17.10.2024 Mitteldeutschland: Aktive Eigennutzer bei Industrie-/Logistikimmobilien
Der Industrie- und Logistikimmobilienmarkt Mitteldeutschland verzeichnete in den ersten drei Quartalen 2024 einen Flächenumsatz von 264.000 Quadratmetern. Das sind 48 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Grund dafür war ein besonders schwaches zweites Quartal, in dem lediglich ein Flächenumsatz von 16.000 Quadratmetern festgehalten wurde. Im dritten Quartal betrug der Flächenumsatz wieder 110.000 Quadratmeter. Das sind die Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE. Das untersuchte Marktgebiet Mitteldeutschland umfasst unter anderem die Regionen Leipzig/Halle (197.000 Quadratmeter, minus 30 Prozent), A4 Sachsen (20.000 Quadratmeter, minus 70 Prozent), A4 Thüringen (37.000 Quadratmeter, minus 44 Prozent) sowie Magdeburg (10.000 Quadratmeter, minus 89 Prozent).
„Das Vermietungsgeschehen ist im bisherigen Jahresverlauf recht zurückhaltend geblieben, sodass Vermieter teilweise wieder bereit sind, abschlussbereiten Mietern Incentives anzubieten. Anders als der Vermietungsmarkt, waren Eigennutzer jedoch durchaus aktiv“, sagt Mirko Baumann, Team Leader Industrial & Logistics East Germany bei CBRE. Auf sie entfiel mit 191.000 Quadratmetern – sogar ein Prozent mehr als in den ersten drei Quartalen 2023 – der Großteil des Flächenumsatzes. Auch vier der fünf größten Abschlüsse des bisherigen Jahresverlaufs entfielen auf Eigennutzer. Beispielsweise handelte es sich bei dem größten Abschluss sowohl des dritten Quartals als auch des gesamten Jahres um eine Eigennutzung von Beiersdorf in Leipzig über 40.000 Quadratmeter. Zudem waren alle fünf der größten Abschlüsse Neubauten. Der gesamte Anteil von Neubauten am Flächenumsatz betrug 84 Prozent – 21 Prozentpunkte mehr als im Vorjahreszeitraum.
„In Leipzig gibt es ein bestehendes Flächenangebot und es kommen weiterhin neue Entwicklungen hinzu – hier ist die Nachfrage aktuell zurückhaltend. Anders sieht es in Erfurt aus, wo das aktuelle Flächenangebot relativ gering ist und größere Gesuche derzeit nur eingeschränkt bedient werden können. Das größte Wachstumspotential sehen wir im Moment für Dresden, wo Entwickler neue Flächen suchen. Hier wird durch die Ansiedlung des Halbleiterherstellers ESMC ein Anstieg des Marktgeschehens erwartet. Dies wird sich – auch durch die limitierte Flächenverfügbarkeit – durch höheren Mieten wiederspiegeln“, erklärt Baumann.
Bei Big-Box-Logistikimmobilien lag der Leerstand in Mitteldeutschland mit 4,5 Prozent leicht über dem bundesweiten Durchschnitt. Treiber dieser Entwicklung war vor allem der Markt in Leipzig. Anderswo in Mitteldeutschland gab es weniger spekulative Entwicklungen und damit weniger Leerstand. „Wir beobachten jedoch, dass die meisten Marktakteure Leipzig weiterhin positiv einschätzen – aufgrund der grundsätzlichen wirtschaftlichen Entwicklung des Standorts“, sagt Baumann.
Gemessen am Flächenumsatz handelte es sich bei Produktionsunternehmen in den ersten drei Quartalen 2024 um das aktivste Segment. Sie hatten einen Flächenumsatz von 103.000 Quadratmetern zu verzeichnen, was einem Rückgang um 65 Prozent entsprach. Auch Transport- und Logistikunternehmen wiesen einen Rückgang ihres Flächenumsatzes auf – um 50 Prozent auf 91.000 Quadratmeter. Zulegen – um 123 Prozent – konnten hingegen Handelsunternehmen (inklusive Onlinehändler). Sie kamen dennoch lediglich auf einen Flächenumsatz von 70.000 Quadratmetern.
