11.02.2025 Verbreitung der Blasengefahr stagniert, Brisanz sinkt verbreitet weiter
Die Brisanz der Blasengefahr schrumpft, weil die Mieten verbreitet schneller steigen als die Kaufpreise – mit Ausnahme der Top7-Städte werden potenzielle Preisrückschläge damit immer kleiner. Die Verbreitung dagegen ist weiterhin groß: Die Zahl bedrohter Kreise sinkt nur sehr allmählich.
Der empirica-Blasenindex zeigt die regionale Verbreitung einer Blasengefahr. Demnach stagniert der Anteil gefährdeter Kreise, weil die Schwellen für eine Blasengefahr vielerorts immer noch weit überschritten sind.
Das Rückschlagpotential zeigt die Brisanz der Blasengefahr. Sie sank seit der Zinswende kräftig, steigt jetzt aber in den Top7 seit zwei Quartalen wieder: In Q4/24 hat der Preisanstieg in den Top7-Städten wieder einen Vorsprung von 30% gegenüber dem Mietanstieg. In Q2/24 lag er schon mal bei 29%, in Q1/22 waren es allerdings noch sehr hohe 49%.
Die Werte für 2024
Die Teilindices Preis-Einkommen (-4 Pkt.) sowie Vervielfältiger (-1 Pkte.) gehen zurück. Der Teilindex Baukredite (+2 Pkte.) steigt hingegen leicht an, während der Teilindex Fertigstellungen unverändert bleibt (+/- 0 Pkte.).
Der Gesamtindex geht deutschlandweit leicht zurück (-1 Pkte.). In Wachstumsregionen sinkt er im selben Umfang, während der Rückgang in Schrumpfungsregionen überdurchschnittlich ausfällt (-4 Pkte.). In Schwarmstädten hingegen steigt er leicht an (+1 Pkte.).
Das Rückschlagpotential beschreibt die relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für ETW und Mieten. Nach einem 11-jährigen Anstieg sinkt es bundesweit seit 2022q1 und liegt nunmehr bei 19% (2023q4 noch bei 22% | vor zwei Jahren bei 31%), noch ausgeprägter ist der Rückgang in den B14-Städten auf 21% (2023q4 noch 25% | vor zwei Jahren 35%).
Begünstigt wird der Trend durch hohe Mietzuwächse: Zu wenig Neubau aufgrund politisch zu verantwortender, hoher Bau- und Bodenkosten bei normalisierten Finanzierungskosten. Energetisch unfitte Objekte profitieren davon weniger, wenn steigende warme Nebenkosten den Anstieg der Nettokaltmieten begrenzen
Die Warnstufen: Großstädte und bundesweite Verteilung
Großstädte
Weiterhin weist nur noch Essen ein „mäßiges“ Risiko auf. Ein „hohes“ Risiko weisen Dortmund und München auf, während das Risiko in allen anderen Städten „eher hoch“ ist.
Bundesweite Verteilung
Verteilung „Vervielfältiger“
Mieten und Kaufpreise wachsen in 298 von 400 Landkreisen/kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang (Maximum in Q3/22 mit 332).
Verteilung „Preis-Einkommen“
In 333 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt (Maximum in Q4/22 mit 365).
Verteilung „Fertigstellungen“
In 129 Kreisen werden zu viele Wohnungen gebaut (Maximum in Q2/24 mit 146).
Verteilung „Gesamtindex“
Im Ergebnis indiziert der empirica-Blasenindex jetzt für 329 Kreise ein mäßiges bis hohes Blasenrisiko (Maximum in Q4/22 mit 355).
Der empirica-Blasenindex zeigt die regionale Verbreitung einer Blasengefahr. Demnach stagniert der Anteil gefährdeter Kreise, weil die Schwellen für eine Blasengefahr vielerorts immer noch weit überschritten sind.
Das Rückschlagpotential zeigt die Brisanz der Blasengefahr. Sie sank seit der Zinswende kräftig, steigt jetzt aber in den Top7 seit zwei Quartalen wieder: In Q4/24 hat der Preisanstieg in den Top7-Städten wieder einen Vorsprung von 30% gegenüber dem Mietanstieg. In Q2/24 lag er schon mal bei 29%, in Q1/22 waren es allerdings noch sehr hohe 49%.
Die Werte für 2024
Die Teilindices Preis-Einkommen (-4 Pkt.) sowie Vervielfältiger (-1 Pkte.) gehen zurück. Der Teilindex Baukredite (+2 Pkte.) steigt hingegen leicht an, während der Teilindex Fertigstellungen unverändert bleibt (+/- 0 Pkte.).
Der Gesamtindex geht deutschlandweit leicht zurück (-1 Pkte.). In Wachstumsregionen sinkt er im selben Umfang, während der Rückgang in Schrumpfungsregionen überdurchschnittlich ausfällt (-4 Pkte.). In Schwarmstädten hingegen steigt er leicht an (+1 Pkte.).
Das Rückschlagpotential beschreibt die relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für ETW und Mieten. Nach einem 11-jährigen Anstieg sinkt es bundesweit seit 2022q1 und liegt nunmehr bei 19% (2023q4 noch bei 22% | vor zwei Jahren bei 31%), noch ausgeprägter ist der Rückgang in den B14-Städten auf 21% (2023q4 noch 25% | vor zwei Jahren 35%).
Begünstigt wird der Trend durch hohe Mietzuwächse: Zu wenig Neubau aufgrund politisch zu verantwortender, hoher Bau- und Bodenkosten bei normalisierten Finanzierungskosten. Energetisch unfitte Objekte profitieren davon weniger, wenn steigende warme Nebenkosten den Anstieg der Nettokaltmieten begrenzen
Die Warnstufen: Großstädte und bundesweite Verteilung
Großstädte
Weiterhin weist nur noch Essen ein „mäßiges“ Risiko auf. Ein „hohes“ Risiko weisen Dortmund und München auf, während das Risiko in allen anderen Städten „eher hoch“ ist.
Bundesweite Verteilung
Verteilung „Vervielfältiger“
Mieten und Kaufpreise wachsen in 298 von 400 Landkreisen/kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang (Maximum in Q3/22 mit 332).
Verteilung „Preis-Einkommen“
In 333 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt (Maximum in Q4/22 mit 365).
Verteilung „Fertigstellungen“
In 129 Kreisen werden zu viele Wohnungen gebaut (Maximum in Q2/24 mit 146).
Verteilung „Gesamtindex“
Im Ergebnis indiziert der empirica-Blasenindex jetzt für 329 Kreise ein mäßiges bis hohes Blasenrisiko (Maximum in Q4/22 mit 355).
