtschaft.“
Stabile Renditen, punktuelle Rückgänge
Der ungewichtete Durchschnitt der Prime Net Yields über die dargestellten Märkte liegt bei 5,42 %. Die weitere Entwicklung dürfte stabil verlaufen, mit leichten Tendenzen zur weiteren Kompression. Insbesondere könnte dies in Frankreich (Lyon, Marseille, Lille), Deutschland (Berlin, München), Polen (Warschau, Wroc?aw), Ungarn (Budapest) und Slowenien (Ljubljana) der Fall sein. In Ljubljana lassen sich mit zuletzt 8.75 % noch die höchsten Nettoanfangsrenditen erzielen, gefolgt vom finnischen Oulu (8.25 %).
Mieten auf hohem Niveau
Die durchschnittliche Spitzenmiete über die analysierten Märkte hinweg liegt bei 8,10 €/m²/Monat. Besonders hohe Werte verzeichnen London (27,50 €/m²/Monat), Zürich (16,50 €/m²/Monat) und Oslo (15,50 €/m²/Monat). Diese Zahlen spiegeln die anhaltend starke Nachfrage nach modernen Logistikflächen in urbanen Ballungsräumen wider. Die mit Abstand günstigsten Spitzenmieten finden sich in Breslau mit 4,50 €/m².
Logistik als Rückgrat des Handels
Neben den Immobilienkennzahlen liefert die Logistikkarte auch einen Einblick in die Handelsabhängigkeit der einzelnen Länder. Besonders hohe (Waren-)Exportquoten weisen die Slowakei (75,5 %), Slowenien (63,0 %) und Irland (58,2 %) auf. Auch bei den Importquoten von Waren liegt die Slowakei auf Platz 1 (75,8 %), gefolgt von Slowenien (62 %) und Ungarn (56,8 %). In Großbritannien hingegen stellen Exporte den geringsten Anteil am BIP dar (14.1 %) und auch Importe sind auf vergleichsweise niedrigem Niveau (22,4 %). Nichtsdestotrotz verzeichnet das Vereinigte Königreich sowohl die höchsten Logistikmieten als auch den größten Transaktionsmarkt.
Marten Helms, Senior Fund Manager Europe bei Catella Investment Management, erklärt: „Wir sehen in Summe eine Stabilisierung der Märkte. Angesichts der beispiellosen Unsicherheiten im Welthandel ist es umso wichtiger, Handelsströme genau zu verfolgen, Regionen mit Potenzial frühzeitig zu erkennen und gleichzeitig den Anspruch an nachhaltige Assets beizubehalten. Momentan sehen wir ein attraktives Zeitfenster für antizyklische Investitionen auf den europäischen Logistikimmobilienmärkten.“
Europa ist für Logistikimmobilien wieder stärker in den Fokus gerückt. Angesichts globaler Handelskonflikte, veränderter Zollpolitik seitens der aktuellen US-Regierung und konjunktureller Schwankungen gewinnen kürzere Lieferketten und die geografische Nähe zu den Absatzmärkten wieder an Bedeutung. Near- und Reshoring treiben die Nachfrage nach modernen Flächen in Europa – und spiegeln sich bei knappem Angebot zunehmend in Mieten und einer steigenden Investorenaktivität wider.
Dr. Lars Vandrei, Head of Research bei Catella Investment Management, erläutert: „Die Spitzenmieten für Logistikimmobilien haben sich in Europa schon lange robust nach oben entwickelt, bevor sie mit Ausbruch des Krieges in der Ukraine regelrecht explodiert sind. Infolge der Zinswende kühlte die Investmentdynamik zwar deutlich ab – im gleichen Zuge haben Logistikimmobilien im Investmentmarkt zum Bürosegment aufgeschlossen und zählen heute zu den zentralen Säulen der gewerblichen Immobilienwirtschaft.“
Stabile Renditen, punktuelle Rückgänge
Der ungewichtete Durchschnitt der Prime Net Yields über die dargestellten Märkte liegt bei 5,42 %. Die weitere Entwicklung dürfte stabil verlaufen, mit leichten Tendenzen zur weiteren Kompression. Insbesondere könnte dies in Frankreich (Lyon, Marseille, Lille), Deutschland (Berlin, München), Polen (Warschau, Wroc?aw), Ungarn (Budapest) und Slowenien (Ljubljana) der Fall sein. In Ljubljana lassen sich mit zuletzt 8.75 % noch die höchsten Nettoanfangsrenditen erzielen, gefolgt vom finnischen Oulu (8.25 %).
Mieten auf hohem Niveau
Die durchschnittliche Spitzenmiete über die analysierten Märkte hinweg liegt bei 8,10 €/m²/Monat. Besonders hohe Werte verzeichnen London (27,50 €/m²/Monat), Zürich (16,50 €/m²/Monat) und Oslo (15,50 €/m²/Monat). Diese Zahlen spiegeln die anhaltend starke Nachfrage nach modernen Logistikflächen in urbanen Ballungsräumen wider. Die mit Abstand günstigsten Spitzenmieten finden sich in Breslau mit 4,50 €/m².
Logistik als Rückgrat des Handels
Neben den Immobilienkennzahlen liefert die Logistikkarte auch einen Einblick in die Handelsabhängigkeit der einzelnen Länder. Besonders hohe (Waren-)Exportquoten weisen die Slowakei (75,5 %), Slowenien (63,0 %) und Irland (58,2 %) auf. Auch bei den Importquoten von Waren liegt die Slowakei auf Platz 1 (75,8 %), gefolgt von Slowenien (62 %) und Ungarn (56,8 %). In Großbritannien hingegen stellen Exporte den geringsten Anteil am BIP dar (14.1 %) und auch Importe sind auf vergleichsweise niedrigem Niveau (22,4 %). Nichtsdestotrotz verzeichnet das Vereinigte Königreich sowohl die höchsten Logistikmieten als auch den größten Transaktionsmarkt.
Marten Helms, Senior Fund Manager Europe bei Catella Investment Management, erklärt: „Wir sehen in Summe eine Stabilisierung der Märkte. Angesichts der beispiellosen Unsicherheiten im Welthandel ist es umso wichtiger, Handelsströme genau zu verfolgen, Regionen mit Potenzial frühzeitig zu erkennen und gleichzeitig den Anspruch an nachhaltige Assets beizubehalten. Momentan sehen wir ein attraktives Zeitfenster für antizyklische Investitionen auf den europäischen Logistikimmobilienmärkten.“