Prognose für das Gesamtjahr 2024
„Es zeichnet sich aufgrund der geringen Dynamik nicht ab, dass der Industrie- und Logistikimmobilienmarkt Mitteldeutschland im Gesamtjahr 2024 noch einen Flächenumsatz von 400.000 Quadratmetern erreichen wird. Zu erwarten ist das nur, falls ESMC bereits im laufenden Jahr mit dem Hochbau seiner neuen Fabrik in Dresden beginnen sollte“, sagt Baumann.
„Das Vermietungsgeschehen ist im bisherigen Jahresverlauf recht zurückhaltend geblieben, sodass Vermieter teilweise wieder bereit sind, abschlussbereiten Mietern Incentives anzubieten. Anders als der Vermietungsmarkt, waren Eigennutzer jedoch durchaus aktiv“, sagt Mirko Baumann, Team Leader Industrial & Logistics East Germany bei CBRE. Auf sie entfiel mit 191.000 Quadratmetern – sogar ein Prozent mehr als in den ersten drei Quartalen 2023 – der Großteil des Flächenumsatzes. Auch vier der fünf größten Abschlüsse des bisherigen Jahresverlaufs entfielen auf Eigennutzer. Beispielsweise handelte es sich bei dem größten Abschluss sowohl des dritten Quartals als auch des gesamten Jahres um eine Eigennutzung von Beiersdorf in Leipzig über 40.000 Quadratmeter. Zudem waren alle fünf der größten Abschlüsse Neubauten. Der gesamte Anteil von Neubauten am Flächenumsatz betrug 84 Prozent – 21 Prozentpunkte mehr als im Vorjahreszeitraum.
„In Leipzig gibt es ein bestehendes Flächenangebot und es kommen weiterhin neue Entwicklungen hinzu – hier ist die Nachfrage aktuell zurückhaltend. Anders sieht es in Erfurt aus, wo das aktuelle Flächenangebot relativ gering ist und größere Gesuche derzeit nur eingeschränkt bedient werden können. Das größte Wachstumspotential sehen wir im Moment für Dresden, wo Entwickler neue Flächen suchen. Hier wird durch die Ansiedlung des Halbleiterherstellers ESMC ein Anstieg des Marktgeschehens erwartet. Dies wird sich – auch durch die limitierte Flächenverfügbarkeit – durch höheren Mieten wiederspiegeln“, erklärt Baumann.
Bei Big-Box-Logistikimmobilien lag der Leerstand in Mitteldeutschland mit 4,5 Prozent leicht über dem bundesweiten Durchschnitt. Treiber dieser Entwicklung war vor allem der Markt in Leipzig. Anderswo in Mitteldeutschland gab es weniger spekulative Entwicklungen und damit weniger Leerstand. „Wir beobachten jedoch, dass die meisten Marktakteure Leipzig weiterhin positiv einschätzen – aufgrund der grundsätzlichen wirtschaftlichen Entwicklung des Standorts“, sagt Baumann.
Gemessen am Flächenumsatz handelte es sich bei Produktionsunternehmen in den ersten drei Quartalen 2024 um das aktivste Segment. Sie hatten einen Flächenumsatz von 103.000 Quadratmetern zu verzeichnen, was einem Rückgang um 65 Prozent entsprach. Auch Transport- und Logistikunternehmen wiesen einen Rückgang ihres Flächenumsatzes auf – um 50 Prozent auf 91.000 Quadratmeter. Zulegen – um 123 Prozent – konnten hingegen Handelsunternehmen (inklusive Onlinehändler). Sie kamen dennoch lediglich auf einen Flächenumsatz von 70.000 Quadratmetern.
Prognose für das Gesamtjahr 2024
„Es zeichnet sich aufgrund der geringen Dynamik nicht ab, dass der Industrie- und Logistikimmobilienmarkt Mitteldeutschland im Gesamtjahr 2024 noch einen Flächenumsatz von 400.000 Quadratmetern erreichen wird. Zu erwarten ist das nur, falls ESMC bereits im laufenden Jahr mit dem Hochbau seiner neuen Fabrik in Dresden beginnen sollte“, sagt Baumann.
