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27.06.2024 Aengevelt empfiehlt allen Immobilieneigentümern ESG-Risikoanalysen

Aengevelt Immobilien sieht die Gefahr, dass angesichts steigender ESG-Anforderungen – „ESG“ steht für “Environmental, Social, Governance“ – Immobilien zu “Stranded Assets“ werden und ein Totalverlust droht, wenn sie die Kriterien nicht erfüllen und auch nicht mit vertretbarem Aufwand modernisiert werden können.

Hintergrund: Über Finanzmarktakteure wie Banken und Kapitalanleger, denen seitens der EU entsprechende Berichtspflichten auferlegt worden sind, werden sukzessive auch kleinere und mittelgroße Unternehmen, perspektivisch sogar private Immobilieneigentümer dazu verpflichtet, Umwelt- und Sozialstandards einzuhalten. Vor diesem Hintergrund empfiehlt Aengevelt allen Immobilieneigentümern frühzeitige ESG-Risikoanalysen.

Die Europäische Union verfolgt das langfristige politische Ziel, Wirtschaftsunternehmen dazu zu veranlassen, höhere Umwelt- und Sozialstandards sowie Anforderungen an die Unternehmensführung einzuhalten. Um dies zu erreichen, hat sie den Weg gewählt, Akteure des Finanzmarkts zu verpflichten, über die Einhaltung der Kriterien einer Taxonomie mit Kriterien aus den Bereichen Umwelt, Soziales und Unternehmensführung zu berichten. Damit soll bewirkt werden, dass Unternehmen, die gegen diese Kriterien verstoßen, von Finanzierungen ausgeschlossen werden, höhere Zinsen zahlen müssen oder auf den Kapitalmärkten diskriminiert werden. Die Taxonomie wird beständig fortgeschrieben und verschärft.

Immer mehr Unternehmen unterliegen der Taxonomieberichtspflicht

Zugleich wird der Kreis der Unternehmen, die im Hinblick auf die Taxonomie berichtspflichtig sind, in mehreren Runden erweitert. Nach der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) werden EU-weit rd. 49.000 Unternehmen unmittelbar berichtspflichtig werden, darunter ab dem 1. Januar 2024 Unternehmen von öffentlichem Interesse mit mehr als 500 Mitarbeitern, ab dem 1. Januar 2025 auch alle anderen bilanzrechtlich großen Unternehmen und ab dem 1. Januar 2026 auch kleine und mittelgroße Unternehmen, sofern sie kapitalmarktorientiert sind und keinen Aufschub bis 2028 beantragen. Darüber hinaus werden aber auch alle sonstigen Unternehmen erfasst, die als Zulieferer und Geschäftspartner auftreten.

Für Banken, andere Finanzierungsinstitute und Investoren bedeutet dies, dass sie ihre „Green Asset Ratio“ berechnen müssen, also den Anteil der Finanzierungen bzw. Anlagen bei CSRD-berichtspflichtigen Unternehmen, bei denen die Taxonomiekriterien erfüllt werden. Hinzu kommt allerdings auch die „Banking Book Taxonomy Alignment Ratio“, die auch Finanzierungen und Anlagen bei nicht berichtspflichtigen Unternehmen erfasst. Somit sind sukzessive sämtliche Unternehmen von den Taxonomie-Anforderungen betroffen. Selbst private Eigentümer von selbstgenutzten Immobilien werden zukünftig erfasst, wenn sie auf Finanzierungen angewiesen sein werden oder einen Verkauf anstreben.

Als erwünschte Transformationsfinanzierungen gelten dabei alle wirtschaftlichen Aktivitäten, die sich auf keines der sechs Taxonomie-Umweltziele negativ und mindestens auf eines positiv auswirken und die nicht gegen die sozialen Ziele verstoßen. Die sechs Umweltziele lauten: (1) ?Klimaschutz?, (2) ?Anpassung an den Klimawandel, (3) nachhaltige Nutzung und Schutz von Wasserressourcen, (4) Wandel zu einer Kreislaufwirtschaft, (5) Vermeidung von Verschmutzung und (6) Schutz von Ökosystemen und ?Biodiversität?. Auf keinen Fall dürfen Sozial-, Arbeits- und Menschenrechtsstandards verletzt werden – auch nicht durch Zulieferer aus Drittländern.

(Bestands)Immobilien besonders von Taxonomieanforderungen betroffen

Aufgrund ihrer Langlebigkeit sind Immobilien in besonderem Maße von den Taxonomieanforderungen betroffen. Neubauten können von vornherein so geplant und ausgeführt werden, dass sie die Umwelt- und Sozialstandards der EU-Taxonomie erfüllen. Problematischer sind Bestandsimmobilien, die weit vor Ablauf der üblichen Nutzungsdauer zu Stranded Assets werden können, weil sie die Taxonomiekriterien nicht mehr erfüllen und auch nicht mehr wirtschaftlich modernisiert werden können. Besonders kritisch sind dabei die CO2-Emissionen, deren Reduzierung mitunter sehr aufwendige Dämmungen sowie einen Austausch der Heizungsanlage erfordert. Neue Strandingrisiken können entstehen, wenn die Kriterien weiter verschärft werden.

Ein älteres Bürogebäude, das zu einem Stranded Asset wird, lässt sich kaum noch vermieten und auch nur noch schwer und wenn, dann mit hohen Abschlägen, verkaufen. Als Optionen verbleiben dann Leerstand, Refurbishment (meist mit Nutzungsänderung) oder Abriss/Neubau. Dabei kann es zum Totalverlust kommen. Das Immobilienhaus Aengevelt empfiehlt daher, den Lebenszyklus aller Immobilien im Hinblick auf Stranding-Risiken zu analysieren, wobei verschiedene Szenarien der Verschärfungen von Kriterien durchgespielt werden sollten. Für Büroimmobilien, Einzelhandelsimmobilien, Einkaufszentren, Warenhäuser, Hotels, Gewerbeimmobilien, Krankenhäuser, Freizeitzentren, Ärztehäuser, Mehrfamilienhäuser und Einfamilienhäuser liegen bereits entsprechende Carbon Risk Real Estate Monitors (CRREM) vor.

Chiara Aengevelt, geschäftsführende Gesellschafterin von Aengevelt Immobilien: „Die EU erzwingt steigende Umweltstandards durch die Hintertür. Es sind insbesondere die Banken, die Immobilieneigentümer und -betreiber dazu zwingen, höhere Anforderungen an den Klimaschutz und andere Nachhaltigkeitskriterien zu erfüllen. Bald werden sämtliche Immobilieneigentümer von den ESG-Kriterien erfasst, selbst Privateigentümer von Einfamilienhäusern. Und weil die Kriterien permanent verschärft werden, entstehen Risiken, wenn Finanzierungen für gestrandete Objekte erschwert werden und dadurch auch Verkaufspreise oder sogar die Verkaufsfähigkeit beeinträchtigt werden. Deshalb empfehlen wir allen Immobilieneigentümern, frühzeitig Vorsorge zu treffen.“
























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