17.03.2025 Fünf Mythen über indirekte Investitionen in Wohnimmobilien
Im Fokus heute: Offene Immobilienfonds. Taskin Mutlu, Portfolio Manager Real Estate bei DWS, mit einem verwalteten Vermögen von 1.012 Milliarden Euro (Stand: 31. Dezember 2024) einer der weltweit führenden Vermögensverwalter, erläutert fünf Mythen über indirekte Investitionen in Wohnimmobilien:
1) Wohnimmobilien sind kleinteilig und aufwendig und damit für offene Immobilienfonds ungeeignet
Tatsächlich sind nur verstreute Einzelobjekte oder Wohneinheiten aufwendig zu bewirtschaften. Größere Portfolios aus Wohnimmobilien können Skaleneffekte bei einer professionellen Bestandsverwaltung, bei Baumaßnahmen und bei langfristiger Bewirtschaftung bieten. Bei einer angemessenen Objektgröße eignen sich Wohnimmobilien sehr gut für Offene Immobilienfonds, da sie andere Nutzungsarten wie Logistik und Büro sinnvoll ergänzen und auch eine regionale Streuung ermöglichen
2) Wohnungen sind ein hoch regulierter Markt - Beispiel Mietpreisbremse - und damit meist unrentabel
Grundsätzlich ist Regulierung kein Investitionshindernis für langfristig orientierte Investoren. Im Gegenteil: Sie schafft höhere Eintrittshürden für kurzfristig ausgerichtete Investoren. In Märkten mit hoher Nachfrage nach Mietwohnungen sorgt Regulierung zudem dafür, dass eine nahtlose Vermietung von Wohnungen ohne Mietausfall wahrscheinlicher ist. Problematisch wäre lediglich, wenn sich die Gesetzgebung ständig ändern würde, weil dadurch die Planung erschwert würde. In Deutschland sind zudem nicht alle Regionen gleichermaßen von Regulierung betroffen. Nach 2014 erstellte Wohnimmobilien sind zum Beispiel nicht durch die Mietpreisbremse reguliert.
3) Großvolumige Investitionen in Wohnungen erfordern viel Aufwand, um politischen Risiken und Imageschäden vorzubeugen
Politische Risiken können für große Marktteilnehmer gelten, die teilweise mehr als 500.000 Wohneinheiten vermieten. Das gilt aber nicht für Offene Immobilienfonds, die in der Regel Wohnimmobilien nur als Beimischung allokieren. Die meisten Offenen Immobilienfonds haben ein über mehrere Nutzungsarten gestreutes Bestandsvolumen, das sie langfristig bewirtschaften, und bieten deshalb wenig Angriffsfläche und keinen Grund für Kritik.
4) Immobilienfonds verschärfen die Krise am Wohnungsmarkt, wenn sie Wohnimmobilien kaufen
Im Gegenteil. Offene Immobilienfonds als langfristige Bestandshalter bündeln private Investitionen für Neubau und Bestandserhalt. Damit schaffen sie effektiv sogar Wohnraum. Das gilt auch, wenn sie Altbestand zum Beispiel energetisch sanieren. Häufig sorgen Offene Immobilienfonds dafür, dass schwer vermietbare Wohneinheiten wieder dem Wohnungsmarkt zugeführt werden – und das wirtschaftlich oft effizienter als von öffentlicher Hand.
5) Das Renditepotenzial von Wohnimmobilien ist grundsätzlich geringer als bei gewerblichen Immobilien
Im Verhältnis zum Risiko fällt die Rendite von Wohnimmobilien sogar oft überdurchschnittlich aus. Denn sie bringen stabile und schwankungsarme Erträge. Trends wie die Urbanisierung und der demografische Wandel fördern die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Ballungsräumen. Außerdem werden immer noch deutlich weniger Wohnungen als früher gebaut, die Nachfrage sollte also auf absehbare Zeit hoch bleiben. Damit sind die Aussichten bei Wohnimmobilien sogar teilweise besser als bei Objekten mit anderen Nutzungsarten.
1) Wohnimmobilien sind kleinteilig und aufwendig und damit für offene Immobilienfonds ungeeignet
Tatsächlich sind nur verstreute Einzelobjekte oder Wohneinheiten aufwendig zu bewirtschaften. Größere Portfolios aus Wohnimmobilien können Skaleneffekte bei einer professionellen Bestandsverwaltung, bei Baumaßnahmen und bei langfristiger Bewirtschaftung bieten. Bei einer angemessenen Objektgröße eignen sich Wohnimmobilien sehr gut für Offene Immobilienfonds, da sie andere Nutzungsarten wie Logistik und Büro sinnvoll ergänzen und auch eine regionale Streuung ermöglichen
2) Wohnungen sind ein hoch regulierter Markt - Beispiel Mietpreisbremse - und damit meist unrentabel
Grundsätzlich ist Regulierung kein Investitionshindernis für langfristig orientierte Investoren. Im Gegenteil: Sie schafft höhere Eintrittshürden für kurzfristig ausgerichtete Investoren. In Märkten mit hoher Nachfrage nach Mietwohnungen sorgt Regulierung zudem dafür, dass eine nahtlose Vermietung von Wohnungen ohne Mietausfall wahrscheinlicher ist. Problematisch wäre lediglich, wenn sich die Gesetzgebung ständig ändern würde, weil dadurch die Planung erschwert würde. In Deutschland sind zudem nicht alle Regionen gleichermaßen von Regulierung betroffen. Nach 2014 erstellte Wohnimmobilien sind zum Beispiel nicht durch die Mietpreisbremse reguliert.
3) Großvolumige Investitionen in Wohnungen erfordern viel Aufwand, um politischen Risiken und Imageschäden vorzubeugen
Politische Risiken können für große Marktteilnehmer gelten, die teilweise mehr als 500.000 Wohneinheiten vermieten. Das gilt aber nicht für Offene Immobilienfonds, die in der Regel Wohnimmobilien nur als Beimischung allokieren. Die meisten Offenen Immobilienfonds haben ein über mehrere Nutzungsarten gestreutes Bestandsvolumen, das sie langfristig bewirtschaften, und bieten deshalb wenig Angriffsfläche und keinen Grund für Kritik.
4) Immobilienfonds verschärfen die Krise am Wohnungsmarkt, wenn sie Wohnimmobilien kaufen
Im Gegenteil. Offene Immobilienfonds als langfristige Bestandshalter bündeln private Investitionen für Neubau und Bestandserhalt. Damit schaffen sie effektiv sogar Wohnraum. Das gilt auch, wenn sie Altbestand zum Beispiel energetisch sanieren. Häufig sorgen Offene Immobilienfonds dafür, dass schwer vermietbare Wohneinheiten wieder dem Wohnungsmarkt zugeführt werden – und das wirtschaftlich oft effizienter als von öffentlicher Hand.
5) Das Renditepotenzial von Wohnimmobilien ist grundsätzlich geringer als bei gewerblichen Immobilien
Im Verhältnis zum Risiko fällt die Rendite von Wohnimmobilien sogar oft überdurchschnittlich aus. Denn sie bringen stabile und schwankungsarme Erträge. Trends wie die Urbanisierung und der demografische Wandel fördern die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Ballungsräumen. Außerdem werden immer noch deutlich weniger Wohnungen als früher gebaut, die Nachfrage sollte also auf absehbare Zeit hoch bleiben. Damit sind die Aussichten bei Wohnimmobilien sogar teilweise besser als bei Objekten mit anderen Nutzungsarten.
